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Hoy es un día de esperanza para miles de pequeños propietarios que no se atreven a alquilar sus propiedades, no por miedo a los inquilinos morosos sino por miedo a la increíble lentitud de la maquinaria judicial. Hasta ahora un desahucio por falta de pago se demoraba en España un mínimo de un año y eso teniendo suerte con el juzgado en que cayera el procedimiento.

Pero parece que eso va a cambiar con la entrada en vigor de la Ley 37/2011 de 10 de octubre de medidas de agilización procesal, que entre otras cosas extiende el sistema del juicio monitorio (mucho más rápido y sencillo) a los casos de desahucios por falta de pago. De esta manera el propietario presenta la demanda de desahucio y el secretario judicial le da al inquilino 10 días para irse del piso, pagar la deuda o presentar alegaciones, de modo que en el mismo requerimiento en el que se le notifica la demanda simultáneamente se le notifica la fecha del lanzamiento, día en el que se lleva a cabo el desalojo del inmueble. Así lo único que le queda al inquilino moroso por hacer es pagar, largarse o esperar a que le echen. 

Los beneficios económicos que para la sociedad tendría que esto realmente se pudiera llevar a cabo son de sobra conocidos. En realidad cualquier reforma legislativa que facilite sentencias más rápidas y ejecuciones de sentencia más ágiles revierte inmediatamente en forma de incremento de las inversiones. Además el incremento de pisos en alquiler significa descenso de los precios y más dinero en el bolsillo de los consumidores. O sea, que es una pequeña medida que puede significar un beneficio multiplicado.

Ahora bien, esta reforma queda muy bonita sobre el papel, pero seguro que no son pocos quienes dudan/dudamos de que la puesta en práctica resulte realmente efectiva.

  1. #35
    06/11/11 17:16

    Si mirais las hemerotecas, cada dos o tres años, los políticos sacan promesas para agilizar los desahucios, el plan nacional garantizado, el desahucio express, las bases de datos de inquilinos morosos, pero la realidad es que esto del alquiler no tiene solución.
    No es que el nivel de morosidad sea alto, lo que ocurre que es que al que desahucian vuelve a meterse en otro piso, y de manera continua vive del cuento.
    A estos estafadores (alquilan sabiendo que no van a pagar), es fácil detectarlos, porque buscan alquilar al menor coste y por tanto solo buscan arrendadores que pidan un mes, y a la que le pides dos meses de fianzas mas mes en curso ponen pegas.
    Como ya he indicado, solo cuando grandes lobbies acumulen muchos inmuebles y presionen habrá garantías reales para los que alquilan.
    Los procuradores son meros mensajeros, ninguno de mis 15 0 20 procuradores que he tenido les he visto preocuparse para que se agilice el tema, siempre he tenido que dar la lata a los juzgados o a los procuradores o en los casos peores, quejarme al CGPJ que parece que funciona.
    Sinceramente, en cuanto Lexnet permita presentar escritos, demandas y no solo quede en la función de envío de notificaciones juzgado a profesional, el papel de los procuradores quedará irrelevante.
    Ya hace mas de dos años, una directiva Europea obligaba a España que cualquier procurador pudiese trabajar en cualquier partido judicial, y hasta ahora el Ministerio no ha puesto en práctica los medios tecnológicos para que se ejecute, y los colegios prohíben negociar precios con procuradores por lo que se hacen de tapadillo, los acuerdos, pero claro cuando has de trabajar con procuradores diferentes, no es posible acordar una tarifa única.

  2. en respuesta a Manuel alicante
    -
    #34
    04/11/11 15:14

    Me refiero a que si la cuantía de lo que te deben es inferior a los 200 euros, a lo mejor no interesa ejecutar el seguro de pago.
    Gracias.

  3. en respuesta a Soldado de fortuna
    -
    #33
    03/11/11 09:26

    Buenos días Soldado de fortuna.
    No estoy seguro de entender tu pregunta.
    Si te refieres a si tu seguro cubre los gastos de abogado, si la cuantía es inferior a 2.000 Euro, supongo que dependerá del contrato que hayas firmado.

  4. en respuesta a Aitorbk
    -
    #32
    03/11/11 00:45

    Para que un alquiler te parezca atractivo por rendimiento, tiene que bajar el precio del inmueble. Alquiler/Precio inmueble: te da una especie de tipo de interés. Pero si baja el precio del inmueble,te baja el valor patrimonial.
    A fecha de hoy,comprar un piso para alquilar no creo que sea una inversión rentable ( si comienzas a sumar aval o riesgo, impagos,periodos que no cobras,etc)
    Antes del boom, se compraban vivendas para alquiler,pensando que se iban a revalorizar un 20%,por lo que si que salía rentable,alquilar. Hoy en dia, es un producto de inversión poco rentable y con riesgo.

  5. en respuesta a Manuel alicante
    -
    #31
    03/11/11 00:29

    Gracias por el apunte. En mi caso, tengo un seguro de impago. Si lo activo desde la primera mensualidad, ¿Entorpecería el proceso de los 200€?.

    Un saludo.

  6. en respuesta a Bambu
    -
    #30
    03/11/11 00:26

    Muchísimas gracias por la información, Bambú. La desconocía totalmente. En este caso puede no ser tan papel mojado. Interesante el detalle de los 900€.

  7. #29
    02/11/11 16:53

    Buenas, como me engancho tarde al debate, me limitaré a unas puntualizaciones:

    -La oposición en estos casos no dilatará el proceso, pues la fecha de la vista ya se fija en el Decreto de admisión de la demanda, a diferencia de lo que sucede en el monitorio.

    -Otra cuestión será que, debiendo requerirse por 10 días antes de esa vista ya señalada, y contando con la agenda de los agentes y las posibles citaciones negativas, los Juzgados fijen las fechas de las vistas con mayor margen que hasta ahora.

