Libertad inmobiliaria

Me sumo a lo que ha comentado @fueradeuda . Normalmente se buscan inversiones algo más económicas que den algo más de rentabilidad. Yo pondría el tope en 100k e incluso 150k todo incluido que me parece bastante ya. Haz números para ver si te cuadra y que puedes encontrar. Ten en cuenta que cuanto más barata la vivienda más rentable va a ser, aunque más riesgos y menos clashflow te va a dejar... Así en general. Valóralo todo!

Yo veo que es un riesgo alto porque en el momento en el que un inquilino no te pague/te caiga una derrama/tengas el piso sin alquilar unos meses vas a tener problemas para pagar la hipoteca+los recibos del piso (comunidad, Ibi, agua, luz).  Así que no lo haría. 

Si puedes aportar un 60-70% del precio del piso y no tienes problemas para pagar la hipoteca de tu sueldo aún lo puedo ver, pero en estas condiciones no lo veo. 

Si consigues un activo que te rente más que lo que pagas de intereses de la hipoteca (y aquí en rankia tienes muy buenas ideas de inversión) puedes invertirlo ahí. Si tienes dinero ahorrado para comprar al contado y no tienes problemas en pagar tu hipoteca también lo veo bien. 

En estas condiciones no lo veo, ya no por la rentabilidad del activo, que no es demasiada, sino sobre todo por el riesgo que asumes. 


Saludos 

Coincido con Mbmbmb

Muchas gracias por vuestras respuestas, @fueradeuda@oscar-osuna@mbmbmb

Miraré las recomendaciones de inversión que me habéis comentado, la verdad que ando algo perdido, os agradecezco vuestras recomendación sobre inversiones.
Investigaré por el foro sobre fondos o un etf indexado al MSCI, a ver si no pierdo mucho 😅.

La verdad que viéndolo como lo habéis planteado te hace reflexionar y darte cuenta que no es tan bonito como muchos lo venden, aunque tengas algo de dinero de respaldo para invertir a nadie le gusta perder, no pretendo hacerme rico, simplemente aprovechar unos recursos extras que me puedan beneficiar para sumar. Con lo cual, visto así no es buen negocio, sacar solo un 4% por ejemplo de rentabilidad mensual a cambio de las consecuencias negativas que se pueden tener como decía Fueradeuda, impagos, derramas, okupas, etc.
Tendré que seguir leyendo y aprendiendo, pero sin intentar endeudarme, ya que comprar una casa también supone pedir un hipoteca, y ya no hay quien te quite el compromiso de pagarle al banco durante unos años.

Esuy importante no perder un colchón de seguridad.
Pues un traspié en esa operación te puede llevar al traste en muchas cosas.
Por ej., Un impago....hay moratoria de desahucios ahora. Según quien tengas de inquilino, se te puede ir de 6 meses a 2 años un deshaucio.
Sí no dominas el tema, destrozos, gastos en mtto. Superfluos....
Paro, divorcio, enfermedad.....y si dejas un impago en una hipoteca, ten en cuenta que si el banco la subasta, puede sacar sólo la mitad del supuesto precio de mercado. Y si te endeudaste al 70%, aún le seguirás debiendo dinero.

Es mejor, como te comenta @oscar-osuna.  Operación de menos importe, y sin quedarte sin liquidez.
Lo del etf o fondo lo puedes complementar con otro en renta fija.
Es una cartera sencilla de 60% renta variable y otra renta fija al 40%
Ambos indexados.
Una de las muchas carteras que hay

O, sí no tienes tiempo y no dominas la inversión, un Roboadvisor que lo haga por tí.
Indexa y Finizens van bien (por cierto si eliges Indexa y no tienes invitación me dices. Salimos beneficiados ambos). Yo lo uso, además de otras cosas.

