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Libertad inmobiliaria

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Libertad inmobiliaria
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Libertad inmobiliaria
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#16

Re: Libertad inmobiliaria

Frangon
@W. Petersen 
del 8-10% te puedes olvidar .... la rentabilidad de eso va entre el 4 y el 6% ..... hablo de ingresos menos gastos
Ojo que estamos hablando distinto, yo dije en mi ejemplo 9-10% bruto (que insisto, no soy experto inmobiliario, y dicha "oportunidad" fue ojeando por encima en idealista, con el precio de compra de un piso y lo que piden de alquiler por la misma zona para un piso similar. Quedaria pendiente ver el piso, el barrio, etc para confirmarlo) y tu dices 4-6% neto. Si a tu neto le sumas, creo yo que es razonable, entre un 2-3% que se van en gastos e impuestos, queda un 6-9% bruto. Sigue sin ser lo mismo que dije yo, pero ya estamos mas cerca y al menos estariamos comparando lo mismo (bruto vs. bruto)

y calculado sobre el valor de la finca en cada momento.
Aqui discrepo. Si tienes como comentas un piso comprado en la burbuja del 2007 y la rentabilidad la calculas sobre lo q vale ahora (pongamos, un 75% del precio de 2007) es engañarse a uno mismo, eso te daría una rentabilidad un 33% superior pero lo cierto es q pagaste X, no 0,75 * X.
Igual al reves, aunque en este caso opuesto si que creo que es un ejercicio interesante, ver cuanto ingresas de alquiler actual (que se ha ido actualizando con IPC) vs. el valor actual y ver como ha ido revalorizandose la vivienda por ambos conceptos.
@fueradeuda 
No me fijo en los nombres, pero si que lei tu comentario y prácticamente coincido en todo lo que comentas. Un pequeño matiz sería que ante lo que comentas de subida de tipos de interés, contratar hipoteca fija que aunque sea mas cara, y si esa cuota mas cara te sigue encajando, te quitas una preocupacion
Yo que me disculpen pero lo veo una estrategia de pacotilla....algo con todo el respeto del mundo para obreros u albañiles.

Además el inmueble que se compra será de perfil bajo con alquiler actual alto por lo que en caso de fiasco a ver como te libras de el.
Pues yo creo que la estrategia en sí es buena, el problema es que creo que Carlos en sus videos la vende como accesible para todo el mundo y no, no es tan facil conseguir un 100% de hipoteca. Y si consigues un 70-80% de hipoteca y tiras de prestamo personal para el resto pues el TAE medio se te va, porque el prestamo personal no va a ser barato.

Personalmente, nunca me ha llamado el mundo inmobiliario, mi padre es casero y he visto desde la barrera los pros y contras del alquiler vs. otras formas de inversion (bolsa, fondos) y siempre he pensado que cuando herede sus inmuebles (que espero sea dentro de muchos años) los venderia para invertirlos en acciones que den dividendos. La subida/bajada de la cotizacion sería equivalente a la subida/bajada del valor del inmueble, y la suspension/reduccion de dividendos sería el equivalente a tener el piso vacio/que venga una crisis y tengas que bajar el precio del alquiler, pero no pagas IBI, ni ITP, ni comunidad, ni te llaman para reparar/cambiar alguno de los electrodomésticos... como mucho pagas custodia, y hay bastantes brokers donde esquivar esta commision. En lo que mas coincido con Carlos es en la ventaja de poder apalancarte en inmuebles mediante hipoteca, mientras que para bolsa/fondos no creo que sea tan facil, ni siquiera pignorando las acciones/participaciones.
Aun así, agradezco los videos porque a pesar de los puntos débiles que pueda tener, la estrategia me parece lógica y aunque uno lo medite y llegue a la conclusión de que no puede/quiere seguirla, te abre la mente. También agradezco que se haya pasado por este hilo a defender su postura, así como en los comentarios a sus videos.
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#17

Re: Libertad inmobiliaria

fueradeuda
Yo también era de tu opinión hasta hace poco. Estaba muy a gusto con inversión pasiva el índices y fondos/etf de dividendos. Y acciones, estrategia Dividendos.
Pero un par de amigos me hablaron de los inmuebles, y a mí ni me gustaban.
Sólo veía la inmensa cantidad de gastos y problemas que dan. Añadido, su Iliquidez y riesgo.
Pero, hacía otro tipo de números.
Cogía la página del portal inmobiliario, como tú has hecho y ya.

Hasta que empecé a verlo de otra forma. Y hago la misma estrategia que Carlos o muy parecida.
Sin conocerle.
Y, antes, hace años la TAE de hipotecas era mayor.
Por eso no lo veía atractivo.
Ahora, con euribor negativo....y poder apalancar te (en bolsa no puedes...con esa TAE), pues sí me salen los números.
Siempre y cuando se compre muy bien.
Y, lo de hipoteca fija, lo contemplé.
Pero, cuando casi todos te ponen un plazo de f 10-15 años...es porque intuyen, que los tipos bajos para largo.
Y, comerme una TAE de un 2,5% pudiendo tener un 0,6% el 2°año del ptmo., en adelante....
Pues se come una gran parte de la rentabilidad.
Por eso, prefiero ir más despacio e hipoteca variable. No uno por año.
Sí viene subida gorda, cancelo total ó parcialmente la hipoteca.
Si no, pues sumo casi un +2% anual. Qué al interés compuesto....en 20 años....

