Compré en subasta ¡gluuup!

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Subastas judiciales: Compré en subastas, gluuup
La investigación previa a la subasta puede marcar la diferencia entre el éxito o el fracaso


Rubén me hizo en julio algunas consultas puntuales acerca de una subasta de la Agencia Tributaria en la que estaba interesado. Ahora me escribe contándome que se lo ha adjudicado muy barato y eso le tiene muy preocupado, como es natural.

He resumido un poco el mail que me ha enviado, que no tiene desperdicio.
Hola de nuevo Tristan....

¿Te acuerdas que hace unos días te escribí comentándote que estaba interesado en pujar por un piso subastado por Hacienda (pleno dominio)? pues bien, hice una puja y me lo han adjudicado... pero la verdad es que no sé si estar contento o "preocupado"....

Tu comentaste que si te lo quedabas por menos del 60% del precio que la podíamos estar fastidiando.... pues bien, yo lo he comprado por menos de ese precio, y además mi puja fue la única... (jejej) (ufff!!)

No se si estar contento o preocupado, ya que habiendo tantos que estáis alerta de estas cosas... de todas formas fui a hablar con una de las responsables de estas subastas y me comentó que éste era un caso que ya arrastraban de hacía tiempo y que "ya tenían ganas de resolverlo".

En Hacienda ya me han dado la carta de pago... y el lunes 24 de agosto voy a pagar (...) Me han dicho que una vez haya hecho el ingreso me darán la documentación para que pueda ir a la "Generalitat" (vivo en Cataluña) a pagar los impuestos y una vez pagados, con otro papel dirigirme al Registro de la Propiedad para registrarla a mi nombre y cancelar todas las anotaciones posteriores a la que originó el embargo que han liquidado con esta subasta.

Por una parte debo de darme prisa en inscribirla en el Registro a mi nombre, para que no puedan inscribirle más cargas, pero por otro lado, si voy al registro, y la inscribo a mi nombre y cancelo las cargas, con el coste que eso me supondría, y después el antiguo propietario iguala mi oferta... que hacemos?? !

Otra cosilla, me han dicho que ahora ya no hacen escritura, que con el papel que de adjudicación que te dan ya es suficiente para inscribirte en el registro de la propiedad y que para cualquier trámite en el que te soliciten la escritura, enseñando este "documento" ya será suficiente, ¿es eso correcto? ¿Puedo igualmente yo si quiero hacer la escritura? ¿es necesario o no puede pasar nada? La primera opción desde luego resultaría creo más económica.

¿Qué sucede si en el plazo desde que resulto adjudicatario hasta que me den el acta de adjudicación o hasta que esté inscrita en el Registro aparecen nuevas anotaciones preventivas? ¿Tendría que pagar dichas cargas o con el mandamiento de cancelación se cancelarían todas, incluso las aparecidas en los próximos días?

Y luego que tengo al dueño viviendo en la casa... vaya vaya, y no sé si tiene algún hijo menor de edad, entonces creo que "legalmente" no se le puede echar.... Pero ya que me voy a tener que hacer cargo yo de su hipoteca y gastos del piso, IBI's, comunidad... supongo que tendría derecho a pedirle algún tipo de renta , no? Y si no consiguiera ese pago, supongo que ya tendría alguna justificación para poder pedir "legalmente" su desalojo. Yo tenía pensado enviarle un burofax por si quería ponerse en contacto conmigo, pero me han comentado que no lo haga, que recurra a un abogado dado lo violento de la situación y lo doblemente violento que puede ser si el ex-propietario viene con intenciones no pacíficas...

Me comentaste que del impuesto del IBI sólo tendría que pagar el del año en curso y el anterior... y con los anteriores que sucede? Porque en el ayuntamiento constan aun pendientes de pago seis anualidades... y ahora el titular sería yo. ¿Y los recibos de la comunidad de propietarios?

Como lo ves? jeje, si ya es verdad ya, que el que no tiene problemas se los busca!! Agradecería enormemente que en la medida de lo posible pudieras orientarme un poquillo.
Muchas gracias de antemano.

Como muestra basta con esto. En otro extenso mail me cuenta que la vivienda estaba tasada por Hacienda en 145.000 euros y que tenía tres hipotecas anteriores, dos de las cuales estaban completamente amortizadas (información procedente de la propia Agencia Tributaria) y quedando 25.000 euros pendientes de amortizar en la tercera. Además había siete embargos posteriores.
El se lo ha adjudicado en 15.000 euros, ¡requetegluuuup!

En Madrid, cuando nos encontramos con alguien como Rubén, decimos que tiene más cojones que el caballo de Espartero, en referencia a los atributos que el escultor le colocó al cuadrúpedo de la estatua del Pacificador. Rubén está hecho con la misma pasta que los conquistadores españoles de América: una tercera parte de ambición, otra tercera parte de arrojo y una última tercera parte de ignorancia del peligro, como muestran las muchas dudas que han aflorado tras la adjudicación.

