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4 recomendaciones

 

Lo primero, esto NO es un consultorio sino una conversación entre inversores habituales en la que los ya iniciados en el negocio de las subastas hablamos sobre nuestras cosas, intercambiamos buenas y malas experiencias y opinamos sobre algunas de las subastas en curso.

Las consultas básicas sobre las subastas en general y sobre cualquier subasta en particular NO son bienvenidas.

Porque esto NO es una escuela de primaria de subastas.

Ni aquí queremos darle munición a los paracaidistas para competir en subastas con inversores ya iniciados que luchan con sus propias armas.

Los que se estén iniciando en este negocio que quieran hacer consultas, siempre de interés general, deben buscar algún post que trate sobre lo que ellos desean saber y ubicar allí su consulta. Siempre teniendo en cuenta que un blog NO es el sitio adecuado para hacer consultas particulares sino para opinar sobre los temas que propone el bloguero.

Las consultas de interés particular deben hacerse contactando por correo electrónico con los profesionales del sector que estén dispuestos a atenderlas. Además, yo recomiendo encarecidamente que cada cual consulte con su abogado. Que le pregunte y le pague la consulta, obviamente.

Y por último, como medida de precaución para que nadie tenga la tentación de utilizar este chat como medio para resolver sus dudas particulares, voy a proponer una única regla básica:

Que todo lo que se comente sobre cualquier subasta en curso tenga que ser aportando el código de la subasta. 

Jejeje, un pequeño misil en la línea de flotación de quien esté investigando su particular El Dorado.

Iniciemos la conversación.

 

  1. en respuesta a Tristán el subastero
    Cheminator
    Jejeje! Bueno me he puesto la alarma en el móvil. Ya veremos cómo te encuentro.
    Un saludo desde mallorca
  2. en respuesta a Cheminator
    Rectifico mi anterior respuesta. El equipo de Rankia me dice que todos los interesados en verlo se pueden apuntar aquí y les llegará un enlace: https://www.rankia.com/cursos/3040-inversion-inmobiliaria-anos-colera
  3. en respuesta a Cheminator
    La verdad es que no tengo ni idea
  4. en respuesta a Tristán el subastero
    Cheminator
    Hola tristan? Como funciona exactamente en le webinar? No metemos en el enlace a las 17:15h?
  5. en respuesta a Jotaerre
    Jotaerre

    CUANDO YA NO IMPORTE

    Buenas, otro título afilado como una navaja de Onetti ilustraría las consecuencias de la citada STC 15/2020 del mensaje enlazado, por la que se declaró inconstitucional el art. 454 bis.1 LEC, admitiendo el recurso de revisión contra todo Decreto de un LAJ.

    Y lo cierto es que el TC no tardó mucho en abordar otros recursos que tenía suspendidos a la espera de resolver el pionero:

    https://www.boe.es/boe/dias/2020/03/09/pdfs/BOE-A-2020-3342.pdf

    “Acordada la nulidad del precepto que ha sido aplicado por las resoluciones impugnadas en este amparo, corresponde ahora deducir sus efectos sobre él.
    Nuestra doctrina sobre los efectos de la declaración de inconstitucionalidad de un precepto legal, sobre un proceso de amparo en el que se impugnan resoluciones que aplicaron aquél, se contiene en la reciente STC 125/2019, de 31 de octubre, FJ 4. Con cita de otras sentencias anteriores, hemos afirmado ahí que los mismos razonamientos que determinan la nulidad de la norma son los que conducen a la estimación de la demanda de amparo, para lo cual «no obsta que se trate de una declaración de inconstitucionalidad sobrevenida…”

    Es decir, tiene efectos retroactivos, pero solo para quien hubiera presentado recurso de amparo en su día, y hubiera quedado en suspenso. Y resulta que en ambos casos fue la misma Cdad. la recurrente, en diversas fases de un mismo proceso.
    Para todos los demás, los que lo dejaron correr ante la inadmisión de sus recursos de revisión, esa Sentencia que tardó 3 años, nada menos, en declarar que sí cabía ese recurso, es como si la hubiera dictado el TCYNI = Tribunal Cuando Ya No Importe.

    Saludos,

  6. Jotaerre

    AMANECER CON HORMIGAS EN LA BOCA

    Buenas, y disculpas por lo siniestro de los títulos (en este caso, una expresión cubana sobre los asesinatos por enterramiento, de una novela de Manuel Barroso), pero así los enlazo con situaciones que pueden darse en las subastas.

