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Resumiendo las hipotecas subprime

La definición fácil de hipoteca subprime es con un ejemplo: Una hipoteca subprime es darle una hipoteca de 240.000 euros a una pareja de mileuristas con contrato temporal para que se compren una casa de 250.000 euros, pagando un interés bajo los dos primeros años. Eso sí, la hipoteca subía luego al euribor + 8%...

En el artículo anterior sobre hipotecas subprime ya expliqué con más detalle las hipotecas subprime, y cómo cuando pasaron los dos primeros años, los mileuristas se encontraron con que les subía la cuota una burrada y no podían pagar. Pero ahora llega lo interesante: ¿cómo un problema de pobres mileuristas americanos ha tenido un impacto global? Y la respuesta tiene un nombre algo extraño: Titulización.

Titulización de hipotecas subprime: pasar el muerto a otros...

Antes de la titulización de hipotecas subprime

Cuando una entidad de hipotecas subprime concede una hipoteca, se la apunta en su balance, lo que significa que se lleva los beneficios... pero también asume el riesgo del impago, y debe dejar una cantidad de dinero en concepto de reservas, y ambas cosas (riesgo y reservas) limitan el número de hipotecas subprime que estas entidades pueden conceder.

Titulización: venderlas en un bonito paquete con un bonito lazo

Para reducir riesgo asumido y reservas necesarias, y así poder seguir dando más hipotecas, lo que han hecho las entidades de hipotecas subprime es traspasar a otros las hipotecas, de forma que quien la compra es quien pasa a llevarse los beneficios y a asumir los riesgos... mientras que la entidad de hipotecas subprime se queda con las comisiones y cierra la operación con beneficios y ya sin riesgos, y está en disposición de dar otra nueva hipoteca subprime.

Pero la gracia del asunto no es vender una hipoteca subprime, que sería difícil encontrar quien la quisiera comprar, sino vender un paquete, que es lo que se llama titulización. Si me ofrecen comprar "una hipoteca de 240.000 euros concedida a una pareja de mileuristas con contrato temporal para que se compren una casa de 250.000 euros", yo los mando a la mierda, como cualquiera!! Pero como ya comenté, las entidades de hipotecas subprime cogen un montón de hipotecas (algunas subprime y otras no) y hacen con ellas un paquete, y le ponen un nombre bonito y a venderlas:
[..] empaquetan sus hipotecas y las venden en lotes como derivados de crédito, llamados CDOs (Collateralized Debt Obligations - obligaciones con garantía colateral)... unos instrumentos teóricamente de alta calidad crediticia, pues están diversificados y respaldados por garantías inmobiliarias; incluso Standard & Poors, Moody's y Fitch así lo reconocen.
Claro, suena mucho mejor decir que es "deuda diversificada y con garantías inmobiliarias bien calificada por Moody's" que decir que son "un montón de hipotecas de mala calidad en un pésimo momento del ciclo inmobiliario", pero ambas cosas son ciertas... Naturalmente, las entidades de hipotecas subprime emplearon la primera expresión, dando al mundo una lección de marketing sobre cómo vender "una mierda empaquetada".

La titulización dispersa el riesgo de las hipotecas subprime

Estos paquetes de titulizaciones de hipotecas subprime fueron comprados en un primer nivel por hedge funds, y a su vez hubieron fondos de renta fija y planes de pensiones que compraron participaciones de estos hedge funds, formando un segundo nivel; y hubieron fondos que entraron a un tercer nivel, pues compraron los fondos que habían entrado en los hedge funds... y así, poco a poco, el producto se dispersó y en vez de haber una entidad que asumía el riesgo, cada hipoteca subprime tenía virtualmente millones de pequeños partícipes que ni sabían que su plan de pensiones o su fondo de ahorro conservador incluía también una pequeñísima parte de "una hipoteca de 240.000 euros concedida a una pareja de mileuristas con contrato temporal para que se compren una casa de 250.000 euros".

