Lo primero, esto NO es un consultorio sino una conversación entre inversores habituales en la que los ya iniciados en el negocio de las subastas hablamos sobre nuestras cosas, intercambiamos buenas y malas experiencias y opinamos sobre algunas de las subastas en curso.

Las consultas básicas sobre las subastas en general y sobre cualquier subasta en particular NO son bienvenidas.

Porque esto NO es una escuela de primaria de subastas.

Ni aquí queremos darle munición a los paracaidistas para competir en subastas con inversores ya iniciados que luchan con sus propias armas.

Los que se estén iniciando en este negocio que quieran hacer consultas, siempre de interés general, deben buscar algún post que trate sobre lo que ellos desean saber y ubicar allí su consulta. Siempre teniendo en cuenta que un blog NO es el sitio adecuado para hacer consultas particulares sino para opinar sobre los temas que propone el bloguero.

Las consultas de interés particular deben hacerse contactando por correo electrónico con los profesionales del sector que estén dispuestos a atenderlas. Además, yo recomiendo encarecidamente que cada cual consulte con su abogado. Que le pregunte y le pague la consulta, obviamente.

Y por último, como medida de precaución para que nadie tenga la tentación de utilizar este chat como medio para resolver sus dudas particulares, voy a proponer una única regla básica:

Que todo lo que se comente sobre cualquier subasta en curso tenga que ser aportando el código de la subasta. 

Jejeje, un pequeño misil en la línea de flotación de quien esté investigando su particular El Dorado.

Iniciemos la conversación.

 

  1. en respuesta a Pecks
    #1980
    27/04/19 11:40

    Gracias Pecks. Por supuesto, estamos estudiando el tema pero la duda de si tengo preferencia de remate final al ser la parte demandante la quería contrastar en este espacio vosotros, que contáis con muchísima experiencia.
    Un saludo y gracias por vuestras aportaciones

  2. en respuesta a Alfredo100
    #1979
    26/04/19 21:41

    Para esas últimas cuestiones, nadie mejor que tu abogado/a. Con él podrás diseñar la mejor estrategia para tus intereses.

  3. en respuesta a Tristán el subastero
    #1978
    26/04/19 19:45

    Se que el valor de las tasaciones pueden estar muy dispares, pero en este caso es mas bajo de lo que quizás debería.
    Su precio de mercado seria unos 160.000 que si le negocias pues se queda casi en la primera puja enviada por mas del triple del valor de salida...
    Un saludo

  4. en respuesta a Javi2301
    #1977
    26/04/19 17:06

    Depende de su valor. Yo no he estudiado esta subasta, pero si ese piso valiera un millón de euros la puja actual me parecería muy pequeña. Parece que le das mucho valor a la tasación, cuando todos sabemos el valor que tienen estas tasaciones.

  5. en respuesta a Tristán el subastero
    #1976
    25/04/19 21:07

    Muchísimas gracias Tristán.
    El problema es que la otra parte quiere el precio que él piensa que tiene en el mercado ( totalmente irreal) y no acepta la cantidad que yo le propongo para comprar su parte, que incluso es más elevada que el precio de tasación.
    ¿Crees una buena opción arriesgarme a una subasta con terceros y esperar que nadie puje el precio que él cree que tiene la casa?
    Y por último. Al ser la parte demandante¿ tengo alguna opción al remate final o también la parte demandada como copropietario?
    De corazón, mil gracias

  6. #1975
    25/04/19 20:46

    Buenas tardes a todos. Que opináis de la subasta 122860, un piso en pleno centro de Sevilla y con valor de tasación de 40.000 euros. Con solo cargas de comunidad y sin cargas anteriores, esta claramente fuera del valor de mercado.
    Los del juzgado decían que no paraban de llamar a preguntar por el.
    El piso tiene inquilinos.
    Llevo un tiempo siguiéndola y ayer mismo primera puja 132.000, mas del triple del valor de salida. Que sentido tiene esto? Tiene toda la pinta de que otro habrá hecho la jugada de pujar bastante menos y este no pagará para quebrarla y perderá solo 2.000 de deposito...
    Aun así he pujado con reserva de puja a ver si hay suerte.

  7. en respuesta a Alfredo100
    #1974
    25/04/19 20:29

    Llegados a este punto solo queda subastar. Si tienes más dinero que la otra parte y tu intención es comprar la casa, te interesa una subastilla entre ambos. Si tu intención es que la casa la compre alguien al mayor precio posible lo que te interesa es que la subasta sea con participación de extraños.

  8. #1973
    25/04/19 19:50

    Buenas tardes a todos y muchísimas gracias por vuestra información, especialmente a ti, Tristán, por crear este espacio.
    Intentaré ser breve en la cuestión que me ocupa:

    Hace unos años presenté una demanda de escisión de proindiviso de cuyo 50% soy propietaria. Mi abogado establece la demanda a través del procedimiento de Jurisdicción Voluntaria

    La otra parte proponía que la casa saliera a la venta por el valor mínimo de tasación.

    Se realiza una tasación por un perito judicial y resulta, aún, con precio inferior al que refleja la que yo hice de parte
    Propongo en plazo de alegaciones comprar la mitad de la otra parte por el valor de tasación.
    En plazo de alegaciones, la otra parte se niega y propone que la casa salga a la venta por un a inmobiliaria de la zona a un precio mínimo que duplica el valor de tasación y que es un verdadero despropósito, pero, además propone, también, en esta ocasión, comprar la casa al valor de tasación.
    Yo intento comprar la casa porque soy la única que voy y es el lugar de vacaciones con mis hijos.
    Ahora mismo estoy a la espera de que el juez decida si se realiza una subastilla entre las partes, o directamente con terceros o vaya usted a saber....
    ¿Podríais arrojar un poco de luz a este asunto? ¿Algún consejo?
    Mil gracias y un saludo!