    En este caso, de una pintura de Isidre Nonell que garantizaba un crédito, con su certificado de autenticidad, y que el adjudicatario comprobó que era falso al intentar venderlo pasados los 4 años de plazo para instar la anulación.
    Cuándo se entiende que empieza a correr ese plazo de ejercicio de la acción, si desde la adquisición o desde que se descubre la falsifiación, es lo que estudia (con interesantes referencias a diversos supuestos) y resuelve el Supremo en esta reciente Sentencia:

    http://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/d9ab8bf36e39041c/20200109

    “El presente litigio versa sobre el ejercicio de una acción de nulidad por error vicio del consentimiento en la celebración de un contrato de compra de un cuadro adquirido en una subasta por un coleccionista de arte.
    La subasta tuvo lugar en el año 1999 y la acción se ejercita en el año 2015.
    El juzgado entendió que había transcurrido el plazo de ejercicio de la acción y desestimó la demanda.

    La Audiencia consideró, por el contrario, que la acción se ejerció dentro de plazo porque los cuatro años de la acción de anulación previstos en el art. 1301 CC deben computarse a partir del momento en que el comprador conoce la falta de autenticidad del cuadro, lo que en el caso sucedió en 2014, cuando decidió venderlo y la galería de arte a la que se dirigió le exigió un certificado de autenticidad y se comprobó que la obra contenía unos pigmentos que se descubrieron y comercializaron para las artes gráficas después del fallecimiento del autor al que se le había atribuido la autoría.

    En el presente caso, partiendo de que el comprador no se dedicaba al tráfico del arte, que adquirió en una subasta realizada por la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid, confiando en la autenticidad del cuadro, que contaba con un certificado de autenticidad, la Audiencia estima la demanda de error vicio del consentimiento ejercitada por el comprador porque considera que el plazo de cuatro años para el ejercicio de la acción se inicia cuando el demandante tuvo conocimiento de la falsedad de la obra adquirida, que no había sido pintada por Nonell.

    Lo cierto es que se le entregó el cuadro que compró, el que estaba anunciado públicamente en el catálogo, como él mismo sostiene en su demanda a efectos de demostrar que, a pesar de los años transcurridos desde que la adquirió, reclama por la misma obra que se le entregó, que era falsa (en definitiva, para argumentar que no le era imputable a él la falsificación de la obra).
    La interpretación que propone el recurrido, además de forzar el concepto de consumación del contrato y vaciar de contenido al régimen legal de los vicios del consentimiento, conduciría a unas consecuencias indeseables, como son la imprescriptibilidad práctica de la acción de anulación, algo que no resulta del art. 1301 CC aplicable y que también se evita, como hemos señalado, mediante los correspondientes mecanismos correctores, en los modelos y sistemas que introducen el criterio subjetivo del conocimiento para fijar el "dies a quo" del plazo de ejercicio de la acción.”

    En definitiva, que si compras o te adjudicas una obra de arte fiándote de un certificado de autenticidad, más te vale confirmarlo antes de los 4 años aunque no tengas intención de revenderla (y ahora también es muy buen momento para los coleccionistas), pues seguramente lo acabarán haciendo tus descendientes...

    Saludos,

  7. en respuesta a Tristán el subastero
    clanderjander

    Tal cual las expone JR, sí.

  8. en respuesta a clanderjander

    ¿A ti te ha pasado una movida de esas, de problemas con adjudicaciones de herencias yacentes?

  9. en respuesta a Tristán el subastero

    Los que estéis interesados en que responda vuestras preguntas podéis dejarla en este enlace:
    https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/4553975-webinar-tristan-subastero-inversion-inmobiliaria-anos-colera-deja-pregunta

    O también podeis simplemente dejarla en estos comentarios, diciendo que queréis que la responda en el webinar.

  10. en respuesta a Jotaerre
    clanderjander

    No sé de qué me suena alguna de esas situaciones ...

  11. Queridos amigos. El próximo miércoles voy a hacer un webinar en Rankia con el título "LA INVERSIÓN INMOBILIARIA EN LOS TIEMPOS DEL CÓLERA".
    https://www.rankia.com/cursos/3040-inversion-inmobiliaria-anos-colera

    Por supuesto, todos estáis invitados a verlo y a participar haciendo vuestras preguntas previas, que serán respondidas puntualmente. O no. Preguntad lo que queráis, siempre que esté relacionado con las subastas o con la inversión inmobiliaria. Preguntad libremente. Yo también responderé libremente, jejeje.