Crisis subprime = crisis de liquidez + crisis de confianza

Y si la parte que poseía mi fondo de esa hipoteca era pequeñísima, ¿de donde sale la crisis? Incluso aunque no paguen, el impacto será pequeñísimo...

Pues sí, si es sólo una el impacto será minúsculo. E incluso si son muchas las hipotecas que quiebran, el impacto será pequeñísimo a nivel de tercer y cuarto nivel... pero no en el primer nivel, donde sí será muy apreciable!!

Y ese primer nivel es el que desencadena el efecto bola de nieve, del que ya hemos hablado en varias ocasiones en el blog en múltiples contextos. En este caso, al ponerse feo el asunto de las hipotecas subprime, nadie quiere comprar sus emisiones de CDOs, llevando a la ruina a muchas entidades de hipotecas subprime que tuvieron que comerse el riesgo... y arrastrando a los hedge funds de primer nivel, que iban cargados de CDOs!!

Crisis de liquidez

En efecto, los CDOs no son un activo con mucha liquidez de por sí, y cuando se empieza a vislumbrar problemas con las hipotecas subprime, nadie quiere comprarlos a ningún precio. ¿Y qué valoración tiene un producto en donde sólo hay vendedores y no hay compradores? La única respuesta es "prácticamente cero", aunque sea una exageración; es lo que tienen estos [ironía ON] "mercados eficientes" [ironía OFF]. Y cuando la valoración es próxima a cero y uno va apalancado, como suelen hacer los hedge funds, entonces el banco que le ha prestado dinero para apalancarse le da un toque llamado "margin call": No tienes suficientes garantías, tienes que poner más pasta o vendo todo lo que tienes para cobrarme, aunque sea a precios ridículamente bajos. Y si no hay compradores, el mismo banco que emite la petición de garantías puede ponerse de comprador con 0,01 y desplumar legalmente al hedge fund!! O puede pasar al revés: que realmente los CDOs no valgan nada, y que el banco que le ha prestado el dinero para apalancarse haya perdido el dinero prestado al hedge fund.

Crisis de confianza

Llegados a este punto, ya nadie quiere saber nada ni de las entidades de hipotecas subprime, ni de los CDOs, ni de los hedge funds metidos en CDOs... ni de los bancos que han prestado a esos hedge funds!! Nadie se fía de nadie, y todo el mundo se huele que hay suelto un marrón de los gordos, pero no se sabe dónde está. Y entonces ocurre la crisis de confianza: los bancos dejan de prestarse dinero entre ellos, porque prefieren recibir intereses mucho más bajos en deuda del estado, antes que prestar el dinero a otro banco y que sea justo ese el que tenga escondido el marrón de las titulizaciones de hipotecas subprime!!

Y aquí aparece el fantasma del mayor de los males posibles: una crisis bancaria. Rápidamente, todos los bancos centrales inyectan liquidez en el sistema, y se consigue evitar el desastre... pero ya la gente le ha visto las orejas al lobo, y se empieza a subir la prima de riesgo de todos los activos hasta niveles más normales, ya que el riesgo hasta ahora se estaba valorando con una prima ridículamente baja.

¿El resultado? Pues que el impacto total a nivel mundial ha sido 10 veces, o 20 veces, o 50 veces mayor que el total de deuda impagada en hipotecas subprime. Porque lo que hemos tenido no ha sido el resultado de una serie de impagos de hipotecas subprime, que sería algo muy irrelevante teniendo en cuenta la importantísima dispersión de los mismos, sino una vuelta a la cordura. La gente sólo se acuerda de lo que es el riesgo cuando sufre, y llevábamos más de cuatro años sin sufrir, y ya se asumían riesgos demasiado alegremente. Por eso es importante que la crisis no se suavice demasiado y que quien haya asumido demasiado riesgo pague por ello: si acude el gobierno al rescate de las titulizaciones de hipotecas subprime, sólo conseguirán que la gente aumente su apetito por el riesgo, sabiendo que si vienen mal dadas "el gobierno volverá a acudir al rescate".

