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Subastas judiciales

Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Lo vamos a pasar bomba en el curso de subastas

Lo vamos a pasar bomba en el curso de subastas foro

   

 

Ni en el mejor de mis sueños podría haber pensado que un periódico como El Mundo se iba a interesar por el curso de subastas que voy a poner a vuestra disposición en unas semanas. Ni que iban a mantener durante todo el fin de semana en la portada el artículo que han publicado.

Digo yo que algo habré hecho bien para que las cosas vayan saliendo así.

El año pasado fue para mi un año magnífico y algo me dice que este año va a ser aún mejor. No solo porque mi negocio especulativo de comprar pisos en subasta y venderlos a toda leche (sí, a toda leche) vaya viento en popa, sino sobre todo porque estoy súper entusiasmado con el curso de subastas y estoy convencido de que mis alumnos y yo lo vamos a pasar bomba en él. 

Porque no se va a tratar del típico curso que el alumno compra y luego no ve al maestro ni en pintura y se tira horas viendo en solitario videos y adiós muy buenas.   Leer más »

Simple demagogia

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La demagogia se define como la idea política que consiste en apelar a emociones para ganar el apoyo popular mediante el uso de la retórica y de las medias verdades y utilizando argumentos que aparentemente pueden parecer válidos pero que, tras un somero análisis, resultan simplistas. Nada a lo que no estemos acostumbrados. 

Por eso a algunos nos resulta tan fácil detectarla allí donde se produce, como en este artículo de El País, que rezuma demagogia en cada párrafo. Por lo visto ahora resulta que dar hipotecas a cualquiera (los famosos ninja) debería ser delito y además debería de eximir a los hipotecados de la obligación de pagar las cuotas y, sobre todo, de perder la propiedad una vez han dejado de pagar la hipoteca.

Y respecto a la L.E.C. y a la Ley Hipotecaria, claro que en una ejecución hipotecaria no hay apenas margen para oponerse: o demuestras que el título hipotecario es falso o pagas la deuda. Si hubiera un hueco para la oposición, como pregona el artículo, el periodo para obtener justicia se multiplicaría por cinco (como ocurre con el resto de procedimientos) y lo que se obtendría ya no sería Justicia sino otra cosa, ni siquiera parecida. Precisamente ese es el motivo de que la Justicia española esté por los suelos en la consideración de los ciudadanos, los increíbles plazos que median entre la presentación de la demanda y la ejecución de la sentencia.   Leer más »

¿Inocentada del 28 de diciembre o intento de estafa?

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ADVERTENCIA: Aunque lo parezca, el siguiente post no es ninguna broma de Tristán, aunque tampoco puedo deciros de qué se trata porque ni yo mismo lo se.

Si en algún momento estuvierais interesados en adquirir una vivienda en Palencia, y os vieseis tentados de contactar con este anuncio de Idealista, os encontraríais con esta enigmática respuesta:

Estimado Luis Miguel: Ante todo, gracias por su interés y disculpe que no hayamos podido atender su llamada. Le contactaremos a la mayor brevedad posible, dadas las fechas y nuestra presencia fuera de Palencia en éstos momentos.

El piso soporta una carga hipotecaria ya vencida de unos 40.000 Euros. Fue subastado el día 8 de Diciembre pero, a petición de un cliente concertado con nosotros, fue alcanzado un pre-acuerdo de compra con la entidad para levantar la carga y preservar la propiedad bajo control de mi esposa, principal interesada en conservarlo, pero cambiando a nuestro chalet en Tarragona.   Leer más »

Cambios en el Impuesto Municipal de Plusvalía

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La Plusvalía Municipal es un impuesto que grava el incremento del valor experimentado por los terrenos desde que la propiedad es adquirida hasta que es vendida y el sujeto pasivo es siempre el vendedor, que es quien se ha visto beneficiado por dicha plusvalía, excepto en las sucesiones y donaciones, en cuyo caso sería el nuevo propietario quien tendría que pagarlo.

En el caso de las subastas judiciales, que es de lo que tratamos en este blog  -cuando no me da por irme por los cerros de Úbeda-, el adjudicatario  no tiene por qué pagar el impuesto, puesto que quien se ha beneficiado del incremento del valor del terreno desde que lo compró hasta se llevó a cabo la venta judical forsosa (también llamada subasta judicial) ha sido el ex-propietario, de manera que hasta ahora el sujeto pasivo ha sido siempre el demandado.    Leer más »

Minipost: Me tocó la china

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En general se puede decir que soy afortunado en las subastas judiciales. No he dado grandes pelotazos pero tampoco he sufrido grandes putadas. Sin embargo, de las pequeñas putadas es imposible escapar si nos movemos entre funcionarios con poder jurisdiccional.

