Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Y quién los va a comprar si los fondos e institucionales no van a hacerlo y los particulares no tienen un duro, y están las hipotecas mucho más caras?

Berkshire Hathaway ha sacado siempre el cash flow de una aseguradora y lo reinvierte. Pues Charlie Munger creo que dijo una vez que quito el seguro de su casa. Se dio cuenta que no tenía sentido pagar la prima de sobrecoste del seguro para estar protegido ante una eventualidad que podría el hacer frente pagándola de su bolsillo sin problema.

En tu caso un seguro de impagos empieza a perder sentido pero porque tienes ya 5 pisos. Has ganado escala. Si te entran ocupas en un piso, aún tienes otros 4. Por otro lado si uno no vive de las rentas por alquiler porque tiene otras fuentes de ingreso tampoco tiene sentido pagar esa prima. Igual si el piso lo has comprado con hipoteca. Podría ser interesante el seguro de impago para quitar riesgo a la operación.

Todo depende de si el impago es un riesgo asumible. La relación riesgo / retorno.

Creo que lo haría sería hacer creer desde el primer minuto al inquilino que soy guardia civil :P

entiendo locales comerciales tienen diferentes ciclos que el alquiler para viviendas

Bueno no hay que hacer un ejercicio de pronosticar

Durante la crisis del 2008 se recorto la financiación un montón por parte de los bancos. Los pisos bajaron mucho en Madrid/Bcn? Creo que las bajados allí fueron muy suaves, justo por la alta demanda. En cambio en otras zonas sí que tuvieron bajadas mucho mayores que las medias.

Las bajadas en Madrid fueron tan suaves que se vendían pisos (primeros sin ascensor) en la calle Caballero de Gracia, paralela a la Gran Vía, a 1.000 euros por m2.

Efectivamente, recuerdo ver estudios en Ronda de Toledo a 70 mil euros.

1.000 eur / m2 sería un caso aislado. No la norma. Si necesitas efectivo y tienes que vender con prisas. Pues tienes que tirar el precio.

Aquí podemos ver el histórico de precios en Madrid centro. La mínima fue unos 3.250eur/m2. De todas manera parece que fue una caída del 40% mucho más grande de lo que yo pensaba en un principio.

https://www.idealista.com/sala-de-prensa/informes-precio-vivienda/venta/madrid-comunidad/madrid-provincia/madrid/centro/

Tal vez idealista no sea el mejor medio para buscar estadísticas sobre precios jaja

En la anterior crisis hubo oportunidades de comprar a buen precio, y esta vez no será tan diferente, es cuestión de tiempo.

En la Calle San Bernabé, cerca de la Cornisa, me ofrecieron un piso también a 1.000 euros m2 sin ascensor y para reformar. Ahora está todo tan inflado que por un piso así piden por lo menos 4.000 euros m2 (era un piso pequeño.. suelen ser más caros en proporción).

La semana pasada paseando por Madrid de hecho vi un anuncio de inmobiliaria de un piso de 50m2 reformado (cutre) en esa misma calle... pedían 200.000 euros (por pedir que no quede). Ése es el nivel de burbuja que hay: de 1.000 eur m2 a 4.000 eur m2

No fueron suaves. 
Pero había 5 millones de parados. Recuerdo un día que fui a la clínica Moncloa y no había tráfico en el Paseo de la Florida en un día de diario. De hecho España quebró y fue rescatada.

Hubo buenas oportunidades, pero en esa época todo el mundo pensaba en España intervenida y un corralito como en Grecia.
Recuerdo un apartamento en General Lacy por 35000€ 

En el 2012 cuando en las noticias oíamos todos los días lo de la prima de riesgo, España iba a ser intervenida, creo que tuvo que llegar a subastar deuda al 10% quizás?... En ese entonces España tenía una deuda del solo 80%
Vamos como el BCE deje de comprar de una manera u otra deuda de España y España se tenga que financiar en el libre mercado igual la crisis del 2008 se queda corta.

Ocupados

Actualmente mas de 20 millones de ocupados
Desempleo

Con estos datos no se puede decir que  X5 ha empeorado la situación, ni tampoco decir que ahora es mas arriesgado alquilar que hace 8 años.
Si hemos tenido una burbuja inmobiliaria es porque la gente tiene mas empleo y dinero y no se puede decir que X5 ha empeorado la situación.
En mi caso concreto la situación ha mejorado y mucho, mas empleo para mis inquilinos, mejores salarios, mas funcionarios y profesionales de carrera, etc. Piso buenos, en buen sitio y alquiler por debajo del mercado, dirigidos a personal solvente.
Hay una gente que ha buscado su sueño, comprando en zonas marginales y baratas y que alquila lo mas caro que puede sin analizar riesgos y a esa gente lo normal es que les salga mal.

En Madrid hay unas 450000 viviendas en alquiler. ¿Que representan los pisos que no pagan respecto al total?
¿Por que hay tanta empresas que se dedican al alquiler seguro?

Buenas gráfica teniendo en cuenta que llevamos 3 años de moratorias para los desahucios. La bola cada vez más grande.

Efectivamente.
 "Se dio cuenta que no tenía sentido pagar la prima de sobrecoste del seguro para estar protegido ante una eventualidad que podría el hacer frente pagándola de su bolsillo sin problema."