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Oscar Osuna

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16/09/20 14:20
Ha comenzado a seguir al usuario Gorkam
16/09/20 14:18
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
Creo que no preguntas por la formula en si... si me equivoco por la respuesta me lo dices.Lo normal es utilizar los datos de compra pues será la rentabilidad real de tu inversión...Te digo como lo haría yo en tu caso. Cuando pasan 13 años, puedes tener dudas sobre si es rentable tener el piso en alquiler o no y yo utilizaría el precio actual de mercado para decidirme entre vender o alquilar. Estos datos actuales los compararía con otras opciones de inversión para saber si el inmueble lo es y lo debes alquilar o debes venderlo y buscar otras opciones. No se si me he explicado.
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16/09/20 12:02
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
En Galicia (Vigo) también se ve algo parecido a lo que comentas con inmuebles que llevan mucho tiempo en mercado. Por una parte me explicaron que las inmobiliarias querían sacarlo por el  mayor importe posible (para obtener una comisión mayor) y también que no cobraban del comprador (solo del vendedor). Es una zona con mayor oferta que demanda pero los precios son caros y no bajan (o poco). Al final está claro que tampoco hay urgencia vendedora.En Madrid el mercado es mucho más dinámico y un inmueble que lleve un año en mercado es raro y el anuncio además se quema. Normalmente se cobra al vendedor y al comprador así que la inmobiliaria desea que se llegue a acuerdos  en precios "justos" para ambas partes.
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16/09/20 10:31
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
Todo depende de cómo se haga la inversión. Tengo vivienda del 2005 y la rentabilidad es de un 6% neto aprox. Está claro que meterse en aquel año (y ahora a mí juicio tb) en hipotecas de 800 o 1k/mensual era una locura.Las cosas siempre con criterio, pero insisto en el mismo mensaje, si la compra es buena da igual que se haga en el 2008 o en el 2020. Por cierto ayer viendo un piso el agente me comentaba que estaban bajando los precios del alquiler en una zona periférica de Madrid. Será un dato interesante también para ver la evolución.
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12/09/20 12:56
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
En lo que ha vivienda se refiere de momento no se ha cerrado el grifo bancario... Puede pasar si, pero nada más. Solo se han endurecido algunas condiciones.Y una figura que por los motivos comentados está cobrando mucha importancia últimamente es la del broker hipotecario. Los que conozco estan a tope de trabajo y la situación bancaria les favorece.
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12/09/20 10:31
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
Puede pasar que si los bancos no dan crédito... Ni oferta ni demanda, se cargan el mercado. Gran parte de la anterior crisis fue por el cierre de grifo brutal que pasaron de regalar el dinero a no dar ni para pipas.Aunque de momento algunos ya han endurecido las condiciones de crédito no parece que vaya ser tan escandaloso como en la anterior, ni mucho menos. Veremos cómo evoluciona esa parte tan importante del mercado inmobiliario.
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09/09/20 10:15
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
Si. exageré el ejemplo para que se entendiese. Si en vez de 30 años es 10 será menos (1/3 concretamente) y cuanto menos años sea pues perderá menos valor (ganar no creo, aunque con la que se avecina nunca se sabe si entramos en deflacción jeje). Si se guarda un cierto tmpo y la finalidad es la inversión pues perfecto. De eso se trata: ahorrar para invertir.
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09/09/20 09:41
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
Totalmente de acuerdo. Muy buen resumen. Toda inversión tiene riesgos y el inmobiliario también. El seguro de impagos es básico pero no cubre el 100% de los problemas.El problema se diluye cuando tienes más pisos (deberían coincidir todos los impagos) , pero siempre hay riesgo.
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09/09/20 09:37
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
El dinero en el banco pierde valor por la inflacción. Si dejas 100k dentro de 30 años tendrás el mismo dinero pero valdrá menos. Es lo quería decir.Y efectivamente si el dinero lo inviertes puedes obtener grandes descuentos en la compra al pagar  en metálico. 
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08/09/20 23:55
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
Si efectivamente si la alternativa es tenerlo en el banco sin hacer nada es mejor amortizar... en el banco el dinero pierde valor.Los intereses que parecen tanto realmente no lo son. Por ejemplo a ti te dejan 100k hoy para devolver a los 10 años. Pues en 10 años en vez de 100k le estás devolviendo 80k (calculando una inflacción de 2% anual)... Por supuesto hay unos intereses y es solo un ejemplo. Lo que quiero decir es que los intereses están en muchos casos por debajo del IPC y esto hay que tenerlo en cuenta.Perdonar si el ejemplo no es del todo correcto. No soy economista.
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08/09/20 18:35
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
En cuanto a financiación si o no. Tengo amigos que prefieren pagar a tocateja por el descuento que te da en la negociación (que lo puedo llegar a entender) pero la mayoría es por miedo a la deuda. A veces hay otros motivos pero el principal es ese. Es una pena con los intereses como están que no nos beneficiemos mientras se pueda. No les he convencido muy a mi pesar.En inversion la gente compara rentabilidades y cashflow para saber cuál es mejor.... Pero hay un factor que es el retorno de la inversión... No hay ninguna inversión que de un valor siquiera parecido al retorno (roce o ROI) que produce la inversión en un inmueble financiado.  Para mi es la gran diferencia. Yo en mi caso hubiese hecho lo contrario si en vez de darme el 80% me da el 40 no lo hubiese cogido principalmente pq el dinero del banco en inmobiliario es muy barato (inferior al IPC?) y segundo pq el dinero sobrante me ayuda en otra inversión.Pero el miedo es libre y lo importante sobre todo  es endeudarse con sentido. Elegir bien el inmueble con buena rentabilidad y cashflow que soporte bajadas de hasta el 50%... Por ejemplo. 