  9. en respuesta a feriante26
    #1972
    24/04/19 21:49

    Bueno, me refería al tipo en la hipoteca, en relación a su tasación, no a la de la AEAT.

  10. en respuesta a Pecks
    #1971
    24/04/19 20:54

    Os ire comenta la jugada.
    Gracias.

  11. en respuesta a Jotaerre
    #1970
    24/04/19 20:51

    La tasacion en la nota simple para subasta es de 155.000, y el tipo de subasta 161.000 con cargas de 25.000.

  12. en respuesta a feriante26
    #1969
    24/04/19 20:43

    Cuando ya esté registrado a tu nombre, vas al juzgado y les dices que eres el tercer poseedor. Que tienes un inmueble y que éste tiene una carga sobre él, y que quieres saber como "está eso".....

  13. en respuesta a Pecks
    #1968
    24/04/19 20:39

    Hola Pecks

    Correcto estoy registrando el inmueble en el RP y hasta que no este registrado no suelto un duro.
    La hipoteca se que la tengo que pagar porque con esa condicion compre el piso, lo que no estoy seguro son los 8.000€ de las costas.

  14. en respuesta a Pecks
    #1967
    24/04/19 20:26

    O, también, porque no tenía tasación oficial, o, más probable, un tipo para subasta inferior al 75%.

  15. en respuesta a feriante26
    #1966
    24/04/19 20:25

    Conclusión, que era más o menos como pensé al principio. El banco hipotecante demanda al particular porque la empresa no se ha subrogado oficialmente en esa hipoteca. Pero deberían haber demandado al deudor (la persona física) y al tercero hipotecario (la empresa). En fin, para lo que nos interesa eso da igual.

    Me remito a mi primera respuesta que copio y pego a continuación:

    Negociar con quien tiene la sartén por el mango no es buena idea. Está bien como ensoñación buenista, pero nada más. Si no pagas la deuda te subastan la vivienda recién adquirida. O sea, que por ahí no tienes nada que rascar. Pero eso no quiere decir que les tengan que pagar lo primero que se les ocurra. Si fuera una carga anterior usual, hipoteca ejecutada o embargo, te diría que lo pagaras en el juzgado y así sería el secretario judicial quien calcularía las costas y siempre podrías recurrir cualquier cosa que se saliera de lo normal. Pero resulta que la hipoteca no está siendo ejecutada, sino que han atacado mediante una ejecución ordinaria que ya tiene sentencia pero que todavía no ha dado lugar a embargo. Anotación de embargo que se colocaría después del embargo de Hacienda y que, por lo tanto sería posterior a éste y que, por lo tanto, sería cancelado tras la subasta de Hacienda. CONCLUSIÓN, que ignoro si te pueden colar las costas de un procedimiento ordinario.

    Pero lo más probable es que de igual si han ejecutado la hipoteca o si han iniciado un declarativo, aquí lo molar es que tienen derecho a cobrarte el principal de la deuda y los intereses ordinarios y de demora generados. Mi única duda es si también pueden cobrarte las costas al no haber anotación de su embargo o ser ésta posterior al embargo de Hacienda y por lo tanto ser cancelable de inmediato.

  16. en respuesta a Jotaerre
    #1965
    24/04/19 20:17

    Sí, entendido.

    Me lié un poco con los comentarios más atrás sobre el asunto de feriante26, donde se decía algo de un embargo.

    Lo interesante sería saber porque el banco usa la ejecución ordinaria de la hipoteca en vez de ejecutar la hipoteca sin más......Pienso que podría deberse a los recientes cambios en las consideraciones de cláusulas abusivas, protección al inquilino y/o deudor, etc......

    Por otro lado, me imagino un escenario en su día donde el señor le vendió el inmueble a la SL y jurando que con el dinero obtenido pagaría y cancelaría la hipoteca.....para después guardarse el dinero en el bolsillo.
    Sin saber mucho más, es una posibilidad.

  17. en respuesta a Pecks
    #1964
    24/04/19 20:04

    Hola, Pecks, si es una ejecución ordinaria de la hipoteca, no precisa embargo, y, si la ejecutada por la AEAT era la SL y liquidó la carga, es que la SL compró a ese Sr. con la misma, por eso el Banco se la reclama a quien se la concedió.
    Saludos,

  18. en respuesta a feriante26
    #1963
    24/04/19 19:56

    Entiendo que todavía no has registrado el inmueble a tu nombre, ¿correcto??
    Lo pregunto porque en ese caso, al intentar el banco anotar el embargo en el registro se lo van a rechazar al estar el inmueble a nombre de otra persona física o jurídica.

    Otra cosa es la hipoteca como tal. Que está en primer lugar y toca pagar.

  19. en respuesta a alberamat
    #1962
    24/04/19 19:39

    Nada nada si es cuestion de 8.000€ arriba o abajo. Con lo que me gustan a mi estos fregaos jeejeje.

  20. en respuesta a Jotaerre
    #1961
    24/04/19 19:34

    Perdonad si no he sabido dar bien los detalles.

    En el registro sale como titular : EMPRESA TAL

    y en cargas:
    1- Hipoteca a favor del BANCO TAL, sobre la titularidad de la EMPRESA TAL (TITULAR)

    2- Embargo de la AEAT por el que se subasto.
    3- otros embargos

    Por otro lado el BANCO TAL le reclama a un particular la hipoteca inscrita, via procedimiento ordinario.

    Tambien decir que acabo de hablar con el administrador de la EMPRESA TAL (titular del inmueble) y cuando le he dado nombre y apellidos de la persona a la cual el banco le reclama me dice que esa persona es a la que la empresa se lo compro.

    Gracias por vuestro tiempo.

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