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Las adjudicaciones directas de Hacienda

Es increíble que la inmensa mayoría de las consultas que recibo, tanto en el consultorio del blog como en mi mail privado (cajetín de la derecha), se refieren a dos tipos de subasta absolutamente marginales y que presentan (ambas) problemas importantes en potencia: Las adjudicaciones directas de Hacienda y las disoluciones de proindiviso. 

De las disoluciones de proindiviso hemos discutido largo y tendido en el blog pero de las adjudicaciones directas apenas hemos mencionado nada, de manera que hoy voy a dedicar el post a explicar por qué me gustan tan poco y por qué son un arma de ruina masiva de novatos, a pesar de que son las subastas preferidas de los mismos.

¿Por qué les gustan tanto a los novatos? Por varias razones:

  1. Salen a subasta muchas plazas de garaje y trasteros, en cuyas subastas el capital requerido es muy exiguo.
  2. Les permiten soñar con el chollo a mitad de precio. Lógicamente, como no hay estipulado un precio mínimo ni competencia a la vista, los no profesionales cometen el error de creer que no tienen más que decir el precio al que quieren comprar para que su ilusión se haga realidad. 
  3. No tienen que coincidir con los subasteros, a quienes les tienen auténtico miedo. Esto me lo han confirmado algunos novatos a quienes les he preguntado por qué se empeñan en participar en esas subastas. Por lo visto les da pavor pujar contra los profesionales, lo que es una verdadera estupidez.
  4. Confían casi ciegamente en que hacienda no puede cometer errores. 

En realidad las adjudicaciones directas de la AEAT son el peor camino para iniciarse en las subastas y la mayoría de quienes me escriben porque se han metido en un lío, lo han hecho en subastas de Hacienda. Y no porque al final hayan salido cargas donde Hacienda decía que no las había, que en eso no suelen equivocarse, sino por otros muchos motivos, entre los que destacan:

HACIENDA NO ENTREGA LA POSESIÓN DE LOS BIENES SUBASTADOS: A veces alucino con que esto, que es de conocimiento general, no lo sepan muchos de los novatos que hacen ofertas en adjudicaciones directas. Incluso muchas veces me escriben diciendo que ya han pagado en hacienda y que cuándo les van a entregar las llaves. ¿Se puede ser más pardillo? Uno llegó a decirme que se iba a apostar frente a la vivienda y que cuando el ocupante saliera de la casa iba a entrar con un cerrajero y a cambiar la cerradura.

En España los únicos órganos jurisdiccionales con capacidad para entregar posesiones son los juzgados. Ni Hacienda, ni la Seguridad Social, ni los ayuntamientos, ni las comunidades autónomas ni ninguna administración tiene jurisdicción para ello aunque sí la tengan para subastar bienes de sus deudores. Y el único procedimiento legal a seguir para obtener la Posesión es negociarla con el ocupante o iniciar un procedimiento judicial de desahucio por precario, con el coste en tiempo y en dinero que eso supone.

TERCERÍAS DE DOMINIO: Como sabemos, la inscripción registral no es obligatoria en España y algunos de los compradores que pagan al contado sin necesidad de hipoteca deciden no inscribir su compra. En tales casos dichos bienes continúan a nombre del promotor y si a este le empiezan a llover los embargos, resulta que lo que salen a subasta son bienes que en realidad no le pertenecen a él. Estas situaciones provocan indefectiblemente que tarde o temprano, cuando el verdadero dueño se entera de que su casa ha sido subastada, inicie un procedimiento judicial de tercería de dominio, que no puede más que provocarle al adjudicatario tremendas migrañas.

Pues bien, actualmente muchos de los deudores de Hacienda son constructores y promotores y muchos de los embargos que Hacienda les  encasqueta lo son sobre bienes que ya no son suyos porque los vendieron hace tiempo, situación que sale a la superficie cuando el adjudicatario iluso inicia el procedimiento judicial de desahucio por precario mencionado en el apartado anterior. No solo no consigue la anhelada posesión sino que la subasta puede acabar suspendiéndose, a veces tras años de pleitear. Este caso del que escribí hace años es un ejemplo paradigmático de lo que puede pasar.