Y, mientras acumulas, puedes hacer esa operación inmobiliaria, de menos importe, en unos años.
Diversificando las inversiones 
Una parte bolsa, otra inmuebles, otra efectivo...metales???
Tienes otro canal muy bueno para aprender sobre Inversión:
    https://t.me/libertadfinancierayfinanzas

Saludos

Cuando tienes un activo de mayor calidad, aunque la rentabilidad sea menor, todas estas cosas que citan  

Se diluyen en un porcentaje ínfimo.

Todo depende de la aversión al riesgo que tengas, pero precisamente al no tener experiencia, no vas tan desencaminado en tu idea original, y puede ser un buen activo de entrada.

No te dejes llevar por los cantos de sirena, ni hace falta ser ambicioso.

Suerte!

Buenos días,

Al igual que criticas a quienes opinan sin hacer el curso, que cómo ya te han comentado aquí, pocas veces se crítica al curso en sí, sino al marketing agresivo y falaz empleado, deberíamos tener en consideración, porque lo promocionas tú, sin tampoco haberlo hecho.
Si tu eres el promotor directo de un curso tóxico, no vale decir yo no sabía, era la agencia...
Ayer Jordi Evolé con Ivan Redondo, comentaba acerca del video que había producido para Albiol, y que dejaba a Vox a la altura de un niño de tres años.
Acreditado que Iván Redondo iba en furgonetas de producción, arengando a los cámaras, y adoctrinando.
Contestación de Iván Redondo:

Curiosas las relaciones de colaboración, entre dos promotores de cursos....
Tampoco estoy convencido de que la aportación que haces de El cómo persona (nadie lo duda), haya dejado más tranquila a la audiencia...  pero si os llevaréis bien, y tenéis intereses en común, eso nos queda claro.

Suerte en otros lares, aquí a diferencia de otros entornos, las cosas se detectan rápido.

Buenas tardes,

Yo no he realizado el curso, son 1000 euros (ahora 1500€) y me tira para atrás el precio. Pero más que el precio me tira para atrás todo esta aureola de curso con un marketing tan "agresivo" (entiéndase bien el concepto agresivo en este contexto por favor).

Si que estoy escuchando el podcast de Carlos Galán, y reconozco que las entrevistas están muy bien, y ya se esta viendo a mucho a gente en Youtube copiar un poco su estrategia.

El contenido que presenta en los podcast y sobre todo como lo presenta, me parece muy bueno. Es una persona que se nota que sabe escuchar muy bien y que controla bastante bien su ego. Cada vez hay más podcasters que llevan a entrevistados con el pretexto para poder hablar ellos, no es el caso.

Con todo lo aprendido de unos y otros, llevo semanas dándole vueltas a comprar un piso como inversión. Somos una pareja, con unos ingresos netos de 4200 euros al mes, con ahorros (gran parte de ellos invertidos en RV) y sin deuda.

He encontrado un piso en una población asturiana, listo para entrar a vivir. Estos son los números que me salen, agradecería vuestra opinión, especialmente la de @carlos-galan-rubio.
Muchas gracias de antemano.

Buenas,
Yo diría que te quedaría una cosa así aproximadamente:

Coste total adquisición: 53.000€
Ingresos brutos: 5.040€
Rentabilidad bruta: 9.5%

Ingresos brutos: 5.040€
-Gastos contemplados: 1.610€
-Amortización (3% Coste Total - Suelo): 1.290€ suponiendo 10.000€ de suelo
-Amortización mobiliario (10% coste adquisición): XX€
Ingresos Netos: 2.140€
Ingreso Neto Reducido (-60% larga duración): 856€
IRPF marginal ( te suponemos 30% por tu sueldo de 2000€ netos al mes aprox.): 256€ impuestos aprox.

Cash flow: +5040-1610-256€ = 3.174€ aprox.
Cash flow yield: 5.9%

Todo aproximadamente.
Dejo aquí una tabla de cómo lo calculo yo,

Buenas tardes,

En primer lugar muchas por tu respuesta.

En segundo lugar ¿seria mucho atrevimiento preguntarte si podrías compartir tu excel? Sino, lo entiendo perfectamente :).

