Las adjudicaciones directas de Hacienda

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Es increíble que la inmensa mayoría de las consultas que recibo, tanto en el consultorio del blog como en mi mail privado (cajetín de la derecha), se refieren a dos tipos de subasta absolutamente marginales y que presentan (ambas) problemas importantes en potencia: Las adjudicaciones directas de Hacienda y las disoluciones de proindiviso. 

De las disoluciones de proindiviso hemos discutido largo y tendido en el blog pero de las adjudicaciones directas apenas hemos mencionado nada, de manera que hoy voy a dedicar el post a explicar por qué me gustan tan poco y por qué son un arma de ruina masiva de novatos, a pesar de que son las subastas preferidas de los mismos.

¿Por qué les gustan tanto a los novatos? Por varias razones:

  1. Salen a subasta muchas plazas de garaje y trasteros, en cuyas subastas el capital requerido es muy exiguo.
  2. Les permiten soñar con el chollo a mitad de precio. Lógicamente, como no hay estipulado un precio mínimo ni competencia a la vista, los no profesionales cometen el error de creer que no tienen más que decir el precio al que quieren comprar para que su ilusión se haga realidad. 
  3. No tienen que coincidir con los subasteros, a quienes les tienen auténtico miedo. Esto me lo han confirmado algunos novatos a quienes les he preguntado por qué se empeñan en participar en esas subastas. Por lo visto les da pavor pujar contra los profesionales, lo que es una verdadera estupidez.
  4. Confían casi ciegamente en que hacienda no puede cometer errores. 

En realidad las adjudicaciones directas de la AEAT son el peor camino para iniciarse en las subastas y la mayoría de quienes me escriben porque se han metido en un lío, lo han hecho en subastas de Hacienda. Y no porque al final hayan salido cargas donde Hacienda decía que no las había, que en eso no suelen equivocarse, sino por otros muchos motivos, entre los que destacan:

HACIENDA NO ENTREGA LA POSESIÓN DE LOS BIENES SUBASTADOS: A veces alucino con que esto, que es de conocimiento general, no lo sepan muchos de los novatos que hacen ofertas en adjudicaciones directas. Incluso muchas veces me escriben diciendo que ya han pagado en hacienda y que cuándo les van a entregar las llaves. ¿Se puede ser más pardillo? Uno llegó a decirme que se iba a apostar frente a la vivienda y que cuando el ocupante saliera de la casa iba a entrar con un cerrajero y a cambiar la cerradura.

En España los únicos órganos jurisdiccionales con capacidad para entregar posesiones son los juzgados. Ni Hacienda, ni la Seguridad Social, ni los ayuntamientos, ni las comunidades autónomas ni ninguna administración tiene jurisdicción para ello aunque sí la tengan para subastar bienes de sus deudores. Y el único procedimiento legal a seguir para obtener la Posesión es negociarla con el ocupante o iniciar un procedimiento judicial de desahucio por precario, con el coste en tiempo y en dinero que eso supone.

TERCERÍAS DE DOMINIO: Como sabemos, la inscripción registral no es obligatoria en España y algunos de los compradores que pagan al contado sin necesidad de hipoteca deciden no inscribir su compra. En tales casos dichos bienes continúan a nombre del promotor y si a este le empiezan a llover los embargos, resulta que lo que salen a subasta son bienes que en realidad no le pertenecen a él. Estas situaciones provocan indefectiblemente que tarde o temprano, cuando el verdadero dueño se entera de que su casa ha sido subastada, inicie un procedimiento judicial de tercería de dominio, que no puede más que provocarle al adjudicatario tremendas migrañas.

Pues bien, actualmente muchos de los deudores de Hacienda son constructores y promotores y muchos de los embargos que Hacienda les  encasqueta lo son sobre bienes que ya no son suyos porque los vendieron hace tiempo, situación que sale a la superficie cuando el adjudicatario iluso inicia el procedimiento judicial de desahucio por precario mencionado en el apartado anterior. No solo no consigue la anhelada posesión sino que la subasta puede acabar suspendiéndose, a veces tras años de pleitear. Este caso del que escribí hace años es un ejemplo paradigmático de lo que puede pasar.

Por cierto, que en las subastas de Hacienda de bienes de promotores y constructores son abundantísimos los casos de viviendas, trasteros, plazas de garaje o parcelas que en realidad son simples cuartos de contadores o viales del garaje o que ni siquiera existen. Aunque ese es un peligro que acecha en todos los tipos de subasta, es en las de la AEAT donde más abunda.