Así que, creo que son estrategias complementarias. Bolsa e inmuebles.
Y mucho mejor físicos que los REITS
Lo tuve años..y nada. Como muchos de gestión activa, te frien a comisiones. 
Rentabilidad mala.

Así que, diversificar un poco más con inmuebles, pues me gusta.
Una caída gorda de -53% como en 2008 algunos fondos.....y hasta que recuperas....
Con tus alquileres, y/o dividendos, siguen los ingresos.

Ahora, no veo nada claro conseguir el 100% de financiación. O metes 5 vinculaciones (a pagar gastos-mordisco a tu rentabilidad) y pignoras algo (estar cautivo muchos años con un fondo, no me gusta).
Prestamos personales....ni verlos.

Por ello, muy interesante el mensaje que transmitió Carlos, pero muy poca "chicha"
Estaba clara la estrategia, vender su curso.

Yo aprendí mucho de otro autor, de su libro. Y sus vídeos.
Sí quiero más, allí iré, a su escuela de inversión. Pues toca muchos más palos (jurídicos, fiscales....).
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#18

Re: Libertad inmobiliaria

fueradeuda
Lo de tasar más alto una vez comprado, lo contemplé en la última compra. Le pregunté por ello al apoderado externo contratado por el banco.
Tasadoras que tiraran para arriba.
Pero no recuerdo cuál me dijo.
No he probado a hipotecar a posteriori, y tendría que garantizar ésto. Sí es posible conseguir un 70 j 80% con sobretasacion de +10%
Estaría bien un ranking de Tasadoras.

Ahora soy yo quien te aporta en agradecimiento a tus vídeos: mi seguro impago, para renta de 475€, es de 158€. Un 2,65% creo recordar. En vez del 4,05% oficial.
Cómo? Convenio con OCU. A los socios, Mutua de Propietarios nos hace ése descuento.
Le añadí algo de vandalismo a contenido.
Otro seguro que me gusta:Mussap
Y por último, DAS.

Ahí te dejo mi ranking.

Ahora CV si te pido prudencia y no inflar hasta infinito las ganancias. Hay gente inexperta que se puede meter Otro gran batacazo.
Aunque la banca ahora es mucho más prudente con los préstamos y evitará muchos.
Y los notarios por fin advierten. Con planes de amortización con supuestas subidas de tipos.

A quien no tenga liquidez, por supuesto hipoteca fija le sugiero.
Y es bueno recuerdes como muchos blogueros, la máxima de tener un colchón financiero para imprevistos.
No vendas la moto rosa. A veces es azul, a veces negra y a veces, rosa.

Saludos
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#19

Re: Libertad inmobiliaria

fueradeuda
O un mes y medio por una jugarreta de la inmobiliaria.....
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#20

Re: Libertad inmobiliaria

fueradeuda
Coincido en los números de Carlos. En mi primera compra he conseguido algo similar. Y no me dejó nada de por medio (gastos, seguros, impuestos, reposiciones...)
Quizás, al cabo de 10 años, haya imprevistos que bajen un 1 o 1,5% la rentabilidad.
En  5 o 6 años que alquilé otra propiedad, no tuve ninguno.

Ahora bien, cuesta muchísimo conseguir éstos números. 
Si no, lo normal es un 4% en el mejor de los casos
#21

Re: Libertad inmobiliaria

fueradeuda
Se me olvidó preguntarte el importe de contenido y continente que cubre tu seguro de impago.
Dices que duermes tranquilo....yo creo recordar que eran 1.500€ continente y 300€ contenido que amplié a 1.500 tb
Una reforma no es lo mismo que destrozos.
En los manuales de okupa pone que hasta te pueden echar cemento en tuberías....
No digamos, arranque ventanas, cableado.....
Dudo que cubras con 18.000€ eso. Suma 1,5 años de luz, agua y gas impagados....a los destrozos.

En el sur de Madrid y norte de Toledo hay muchísimos okupas. De ahí mi inquietud y análisis cauteloso.
#22

Re: Libertad inmobiliaria

Pepegafez
A ver. Yo me dedico precisamente a esto, a la inversión en inmuebles para alquiler, y también he visto los videos de Carlos Galan. La mayor pega que le veo a lo que explica es la financiación, porque no creo que una entidad te financie más del 80% (teniendo en cuenta que ni siquiera va a ser tu domicilio, el porcentaje incluso lo bajaría un poco) del valor de tasación o el de venta (el menor de los dos). Pero los cálculos brutos de rentabilidad los veo posibles (examinando muuuucho lo que se compra). Tampoco estoy de acuerdo con la táctica buscada (pisos sin ascensor son garantía de derramas para su instalación tarde o temprano, y suelen estar en zonas más degradadas), lo suyo es que te salgan los números desde el primer día, y que te salgan muy bien, para que cuando falles tengas mucho margen de maniobra para recuperarte. Por otro lado, el tiempo elegido para comprar cinco pisos (financiandolos, según su teoría) no la veo por ninguna parte, salvo que tengas el dinero desde el primer momento, o por lo menos gran parte del mismo. Y todo esto olvidando todos los riesgos que nos podemos encontrar.
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#24

Re: Libertad inmobiliaria

W. Petersen
Estoy igual que tu, tengo algunos alquileres y la normalidad es esto del 5 ó 6% .. bien es cierto que hay excepciones ...que son eso, excepciones ....