Por otro lado, ¿en cuanto a números, sin ver el piso? ¿Lo ves una buena inversión?

Un saludo y muchas gracias.

Claro, dame un privado con una dirección de gmail

Respecto a los números de la operación que comentas. Por mi experiencia,

Es complicado que concedan una hipoteca de tan poco importe a tipos de interés tan bajos, es posible que te fijen un suelo de financiación de 50.000€ o te suban el tipo de interés.
Como sabes ahora mismo los bancos asumen una serie de costes para la constitución de la hipoteca, esos costes los recuperan vía intereses que devengará tu hipoteca.

Yo buscaría una entidad tipo Openbank que no te obliga a la firma de un seguro de vida... es absurdo asegurar cantidades tan pequeñas, el coste del seguro te va a comer la rentabilidad y... no es tan necesario

Por otro lado, aquí en la región de Murcia, más concretamente Cartagena, si que es posible encontrar viviendas de rentabilidad bruta > 10%, esto ocurre por la escasa oferta de alquiler que mantiene elevado los precios (500, 600, y hasta 700€ al mes) por pisos de calidad media-baja donde además se suma el bajo poder adquisitivo y el poco interés en la inversión inmobiliaria digamos por... desconfianza, que mantiene los precios de adquisición bajos <100.000€ con gastos e impuestos incluidos.

Una red de inmobiliarias también hacen bien su trabajo de mantener los precios controlados para que las transacciones interesantes se hagan rápido. No hay un solo piso de particulares en esta ciudad. Como punto negativo te cobran 3%+IVA con un mínimo de 3.600€. A menos que seas un recurrente comprando, que te pueden hacer precio amigo, más aún si les dejas después la gestión del alquiler (no es mi caso, suelo tener el inquilino previamente).

El ladrillo encaja bien porque se puede ir apalancando con hipoteca, lo que viene muy bien para diversificar las fuentes de ingresos, especialmente de renta variable.

En cuanto a tu operación, los números salen, pero el componente calidad lo tienes que ajustar tú. En mi caso todos los pisos, menos 1, tienen ascensor, y la comunidad es de >36 propietarios para reducir el coste unitario de derrama. Son todos de 3+ habitaciones y, por desgracia, todos son de 1 único baño (aquí se lleva poco lo de 2 baños para este tipo de inversiones).

Comprueba también que la estructura vaya a estar ahí 30 años, por supuesto.

Yo suelo fijar las hipotecas entre 20 años preferiblemente o 25 años como mucho. A 30 años, los intereses crecen ... demasiado. Intento no forzar el cash flow libre mensual, no lo necesito (en mi caso)

Cuando vayas a ver un piso, presta especial atención a la instalación de luz (el cuadro de la entrada), enchufes y, no tengas vergüenza de dejar correr el agua un rato en cocina y baños, es casi gratis y te puede ahorrar una pasta. Si el dueño te lo permite, lleva un destornillador y abre la tapa del sifón del baño para ver el estado.

Las reformas más costosas son el baño y la cocina, sin duda. En baño te puedes ir a 4.500€ fácil y en cocina, dependiendo, pero según el mobiliario y tal, te caen 9.000€ tranquilamente.
Los hay más baratos, cuando llevas unos pocos y ya tienes una red de contactos el cuarto de baño puede salir entero por 2.500€, pero lo normal es que si es tu primer baño, pagues gusto y gana (nos ha pasado a todos).

En mi caso, todas las viviendas se han adquirido teniendo previamente el inquilino objetivo, por tanto, para mí ha sido muy fácil seleccionar la vivienda, ponerla al gusto de los que actualmente están viviendo. Por supuesto, he prescindido de seguro de impagos, aunque en Cartagena te lo paga el ayuntamiento si ofreces la vivienda con unas condiciones concretas.

Un último consejo sería, intenta comprar una vivienda en la que, como mucho, sea necesario hacer o un baño, o una cocina, pero no las dos cosas a la vez.