INFERIORIDAD DEL TÍTULO EJECUTIVO (EMBARGO) FRENTE AL HIPOTECARIO: Espero que no se entienda que yo digo que los embargos sean títulos ejecutivos débiles que cualquiera puede echar abajo. No es eso lo que digo y, si el juzgado ha hecho bien su trabajo, el embargo va a misa, excepto en algunos casos como las tercerías de dominio que son casi imposibles de prever. Sin embargo, el título hipotecario es excepcionalmente robusto y no hay quien lo tumbe. En las subastas originadas en ejecuciones hipotecarias no existen tercerías de dominio y son muy pocas las acciones que los demandados pueden llevar a cabo salvo pagar la deuda.

No estoy queriendo decir que los subasteros debamos evitar las adjudicaciones directas. No es eso. Quienes deben evitarlas son los novatos y hacer prácticas con subastas hipotecarias, mucho más sencillas y menos amenazantes. También hay ejecuciones hipotecarias de plazas de garaje y de pequeñas parcelas donde se puede meter la nariz comprometiendo poco dinero. Eso sí, con cuidado, siempre con mucho cuidado.

Por otro lado, aunque cada vez sean más los juzgados que se hayan pasado al Lado Oscuro, lo cierto es que incluso en esos juzgados la información que se facilita sobre los bienes subastados es mucho más amplia que la que ofrece la Agencia Tributaria, quien se limita a dar el valor de tasación y los datos registrales, omitiendo datos esenciales como son el nombre de los titulares, la cuantía de la deuda, la certificación registral (con toda la info que se extrae de la misma), el estado de ocupación, etc. Un investigador avezado puede encontrarlo todo en el expediente judicial. Y si se trata de una ejecución ordinaria, además encontraremos la tasación pericial, con sus fotos, planos y comentarios.

Y frente al oscurantismo de los juzgados, que a veces es de aúpa, el de Hacienda está elevado a la enésima potencia. No siendo nada claro los criterios que emplean para aceptar o rechazar las ofertas. Hay oficinas de subastas que aceptan la mejor oferta posible y sanseacabó. Otras, sin embargo, no aceptan ofertas inferiores al veinticinco o al cincuenta por ciento del avalúo y prefieren dar por desierta la subasta que adjudicarla a pujas inferiores. Lo cual es por cierto alucinante, teniendo en cuenta que las tasaciones las suelen hacer los mismos funcionarios, a boleo y triplicando el valor real de los bienes subastados. Hace unos meses los de Alicante me salieron con que no aceptarían nada inferior al cuarenta por ciento de una tasación que habían casi triplicado. Naturalmente al final no pudieron adjudicarle la casa a nadie y perdieron su tiempo junto con el de todos los posibles interesados, yo incluido.

Tampoco son los mismos los criterios de las distintas oficinas de subastas respecto a la información que dan sobre la mejor oferta. Algunas veces te dicen que va a haber una segunda o tercera ronda y que la mejor oferta hasta ahora es de equis euros y otras veces no te la dicen. Por cierto, que algo bastante cabreante de las adjudicaciones directas es cuando resultas ser la mejor oferta provisional y te confías y a la siguiente ronda... zas, te la levantan. Se te queda una cara de tonto y de panoli. "Cada maestrillo tiene su librillo", decía mi abuela, lo que en este contexto quiere decir que cada oficina de subastas hace lo que le viene en gana y muchos de los que contactan conmigo se quejan de la incertidumbre generada y de lo indefensos que se sienten.

CONCLUSIÓN, que no son subastas para novatos.

 

  1. #200
    01/12/16 02:21

    Buenas noches, leido toda informacion hablais de subasta de inmuebles, en mi caso quiero pujar por un coche en adjudicacion directa de Hacienda, he visto varios, en algunos comentan que tienen llave y documentacion y en otros no disponen de llaves, mi pregunta, en caso de pujar y ganar, una vez abonado el importe y recibido de hacienda el certificado de adjudicatario, entiendo que puedo pasar por el deposito (garaje) y retirar el vehiculo con una grua, y cambiar el vehiculo de nombre en fin todo el tema administrativo, no es necesario titulo de posesion judicial ni nada como comentais en caso de viviendas o locales. Gracias.

