De la Hipoteca Only Interest a la Hipoteca Paco

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Me envía Fast por mail un link para ver un vídeo con las hipotecas only-interest. Vaya, las hipotecas con carencia de capital de toda la vida. Me pregunta a ver que opino sobre las mismas, y si se puede saber cuantas de esas hipotecas se hacen en España.

Pues vamos a mojarnos. Sobre el vídeo, las carencias y lo que se tercie.

En primer lugar aclaremos conceptos. Que haya carencia de capital en una hipoteca significa que durante ese periodo no se devuelve principal, no se amortiza capital. Sólo se pagan intereses debiendo esos 200 mil, hasta que finaliza esa carencia, que . Por ejemplo, si las liquidaciones son mensuales, una hipoteca de 200 mil euros al 5% de interés supondría pagar mensualmente 833 euros(200 mil*0,05/12). Lógicamente, permaneces debiendo los 200 mil, hasta que finaliza ese periodo, que normalmente suele ser de un año o pocos más. A partir de ahí comienzas a amortizar según el sistema establecido.

El vídeo me parece muy ameno y didáctico. Muy americano, en el buen sentido de la palabra(algunos realizadores españoles podían copiar). Pero me parece que cae en el sensacionalismo en algunos momentos. Al margen de qu todos se pongan a vender sus casas a la vez hay algo más sangrante. Cuando el supuesto experto, en plan risas con el entrevistador, le da la razón al decir que un señor que pague una hipoteca en la que sólo se haga cargo de los intereses no es propietario del piso. Como broma del Bar de Moe me parece buena. Como realidad no tiene fundamento. Ese Sr. es tan propietario jurídicamente como el que no tiene hipoteca, o como el que tiene una hipoteca a 30 años con amortizaciones. Y como es propietario puede hacer con su casa lo que le de la gana, mientras no dañe la garantía del Banco.

Si a lo que se refieren, como parece, es que financieramente es más propietario el que amortiza, pues las carcajadas igual bajan cuando veamos los números. Si ese prestamo lo coloca a 30 años, en esas mismas condiciones, el primer año paga de cuota cerca de 1000 euros y unos 240 son amortización. Es decir al final del primer año, que es el que se fija de carencia, habrá amortizado la escalofriante cifra de poco menos de 3000 euros. Uuuuuuuuu, que gran diferencia entre amortizar y no amortizar. De 0 a 3000 euros. ¿Esa es la diferencia entre ser o no propietario?

Pero es que además se nos olvida que nada impide al hipotecado hacer aportaciones la hipoteca durante el periodo de carencia. O sea que si nuestro amigo aporta 3001 euros al finalizar el año, según la teoría de nuestros grandes cómicos, será más propietario que el de una hipoteca normal...Nada, no os comáis la cabeza. Lo que afirman es una sandez.

Donde si que tiene razón es en la critica del uso masivo de este tipo de hipotecas. He alucinado cuando han dado la cifra de un 60% de las nuevas hipotecas en California. Fast, la cifra en España es desconocida, pero dudo mucho que alcance ese porcentaje. De todas maneras, y en relación a ese elevado número habría que distinguir unos puntos:

  1. El problema estriba en cuando se venden esos periodos de carencia para que la cuota te encaje a huevo. Me explico. Yo estoy a favor de ese tipo de hipotecas cuando responden a una necesidad transitoria: estoy terminando de pagar otra cosa, tengo pendiente un cobro x con el que reducir esa hipoteca, voy a ascender de categoría funcionarial, etc...Cuando esto no es así, y sencillamente es que no llega me parece que se ha convertido un producto de delicatessen en menú del día y habrá problemas. Ahí estoy en contra.
  2. Hay que distinguir carencias y carencias. Lo normal son carencia de uno o dos años, por los motivos que indico anteriormente. Me consta que algunas entidades, como creo recordar UCI, llegaban a 5, que me parece excesivo, por lo expuesto. Pero es que Banco Gallego y Bankinter han comercializado hipotecas con carencia durante toda la vida del préstamo. Me parece una burrada, salvo que seas un tío versado en temas financieros y tengas clara una política de amortizaciones.
  3. Otro tipo de carencia, es cuando se da la denominada carencia total. Es decir. En vez de pagar mes a mes, pagas todos los intereses conjuntamente al finalizar el periodo de carencia, normalmente un año. Nuestro amigo de los 200 mil pagaría 833+12 al cabo de un año. Es por ejemplo el caso de la Hipoteca Paco del Banco Santander(vaya nombre) o de la Hipoteca año en Blanco de la BBK. Aquí hay que tener cuidado, pues esa cuota es gorda. Por eso en estos casos, las entidades suelen capitalizar esos interés en el importe solicitado de la hipoteca y abonártelo a la vez que te liquidan esa primera cuota. Saben que esa la vas a pagar.
  4. Lo que muchas veces no se dice es que si tengo un préstamo a 30 años, con carencia de 5, el subidón al cabo de 5 años es fuerte, pero ya no sólo porque se empiece a amortizar. Es que tengo que amortizar en 25 y no en 30 años. La carencia me ha consumido tiempo para amortizar.
En todo caso, la carencia, (como la cuota creciente que responde a otras necesidades), debe responder a una situación del cliente, acomodarse a su realidad. Si no es fruto de una situación transitoria me parece un tremendo error.
  1. #13
    Anonimo
    20/08/07 11:17