Para inversiones inmobiliarias por encima de 100.000€ con alquileres corrientes de 6.000€/año brutos, mejor irse a un REIT americano, sin duda.

PD: Con interactive brokers puedes apalancar de forma muy parecida a una hipoteca las acciones. El problema es que el interés es variable, por eso el inmobiliario sigue siendo más interesante, por el tipo fijo.

Saludos

Buenas tardes,

El problema de todo esto, es precisamente:
1.- El marketing agresivo, a base de medias verdades.
2.- Y es que esas medias verdades, tienen patas de flaqueza importantes.

Esto que voy a decir es una opinión muy personal, que a su vez me cuesta mucho trasladarla, y que más aún, que se me entienda.

Cualquier cálculo de la rentabilidad, sobra decir que es parte vital de la operación,
PERO, esto a los que les gustase el baloncesto de los 70-80-90, entenderán, porque fue una época donde a base de "atletismo", se perdían los "fundamentos", a pasos acrecentados.

El tema de rentabilidad se convierte en una obsesión insana, que además no es predecible en el futuro.
Las adversidades en el entorno inmobiliario, y a largo plazo (décadas), son impredecibles.
Ese 3-4 % se vería rídiculo, si subiesen los tipos de interés generales, y sin embargo, aquí miden las operaciones por un 1 % o un 2 %. Que no es nada, si se pierde entre otros factores, que los alteren a lo largo de los años.

El apalancamiento no lo habían inventado ellos...
Humilde aportación:
https://www.rankia.com/blog/escalera-color/4745900-apalancamiento-amigo-ninos

- Obtener un apalancamiento moderado, es VITAL, y nunca mejor dicho.
(Y estos cursos prodigan lo contrario)
Primero te dicen que te lances con cuantos más pisos hipotecados mejor, sin medir el riesgo a futuro, y para más inri, en los activos más baratos y "rentables", que serían los menos líquidos en una crisis.
-Por contra, paradójicamente no valoran el activo, por su revalorización a largo plaza, en la parte del beneficio de la inversión. Hay pisos que dan mucha menos rentabilidad que la que estos cursos, y de las que todo el mundo habla actualmente, pero que a lo largo de las décadas, su valor se incrementa en cinco veces más, que los tan "rentables"

Esto al final, es cómo intentar defender el VALUE, en una etapa chicharril, pero acaba siendo algo parecido.
En este punto, el último video de Tristán El Subastero, curso que te recomiendo, da una aportación muy correcta en ese sentido.

Suerte!!!!

Correcto, en mi caso tengo dos magnitudes
Patrimonio neto -> contando el valor deprimido de mercado de las posesiones inmobiliarias
Patrimonio neto líquido -> donde descuento a todos mis activos (fondos indexados, acciones, dinero) el valor del inmobiliario asumiendo que no es líquido.
El ciclo antes de adquirir un nuevo inmueble es el siguiente:

Ahorro->inversión en fondos indexados o acciones (antes maximizaba también plan de pensiones, pero se acabó lo bueno)

Cuando tus activos líquidos superan el valor de un préstamo hipotecario + intereses en toda la vida del préstamo + coste de todos los productos asegurados, solo entonces, es momento de meter otro ladrillo (para alquiler claro).

De este modo, consigues doblar la cantidad de activos y meter un socio (el banco) que va a poner el 70% del dinero pidiendo únicamente el 10% de los ingresos , o quizá el 20%.

Para estar la operación en "peligro" sería necesario que la vivienda estuviese vacía y que la cartera de acciones o fondos indexados dejasen de repartir dividendos.

Saludos!

Buenas tardes,

Me gustaría aprovechar este hilo para lanzar un planteamiento relacionado con la idoneidad de amortizar la vivienda o no amortizarla.

