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Subastas judiciales

Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Consejos peligrosos. Jugando con fuego

Hace un par de días, un lector habitual del blog llamado Javier, que quiere comprar un piso en subasta ayudado por un subastero profesional, me hizo una consulta acerca de los rangos registrales. Su subastero ya se lo había explicado, pero como la cosa le había parecido un poco enrevesada, buscaba que yo se lo confirmara o no.

Se trata de un piso con las siguientes cargas registrales:

  1. Inscripción 9ª: 23.000 euros. Hipoteca ejecutada, fecha: mayo-97, mismo rango registral que la hipoteca de la inscripción 10ª
  2. Inscripción 10ª: 20.000 euros. Misma entidad bancaria que la de la hipoteca 9ª, fecha: octubre-01, mismo rango registral que la de la hipoteca de la inscripción 9ª
  3. Embargo A: Una caja de ahorros por 22.000 euros + i + c,   fecha: julio-10
  4. Embargo B: Misma caja de ahorros por 12.000 euros + i + c,   fecha: agosto-10

O sea, que la consulta de Javier era de respuesta muy sencilla y nada enrevesada: Aunque ejecuten la hipoteca de la inscripción 9ª, como es del mismo rango registral que la de la inscripción 10ª, tras la subasta y el oportuno Mandamiento de Cancelación de Cargas, se cancelarán la hipoteca 9ª y los embargos A y B y continuará vigente (y en todo su esplendor) la hipoteca de la inscripción 10ª, que pasará a ser anterior y por lo tanto continuará como carga registral.   Leer más

Minipost: Aquí no caben más tontos

De verdad que hay veces en que pienso que es imposible que en España quepan más tontos de los que ya hay, de manera que la ONG llamada Necios Sin Fronteras se está forrando por estos pagos.

Resulta que me he enterado (esto es como El Confidencial pero sobre subastas)  de que a un subastero del norte le ha llegado un escrito del juzgado exigiéndole la devolución inmediata del piso que se adjudicó en subasta hace un porrón de meses y en el que el juzgado había hecho la diligencia del Lanzamiento hace apenas unos días. Motivo alegado: humanitarismo dado que la familia lanzada no tiene dónde meterse.

Y por si esto fuera poco, cuando el indignado subastero ha acudido al juzgado a protestar y a manifestar su negativa a devolver el piso, se ha encontrado con que su señoría le ha amenazado con acusarle de desacato.   Leer más

Triste encuentro

Hoy la he vuelto a ver y ha sido como despertar de un sueño cayéndome de la cama. Era guapa que te rilas y ahora no es más que un engendro, un adefesio, una aberración de la naturaleza. Supongo que una degeneración tan brutal solo la puede haber causado la droga. A pesar de lo cual la he reconocido a la primera.

Solo la había visto una vez en toda mi vida, en una subasta a la que ella asistió junto a su padre con la intención de conservar la propiedad de la vivienda familiar y de paso limpiarla de la montaña de cargas posteriores. Algo parecido a lo que hizo el otro día cierto antiguo amigo, solo que en este caso la familia supo aprovechar a fondo la increíble capacidad de persuasión de la joven.

No es frecuente, pero ocurre de vez en cuando, que los propietarios acudan con esas intenciones a la subasta y pidan a los asistentes que no pujen contra ellos. En realidad se trata de la misma "maquinación para alterar el precio de las cosas" que antiguamente hacían algunos subasteros para comprar barato y no perjudicarse entre ellos. Sin embargo, al hacerlo con la intención de ayudarle a la familia a conservar la propiedad, parece como que es menos delito o más moral que si se hace por el simple lucro personal. Sin embargo lo mismo es lo uno que lo otro.   Leer más

Clientes ilusos, cazadores de gangas

Cuando comenté en mi post anterior que a nadie nos sobran los clientes me estaba refiriendo exclusivamente a clientes reales con capacidad y decisión de comprar y no a los muchos que me escriben guiados por una idea equivocada de las subastas judiciales y con la cabeza llena de pájaros. Las solicitudes de estos últimos me salen por las orejas.

Este es solo el último ejemplo:

Hola Tristán, me encanta tu blog, hasta el punto de que he decidido hacerme tu cliente y comprar con tu ayuda algún chollo de esos que salen en subasta. Pero como no dispongo de mucho dinero, lo que me ofrezcas tiene que ser un verdadero chollo, como mucho al 50% de su valor, porque espero que estos chollos no te los quedes todos para ti solito (...)

Tres veces la palabra chollo en un par de frases. A esto me refiero cuando digo que muchos interesados no tienen los pies en la tierra. De paso me podría haber pedido la Luna. Y para colmo cae en dos errores muy extendidos acerca de las subastas judiciales:   Leer más

Echando cuentas, resultado sorprendente

Estamos en enero y es un buen momento para analizar lo que ha pasado durante el año pasado y lo que es previsible que pase durante el presente. En este sentido lo primero que me salta a los ojos cuando miro las cifras es que de mis ganancias de este año (el famoso lucro que tanto detestan algunos pero del que se nutren los tributos y, por tanto, el gasto social), solo el doce por ciento corresponde a los honorarios que les cobro a mis clientes por ayudarles en sus compras judiciales. El resto de mis ganancias corresponde a inversiones propias.