s2

  1. #29
    Anonimo

    En españa si hay hipoteca subprime, si yo misma soy una cliente subprime, subprime!
    el departamento de riesgo de la caja, me pidio toda la documentación, nominas, declaración y todo perfecto. se lo lleve.

    señores me dieron una hipoteca de 220.000 euros, que yo pensaba pagar obviamente, pero miren que situación laboral:

    empleada mil eurista, comercial inmobiliaria, con comisiones en nomina, sin avalista, sin propiedades, pagando el prestamo de mi coche (15.000) euros. extranjera (con nacionalidad española) pero igualmente sin ningun entorno familiar que pudiera apoyarme. contrato por obra y servicio, antiguedad en la empresa en aquel momento 6 años, (posteriormente hubieron cambios y al poco de darme las llaves tuve que cambiar de trabajo, osea que trabajao temporal, con carencia de dos años en la hipoteca para poder pagar las cuotas en aquel momento de 960 euros, plazo de hipoteca 30 años, pagando hasta los 75 años de edad. Esto es o no es una hipoteca SUBPRIME? y me pregunto yo si los bancos dan la hipoteca subprime a sabiendas que al menor contratiempo no podremos pagar, no son tambien responsables como nosotros mismos por haber firmado la escritura? Se que alguno pensara que soy una irresponsable pero quien no soño alguna vez tener un techo propio, pues yo tambien? ahora por supuesto estoy en paro y para pagar las cuotas la caja me aceptaría ampliar un año mas la carencia; pero sinceramente estoy pensando que es un error, porque dentro de un año voy a estar igual de insolvente y ademas tendre que pagar al notario y quizas tambien a hacienda... asi que ya ven.

    Un departamento de riesgo de una entidad bancaria, no fue capaz de detectar el alto riesgo de esta operación? yo no lo creo, por supuesto que lo saben.

  2. #28
    Fernan2

    Por este tipo de comentarios es por lo que escribí Basta de blanco y negro, por favor... Es un tipo de gente que ahora abunda mucho: Partiendo de una base cierta (se dio más dinero de lo prudente en muchos casos), se exagera una barbaridad la realidad (compras por 1.600 lo que vale 700, compras el local por 200.000 euros y una caixa concederá hipotecando 300.000 para que lo decores) y se obvian los aspectos positivos, pequeños pero que existen, de la situación (la morosidad ni de lejos se acerca a la de las subprime, ni siquiera a la mitad de la morosidad de las subprime; y además, hay voluntad de pagar, principalmente por el marco legal de las hipotecas españolas), y con eso se sacan las medias verdades que tergiversan la realidad.

    Cuando estas cosas las hacían los de blanco, mal, porque animaban a la gente a asumir excesivos riesgos; y ahora que las hacen los de negro, mal también, porque crean un pánico innecesario y dañino... pero es lo que hay, y vende mucho crear alarma.

    s2

  3. #27
    Anonimo

    VARIANTES ESPAÑOLAS A LAS

    HIPOTECAS SUBPRIME, NINJA O BASURA.



    Rafael del Barco Carreras



    Repitiendo y resumiendo. Coreado hasta la saciedad cuando se descubren o denuncian en EEUU, año 2007, y hasta muy entrado el 2008, “En España no existen”. Ver Internet en las etiquetas de hipotecas subprime, ninja o basura. El negrito de Ilinois que compra la ruina donde vive por el doble de lo que vale firmando una hipoteca a infinitos años, y con esas hipotecas “bancos y fondos” captan dinero. Reacción en España, todos, Prensa y Tele, a gritos… “En España no hay hipotecas subprime” o lo de “El Sistema Bancario Español es el más controlado y solvente del Mundo”. En Internet aparecían las primeras voces disidentes. Unos dudando de la propaganda oficial y oficiosa, y otros afirmando sin paliativos. Las había… e infinitas. Gran parte de las 4.000.000 de viviendas producidas, construyéndose o en proyecto desde el 2002, en más o menos, se catalogarían en una de las variantes.