    El video de la ABC es del año pasado, lo que hace más inexplicable la falta de previsión del gobierno americano.

  2. #12
    18/08/07 22:28

    Amigo anónimo.

    Sé perfectamente que a largo plazo, la bolsa tiende a subir y que su rentabilidad es mayor que la de otros activos.

    Eso no quiere decir que no pueda estar en rojo 25 años como te he demostrado que ha estado.

    No presumo de que ninguno de estos temas sea mi punto fuerte... Sólo aporto información para quién le interese.

    Saludos.
    Rafa.

  3. #11
    Anonimo
    16/08/07 17:31

    A rsanojose

    Esos cálculos no demuestran absolutamente nada. Dejan, eso sí, entrever que la rentabilidad de las bolsas no es uno de tus puntos fuertes.

    Un saludo

  4. #10
    Anonimo
    14/08/07 22:02

    ESto me recuerda a mis tiempos de mates financieras, al préstamo de tipo americano. En teoría con éste modelo pagabas intereses durante la vida del préstamo y al mismo tiempo reconstruías el capital con aportaciones a un tipo "i" que al final resultaba lo que tenías que devolver. De todas formas yo haría caso a Gurus Mundi salvo que las cuentas estén muy bien hechas.
    CSTH

  5. #9
    13/08/07 14:32

    Por eso digo lo de "no lo intenten en sus casas".

  6. #8
    12/08/07 13:21

    Enhorabuena nuevamente.

    Este tipo de hipotecas, al igual que tú, creo que deben de ser tenidas en cuenta para casos muy puntuales... Por ejemplo para pagar los muebles y reformas en el tiempo de carencia.

    También habrá quién haya sacado tajada en momentos en los que la inflación (y la vivienda) subía más deprisa que los tipos de interés... "Compro la casa que podré comprar dentro de x años a precio de hoy"; ¡vamos a ver qué pasa con la subida de tipos!

    De todas formas tampoco hay tanta diferencia, ya que las amortizaciones durante los primeros años, como bien has aclarado, son mínimas.

    Carencia hasta vencimiento, supone pagar el total del principal en la última cuota y pagar durante la vida del mismo sólo los intereses.

    Gurús mundi, aquí afecta positivamente la inflación, ya que la deuda final será mucho más pequeña en terminos reales que la inicial, pero la cantidad de intereses que se paga es mucho mayor.

    La bolsa a largo plazo (30 años) no siempre sube.

    https://www.rankia.com/foro/mensaje.asp?mensaje=64459

    (Salvando que me equivoqué y dije que se trataba del SP y era el DJ)

    A 5 años mayor pérdida -76,72% (-25,29% TAE) y mayor beneficio 333,53% (34,09% TAE)

    A 10 años mayor pérdida -64,15% (-9,75% TAE) y mayor beneficio 373,67% (16.83% TAE)

    A 15 años mayor pérdida -61,48% (-6,16% TAE) y mayor beneficio 898,23% (16.58% TAE)

    A 20 años mayor pérdida -53,13% (-3,72% TAE) y mayor beneficio 1.412,82% (14,55% TAE)

    A 25 años mayor pérdida -6,98% (-0,29% TAE) y mayor beneficio 1.776,49% (12,44% TAE)

    A 50 años mayor pérdida 131,01% (1,69% TAE) y mayor beneficio 6.161,19% (8,63% TAE)

  7. #7
    12/08/07 13:21

    Enhorabuena nuevamente.