    1 recomendaciones
  12. en respuesta a Jotaerre

    Hace años que tengo en la cabeza redactar para Triunfa Con Las Subastas un anexo sobre esta problemática. Pero... jo, es un asunto duro de hincarle el diente. Cada vez que pienso en ponerme a ello se me quitan las ganas en cuanto le doy un par de vueltas.

  13. en respuesta a Jotaerre
    Jotaerre

    Buenas, y gracias, vamos, pues, con el epílogo al que me refería, con algunos ejemplos verídicos (que ya conocen los amigos clientes implicados) de cómo lo afronta ese problema algunos Juzgados:

    ADJUDICACIÓN INFERNAL

    -“Ojos que no ven, corazón que no siente”, o “Hecha la Ley, hecha la trampa”:

    Cuando el LAJ es un “pillo”, por dirigir un Juzgado especializado, y, seguramente, estar hasta las narices de los registradores: si la demanda se sigue contra los deudores, y luego se averigua que han fallecido, sigue haciendo constar en sus resoluciones que los ejecutados son ellos, aunque practique las notificaciones (se entiende que correctamente) a los herederos, etc…
    Incluso puede hacer constar en el Edicto que se ejecuta contra la herencia yacente, pero no en el Decreto de adjudicación, así que el Registro ni siquiera puede plantearse el problema, pues coinciden los titulares registrales con los ejecutados.

    -“Soy vasca, ¿qué pasa, pues?”:

    Postura de una LAJ que se negó a exhibir el expediente a un cliente que quería saber si se había tramitado todo correctamente, afirmando que “aquí lo hacemos todo bien”.
    Y, en efecto, el proceso había sido ejemplar e incluso se había informado de todo al Registro al pedir a certificación.

    -“Qué nivel, Maribel…”:

    Finalmente, hay también Jueces muy tochos, normalmente si no se trata de una ejecución, sino de un juicio ordinario. Hace poco, uno soltó esta perla:
    “se insta una demanda contradictoria en sí misma en cuanto a la legitimación pasiva, ya que se insta contra una herencia yacente y a la vez contra el único heredero, siendo ambas cosas contradictorias, si hay herederos la herencia no está yacente y si hay herencia yacente no hay herederos, o renunciaron a la herencia”
    Y ello, a pesar de que la demanda dejaba muy claro que se dirigía contra la herencia yacente “representada por su heredero” porque, pese a estar identificado como tal, ni la había aceptado ni renunciado aún.
    Y es que "yacente" significa lo que significa: que está pendiente de aceptar, con independencia de si hay herederos conocidos o no, porque, en última instancia, lo será el Estado (de ahí que el Fiscal suela ser el defensor judicial).

    En fin, saludos,

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  14. en respuesta a Jotaerre

    Súper interesante. Sobre la trampa más peligrosa de las que acechan en las subastas.

  15. Jotaerre

    EL INFIERNO TAN TEMIDO

    Buenas, y no me refiero a lo que estamos viviendo y viviremos, sino que, como algunos clientes ya saben, con ese título de Onetti defino una de las peores situaciones con las que puede toparse un adjudicatario al intentar registrar su título: que la ejecución fuera contra una herencia yacente (es decir, sin aceptar), pero no se hayan hecho correctamente los emplazamientos o notificaciones.
    Porque, en ese caso, la única alternativa sería repetir el procedimiento de forma correcta, y obviamente eso deja al adjudicatario (y no digamos si el ejecutante ya ha cobrado su deuda) al pie de los caballos, pues no es quien puede instarlo de nuevo correctamente…
    Y no será porque la DGRN no insista machaconamente en los requisitos procesales, por ejemplo en la más reciente de sus resoluciones:

    https://www.boe.es/boe/dias/2020/03/10/pdfs/BOE-A-2020-3402.pdf

    "Es consecuencia de lo anterior la doctrina de este Centro Directivo que impone que, en los casos de herencias yacentes, toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente (Resoluciones de 27 de mayo y 12 de julio de 2013, 8 de mayo de 2014 y 5 de marzo de 2015, entre otras muchas).
    Esta doctrina se ha matizado en los últimos pronunciamientos en el sentido de considerar que la exigencia del nombramiento del defensor judicial no debe convertirse en una exigencia formal excesivamente gravosa y debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente. No cabe desconocer al respecto la doctrina jurisprudencial (citada en los «Vistos»), en la que se admite el emplazamiento de la herencia yacente a través de un posible interesado, aunque no se haya acreditado su condición de heredero ni por supuesto su aceptación. Sólo si no se conociera el testamento del causante ni hubiera parientes con derechos a la sucesión por ministerio de la ley, y la demanda fuera genérica a los posibles herederos del titular registral sería pertinente la designación de un administrador judicial".