    Variantes españolas a la angelical hipoteca del negrito de Ilinois:

    Primera variante. Una del 2007. ¡300.000 millones de las viejas pesetas! “Tú me compras por 1.600 millones de euros lo que vale 700 según mis tasadores, todo certificado, los bancos prestarán el dinero, después ampliamos capital, porque con tus 7 millones oficiales no vamos a ninguna parte, revalorizamos tus activos, tasados y certificados de nuevo, y nos lanzamos a Bolsa”. “¿Y porqué los bancos y cajas pondrán más dinero del que vale lo que me vendes?”. La pregunta es de relleno porque el comprador avezado y antiguo inmobiliario sabe de antemano el porqué de los bancos. Reparto en negro. “¿Y si la Bolsa no se lanza?”. “No pasará, la bolsa sube a diario y se lo traga todo, ya se encargarán los bancos, pero si sucediera, como todo está hipotecado, pues se lo tragan ellos”. “Genial”. “De la ampliación yo me quedo el 20%”. “Eso aumenta mi parte en negro”. Más de mil millones de euros supuestamente repartidos entre comprador HABITAT, vendedor FERROVIAL, y los ejecutivos del FINANCIADOR “BANCOS Y CAJAS”. No más allá de seis personas físicas en el reparto, porque inmobiliarias y bancos contabilizarán la documentación oficial, e incluso pagarán impuestos y enormes costes legales, un gran pellizco, pero que tirando por lo bajo permitirá a “escote” más de 10.000 millones de las antiguas pesetas. Inmensa fortuna para cualquier ciudadano, aunque para un muy reducido grupito, pura calderilla.

    Segunda variante. “Tú aportas tu inmueble en el Paseo de Gracia por 100 millones de euros que te pago con acciones de la próxima ampliación y al día siguiente puedes venderlas en Bolsa, a cómo cotizan, doblas, pero como el inmueble solo vale 30 tenemos que repartir en negro a los financieros no menos de 50, porque en definitiva son los que financian que las acciones con créditos garantizados por las propias acciones coticen altas”. Supuesto MARTINSA FADESA. Entre el primer y segundo supuesto caven infinidad de variantes con fusiones, OPAS, y dinero con garantía de papel basura. Inmobiliaria Colonial, Riofisa, etc.etc. En el caso Martinsa los interventores judiciales ya han descubierto irregularidades contables (terrenos revalorizados el 1000%) y aconsejan la quiebra fraudulenta para embargar a los administradores su patrimonio personal, y en Hábitat los perjudicados solicitan la retroacción del fraudulento pelotazo. ¿Y cómo se retrotrae el dinero negro justificado con facturas y costes falsos?

    Tercera variante. “Tú me compras el local por 200.000 euros, una caixa concederá hipotecando 300.000 para que lo decores, y ya tienes tu tienda en marcha”. “Pero ese local es caro”. “Para ti es una oportunidad de oro, el local sube de precio cada año”. “Y si no pudiera pagar…que se lo quede esa caixa…”.

    Cuarta variante. “Con su nómina pagará usted al mes unos 1.000 euros”. “Pero es que necesito un dinero para amueblar y la boda”. “Bueno, veremos si nos amplían la hipoteca y pagarás 1.200 al mes, pero nuestra comisión será del 5% en lugar del 3%”.

    Quinta. “Nos traes una nómina… y tienes piso”.

    Sexta. “Te doy 300 euros si me firmas en el notario unos papeles”. Los agentes y vendedores, ya despedidos, de Don Piso y Fincas Corral cuentan y no acaban…

    Las restantes variantes por los años 2000 en adelante, cuando la burbuja se hinchaba al 20% o 30% anual y los pisos no se vendían (cuanta más oferta invendible más subían los pisos) son infinitas…nómina falsa… DNI falso… valoraciones hipotecarias, debidamente tasadas a voluntad de las partes… compraventas de edificios enteros o “paquetes de viviendas” entre sociedades “instrumentales”…créditos y certificaciones de obra, basura… pero la construcción producía viviendas a tal rapidez que ni falsificando y estafando daban abasto, y sobran 1.000.000 de viviendas de disparatado precio, más ni se sabe de “mal vendidas” y “segunda mano”… acabando con el ahorro de todo el país y el máximo recaudado con infinitas fórmulas financieras en los mercados internacionales.