Esta mañana se me ha ocurrido participar en la última subasta del año (una más Tristán, a ver si con esta nos forramos) y resulta que he topado directamente con el Lado Oscuro de la judicatura y ahora mi dinero está en manos de la secretaria judicial más necia de España.

Lo más usual en los juzgados serios es que la fianza te la devuelvan casi inmediatamente tras la subasta o en cuanto la misma se suspenda. Pero también hay otros juzgados, por aquello de que tiene que haber de todo, que son menos eficaces y te hacen volver dos o tres días después para recuperar el dinero de la fianza. No es, ni mucho menos, lo peor que te suele pasar cuando te la juegas con estos morlacos, pero es un engorro.   Leer más »

Encuentro inesperado en las subastas judiciales

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Me pasó hace unas semanas y aluciné con la casualidad. Maldita casualidad que me impidió participar en una subasta en la que tenía mucho interés, por una parte por tratarse de una propiedad muy buena (un chalet en Madrid ciudad) y por otra por tener un cliente al que la subasta le calzaba como un guante.

Pero el caso es que cuando me acerqué a ver la casa para hacer las investigaciones rutinarias y llamé al timbre, oh sorpresa, resulta que la cara del tipo que me abrió la puerta me resultaba muy familiar. Y va él y me dice:

Hombreee, Tristán, ya te esperaba yo por aquí y me extrañaba que no hubieras venido antes. 

Y como vio que yo no acababa de ubicar su careto...

¿No te acuerdas de mí, de aquel viaje a Vietnam en que lo pasamos tan estupendamente?

Jooooder!!! Claro que recordé aquél viaje del 2.005, lo que pasa es que no lo pasamos, ni muchísimo menos, estupendamente, más bien al contrario. Precisamente nos conocimos por culpa de un marrón aeroportuario de esos que te dejan colgado en tierra de nadie y en los que las horas y los días pasan mientras los pasajeros se quedan en el limbo y cada vez huelen peor y comen peor y apenas pueden dormir por lo duro que está el suelo. En una de esas nos conocimos.   Leer más »

Tormenta de ideas

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Qué os parece una tormenta de ideas para asesorar debidamente a esta chica:

Hola Os pido consejo para saber que se puede hacer y lo económicamente costoso que pueda ser solucionar esta situación. Compre con mi chico una casa en el 2006, escriturándose yo el 60% y él el restante 40%, en previsión de que lo que íbamos a aportar por la venta de nuestros respectivos pisos iba a coincidir con esos porcentajes. El préstamo hipotecario para financiar la compra lo firmamos los dos. La relación quebró y sin llegar a ser nunca matrimonio ni pareja de hecho oficial, vivimos en la casa haciendo nuestras vidas independientes con total tolerancia y buen rollo y siempre con la idea de vender la casa para separarnos definitivamente también en lo económico. La venta no ha podido llegar a hacerse. El caso es que hace un año el chico se fue a vivir a un piso y dejo de pagar gastos para hipoteca mantenimiento casa etc. Se fue porque se sentía atrapado y yo no quise presionarle con nada de los gastos y así me he ido encargando de pagar todo, préstamo y gastos durante este ultimo año. Como la casa me gusta y he puesto mucho mas que el no acepto malvenderla y prefiero esperar mientras pueda ir pagando, pero lo malo es que el mientras este como co-prestatario con un importe tan grande no puede optar a comprar nada a su nombre, por lo que deshacer el proindiviso y salir del préstamo son sus prioridades y también las mías. La casa vale ahora la mitad de lo que nos costo, algo mas que lo que todavía se debe al banco que son 430.000 euros, por lo que si liquidáramos todo las perdidas serian de unos 420.000 euros. Yo, con lo que he aportado de mi piso etc. ya cubro el 60% de esas perdidas de 420.000 euros pero él no llegó a poner lo suficiente por la venta de su piso etc. para cubrir las perdidas que corresponderían por su cuota del 40% y aun así quiere disolver todo, y a mi no me parece mal si me compensa por lo que le toca poner de esa perdida, pero el PROBLEMA es que aunque me venda su parte en el proindiviso y nos compensemos (tendría que darme dinero por la venta de su cuota en situación de perdidas), a lo que no parece oponerse, es que el banco exige que si el se va de prestatario, yo debo presentarle al banco un avalista para garantizar el pago de las cuotas... y es que YO NO HE CONSEGUIDO AVALISTA porque nadie salvo mi padre que rechazaron por mayor de 75 años ha dado ese paso por mi y no parece probable que nadie lo haga, quizá un aval bancario? no se... Ya hace dos meses, después de múltiples conversaciones al respecto, me llego una carta de sus abogados para volver a negociar o instar una subasta judicial y me quede horrorizada por el miedo de perder la casa y por los gastos de abogados etc. Para colmo de males ahora me he quedado sin trabajo, pero afortunadamente con dinero y ahorros para pagar al banco y con la garantía de que mi familia me puede pasar lo suficiente, digamos que puedo hacer frente a los pagos de préstamo y casa sin problemas, pero no puedo aportar avalista Yo quiero quedarme con su parte, recibir el dinero que por la perdida de valor de la casa me daría, PERO el problema es lo del banco, dejar de ser prestatario el es a costa de que yo presente a un avalista que no tengo, y tampoco sé cómo encarar la amenaza de la subasta o si tengo que gastarme dinero en abogados. Sobre todo lo que mas me preocupa es encarar la subasta Por favor dadme algún consejo muchas gracias.   Leer más »

