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Libertad inmobiliaria

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Libertad inmobiliaria
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Libertad inmobiliaria
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#1

Libertad inmobiliaria

Frangon
Buenas, abro tema con la idea de iniciar debate. Voy a intentar no dar demasiados detalles para no hacer spam, porque ni es mi intención, ni está permitido por las normas del foro.
No sé si os suena el nombre de Carlos Galán, que se hizo "famoso" por escribir un e-book explicando en detalle como invertir en fondos indexados (tiene referencias aqui en rankia). Pues bien, ahora ha sacado un curso online gratuito en el que explica como invertir en el mercado inmobiliario, a largo plazo, de manera que con el paso del tiempo uno pase a vivir de las rentas de los alquileres aplicando su método.
He visto 3 de los 4 videos y parece demasiado fácil (salvo el de obtener la financiación bancaria) y escribo con la idea de contrastar opiniones*, porque yo sin experiencia en alquileres, no puede ser que aplicando su método haya encontrado, en teoría y en un par de busquedas en Idealista así por encima en Sevilla, inmuebles que puedan rondar el 9-10% de rentabilidad bruta con el alquiler.
Por supuesto son bienvenidas todas las opiniones, pero me interesan especialmente las de usuarios que se ganen la vida (o como mínimo, complementen sus ingresos) como caseros.

*edito: contrastar opiniones de personas que o bien hayan visto los vídeos, o bien tengan intención de verlos (podría pasar los enlaces por privado para no hacer spam, o poner un breve resumen del método aquí para el que no pueda/quiera verlos) 


#2

Re: Libertad inmobiliaria

W. Petersen
Llevo años alquilando....y del 8-10% te puedes olvidar .... la rentabilidad de eso va entre el 4 y el 6% ..... hablo de ingresos menos gastos, y calculado sobre el valor de la finca en cada momento.

Porque si por ejemplo calculo la rentabilidad de un piso que compramos en 1997 o de otro del 2000 y sobre tal precio, pues he puede salir el 10, 12 .. pero no puede calcularse así.

Y si fuera un piso comprado a precios de finales de 2007, caros de narices .....y por fortuna no es el caso, la cosa podria ser del 3% 

Lo del 10% puede ser en alguna finca muy concreta que se compre barata, pero la normalidad es eso ...5 - 6% 
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#3

Re: Libertad inmobiliaria

fueradeuda

Hola.
Yo si los he visto.
No es tan fácil como asegura.
Yo acabo de comprar uno pequeño para ésto.
He tardado 6 meses.
Mucho análisis.
En los vídeos lo pone muy fácil.
Y, no es así.
Tengo solvencia, situación financiera saneada, sin deudas, con ahorros e inversiones.
Contrato fijo (Estado) mi mujer y buen salario.
Y, aún así, los bancos no prestan ése 100%
Sólo un 60 o 70%
No más. Aún teniendo varias propiedades y pudiendo pagar de sobra la vivienda que compras.

Lo he explicado en algunos comentarios, si los lees (como Miguel Ángel Quintana).
Y le he pedido a Carlos, que se deje de buenrollismo y positivismo y que explique todos los riesgos de una operación así.

Se puede, claro. Pero no con 1.000€ de salario como alguno quiere en los comentarios.
Al más mínimo traspiés, embargo y deuda.

Puedes tener una gran derrama por un ascensor en un piso que no lo tenga. 6.000€ por ejemplo.
Lo explico allí.
Paro, enfermedad grave, subida tipos de interés al principio de contrato, impago (un desahucio se puede ir a 1,5 años en alguna ciudad, y, el seguro de impago no es la panacea).
O un okupa.
Sí te impagan u okupa, y en juicio se declara insolvente, te dejan deuda de suministros, 1,5 años sin cobrar mensualidad (y tú pagando hipoteca),;y destrozos por 30.000€
Por ej.

Se puede hacer lo que dice???
Sí.
Pero quién tenga mucho dinero ahorrado, inmuebles pagados, o negocios o salarios con altos importes.

Si no, es un suicidio financiero.

Yo lo haré, pero no en esos plazos.
Y no 5,;sino 3 viviendas Max.
Y en un año dos pequeños. A los 5 u 8 años (ya amortizada algo deuda) el siguiente.

Hay otro experto en ésto que tb asegura cosas así.
Y es cierto que se puede, pero, ojo con los problemas jurídicos.
Y, ambos venden o un libro o un curso.

Es de admirar el esfuerzo que hacen en comunicar su negocio.
Pero, faltan datos de la ecuación.

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#4

Re: Libertad inmobiliaria

Jabarrio
Yo que me disculpen pero lo veo una estrategia de pacotilla....algo con todo el respeto del mundo para obreros u albañiles.