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08/09/20 14:51
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
En general difiero con los últimos comentarios. Comprar para alquilar es rentable ahora y lo seguirá siendo. Y probablemente bajará la rentabilidad pero me gusta insistir en hacer bien las cuentas. Poner escenarios malos.... De ahí a dilapidar el inmobiliario va un mundo. Hay inversiones como el flip que en mercados bajistas tienen menos recorrido pero hay muchas otras opciones.Sobre la financiación lo de siempre. Es siempre algo personal endeudarse y no es fácil deber dinero al banco. Pero hago una reflexión. Si quieres invertir en bolsa ves a pedir dinero al banco a ver qué dicen. Lo que quiero decir es que si la inversión es buena y al banco le parece razonable debe ser por algún motivo. Si pensasen q iba a ser un desastre no fiaban (todo lo contrario que pasó en el 2008 ya lo se... Algunas cosas han cambiado afortinadamente.). Y por dar parte de razón contesto del covid algunos bancos han endurecido las condiciones de acceso a hipotecas.Y dicho esto... todas las inversiones tienen un riesgo y el inmobiliario tb. Quien diga q no baja nunca, valor seguro... Etc miente.... Ahora bien el riesgo es bastante más bajo (no de que baje el precio sino el riesgo de la inversión) que otros tipos de inversiones al menos para mí. Aunque para gustos colores. Ahora meterme cera jeje. Es solo mi opinión :)
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08/09/20 07:19
Ha respondido al tema Libertad inmobiliaria
Te entiendo perfectamente pq es el problema principal por el que mucha gente no empieza y siguen en la situación cómoda del trabajo por cuenta ajena. Justo mis padres son de esa opinión y tienen un piso sin alquilar pq tuvieron una muy mala experiencia hace más de 20 años.Tampoco lo reduciría a simplemente acumular pisos. Se trata de tener unos ingresos pasivos. En este sentido lo puedes comparar con tu trabajo por cuenta ajena que quizás no te gusta o te da más dolores de cabeza incluso. Si comparó un esfuerzo con otro me resulta más interesante el alquiler y que conste que me encanta mi trabajo.
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07/09/20 20:20
Ha respondido al tema Libertad inmobiliaria
No recuerdo el post original que causó tanto revuelo al exponer un poco las cuentas. Igual no  explique bien los dato. Los pisos que tengo están alquilados y los ingresos que indicas (2600) son solo por cuenta ajena. Los ingresos BRUTOS en mis alquileres suponen 2240 y algunos bancos lo tienen en cuenta al menos en un porcentaje. A ver con ese dato si te puede cuadrar más.Referente a los bancos te diré que no tengo mucho tmpo por las mañanas para ir a los bancos y  actualmente lo delego a un broker hipotecario. También te digo que es bastante sencillo obtener 80% del valor de compraventa o buscar bancos que financien según tasación. Y dos apuntes más. Llevar un portafolio con tus inversiones (tienes una empresa y se la tienes que vender al banquero) y usar propuestas de un banco para presionar a otro.Se aleja un poco del hilo original pero estoy encantado de responder. Y por enlazar con el hilo... Muchas de las cosas que preguntas y de las dudas que tienes se resuelven en el curso mucho mejor explicadas que lo que pueda decir yo. Algunas veces queremos aprender pero nos cuesta pagar por la formación y el camino de esa forma a veces es más duro y otras incluso más caro.
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07/09/20 19:58
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
La regulación del mercado vía limitación de importe del alquiler no es una buena idea o al menos no es la mejor, aunque depende de cómo se implemente. Hubo un informe del banco de España en este sentido en el que alertaban de diversos problemas de la regulación que se habían ya observado en Berlín y otras capitales. Inversores que no lo ven rentable, dinero negro, pisos vacíos... Etc. Pongo uno captura del documento que es bastante más extenso y aborda la problemática del incremento de precios del alquiler.
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03/09/20 13:34
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
Quién ha comprado bien de precio no se ha equivocado aunque haya sido a principios de año. Ayer acompañe a una amiga a ver un inmueble y después de verlo se lo quedo... Muy buena compra.Por otra parte, No se pq estás tan contento (lo digo por la ironía) de la gente que haya podido equivocarse en el momento de comprar. 
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01/09/20 21:39
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
Muy interesantes vuestras visiones y la tuya Egoli me ha encantado sobre el alquiler por habitaciones. Es una visión diferente y pienso que mucha gente busca esa rentabilidad extra en ese tipo de alquiler y algunas veces pasa lo que pasa. Seguro que se puede perfeccionar en la búsqueda de buenos inquilinos e incluso intentar que haya menos rotación pero no es tan sencillo como el tradicional.Sobre lo del seguro de impago recomendable 100% . A mi es lo que me hace poder dormir tranquilo. Y más en los tmpos actuales que por la economía actual ha subido tanto la morosidad.
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01/09/20 08:02
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
Está claro que en  bajadas se puede hacer mucho dinero si nos pilla con líquido.Lamentablemente en mi zona todavía no hay bajadas o son muy leves pues lo que busco ya tienen bastante descuento. Escuché en su momento bajadas de hasta el 50% y parece que si se produce será ya en otras zonas o tipologías, pero se ven lejanas. Ha habido un famoso artículo estos días en expansión, que ya hablaba de bajadas durante dos años de 2,8 y del 3,1% en 2021, lo cual es bastante poco para lo que se esperaba. En fin que nadie lo sabe y hay que ser prudente con tanta incertidumbre.Septiembre será un mes clave después de este verano tan atípico. Deseando ver bajadas y movimientos claros de tendencia. De momento a esperar.
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