    Este tipo de hipotecas, al igual que tú, creo que deben de ser tenidas en cuenta para casos muy puntuales... Por ejemplo para pagar los muebles y reformas en el tiempo de carencia.

    También habrá quién haya sacado tajada en momentos en los que la inflación (y la vivienda) subía más deprisa que los tipos de interés... "Compro la casa que podré comprar dentro de x años a precio de hoy"; ¡vamos a ver qué pasa con la subida de tipos!

    De todas formas tampoco hay tanta diferencia, ya que las amortizaciones durante los primeros años, como bien has aclarado, son mínimas.

    Carencia hasta vencimiento, supone pagar el total del principal en la última cuota y pagar durante la vida del mismo sólo los intereses.

    Gurús mundi, aquí afecta positivamente la inflación, ya que la deuda final será mucho más pequeña en terminos reales que la inicial, pero la cantidad de intereses que se paga es mucho mayor.

    La bolsa a largo plazo (30 años) no siempre sube.

    https://www.rankia.com/foro/mensaje.asp?mensaje=64459

    (Salvando que me equivoqué y dije que se trataba del SP y era el DJ)

    A 5 años mayor pérdida -76,72% (-25,29% TAE) y mayor beneficio 333,53% (34,09% TAE)

    A 10 años mayor pérdida -64,15% (-9,75% TAE) y mayor beneficio 373,67% (16.83% TAE)

    A 15 años mayor pérdida -61,48% (-6,16% TAE) y mayor beneficio 898,23% (16.58% TAE)

    A 20 años mayor pérdida -53,13% (-3,72% TAE) y mayor beneficio 1.412,82% (14,55% TAE)

    A 25 años mayor pérdida -6,98% (-0,29% TAE) y mayor beneficio 1.776,49% (12,44% TAE)

    A 50 años mayor pérdida 131,01% (1,69% TAE) y mayor beneficio 6.161,19% (8,63% TAE)

  8. #6
    09/08/07 17:16

    Fernando, gracias...
    Gurus, si aun particualr que invierte en un hedge fund en España le obligan a examinarse a alguien que palntea algo así que menos. Entiendo tu postura, y la comparto en buena medida. El problema es que es poner a un mono a los mandos de un ferrari en un 99% de los casos.
    Loading no es descabellado. Pero la autodisciplina que exige es brutal

  9. #5
    09/08/07 17:14

    Hola Duca, y gracias por tu punto de vista. Eso si, no lo comparto y paso a explicarte las razones.

    1ª"Está claro que yo soy de los que piensan que la propiedad (la tranquilidad de la propiedad) se adquiere una vez se ha pagado la última cuota."
    La tranquilidad de la propiedad no existe. Por ser propeutario siempre deberas dinero:Impuesto de bienes inmuebles. agua y basuras, comunidad de propietarios, etc...todo eso suma un buen pico. Ser propietario es, entre otras cosas, ser responsable.


    2ª. " Desde este punto de vista, la referencia al concepto de propiedad jurídico o financiero me parece francamente desafortunada; todos sabemos a qué nos expone el no pagar la cuota mensual de una deuda."
    Lo mismo que nos expone el no pago de cualquiera de los gastos antes citados. Y siendo más claros, lo de propietario a efectos juridicos o no, es sincermanete una cagada mía. O se es propietario o no. Y estos señores son propietarios, porque tienen la plenitud del derecho de propiedad segun la ley española. Pueden venderlo, rehipotecarlo, alquilarlo, hacer obra, etc...Eso es ser propietario.

    3ª. " a lo sumo y exagerando mucho, un 5% del total de hipotecados"

    No lo comparto. Ya puestos a aventurar me alio con pareto y diría que un 20%, ya que muchas de ellas vienen derivadas de un cambio de vivienda.

    4ª. Y conclusión. A un hipotecado (en los términos en que yo lo entiendo) no le hablaría yo de la propiedad jurídica en los términos en que Ud. lo ha hecho; no sea que vaya y se lo crea. Para mi, 3000 € es una cifra enorme, y la diferencia entre deberlos y no deberlos es mucha. Para estos hipotecados kamikaze me temo que también."

    Pues 3000 euros sobre una deuda de 200.000 no creo que signifique ser más propietario que 0 sobre 200.000

    "Y es que el común de los mortales no entendemos de finanzas e inversiones."