Por cierto, que en las subastas de Hacienda de bienes de promotores y constructores son abundantísimos los casos de viviendas, trasteros, plazas de garaje o parcelas que en realidad son simples cuartos de contadores o viales del garaje o que ni siquiera existen. Aunque ese es un peligro que acecha en todos los tipos de subasta, es en las de la AEAT donde más abunda.

INFERIORIDAD DEL TÍTULO EJECUTIVO (EMBARGO) FRENTE AL HIPOTECARIO: Espero que no se entienda que yo digo que los embargos sean títulos ejecutivos débiles que cualquiera puede echar abajo. No es eso lo que digo y, si el juzgado ha hecho bien su trabajo, el embargo va a misa, excepto en algunos casos como las tercerías de dominio que son casi imposibles de prever. Sin embargo, el título hipotecario es excepcionalmente robusto y no hay quien lo tumbe. En las subastas originadas en ejecuciones hipotecarias no existen tercerías de dominio y son muy pocas las acciones que los demandados pueden llevar a cabo salvo pagar la deuda.

No estoy queriendo decir que los subasteros debamos evitar las adjudicaciones directas. No es eso. Quienes deben evitarlas son los novatos y hacer prácticas con subastas hipotecarias, mucho más sencillas y menos amenazantes. También hay ejecuciones hipotecarias de plazas de garaje y de pequeñas parcelas donde se puede meter la nariz comprometiendo poco dinero. Eso sí, con cuidado, siempre con mucho cuidado.

Por otro lado, aunque cada vez sean más los juzgados que se hayan pasado al Lado Oscuro, lo cierto es que incluso en esos juzgados la información que se facilita sobre los bienes subastados es mucho más amplia que la que ofrece la Agencia Tributaria, quien se limita a dar el valor de tasación y los datos registrales, omitiendo datos esenciales como son el nombre de los titulares, la cuantía de la deuda, la certificación registral (con toda la info que se extrae de la misma), el estado de ocupación, etc. Un investigador avezado puede encontrarlo todo en el expediente judicial. Y si se trata de una ejecución ordinaria, además encontraremos la tasación pericial, con sus fotos, planos y comentarios.

Y frente al oscurantismo de los juzgados, que a veces es de aúpa, el de Hacienda está elevado a la enésima potencia. No siendo nada claro los criterios que emplean para aceptar o rechazar las ofertas. Hay oficinas de subastas que aceptan la mejor oferta posible y sanseacabó. Otras, sin embargo, no aceptan ofertas inferiores al veinticinco o al cincuenta por ciento del avalúo y prefieren dar por desierta la subasta que adjudicarla a pujas inferiores. Lo cual es por cierto alucinante, teniendo en cuenta que las tasaciones las suelen hacer los mismos funcionarios, a boleo y triplicando el valor real de los bienes subastados. Hace unos meses los de Alicante me salieron con que no aceptarían nada inferior al cuarenta por ciento de una tasación que habían casi triplicado. Naturalmente al final no pudieron adjudicarle la casa a nadie y perdieron su tiempo junto con el de todos los posibles interesados, yo incluido.

Tampoco son los mismos los criterios de las distintas oficinas de subastas respecto a la información que dan sobre la mejor oferta. Algunas veces te dicen que va a haber una segunda o tercera ronda y que la mejor oferta hasta ahora es de equis euros y otras veces no te la dicen. Por cierto, que algo bastante cabreante de las adjudicaciones directas es cuando resultas ser la mejor oferta provisional y te confías y a la siguiente ronda... zas, te la levantan. Se te queda una cara de tonto y de panoli. "Cada maestrillo tiene su librillo", decía mi abuela, lo que en este contexto quiere decir que cada oficina de subastas hace lo que le viene en gana y muchos de los que contactan conmigo se quejan de la incertidumbre generada y de lo indefensos que se sienten.

CONCLUSIÓN, que no son subastas para novatos.

 

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  1. en respuesta a Laija
    -
    Top 100
    #240
    23/03/18 20:40

    Ojo, tampoco demos a la competencia la investigación hecha, que este blog lo lee mucha gente. Concretamente este post lo han leído 66.701 personas desde su publicación. Y hay varios miles suscritos a cualquier cosa que se comente aquí.