    -La inmensa mayoría de clientes no conocen a su procurador (a pesar de que algunos piensan que son quienes redactan los escritos, pues los encabeza su nombre).

    -Que el procurador sea más difícil de sustituir que el abogado, es algo que les hace una gracia inmensa cuando el cliente toma las de Villa Diego, pues tienen que justificar ante el Juzgado que le han notificado su renuncia.

    -Como leí en un acertado comentario hace poco, el hecho de que el lanzamiento ya esté señalado (lo que también podía suceder antes si así se solicitaba) para el caso de dictarse Sentencia antes de esa fecha, pugnará en muchos casos con el plazo de gracia de 20 días que la LEC concede a todo condenado para cumplir voluntariamente una resolución. Por tanto, una chapuza más que puede dar lugar a recursos de todo tipo.

  8. #28
    02/11/11 13:18

    Estoy pensando en alquilar una vivienda.. y este es el tipo de noticias que uno quiere leer para alquilar.

    Eso sí, pediré aval de 6 meses yo también.. y bueno, estoy dispuesto a perder ingresos pero tener seguridad...

    Como dato, los alquileres en la zona para esa tipología de casa (que además está en la mejor parte de la zona) andan por 1100€, alguna a 1200€ (que no creo que alquilen).
    Estoy dispuesto a bajar a 950€, con un ingreso real de 800€/mes (700€ tras mantenimiento)... lo único que espero es no tener que acudir a desahuciar a los inquilinos y que luego la casa esté destrozada.. casos que he vivido de cerca porque muchos familiares alquilan casas... miedo da.

    Por cierto, si esas casas están valoradas en 400.000€ aprox, a 8.400€ anuales limpios (bueno, antes de impuestos!!), se les está sacando un 2,1% de interés al capital.. menuda ruina.. o el alquiler es bajo o el precio de venta es ridículo...

  9. en respuesta a Losezno
    -
    #27
    02/11/11 11:39

    Como bien dices, hay errores de todos los colores y por parte de todos. Jueces, secretarios, oficiales de juzgados, procuradores y abogados, todos se equivocan y eso es humano. Pero yo no he dicho que no se equivoquen, lo que digo es que si no hay alguien dando la lata en el juzgado cada semana los asuntos no salen adelante. Cae por su peso y si no me crees pregúntale a cualquiera que esté implicado desde el lado de los usuarios.

  10. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #26
    02/11/11 11:30

    Desde luego, el comentario de abogados-procuradores, etc. de TODO EL MUNDO ES MALO y yo soy un pobre hombre... Vamos a ver, es verdad que hay gente desmotivada, sin ganas de hacer, devuelta de todo ya por parte propia (trato de jueces y secretario), como externa (son los culpables de todo y además abogados y procuradores se la lían cuando pueden). Vale, hay un porcentaje alto. Pero, con perdón, joder, a mi es que me da que todos, que abogados-procuradores lo haceis mal bastantes veces (por lo que me cuentan, olvidarse de fechas, de notificar, del cliente... asi de veces), con echarle la culpa, como el cliente no lo ve, un montón de veces. Mira no me lo creo todo. Cuando todo el mundo es MALO y YO BUENO. No se.

  11. en respuesta a Manuel alicante
    -
    #25
    02/11/11 10:28

    Hola Manuel. Gracias por el apunte, estás en lo cierto. No conocía esa modificación a la que aludes porque es muy reciente, sólo lleva en vigor apenas unos meses.

  12. en respuesta a Bambu
    -
    #24
    02/11/11 10:14

    Corregidme si me equivoco, pero hubo una modificación legislativa en Mayo, según la cual, sólo era necesario abogado y procurador a partir de 2.000 Euro (antes eran 900 Euro).

    Yo la figura del procurador creo que puede tener utilidad en Juzgados alejados del lugar de residencia del abogado. Supongo que a Tristán no lo hará demasiada falta el procurador para "vigilar" sus asuntos en Madrid.

    Desde luego, con la firma electrónica, se hace irrelevante una buena parte del trabajo del procurador. Además, como ahora los Juzgados notifican por Email, los procuradores simplemente te reenvian el Email del Juzgado.

  13. en respuesta a Ninot
    -
    #23
    02/11/11 08:34

    Totalmente de acuerdo, ya lo expuse en algún otro post. Las distorsiones en plazos que existen hoy por el uso de los procuradores desaparecerian, todas las resoluciones, comunicaciones y sus plazos estarian perfectamente expuestas y se llevarian a cabo por riguroso orden de presentación y no por esa labor de "enchufismo" en ciertos casos. Economicamente tb. es un importante ahorro.

  14. en respuesta a Soldado de fortuna
    -
    #22
    02/11/11 08:13

    Para Soldado de fortuna:

    En un proceso monitorio normal, el demandado puede oponerse, pero, cuando la cantidad solicitada en la demanda supera los 900€, debe utilizar los servicios de abogado y procurador para oponerse. Así que eso supone un coste para el demandado moroso (dinero + tiempo + esfuerzo). Eso disuade a muchos morosos de oponerse. No vale que se presente el moroso en el juzgado sin asistencia letrada y diga que no paga por tal o cual motivo. Si hace eso, el Secretario judicial le ignorará y dictará sentencia. Eso sí, la deuda debe ser superior a 900€, así que el propietario del inmueble haría bien en esperar a que el impago supere esa cantidad. De lo contrario el demandado puede oponerse sin necesidad de abogado.

    Ignoro si en caso de deshaucio por falta de pago han cambiado algo en la normativa del monitorio. Pero si es como hasta ahora, disuadirá a muchos morosos de oponerse.

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