Rubén, yo en tu situación también estaría acojonado, sobre todo porque me temo que has participado en la subasta sin haber visitado previamente la vivienda, requisito imprescindible para averiguar la situación posesoria de la misma. Pero no te preocupes, aún puede que tengas suerte y que la ausencia de otros postores se debiera a que la subasta fue el 6 de agosto o a las pocas ganas de invertir que últimamente tenemos los subasteros profesionales y no a que seas un novato en las subastas.

Estas son las respuestas a tus dudas:
  • Si ya te han citado para que pagues el remate es porque éste es firme, así que no tienes que temer que el propietario pueda todavía pagar su deuda y recuperar la propiedad o igualar tu oferta.
  • La documentación que te van a dar es suficiente para que puedas ejercer la propiedad plena, inscribir el título, hipotecar, pedir la posesión, hacer hipotecas, etc.
  • El mandamiento de cancelación de cargas ordena cancelar el embargo de hacienda que ha originado la subasta y todas las anotaciones posteriores. Tranquilo pues a ese respecto.
  • De burofax nada. Ya que la has dejado embarazada, ahora ten coj... y cásate con ella. Es decir, que el piso es tuyo y que tienes que visitar personalmente y con gallardía al antiguo propietario para explicarle, con cara de buena persona, que lo has comprado y que tan solo quieres establecer contacto y preguntarle cómo tiene pensado afrontar la situación. O sea, que cuándo se va.
  • Si no se quiere ir por la buenas, puedes ofrecerle algo de dinero, por ejemplo pagarle la mudanza y un par de mensualidades del alquiler de su próxima vivienda. Y si persiste en su actitud no te va a quedar más remedio que acudir a los juzgados de Primera Instancia e iniciar un desahucio por precario, basándote en el artículo 41 de la Ley Hipotecaria y en el artículo 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. No temas, es un procedimiento bastante sencillo y corto y la existencia de niños menores de edad no le afecta para nada.
  • Ah, y de cobrarle alquiler, ni lo sueñes.
  • Tanto el IBI como los recibos de la comunidad de propietarios, solo tienes que pagar los del año en curso y los del año anterior, se pongan como se pongan.
Y esto es todo, para tratarse de un post veraniego no está mal. Ahora me voy corriendo a la Playa de la Vega a ver si aún me quieren en la familia.
  1. #55
    20/11/19 23:12

    Buenas noches
    Veo que por aquí entendeis un poco de subastas, yo tengo una situación que no sé cómo acabe, y no me explican bien, tengo una propiedad al 50% con otra persona, esa otra persona sobre su mitad tiene anotaciones de embargo, entre ellas varias mías.
    Ha sacado a subasta la propiedad y han puesto unas condiciones para la subasta, no hay precio mínimo, sin embargo si yo me quedo con el bien ¿qué ocurre con las anotaciones de embargo? Creo que soy la primera anotación no caducada.

  2. en respuesta a Anónimo 162119
    -
    #54
    20/05/15 12:52

    Ni idea. La gente acude a mi cuando se mete en problemas por les puedo dar ideas gratuitas, pero luego se olvidan de mi cuando se trata de volver a contactar sin esperar beneficio.

  3. #53
    20/05/15 12:27

    ¿Se sabe en qué quedó lo de Rubén? ¡Me quedé sin el final! :'(

  4. #52
    25/01/10 11:15

    Francisco, es muy sencillo y te lo explico a grandes rasgos: las cargas se ordenan cronológicamente y tras la subasta te dan un Mandamiento de Cancelación que ordena el levantamiento de la carga que provocó la subasta y todas las que sean posteriores.

  5. #51
    Anonimo
    24/01/10 00:00

    Adquirida en subasta judicial vivienda salio el 70%del tipo en 109.000 y me laa adjudicaron por 132.000 teniá hipoteca de la Caixa otra 2ª por Banca Halifax que es la que provocó la subasta y que se le debía unos 70.000, ademas tenia deuda por con la Seg.Social.créditos con banco y otras deudas.Tengo que pagar la 1ª hipoteca de la Caixa , ya que las demás deudas según me dicen las seguirá debiendo el anterior propietario. Me lo puede alguien aclarar?.Gracias de Francisco

  6. #50
    04/09/09 21:56

    AGC, la situación familiar de la ex-propiedad no se toma en consideración cuando vas a comprar en subasta, porque una vez celebrada ésta, ellos dejan de ser propietarios y, a todos los efectos, dejan de tener importancia. El banco acreedor de la deuda anterior os permitirá subrogaros o no, sin tener en cuenta para nada a los anteriores propietarios.

  7. #49
    Anonimo
    04/09/09 11:58

    Gracias Ruben y Tristan por vuestras respuestas han sido de gran ayuda. El tema se nos ha complicado aún mas porqué nos hemos enterado que la propietaria ha fallecido. Entiendo que ahora lo mejor que se puede hacer es salir corriendo, aunque la vivienda esta embargada entran en juego derechos de succesión etc..., es decir que hasta que todo eso no se solucione la deuda va a seguir generando intereses y aumentando el precio de compra, a parte de tener el dinero retenido todo ese tiempo.