  2. en respuesta a Omarag
    -
    #239
    23/03/18 20:32

    Por las imágenes de Google Maps, no se aprecia ninguna división por departamentos o similar, se aprecia un chalet unifamiliar normal.
    La breve descripción habla también de vivienda unifamiliar.

    Lo único que encuentro raro es que catastralmente está dividida así:

    Uso principal Escalera Planta Puerta Superficie m2
    VIVIENDA...........1..........00........01..........48
    VIVIENDA...........1..........01........01..........51
    VIVIENDA...........1..........00........02..........18
    VIVIENDA...........1..........00........03..........79
    PORCHE 100%...1..........00........04..........15
    PORCHE 100%...1..........00........05..........30
    VIVIENDA...........1..........01........02..........15

    Pero viendo el pdf de distribución interior, lo que se aprecia es que cada habitación o zona de lo que sería una vivienda normal, en ésta está nombrada como si fueran viviendas independientes. Hay "viviendas" con 15 y 18 m2 que corresponderían a habitaciones.

    Lo que tengo claro es que lo que se vende es toda la propiedad, terreno incluido.
    No le veo ningún problema en cómo esté dividido catastralmente o, en su caso, incluso físicamente.

  3. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #238
    23/03/18 16:36

    He estado desconectado durante un tiempo. Os paso el número de la adjudicación de Hacienda por si alguien la conoce y ha visto algo que yo no veo. S2017R468600100827. Un saludo.

  4. en respuesta a Pecks
    -
    #237
    16/03/18 20:33

    Gracias Pecks!!

  5. en respuesta a Mario Fp
    -
    #236
    16/03/18 19:32

    Hola Mario Fp.
    El primer organismo, empresa o persona en registrar su embargo es el que tiene prioridad. Pero lo tuyo es un caso particular y habría que estudiarlo bien.

    Si necesitas más ayuda o asesoramiento tienes otros "lugares" más apropiados en este mismo blog. Arriba a la derecha del blog hay dos secciones dedicadas a ello. El recuadro azul "Chat de Subastas" y el recuadro naranja "¿Necesitas Ayuda?". Léelos con detenimiento y sabrás a que me refiero. Puedes escribir allí, aquí o contactar con algun miembro del blog, pero ajústate a las "normas" que podrás leer.

    Un saludo.

  6. #235
    16/03/18 17:53

    Hola Tristán, Gracias por la ayuda que prestas a los usuarios. La verdad es que la administración no es muy transparente y proporciona muy poca información en estos casos.

    Mi duda es la siguiente, actualmente la AEAT esta subastando un bien que previamente subastó la seguridad social. Según la Agencia tributaria quien se adjudico el bien se debe hacer cargo de las cargas de esta. Pero según la Seg-social este inmueble se subasto sin cargas.
    Ahora al nuevo propietario (ganador de la subasta de la seguridad social) le han enviado una carta comunicándole que debería hacerse cargo de dichas cargas o que el inmueble será subastado por parte de la AEAT.
    Según la seguridad social, la AEAT, llega tarde ya que el bien ya esta subastado. Según la Agencia tributaria ellos fueron los primeros en embargar el bien y el propietario actual, debe hacerse cargo de las cargas o perderá el inmueble.
    Se que es algo lioso, llevo toda la semana dando vueltas de oficina en oficina sin respuestas claras, me podrías echar una mano?

    Mil gracias de antemano.

    Un saludo Tristán.