Además el inmueble que se compra será de perfil bajo con alquiler actual alto por lo que en caso de fiasco a ver como te libras de el.
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#5

Re: Libertad inmobiliaria

fueradeuda
Y qué otra cosa propones???
La bolsa la conozco. Llevo años invirtiendo (excepto derivados financieros) y tb tiene sus problemas.
O propones inmuebles mucho más caros y vendibles???
Sabes cuál dejan de pagar antes??
Uno de 450-500€? O uno de 1.200€??
Y lo de "obreros y albañiles" tal vez sea generalizar despectivamente.
Propones negocios, franquicias, sturtup, crowlending????
 
#6

Re: Libertad inmobiliaria

Jabarrio
Cualquier inversión es buena siempre que no te digan que va a ser infinito ya que si haces una compra de una vivienda al 100% y todo lo pone el banco sacando 1 euro de beneficio tiende a infinito.

Quien deja de pagar antes, desde hace tiempo me dedico a ver cómo el alquiler en grandes ciudades Madrid o Barcelona está muy por encima de 500 euros en barrios donde la vivienda está a 130 mil como mucho.

Desde hace años me dedico a financiar vivienda en su totalidad ya sea 100% de precio o 100% más gastos. En la mayoría de los casos como vivienda habitual y en la actualidad para "inversores" que en muchos casos no aportan nada si tengo unos ingresos de 725 y unos gastos de 400 entonces me quedan 325 al mes como no he puesto nada mi rentabilidad es infinita y si en lugar de una vivienda compro 3 pues mejor que mejor.

Cuando haya pagado estas 3 viviendas podré comprar 6 y entonces tendré 9 todo lo pone el banco y todavía mejor porque los tipos bajan y los alquileres suben, vamos que entre 7.000 millones de personas en el mundo o 42 millones de españoles solo se le ha ocurrido a una persona y en lugar de callar y ser uno de los hombres más ricos del mundo lo comparte.

En Rankia se ha criticado la compra de vivienda en la modalidad 100% por su riesgo algo que en esa modalidad yo defiendo porque entre otras cosas es parte de mi actividad profesional cambiar un alquiler de 800 por hipoteca de 600 o 700 u 800, lo que no entiendo es una inversión con superapalancamiento y mucho menos a cualquier nivel intelectual, dile a cualquiera que se va a forrar y perderá parte del raciocinio.

Yo he invertido en todo lo que me ha apetecido y he sabido evaluar los riesgos unas veces los medi bien y otras mejor callarse, entre otras cosas por invertir en vivienda en el 2007 cuando la vivienda iba a subir eternamente y los mejores analistas no veían que en Vallecas no se podía vender a 3000 el metro cuadrado.

Que recomendaría para invertir a cualquier persona que sea coherente con el riesgo que asumen, la tolerancia del bolsillo no es igual para todos he visto por edad gente perder 4000 en inversiones y sufrir un contratiempo de narices y gente perder 400 mil y ni inmutarse.
#7

Re: Libertad inmobiliaria

Mbmbmb
Si necesitas un apalancamiento alto un contratiempo te puede dejar fuera de juego muy fácilmente. El problema del apalancamiento alto es que como en un momento determinado te pongan una derrama alta o el inquilino no te pague, se te cae el castillo de naipes.Y esas rentabilidades en inmobiliario no se consiguen sin riesgo. En el barrio de Salamanca consigues un 4% anual, en Vallecas puedes conseguir un 8%, no digo que no, pero el riesgo que asumes es mucho mayor en impagos por ejemplo. Vamos, que si, que venderá libros, como Kiyosaki, que ya decía esto hace años,  pero las cosas no son tan sencillas en la realidad. En la realidad hay que pagar IBI, plusvalías, derramas, etc. Que en el libro de Kiyosaki por ejemplo los impuestos no los cuenta, asi, de entrada. Pero resulta que aquí el Ayuntamiento cobra IBI, fijate tu, y eso hay que descontarlo. Saludos 
#8

Re: Libertad inmobiliaria

W. Petersen
Y sin que sea muy relevante, resulta que una nevera, lavadora o lavavajillas dura 10 años en la casa de unos, y curiosamente poco más de la mitad en casas alquiladas, lo cual sería digno de una tesis universitaria (los motivos) ..... 

O que hace 25 años que alquilo, y en mi vida he tenido inquilinos que limpien la campana extractora con suficiencia, con lo cual hay que cambiarla junto a los nuevos inquilinos ... je je ... de vez en cuando alguna derrama de la comunidad.... 

En total otro 1% que se va al cuerno... y a cada cambio de inquilinos, suerte tendrás si no pierdes 15 días de alquiler....

Vamos que al final 5 o 6% de rentabilidad

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#9

Re: Libertad inmobiliaria

Cggr55
Buenas tardes W. Petersen,

Es cierto que lo normal es que la gente obtenga un 5% o menos. En algún piso que mi padre compró (con la idea de vivir en él) esa es la rentabilidad que obtengo.