    Y ante el notario el “¿por cuánto escrituramos?” de toda la vida tirando a la baja...con el consejo del propio notario por cuanto “pasaría en Hacienda”… ahora se asciende al máxime posible, primero por desgravaciones fiscales en los plazos de la hipoteca, y muy principal porque a cuanto más ascienda el importe nominal escriturado más se conseguirá en “titulaciones” abonadas por el BCE, o quien en definitiva ha financiado tanta BASURA, ¡y que exigirá cobrar el 100 por 100 más intereses y gastos!

  4. #26
    Anonimo

    Muy bueno el artículo.

    Arturo, la oportunidad que ves es real y de hecho era el gran negocio que iba a hacer el gobierno americano si aprobaba el rescate, cosa que al final no pasó.

    El derecho sobre las garantías hipotecarias lo tiene el participe de la COD, siendo el banco emisor el responsable por su cobro.

    Saludos,

    Nacho (Montevideo, Uruguay)

  5. #25
    Anonimo

    Felicidades por el articulo! Esta claro que cuando alguien quiere hacerse entender... lo hace.La mayoria de los "expertos" se dedica a vender "paquetitos", muy resultones eso si,pero llenos de nada.Muy bueno.

  6. #24
    Anonimo

    ¿Hasta dónde puede llegar esta crisis subprime ? Las titulizaciones de hipotecas subprime creo que ya no se hacen, así que ¿está cerca el final de la crisis subprime ?

  7. #23
    Anonimo

    Muy buen artículo sobre la crisis subprime, me ha ayudado a entender el problema de las hipotecas subprime y las titulizaciones

  8. #22
    Fernan2

    Jose Luis, el tema de la contabilización de las hipotecas subprime es realmente muy delicado. Contabilizar las hipotecas subprime "mark-to-market" es complicado porque no hay liquidez en el mercado de titulizaciones de hipotecas subprime, y podría llevar a provisiones demasiado duras que dañaran excesivamente a las entidades, cuando el objetivo de provisionar es prevenir daños y no provocarlos. Pero claro, si las titulizaciones de hipotecas subprime se contabilizan "mark-to-model", eso abre la mano a que hagan lo que les dé la gana...

    Respecto al enfriamiento/crisis, ya está aquí; hemos tenido un dato de empleo de espanto... y si seguimos así, será crisis y no enfriamiento. Pero yo sigo pensando que no llegará la sangre al río: el euribor ya baja con fuerza, y así seguirá si la economía no mejora, lo que atenuará sin duda los problemas.

    Rodrigo, la verdad es que invertir en titulizaciones de hipotecas subprime es una de esas ideas que no pueden ser porque nosotros no tenemos titulizaciones de subprimes a nuestro alcance, pero te aseguro que si pudiera ser, me encantaría invertir en titulizaciones de hipotecas subprime, aunque no fuera más que un poquito para probar.

    s2

  9. #21
    Anonimo

    Tu artículo sobre hipotecas subprime es muy interesante, las titulizaciones de las hipotecas subprime han hecho mucho daño, pero más que por lo mal que van las hipotecas subprime, el daño es porque las titulizaciones no encuentran liquidez: Nadie quiere comprar ahora una titulización de hipotecas subprime, y al no haber liquidez, las titulizaciones de hipotecas subprime se están vendiendo por una fracción de su valor real. Creo que si hubiera un mercado transparente en el que los pequeños inversores pudiéramos comprar titulizaciones de hipotecas subprime, sería una inversión muy buena, aunque arriesgada.

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