    El problema, pues, como ya hemos comentado varias veces, es que a la herencia yacente la tiene que representar un heredero (que no la haya aceptado, pero tampoco renunciado) o incluso un interesado, así que deben extremarse las averiguaciones a efectos de notificaciones, y, en última instancia, nombrar un administrador judicial (el Fiscal, normalmente). Lo que no se puede es instar el proceso contra los “ignorados herederos”, notificar por edictos y quedarse tan ancho.

    Para mañana, u otro día, dejo el epílogo dedicado a las diversas posturas que adoptan algunos Juzgados.

    Saludos,

    1 recomendaciones
  16. en respuesta a Iizaguirre
    Jotaerre

    Gracias, lizaguirre,

    Es lo que tiene la deformación profesional, aunque a veces nos acabemos chamuscando, como en el gag de las luciérnagas de"Bichos":

    -¡No te acerques a la luz!
    -No lo puedo evitarrrrgrgzshhhhhhhhh....

    Solo añadiré algo obvio: si se reformó el 671 para que el plazo para el ejecutante contara desde el "cierre" de la subasta fue porque, por definición, está comparecido en el procedimiento. Así que al ejecutado no comparecido nunca se le debería poder aplicar.

    Saludos,

  17. en respuesta a Jotaerre
    Iizaguirre

    Concienzudo estudio, se agradecen tus comentarios.

  18. en respuesta a mrmmuh9
    Jotaerre

    Hola, eso no tiene nada que ver con lo de Murcia, y se ha tratado en muchas ocasiones, puedes utilizar el buscador, por ejemplo:

    https://www.rankia.com/blog/subastas-judiciales/374620-caducidad-anotaciones-embargo

    Saludos,

  19. mrmmuh9

    Que encaje tendría si sale a subasta una propiedad, cuya anotación preventiva de embargo en registro esta caducada, y no ha sido prorrogada cuando sale a subasta.

    Saludos

  20. en respuesta a Jotaerre
    Jotaerre

    ... DE GREY

    Buenas, vamos a cerrar este tema, porque intuyo que, entre el nuevo post de Tristán y las medidas sobre alquileres que se aprobarán hoy, tendremos el entretenimiento asegurado.

    Veamos, pues, los puntos débiles de ese pretendido inicio de todos los plazos tras el cierre de la subasta en el Portal del BOE:

    -Por un lado, aunque esté inspirado en el 645.1 LEC (notificación de la subasta al ejecutado no comparecido con el anuncio en el BOE), ese artículo está condenado a la inconstitucionalidad, y por eso la mayoría de Juzgados se curan en salud notificando, o intentándolo, al menos, personalmente.
    Basta comprobar qué dice el anuncio de la subasta en el BOE (nada que permita enterarse de qué se subasta y a quién) para alucinar pepinillos.

    -Otro intento de notificación a través del BOE fue la impuesta por la DT4ª de la Ley 1/2013 (dando un mes de plazo para que los ejecutados pudieran oponer cláusulas abusivas), pero, tras el toque de atención del TSJUE de que eso era una barbaridad, en la LCCI se tuvo que enmendar dando un nuevo plazo y obligando a la notificación personal.
    Así que el legislador, y, por ende, los Tribunales, tienen muy claro que ningún plazo procesal puede iniciarse simplemente a través del BOE (ni de su Portal de subastas, pues), por mucho que se considere público.

    -Añadamos que la advertencia de que la presunción de que se aceptan las condiciones del edicto por el solo hecho de participar en la subasta, por el propio redactado ("participar" y "licitador"), se refiere a los postores, en ningún artículo vemos que se incluya al ejecutado.

    -Finalmente, se remacha con un último clavo que es un criterio interpretativo de los que gustan a los Tribunales: el 671 dice, en efecto, que el plazo para el ejecutante se inicia desde el cierre de la subasta, pero solo desde la reforma del 2015, y antes solo "podrá el acreedor, en el plazo de veinte días, pedir la adjudicación del bien".
    Por tanto, si el legislador modificó el 671 en el 2015 pero no el 670, pudiendo hacerlo, queda claro que su voluntad era mantenerlo como está: esas notificaciones deben ser personales, nunca desde el cierre de la subasta.
    Ignoro si hay algún recurso de amparo en trámite al respecto (lo que me consta es que no hay ninguno resuelto), pero ya veis que tendría muchas posibilidades de prosperar.

    Saludos,

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