Y eso de los pisos sin ascensor por ejemplo, si, tarde o temprano se pondrá .... es un riesgo que se va a solucionar, el problema es que puede pasar un año o quince...

También hay quien invierte por ejemplo en zonas céntricas pero degradadas, porque a medio plazo habrá actuaciones municipales para resolver un problema ...y el tema es el mismo ¿cuándo? Pongamos que uno compra fincas en el Raval de Barcelona, más céntrico pues imposible... que tal como está es un problema gordo, con lo cual la actuación ahí se ve a venir.... pero aun con ello imagina que uno compra cerca de La Rambla y resulta que la actuación pública empieza por la otra parte  .. por vía Laietana .... 

La teoría es buena, la realidad puede ser otra.
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#26

Re: Libertad inmobiliaria

Pvila314

Estoy pensando en comprar un piso como vivienda personal, pero hacerlo con los criterios de una inversión, para el día de mañana poder conseguir una plusvalía  de la venta o ponerlo en alquiler.
Yo creo que los criterios a seguir y los factores a valorar a la hora de comprar pueden ser muy distintos en función del objetivo: una vivienda para vivir, o una vivienda que quieras vender para sacar plusvalías, o una vivienda para alquilar. Los citas los 3. Intuyo que si das prioridad a los 2 últimos objetivos a la hora de comprar puedes acabar habitando una vivienda que no te guste y podrías acabar lamentándolo
Saludos.
#27

Re: Libertad inmobiliaria

Juan1980
No puedes estar de veras haciendo una pregunta así.. en serio crees que en algún libro o curso te van a explicar cómo ganar dinero? :-)

Los que no consiguen montar un negocio que funcione, o realizar un trabajo, se dedican a dar cursos. Riesgo cero, beneficio asegurado. Eso ha sido así desde que el mundo es mundo.


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#28

Re: Libertad inmobiliaria

Cggr55
Hola!

Sobre seguros de impago: yo suelo usar el de ARAG.

Tuve que usar uno hace años (no recuerdo la aseguradora) y aunque tardaron bastante tiempo, al final nos pagaron todo lo que el inquilino no pagó :)

Sobre el coste: cuesta un 4% aprox de la renta anual.
Si tu piso está alquilado por más dinero, es normal que cueste más!

Un abrazo

Carlos Galán
#29

Re: Libertad inmobiliaria

Cggr55
Gracias Frangon,

Coincido contigo bastante.

Sobre los vídeos y "lo accesible" que lo muestro: estoy de acuerdo. En mi defensa puedo decir que lo hago así por un tema de "marketing". Hoy en día si no muestras las cosas fáciles, la gente no mira más de 30 segundos de un vídeo.
De todas formas me quedo con el feedback para poner más "avisos" o mostrar "la parte menos bonita" la próxima vez que saque los vídeos )

Sobre financiar una parte con préstamo personal: bueno, no es tan barato (1-2%) como la hipoteca pero tampoco desorbitado: por un 4-5% aprox puedes financiar una parte (pequeña) de la operación (y a menos plazo: 5-7 años).

Sobre bolsa vs inmuebles: cada uno debe invertir en lo que se sienta cómodo, sin duda. Esa es la mejor inversión porque te anima a seguir invirtiendo!

Un abrazo y comentamos! 

Carlos Galán
#30

Re: Libertad inmobiliaria

Cggr55
Hola fueradeuda

Interesante tu estrategia.

Como dices, parece que tenemos estrategias parecidas.

Sobre el 100% de financiación, hay varias fórmulas.
La primera, si tienes suficientes ahorros (hay quien sí los tiene: de 50 a 100k €): compras (con tu dinero), reformas si hace falta, tasas el piso y en ese momento (2-4 meses después de la compra), vas al banco y le pides hipoteca. Te dan el 80% del valor de tasación.
Si has estado listo (has comprado bien de precio y has hecho una reforma rentable: poco gasto y mucho aumento de valor del piso), con ese 80% te cubre el 100% de los euros que pusiste en su día para comprar el piso.

Si no tienes esos ahorros, entra en juego tu nivel de ingresos y tu pericia para convencer/negociar con el banco.
Algunas ideas:
1) Pisos de bancos
2) Conseguir el 90% del valor de compra (siempre que no supere el 80% del valor de tasación)
3) Completar financiación con préstamo personal (siempre que el interés sea razonable)
4) Pignorar cartera de fondos 

Sobre el Curso Libertad Inmobiliaria: no he hecho demasiado hincapié en ello. El curso tiene un módulo completo de fiscalidad (con casos prácticos de casos reales).

Un abrazo y comentamos

Carlos Galán
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