  7. en respuesta a Omarag
    -
    #234
    12/03/18 10:31

    Buenas, con esa discrepancia de metros entre catastro y hacienda yo me andaría con mucho cuidado. Recuerda que el registro no es obligatorio en España y podría darse el caso de una casa dividida en varias viviendas independientes en la que sólo se hubiera registrado catastralmente una de ellas (por ejemplo para obtener una hipoteca). De ser adjudicatario de una de estas viviendas te encontrarías sin acceso a la misma ya que no tiene establecida una servidumbre de paso o lo que sería equivalente, zonas comunes reconocidas.
    A veces la ficha catastral ya da pistas al respecto al hablar de distintas puertas para cada planta.
    Espero haberte ayudado, un saludo

  8. en respuesta a mfmelo
    -
    #232
    Hotwu
    11/03/18 16:44

    La veteranía es un grado

  9. en respuesta a Hotwu
    -
    #231
    11/03/18 16:19

    Esa posesión hay que pelearla en los juzgados, no se la van a dar, se tiene que ir a un desahucio por precario: +- 1,5 años y unos 2.500 €, después puede pedir esa cuantía a la antigua propietaria y es posible que recupere algo.

    No ha quedado desierta, ya que él hizo una oferta, lo que pasó fué que la consideraron insuficiente, pues otra y otra y otra, yo le diría que la cosa pinta bien, los bienes de subasta son así.

    Saludos.

  10. en respuesta a tonigs
    -
    #230
    Hotwu
    11/03/18 16:11

    Si es así lo de los metros ( yo había visto 250 de construcción y otros 250 de parcela ), seguramente sea órdago de la actual inquilina.
    Respecto a lo del destrozo de la casa, yo valoraría, y dejaría la oferta en pie (de entrega de posesión), condicionada a que me entregase el bien en perfectas condiciones, y justo después del auto de adjudicación.

  11. en respuesta a Hotwu
    -
    #229
    11/03/18 16:02

    según había entendido yo lo que no cuadraba eran los m2 construidos no los del terreno, por lo que el tema de la segregación parece poco posible.

    El tema de las tercerías podría ser, aunque es bastante luchable.

    Yo creo que es un trabajo bien heho y la amenaza viene más bien por meter miedo y como mucho, que ya es mucho, te destroza la casa

  12. en respuesta a Omarag
    -
    #228
    Hotwu
    11/03/18 15:12

    Tantos metros de diferencia entre la realidad física y la registral, al menos da para hacer muy bien los deberes... Pudiera ser algún contrato privado de compra-venta no elevado a público y que te tuvieras que meter en tercerías o algo por el estilo. A unas malas, , y si compras barato, raro sería que no rascases algo de la operación PERO, si tiene esos metros registrales, ESTATE AL TANTO, DE QUE LOS DERECHOS INSCRITOS PREVALECEN ante cualquier otro título, y si bien es claro que compras por cuerpo cierto, después para hacerlo valer, tendrás que hacer una rectificación de cabida ante el registro, para ajustar la realidad física (metros que compras) a la registral (derecho inscrito), y lo que es más importante, que para hipotecas - venta, se pueda valorar a lo que realmente es el bien.

    Mírate la segregación de la finca matriz al detalle. las fincas colindantes, y que las lindes sean correctas, y ver a quien están asignados los metros, para evitarte sorpresas. Imagínate que esos metros de más que tu tienes físicamente (adjudicados por compra directa en hacienda), pero no registralmente, resulta que se los han vendido a otro en contrato privado. Como lo que ejecutan son 4X metros, el resto a efectos registrales, hacienda no los puede reclamar, y para hacerlo tú, podría darse el caso, que se los hubieran vendido a un tercero en contrato privado, que cual lince ibérico y como decía Felix Rodriguez de la Fuente, estuviera "agazapado entre la maleza" esperando a su presa., o la espera de que Hacienda se quitase del medio, para elevarlos a público sin riesgo (delata mi edad este comentario).

    Entiendo que está dentro del PGOU correspondiente y todo en regla, que tiene cédula de habitabilidad, etc. Por lo que comentas que hablaste con el arquitecto, etc, entiendo que esto ya está mirado. Si compras barato, y sin cargas, raro es que no rasques nada aunque sea por alquiler. Esto último del alquiler partiendo del supuesto que tenga cédula de habitabilidad en regla y puedas alquilarlo después.