Increíble la importancia que le damos los subasteros a tener o no tener clientes e inversores cuando la realidad es que nos beneficiamos muchísimo más invirtiendo nosotros mismos el dinero que si nos limitamos a cobrar una comisión. Es natural, pues suponiendo que el PVP real de un inmueble fuera 100k y que lo compráramos en subasta por 65k, una vez pagados los 4,55k de ITP y los 3k de gastos varios, aún nos quedarían 27.450 euros de beneficio para nosotros solitos, mientras que una triste comisión del 6% solo ascendería a 3.900 euros.   Leer más

Primer contacto con el ex-propietario

-  Buenos días, ¿Eres Tristán?

-  Sí, soy yo, buenos días.

-  ¿Eres quien ha comprado mi casa en la subasta?

-  Ah, si, yo soy. Precisamente quería hablar contigo acerca de eso

- Soy Pepe Bocanegra y te llamo por la nota que me he encontrado en el buzón sobre la subasta y no se qué mierdas más. Que sepas que como vuelvas a acercarte por aquí o trates de contactar con nadie de mi familia o hables con los vecinos te voy a partir la cara, pedazo de cabrón y te voy a poner una demanda por acoso que se te va a encender el pelo, subastero de mierda.

Y colgó, sin darme tiempo para replicar.

Existen pocas cosas más irritantes que el que te cuelgue el teléfono un gilipollas después de amenazarte o insultarte y sin dejarte la posibilidad de corresponder  a sus insultos con más y peores insultos. Te quedas con la tentación de devolverle la llamada solo para mandarle a tomar por culo y sentirte mejor.    Leer más

Las tres caras de las subastas judiciales

Hace mucho que no teníamos noticias de Manuel González, de SubastaFácil, más o menos desde otoño del 2.010, cuando nos presentó su proyecto de unos cursos a distancia para aprender el negocio de las subastas judiciales con la polémica subsiguiente respecto a las mejoras de postura y su argumentada réplica posterior.  Y de repente... zas, le encuentro en un video de Antena 3, de buena factura, en el que se presentan las tres caras de las subastas judiciales: el demandado, el subastero y su cliente (adjudicatario).

Manuel me cae la mar de bien. No solo no tiene complejos como subastero, como yo mismo, sino que declara sin tapujos que tiene un altísimo ánimo de lucro. Y lo dice así, sin anestesia, como deben decirse estas cosas. Porque el peor aspecto de la corrección política no es su tontería ni su hipocresía sino su intolerancia y su tendencia a reprimir la libertad de expresión.    Leer más

Vacaciones subasteras

Una de las ventajas de ser subastero es que no trabajamos los días en que los jueces no han señalado subastas y estos, que tampoco son tontos, no señalan ninguna subasta en las cercanías de vacaciones escolares o de posibles puentes. De esta manera, los subasteros disfrutamos de tantas vacaciones como los colegiales, o como sus profesores, que tampoco son mancos.

Así que al final va a ser una suerte que nuestro trabajo dependa de funcionarios, pues ya se sabe que a estos no se les escapa un puente y como esto también lo saben los secretarios judiciales, que son quienes señalan las fechas de las subastas, el resultado es que para evitar tener trabajo extra precisamente en los periodos en que la mitad del personal está disfrutando de sus merecidos días de descanso, pues eligen otra fecha para la subasta y sanseacabó. Nadie sale herido.   Leer más

Subastas de concursos de acreedores en Barcelona

Los jueces de lo mercantil de Barcelona han tomado nota de los desastrosos resultados de las subastas judiciales en los concursos de acreedores, que han estado quedando invariablemente desiertas, y han decidido coger el toro por los cuernos y dejar de lado el artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y eliminar el precio mínimo de puja para dichas subastas de activos en fase de liquidación de empresas.

Hasta ahora, la fase de liquidación en un concurso era similar al de un juzgado de primera instancia. Es decir, el Administrador concursal establecía un precio mínimo para pujar por el activo inmobiliario. El precio mínimo era normalmente un poco más o igual a la carga hipotecaria del inmueble. Con esas condiciones, nadie acude a las subastas, ya que el capital pendiente de esas hipotecas se aleja muchísimo del precio real de mercado.    Leer más

Simple demagogia

La demagogia se define como la idea política que consiste en apelar a emociones para ganar el apoyo popular mediante el uso de la retórica y de las medias verdades y utilizando argumentos que aparentemente pueden parecer válidos pero que, tras un somero análisis, resultan simplistas. Nada a lo que no estemos acostumbrados. 

Por eso a algunos nos resulta tan fácil detectarla allí donde se produce, como en este artículo de El País, que rezuma demagogia en cada párrafo. Por lo visto ahora resulta que dar hipotecas a cualquiera (los famosos ninja) debería ser delito y además debería de eximir a los hipotecados de la obligación de pagar las cuotas y, sobre todo, de perder la propiedad una vez han dejado de pagar la hipoteca.

Y respecto a la L.E.C. y a la Ley Hipotecaria, claro que en una ejecución hipotecaria no hay apenas margen para oponerse: o demuestras que el título hipotecario es falso o pagas la deuda. Si hubiera un hueco para la oposición, como pregona el artículo, el periodo para obtener justicia se multiplicaría por cinco (como ocurre con el resto de procedimientos) y lo que se obtendría ya no sería Justicia sino otra cosa, ni siquiera parecida. Precisamente ese es el motivo de que la Justicia española esté por los suelos en la consideración de los ciudadanos, los increíbles plazos que median entre la presentación de la demanda y la ejecución de la sentencia.   Leer más

Autor del blog

  • Tristán el subastero

    Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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Yo he visto cosas que vosotros no creeríais... Atacar naves en llamas más allá de Orión, he visto rayos C brillar en la oscuridad cerca de la puerta Tannhaüser. Todos esos momentos se perderán en el tiempo como lágrimas en la lluvia.

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