    Gracias

  8. #48
    03/09/09 21:46

    AGC, las hipotecas anteriores tienes que pagarlas o subrogarte en ellas. Para esto último te tienes que poner en contacto con el banco acreedor y solicitarle la subrogación, que él puede aceptar o no. Si no la aceptan no te quedará más remedio que aflojar la mosca inmediatamente. Pero hay que participar en la subasta contando con el peor escenario, por si las moscas.

  9. #47
    03/09/09 21:40

    Vaya vaya, parece que ha entrado un troll y ha estado asustando un poco a mis amigos. Ni caso, es mejor no alimentarles para que no se sientan protagonistas.
    En cuanto a sus rebuznos, FCALVO y IurisCivilis le han respondido como corresponde en el post del 29 de septiembre sobre las Subastas privadas por lo que no voy a redundar en el asunto.
    Aquellos que queráis profundizar en el tema, o tú Rubén, si quieres tranquilizarte, id allí y leed la respuesta.
    A tí pelayo, solo decirte que no me gustan tus maneras y que si realmente eres subastero, puedes participar en este foro y aportar tus conocimientos. Todos estaremos encantados de leer tus experiencias, pero solo si entras sin insultar a nadie y aún menos a mis invitados. Ya lo sabes.

  10. #46
    03/09/09 18:43

    Para Miguel.

    Creo que ya estás contestado. Si queda algo vuelve a exponerlo.

  11. #45
    Anonimo
    03/09/09 17:56

    Para Francisco de Miguel, por favor podias decirme algo de lo que te pregunto gracias

    Miguel

  12. #44
    03/09/09 01:56

    Para Rubén.

    En el siguiente Post, le contesto al subastero profesional y enterado llamado "Pelayo"

    Tranquilo, que lo que dice este caballero es producto de su ignorancia o de tener malos abogados.

  13. #43
    Anonimo
    02/09/09 23:09

    A ver, a ver Pelayo, primero nos hablas de las hipotecas amortizadas y no canceladas registralmente, y ahora sales con otra cosa completamente diferente... la posibilidad de que el dueño te reclame lo que ha pagado de la hipoteca que queda pendiente de amortizar.. no te acabo de entender.

    De todad formas no deberias de faltar ni ha Tristan ni ha FCALVO, primero por que no sé que tendras contra ellos, pero sólo que por cuestion de respeto, y segundo por que dedican su tiempo a contestarnos y aclararnos dudas sobre cosas que ellos saben, con mayor o mejor acierto, eso puede ser, pero desinteresadamente.

    De todas formas, Tristan, FCALVO y resto de respetuosos compañeros de inquietudes, yo creo que una vez está el immueble a tu nombre, te tienes que hacer cargo de las hipotecas anteriores, ok, a ver AGC, tienes varias opciones, cancelarla, subrogarte simplemente a la hipoteca, eso es ponerte con las misamas condiciones en el sitio que ocupaba el antiguo propietario, o subrogarte y novar, eso es, ponerte en el sitio del antiguo propietario y modificar algunas condiciones, Diferencial (euribor + diferencial por ejemplo), pedir más dinero, cambiar el plazo... etc.

    No creo que en ningún caso la entidad financiera, aparte que pueda o no, se niegue a poner el credito hipotecario a tu nombre, ya que lo más fácil es que en caso contrario se quedaría sin cobrar... claro está que el antiguo propietario ya no va a pagar!! Ni tampoco a reclamarte lo que haya amortizado de esa hipoteca como Pelayo dice, no le encuentro ninguna argumentación...

    De todas formas, ten en cuenta que si estas a punto de adjudicartelo o inscribirlo en el registro a tu nombre, ves lo antes posible a la entidad financiera y oficina dónde radica la hipoteca y a ver si te pueden informar almenos si esta en proceso de ejecución... yo por ejemplo me dijeron que había cuotas impagadas des de marzo, y que ya tenian el expediente en marcha para ejecutar un embargo.. por suerte pude pararlo a tiempo, les dije que si podian esperar un par de meses ya que hasta que no fuera titutlar no podía hacer nada... hizo un par de llamadas y al final parece que me "esperaran". Supongo que así ahorrare algun dinero, ya que no tendré que pagar costas ni más cancelaciones registrales.. etc.

    Ahora debo irme, espero aver sido de ayuda. Y lo dicho Tristan y FCALVO, gracias por vuestro interes i dedicación.. y (sobretodo)... seguid aclarandonos nuestras dudillas existenciales!!

  14. #42
    Anonimo
    02/09/09 21:50

    Muy sencillo Ruben, supongamos que soy propietario de una vivienda que tiene una hipoteca de diez millones de pesetas, de los cuales he pagado ocho millones. Si me la subastan y tú la compras, resulta que te puedo reclamar judicialmente esos ocho millones y el juico lo gano seguro ¿Qué te parece? ¿A que ya no te caen tan bien estos cantamañanas de Tristán y de Francisco calvo?

  15. #41
    Anonimo
    02/09/09 20:37

    Francisco anda tu que saves cuentanos algo

    Belen

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