Sin embargo, sí es posible conseguir más de un 8%. En las 4 compras que he hecho en 2018 y 2019, estoy en un 8,5% de media (con una operación de un 11%).

Es cierto que no es lo normal y hay que buscar bastante, negociar y a veces reformar para poder llegar a esa rentabilidad. Entonces sí es posible.

Un abrazo

Carlos 
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#10

Re: Libertad inmobiliaria

Cggr55
Hola Miguel Ángel,

Estoy de acuerdo en algunos de tus puntos. Trato de darte mi punto de vista:

Mi experiencia (porque lo he hecho en 4 ocasiones entre 2018 y 2019 y lo he visto hacer a otros inversores) es que si, como dices, tienes una situación financiera saneada, sí es posible conseguir financiar el 100% de la operación.
Cuidado, no digo que te den un préstamo hipotecario a más del 80% de su valor de tasación (yo lo máximo que he obtenido es un 90%, aunque con pisos de banco se puede llegar al 100%).
Hablo de conseguir de una forma u otra (complementando con préstamo personal, pignorando cartera de fondos/acciones o mi opción favorita: conseguir un valor de tasación más alto que la compra y por tanto conseguir el 100% sobre tu inversión).
Espero explicarme con esto.

Como tú dices, no vale cualquier perfil y por eso envié un email dejándolo claro: si tienes un sueldo de 1.000 euros, cero ahorros (o incluso deudas), evidentemente ningún banco te va a financiar el 100% (con suerte te darán el 70-80%) por lo que tendrías que ahorrar para dar la entrada...

Sobre los riesgos: los impagos y el destrozo/ocupación, lo cubro siempre con un seguro de impago (cuesta unos 300 euros al año y duermo tranquilo).

De todas formas, como todo, siempre que hay rentabilidad, hay riesgo.

Sobre destrozo de 30.000 euros: depende. Yo la reforma más cara que he hecho (reforma completamente integral) han sido 18.000 euros.

En cualquier caso, me parece enriquecedor el debate así que me sirven los comentarios para mejorar/ampliar/matizar los 4 vídeos gratuitos para la siguiente edición :)

Qué más sugerís?

Un abrazo

Carlos Galán


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#11

Re: Libertad inmobiliaria

Cggr55
Hola Jabarrio,

Respeto tu opinión, no la comparto.

Bastantes inversores con bastante sentido común están aprovechando el mercado inmobiliario (y los bajos tipos de interés) para invertir en inmuebles e ir generando ingresos pasivos (incluso a pesar de pagar la cuota de la hipoteca, cada piso puede dejar unos 200 euros limpios al mes).

Un abrazo y cualquier sugerencia para mejorar los 4 vídeos gratuitos, bienvenida

Carlos Galán
#12

Re: Libertad inmobiliaria

Cggr55
Hola Jabarrio,

Creo entender de tu comentario que tenemos una idea bastante parecida de inversión.

Invertir con sentido común, utilizando si podemos la financiación del banco para "que la vivienda se pague sola"

Comentamos!
Un abrazo,

Carlos 
#13

Re: Libertad inmobiliaria

Cggr55
Hola Mbmbmb

Estoy de acuerdo con lo que dices: hay que tener en cuenta todos los gastos: comunidad, IBI, seguros, mantenimiento...

Sobre si es más seguro un alquiler en Barrio de Salamanca (un alquiler de 2.000 euros/mes) o uno en Vallecas (de 500-800€), tengo mis dudas.
Si tienes un seguro de impago, yo personalmente prefiero 3 pisos en Vallecas con una rentabilidad del 8% que 1 en Barrio de Salamanca con un 4%.

En mi opinión, si viene una crisis, tiene "menos recorrido a la baja" un alquiler medio/bajo (de 500-800 euros) que un alquiler alto (de 2.000 euros).

En cualquier caso, me parece interesante el debate. Este tema concreto es algo a lo que le vengo dando vueltas y aún no he encontrado datos que respalden una u otra teoría. Datos bienvenidos.

Un abrazo

Carlos Galán
#14

Re: Libertad inmobiliaria

Cggr55
Hola de nuevo W. Petersen

Sí, un 5-6% neto es en lo que intento moverme y es una muy buena rentabilidad (sin contar la posible revalorización o también la posible desvalorización si baja el valor de la vivienda).

Con esa rentabilidad es suficiente para que la vivienda "se pague sola" y/o genere ingresos pasivos mensuales (100-200 euros al mes, dependiendo de cómo te financies: el plazo sobre todo).

Interesante debate! Más opiniones bienvenidas

Un abrazo

Carlos Galán
#15

Re: Libertad inmobiliaria

Why so serious
Carlos

Puedes recomendar algun seguro de impago? El que yo tengo (Allianz) es mas caro que esos 300 euros al ano.

Te pregunto no solo porque sea barato, sino alguno que hayas tenido que usar. Yo no he hecho uso del mio por suerte!

Saludos
Frangon
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