  13. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #227
    11/03/18 14:12

    Yo opino que ya has echo un trabajo bastante extenso... habla con vecinos, consulta si te dejan la tasación hecha por hacienda y de ahí poca cosas más veo yo que pueda haber. Aunque si compras por 1/5 parte dudo mucho que no ganes dinero (qunque haya algún cabo suelto)

  14. en respuesta a Omarag
    -
    Top 100
    #226
    11/03/18 13:41

    Pues opino que tienes que investigar más. Puede que algo se te esté escapando. Dinos qué subasta es y quizás alguien más la haya estudiado y pueda decirnos dónde está el marrón, si lo hay.

  15. #224
    04/03/18 17:20

    Hola buenas tardes.
    Tengo una duda e igual no sé si es el mejor medio para preguntarla o debo contratar algun servicio, si es así házmelo saber.
    Hace cosa de un mes, visualizando en internet he encontrado un chalet que sale en adjudicación directa por Hacienda. Su valor de tasación ronda los 70000 euros pero en la zona un chalet de características similares no bajaría de 150000. Me pereció demasiado bonito para ser cierto y me puse a investigar.
    Lo primero es que no constan cargas, así lo hace constar Hacienda pero me fui al registro de la propiedad y sí, es cierto, no tiene cargas asumibles al adjudicatario. Lo único que tiene es cuotas pendientes de urbanización, ya que está dentro de un PAE que está paralizado por denuncias de varios vecinos a los que su casa se queda fuera por estar dentro del límite de costas y evidentemente quieren que se les reconozca dentro del PAE. Me puse en contacto con la empresa urbanizadora y pedí un certificado de las cargas pendientes, estas ascienden a 10000 euros más o menos. Me seguía pareciendo un chollo así que me fui al ayuntamiento y hablé con el arquitecto. Al final deduje que el valor es tan bajo porque en el registro de la propiedad constan 48 metros pero en realidad tiene muchos más. En el catastro constan 250 de construcción y otros 250 de terreno y viendo la casa por fuera creo que esta cantidad se ajusta más a la realidad.
    Cuando ya tenía todo más o menos claro me fui a hablar con la "propietaria" y le ofrecí un dinero si me la adjudicaba, 10000 euros por no ir a juicio, a cambio ella se tendría que largar. Me dijo que ni de coña que ella no se movía y me estuvo dos horas comiendo la cabeza, diciéndome que si me la adjudicaba que me iba a arruinar pero que no me diría por qué. Creo que es para meter miedo y que me olvide. La mujer está en contra de todo el sistema: jueces, Hacienda, abogados, notarios...que son todos unos ladrones etc y que me voy a arruinar porque hay algo oculto que me va a hundir.
    No le hice caso y puse una cantidad muy pequeña, 25000 euros y quedó desierta. Ahora sale otra vez en un mes y no sé que hacer. Creo que he dado todos los pasos y he hecho las comprobaciones pertinentes pero igual se me queda algo en el tintero. ¿Qué opinais? Gracias de antemano.

  16. en respuesta a Pecks
    -
    #223
    31/10/17 14:27

    Muchas gracias, Pecks. Se subasta el 50% y no hay inquilinos...

  17. en respuesta a chustazo
    -
    #222
    31/10/17 12:44

    El retracto únicamente te lo puede ejercer un copropietario, nadie más. En estas subastas el deudor no puede presentar a un tercero, y además eso no sería un caso de retracto propiamente dicho. Y el retracto sólo se puede ejercer cuando se subasta una parte indivisa del bien (la mitad, 1/3 o 1/6 parte, etc...), no es posible cuando se subasta el pleno dominio. Aunque sean 3 ó 4 copropietarios no es posible el retracto si se subasta el 100% de la propiedad.

    Y esto es sobre el retracto legal de copropietarios. Caso distinto y aparte sería el retracto de un posible inquilino, si lo hubiera.

  18. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #221
    31/10/17 12:22

    Hola a todos:
    El retracto de una propiedad adquirida en Adjudicación Directa entiendo que podría estar sujeto al "retracto legal" (art. 1522) del Código Civil. Podría ejercitarlo, por tanto, únicamente el copropietario.
    Me refiero a que, si sabemos que el copropietario no está interesado, el propietario ejecutado no podría presentar a ningún tercero que le permitiese ejercer el retracto, ¿verdad?
    ¡Gracias y un saludo!


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