    Duca, eso es un tema que cada uno debería solucionar. Menos Marca y más prensa económica.

  10. #4
    Anonimo
    09/08/07 11:10

    Aunque como sucede con los medicamentos de antaño, en la boca me ha dejado un mal sabor, el artículo tiene la virtud de exponer un punto de vista distinto de las cosas. Sin embargo, me queda una impresión como de que no se ajusta a la España que yo creo conocer. Veamos las discrepancias:

    1ª. Tal vez sea el resultado de una lectura apresurada pero yo sigo creyendo que quien se embarca en una hipoteca de sólo carencia es más propietario, únicamente, de deuda pendiente. Está claro que yo soy de los que piensan que la propiedad (la tranquilidad de la propiedad) se adquiere una vez se ha pagado la última cuota.

    2ª. No pongo en duda conceptos financieros o jurídicos. Digamos que me limito a ver a mi alrededor gente que se ha hipotecado a 40 años pensando más en que iba a ser propietario de una vivienda que en que iba a tener que afrontar una deuda a larguísimo plazo sin tener un futuro mínimamente asegurado. Desde este punto de vista, la referencia al concepto de propiedad jurídico o financiero me parece francamente desafortunada; todos sabemos a qué nos expone el no pagar la cuota mensual de una deuda.

    3ª. En la segunda parte de su exposición, en relación con la crítica al uso masivo de este tipo de hipotecas, creo que Ud. está sobresaliente. Sobre todo porque es allí donde se acerca a la realidad de España. En la primera parte se ha situado en un cierto idealismo o teoricismo, al cual no hay que objetar salvo que la realidad sigue su propio curso. Creo que el destinatario ideal de las hipotecas con sólo carencia es, a lo sumo y exagerando mucho, un 5% del total de hipotecados. Si en España se ha llegado a plazos disparatados de amortización es porque la gente piensa únicamente en qué puede (en este momento) pagar cada mes y los bancos le han dado un traje hecho a su medida. Este tipo de hipotecas con carencia no supone más que un nuevo refinamiento en lo que yo denominaría hipotecas chinas (por lo del tormento chino, largo y refinado según nos cuentan).

    4ª. Y conclusión. A un hipotecado (en los términos en que yo lo entiendo) no le hablaría yo de la propiedad jurídica en los términos en que Ud. lo ha hecho; no sea que vaya y se lo crea. Para mi, 3000 € es una cifra enorme, y la diferencia entre deberlos y no deberlos es mucha. Para estos hipotecados kamikaze me temo que también.

    Y es que el común de los mortales no entendemos de finanzas e inversiones.

  11. #3
    Anonimo
    09/08/07 01:29

    Gurús mundi, esa idea me viene rondando la cabeza desde hace un tiempo.

    En vez de liquidar mi cartera cómo pago inicial entregar la mínima cantidad posible y dejar el resto invertido e ir aportando periodicamente.

    Me gustaría darle un par de vueltas más y plantear algunos escenarios, pero no parece totalmente descabellado.

    Pena que sea un cobarde y que de momento piense agotar el alquiler que tengo actualmente (que es una operación similar aunque a un plazo menor).

  12. #2
    08/08/07 23:34

    Sólo por inquietud financiera voy a poner un ejemplo que los lectores "no deben probar en sus casas".
    Una familia contrata una hipoteca a 30 años con carencia hasta el vencimiento, es decir sólo intereses durante 30 años. Pero en lugar de dilapidar la parte que correspondería a la amortización en vuelos de bajo coste y coches con más caballos fiscales que puntos en el carnet, supongamos que tiene el rigor suficiente para invertir religiosamente dicha cantidad destinada a la amortización en... bolsa. Durante 30 años, mes a mes en un simple pero efectivo ETF por ejemplo. Muy probablemente al cabo de 30 años su casa valdrá más. Pero además tendrá una pequeña o media fortuna equivalente o superior al mejor plan de pensiones. Y todo ello con el mismo esfuerzo que su vecino, que tan sólo tendrá su hipoteca pagada. Lo dicho, "no lo intenten en sus casas".
    Post interesante y ameno como siempre, Echevarri.
    Salud!

  13. #1
    Anonimo
    08/08/07 22:05

    Me ha gustado mucho como has tratado la carencia. Completamente de acuerdo, opino que algunos están usando la carencia últimamente de manera frívola para poder tener una bonita cuota mensual sin pensar en la amortización que viene.

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