En régimen de alquiler podemos reducir la cantidad de ingresos brutos obtenidos con una serie de gastos entre los que se encuentra la amortización de la vivienda. Posteriormente a esa cifra se la puede reducir en un 60% (en régimen de alquiler larga duración) para calcular los impuestos a pagar.
Los rendimientos del alquiler pasan por el IRPF marginal de la base imponible general, que dependerá de las condiciones económicas y familiares de cada persona.

Como inversión, es posible que tras un tiempo explotando el activo, tomemos la decisión de vender la vivienda, de forma que el cálculo de impuestos en ese momento se hará en base a la plusvalía obtenida (Valor de venta - Valor amortizado de la vivienda).

Vamos a sacar unos números de alquiler con amortización, ratios estándar (en base a mi caso). Ejemplo para un caso sin financiación ajena, por tanto, sin incluir intereses como gastos deducibles:

Ingreso bruto: 7200€
Gastos deducibles (sin amortización): 1370€
Ingreso minorado: 5.830€ (80% s/ ingreso bruto)
Reducción -60% por alquiler larga duración: 2.332€ (32% s/ingreso bruto)
IRPF marginal 30%: 700€ (10% s/ingreso bruto)

Hacemos lo mismo incluyendo amortización.

Ingreso bruto: 7200€
Gastos deducibles (con amortización): 3.710€
Ingreso minorado: 3.490€ (48% s/ ingreso bruto)
Reducción -60% por alquiler larga duración: 1.396€ (20% s/ingreso bruto)
IRPF marginal 30%: 418€ (5.8% s/ingreso bruto)

La amortización para este caso son 2.340€ cada año.
En el caso de una venta de inmueble y habiendo aplicado amortización cada año, implicaría pasar 2.340€ más como "ganancia" partiendo de un marginal de 30%. Lo que implicaría un pago mínimo de impuesto en el momento de la venta de 702€ sólo la amortización. Habiendo obtenido a cambio únicamente una rebaja fiscal de 280€ / año aplicando la amortización en el alquiler.

Donde quiero llegar es a que, mientras exista la reducción del 60% sobre alquileres de larga duración, personalmente pienso que no interesa la amortización de la vivienda en alquiler, asumiendo que probablemente rotaremos el activo (por algo mejor se entiende) de media cada 15 años.

Y que, en caso de desaparecer esta ventaja fiscal al alquiler de larga duración (como todo apunta que acabará pasando en vista de las finanzas como país y de los gobernantes que tenemos), estamos gastando ahora, en vano, balas de plata.

¿Opiniones?

Saludos! y gracias

Siento decirte que el señor Galan, solo aparece aquí cada x meses, para decir, que no entra por que es una perdida de tiempo y si quieres su asesoramiento es previo pago del curso, siento desilusionarte...

En unmo de sus últimos mensajes dijo: " Por supuesto, no lo escondo, la formación es un negocio. Y no veo nada de malo en ello. Al contrario.
Pienso además que es un negocio bastante bonito: ayudar a más personas a invertir. Y por cierto, hay un equipo de gente detrás, no estoy solo yo" 

Sí, conocemos a parte del equipo por que crean de vez en cuando usuarios nuevos y pasan a saludar y otros que están detrás de todas las campañas de publi, etc ya relaté aquí hace tiempo la empresa con la que te habías asociado, curiosamente otro vendedor de cursos y no alguien del real state.. 

Yo le diría que es más bonito ayudar y hacerlo sin ánimo de lucro como mucha gente lo hace en esta comunidad, pero que es muy respetable que él lo haga por dinero, faltaría más, pero sabiendo tanto y llevando tanto en indexados, alquiler de pisos y demás, no entiendo que no esté ya jubilado y necesite el dinero de los cursos para ganar dinero y a la vez sentirse útil ayudando al mundo...

Y pregunto a sus alumnos que parecen de vez en cuando, realmente creeis que es el momento de invertir para alquilar? Y al que dice que hico el curso hace un año y ya ha comprado, nos podría indicar más datos, zona, precios, gasto de reforma si la hay, precio actual de alquiler, etc..?

Saludos