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Libertad inmobiliaria

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Libertad inmobiliaria
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Libertad inmobiliaria
Página
4 / 5
    #48

    Re: Libertad inmobiliaria

    Cggr55
    Estoy de acuerdo Mbmbmb
    Como tú dices, fácil no es, posible sí (porque lo he visto hacer muchas veces y yo mismo lo hago).
    Sobre el riesgo: desde luego, si no hay riesgo, no hay rentabilidad.

    El juego está en gestionarlo de la mejor manera.

    No olvides por otro lado (aunque yo nunca lo tengo en cuenta) que si has comprado "bien", es posible que el piso valga más de lo que pagaste...

    Pero ojo, estoy de acuerdo en líneas generales con tu mensaje y es bueno recordar siempre el riesgo del apalancamiento.

    Un abrazo

    Carlos Galán
    #50

    Re: Libertad inmobiliaria

    Mbmbmb
    Si, calculo hipoteca fija open bank a 30 años al 80% del valor de tasación en el momento de concesión de la hipoteca. Te sale a pagar un 3,8% anual del valor de tasación inicial. Así que la rentabilidad anual tiene que estar por encima de ese 4% (suma IBI y comunidad)  para que te salga favorable la operación. Las cuentas están hechas en el mensaje previo. 

    Saludos
    #53

    Re: Libertad inmobiliaria

    suxor
    En la mayoría de los casos es así. Por eso intento asegurarme de que saben de lo que hablan. Alejandro Estebaranz por ejemplo da en ocasiones un curso de inversión y creo que algo sabe del tema. Un forero llamado Tristan el subastero tiene un curso de subastas al parecer bastante bueno. Esta claro que no saldrás de ahí siendo el rey del mambo pero si te puede dar las nociones básicas para empezar a invertir a pequeña escala y con las piernas temblando. Pero esta claro que a capar se aprende capando.
    #55

    Re: Libertad inmobiliaria

    Cggr55
    Sí claro, desde luego el negocio de todo esto está en conseguir rentabilidades del 6 al 10% brutas, para poder devolver la hipoteca (a 30 o incluso a 20-25 años), pagar los gastos (IBI, Comunidad, Seguros, y Mantenimiento).

    De esa forma la vivienda se paga sola.

    Un abrazo
    #56

    Re: Libertad inmobiliaria

    Cggr55
    Sí, yo he oído casos en que el propietario va con un dinero en efectivo que paga al okupa para que se vaya.
    ¿Escuece esa "extorsión"? Sí
    Pero es efectivo y rápido

    #58

    Re: Libertad inmobiliaria

    fueradeuda
    Hola Mbmbmb
    Estoy de acuerdo contigo en lo de "financiación infinita y al 100%" como que no lo veo.
    Ahora, el 4% que citas de tu hipoteca... anual???
    Acabo de hacer una operación con TIR 1,99 Primer año.
    Después Euribor+0,89 
    Euribor hoy=   - 0,327
    Sí revisara dentro de un año con este tipo, me queda 0,563% 
    Sin vinculaciones.
    Dime la TAE.... 
    Tú citas un 3,5% anual. Creo que es una mala elección.

    Me estoy planteando un tipo fijo para la próxima. Me están estudiando un 1,4% al 80% financiación.
    Difícil, sí. No imposible.
    Sí no, hay tipos fijos por debajo de 2% 

    Ahora bien, se esperan tipos bajos bastantes años. Por lo que me decantaré de nuevo por variable.
    Euribor+0,89
    Lo que no veo por ningún lado conseguir más de un 70%. A lo sumo, un 80% financiación.
    (bueno, tal vez pisos de banco....con su problemática claro).
    Y, la compra que citas, y posterior alquiler, mirando mucho, se puede mejorar. De nuevo, difícil. Pero, posible.

    Lo que no comparto con Carlos es elevar tantísimo la carga de deuda ("por eso mi link es fueraDeuda😅). Sólo deuda "buena" y midiendo muy bien los riesgos.

    #59

    Re: Libertad inmobiliaria

    Mbmbmb
    El 4% es lo que tienes que pagar de cuotas de la hipoteca. Obviamente no el interés, pero obviamente también en la hipoteca no pagas solo los intereses, también amortizas capital. 

    Hipoteca al 80% de tasación sobre el piso inicial que ahora vale 120000 euros. Te conceden 96000. Hipoteca open bank a 30 años tipo fijo TAE 2% y TIN 1,89% la cuota mensual son 347,68 euros mensuales. Si no te importa redondeoaa 348 euros mensuales por aquello de no llenarnos de decimales. Anualmente tienes que pagar 4176 euros, que del piso tasado en 120000 son el 3,48%. Añade 200 de IBI, 200 de comunidad y 200 de seguro. Son 4776, es decir el 3,98% del valor de tasación  del piso lo que te cuesta pagar esa hipoteca para comprar el segundo piso. Así que tienes que alquilar el piso de 120000 euros por más de 400 euros mensuales para ganar algo. Si lo alquilas por 400 ganas anuales 24 euros. Si lo alquilas por 500 ganas anuales 1224 euros. Eso si, tienes una deuda de 96000+intereses a 30 años. 

    Se puede hacer? Dudo que consigas esa financiación de los bancos de forma repetida, pero no digo que no, ahora, con esas cuentas  como los alquileres bajen, los precios de los pisos bajen o te quedes sin inquilinos dos meses el castillo de naipes se cae. 

    Pero oye, que si, que por poder te puede salir bien. Ahora, el riesgo que asumes es muy importante.

    Saludos
    #60

    Re: Libertad inmobiliaria

    fueradeuda
    Hola Mbmbmb.
    En tus cálculos personales, estás extrapolando como si toda la inversión en vivienda fuera así.
    Y, no lo es.

    Vivienda cara, comunidad muy cara, y posiblemente piso grande. Y zona cara.

    No es el prototipo de vivienda que propone Carlos.
    Propone barrio obrero (ojo, no zonas degradadas), y pequeño. Poca Comunidad. Y, compra inteligente.
    A partir de aquí, los números cambian.

    Ahora bien, para quien tenga unos ingresos normales...2 operaciones en ése plazo (5 años), ya va bien
    A lo sumo, 3.
    Resto, el banco te frenará. O, el nivel de endeudamiento puede ser elevado, a según qué edades.
    Éste es otro capítulo que no ha hablado Carlos en sus vídeos.
    No es igual hacer esto con 30 que con 50 o más años.
    Y... precisamente....es cuando eres más mayor cuando sueles tener algo más de ahorro...para ésto.
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