Un subastado emprendedor

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Ya he comentado en muchas ocasiones, aunque hace mucho que no lo hacía, que cuando la subasta es inevitable, lo mejor que el propietario deudor puede hacer es vender a tiempo su casa y hacer suyo el beneficio que de otra manera se iban a llevar los subastaros. A veces puede que no se trate tanto de salir de la aventura con beneficios como de evitar salir con deudas pendientes. Pero de una manera u otra lo importante es ponerse a la tarea con tiempo suficiente y hacerlo bien, sin tampoco pretender una venta a precios del 2007.

Por esto mismo me ha parecido tan inteligente la maniobra que ha emprendido Salvador, cuya familia pasó hace unos meses por un apuro y que, aunque toda la familia ha ido encontrando trabajo, el caso es que la acumulación de cuotas impagadas y la llegada de nuevos embargos hacen imposible la restauración de la situación previa.   Leer más »

El retracto legal de comuneros y colindantes

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Para empezar quiero decir que el Derecho de Retracto es una limitación que el ordenamiento jurídico impone a la propiedad privada y al derecho de libre disposición, estableciendo una limitación a la misma en favor de determinadas personas que por determinadas circunstancias  resultan favorecidas. Por tanto, el retracto introduce un elemento de incertidumbre y es una limitación grave a la seguridad jurídica.   Leer más »

Gentuza que escupe la mano que le da de comer

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Lo que voy a relatar a continuación, el encuentro sumamente desagradable que he tenido esta mañana, me ha dejado con gran pesadumbre en el animo. He visitado una vivienda del Madrid más céntrico y me he encontrado con una familia cuyos miembros se quedaron sin empleo hace ya tantos años que ya ni recuerdan lo que es trabajar. También se les consumió la prestación a los parados e incluso cualquier subvención que les haya podido corresponder. Todo lo han consumido sin haber sido capaces de encontrar un nuevo empleo, ni el marido ni la esposa. En fin, nada nuevo en estos tremendos tiempos que nos tocan.

Su situación es tan grave que llevan un par de años viviendo de lo que Cáritas les entrega, que consiste no solo en poder comer en comedores sociales, sino que incluso les da alimentos, les paga las facturas y les da dinero para gastos vitales. Yo no sabía que Cáritas ayudaba hasta ese punto y me quito el sombrero por su encomiable labor.    Leer más »

El optimismo ilusionante y la cruda realidad

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Janni es la representante de una empresa escandinava y recientemente me ha consultado para que le diga como puede acceder a los listados de subastas judiciales españolas, que lamentablemente ya no se publican de manera centralizada en el BOE como si se hacía antes de la entrada en vigor de la actual Ley de Enjuiciamiento Civil, hace ya tropecientos años.

Se lo dije y también aproveché para comentarle lo desastroso que es el sistema judicial español del que dependen las subastas y cómo era bastante fácil encontrar la ruina en la búsqueda de buenos negocios. Pero mis advertencias no le asustaron y se mostró confiada en su propia experiencia del mundo inmobiliario escandinavo.

Y simultáneamente he recibido, en contraste con el optimismo de la finlandesa, el testimonio del relato de José María, un subastero que a pesar de sus 10 años de experiencia se ha metido en un buen lío:   Leer más »

Autor del blog

  • Tristán el subastero

    Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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Yo he visto cosas que vosotros no creeríais... Atacar naves en llamas más allá de Orión, he visto rayos C brillar en la oscuridad cerca de la puerta Tannhaüser. Todos esos momentos se perderán en el tiempo como lágrimas en la lluvia.

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