  2. en respuesta a gabar43
    #199
    26/11/16 15:27

    Hola Gabar43:
    Ten en cuenta que en la adjudicación directa que te interesa están sacando garaje Y trastero en el mismo lote (para que lo tengas en cuenta al respecto de la valoración). Esto no es determinante, pero sí lo tienen como referencia para valorar tu oferta.
    La primera anotación parece ser la que ejecutan y por eso la Aeat dice que figura libre de cargas. En la nota simple verás que, al final de la anotación del embargo, figura que se se ha expedido certificación por el procedimiento tal y tal.
    1.- No has de hacerte cargo de ninguna de las cargas, porque la primera es por la que sale a subasta.
    2.- Una vez hecha la oferta sólo puedes renunciar hasta la fecha límite de presentación de ofertas. Después de ese momento no puedes retirar la oferta y serás emplazado a pagar el resto del precio ofrecido en caso de que te declaren adjudicatario. Si no pagas el resto perderías los mil quinientos y pico que has de consignar.
    Un saludo,
    Chusta

  3. en respuesta a Tristán el subastero
    #198
    26/11/16 12:41

    Ya me lo imaginaba, aunque un familiar me habia dicho lo contrario. De todas formas, muchas gracias.

  4. en respuesta a Yoligl65
    #197
    26/11/16 12:36

    No se te adjudicaría a menos que los de Hacienda considerasen que en los sucesivos intentos no van a conseguir mejores ofertas. Y aún así, habría que ver si cubres la deuda con lo que ofreces y otras muchas variables que se resumen en que aceptan las ofertas que les salen de... ahí.

  5. #196
    26/11/16 08:37

    Hola, he enviado una oferta a una Adjudicación Directa, por la casa de mis abuelos. En su día fue vendida por mi tía.
    Mi duda es que si aún siendo muy baja mi oferta, si fuese la única ¿se me adjudicaría?
    Muchas gracias

  6. #195
    01/11/16 01:01

    Buenas noches, soy novato y me gustaría haceros unas preguntas. He visto una adjudicación directa de una plaza de garaje cerca de mi domicilio, y me interesa (yo no tengo parking).en cargas pone " no constan cargas" y mas abajo, en la descripción, vuelven a poner "LA CITADA FINCA FIGURA LIBRE DE CARGAS". el valor de tasación 32.000€.(creo que muy inflado). Solicito UNA NOTA SIMPLE y en ella no constan hipotecas, pero sí consta como carga el siguiente texto:- ANOTACIÓN PREVENTIVA EMBARGO.
    A favor de: HACIENDA PUBLICA
    Participación: 63/625
    F.Procedmto.: 2 de Marzo de 2009.
    Total: 70.277 EUROS y también aparece,
    - AMPLIACION DE EMBARGO.
    A favor de: HACIENDA PUBLICA
    Participación: 63/625
    F.Procedmto.: 7 de Septiembre de 2009.
    Total: 1.463,8 EUROS.

    1º.¿significa esto que debo de hacerme cargo de los 70277€ más los 1463€? ó ¿este es el valor de la deuda con la agencia que tiene el individuo?

    También tiene en adjudicación directa la vivienda, pero tiene dos hipotecas, Y LAS MISMAS ANOTACIONES.(Por supuesto que no voy a pujar por la vivienda). y

    2º-Una vez hecha una oferta (EN ADJUDICACIÓN DIRECTA),¿se puede renunciar al bien subastado?. En la subasta, si no pagas en los primeros quince días pierdes lo depositado, pero en ADJUDICACIÓN DIRECTA ¿pierdes el deposito?. No lo deja claro en las instrucciones de subasta.

    MUCHAS GRACIAS

  7. en respuesta a eroman
    #194
    11/10/16 19:31

    Le pueden reclamar al adjudicatario las cuotas correspondientes al año en curso y los tres años anteriores (4 si las plazas están en cataluña).

  8. #193
    11/10/16 13:27

    Buenos días,
    Estaba interesado en comprar unas plazas de garaje en adjudicación directa de Hacienda. Según indica en la web está libre de cargas, pero sabemos que esas plazas tienen deudas con la comunidad. ¿quién debería pagar esas deudas? ¿el propietario sería el encargado de hacerlo? ¿se nos puede exigir a nosotros?
    Muchas gracias

  9. en respuesta a Pecks
    #192
    09/10/16 21:56

    Un retracto es un retracto, sea por comunero o por inquilino o por colindante y un extra me tienen que dar, por lo ya expuesto.
    Saludos.

  10. en respuesta a mfmelo
    #191
    09/10/16 20:34

    Aunque en mi caso no es asunto de inquilinos, es un retracto de comuneros. Uno de los hijos tiene un montón de deudas y Hacienda le embarga por más de 100K. Y otro embargo que hay posterior. Yo me adjudiqué su parte del inmueble y ahora la madre va a ejercer el retracto. La verdad, que si todo acaba así, menudo favor que les he hecho a cambio de nada. Al menos en esa propiedad se van a librar de esos embargos. Aunque como no pague el susodicho, supongo que en el futuro le embargarán alguna que otra propiedad.

  11. en respuesta a Pecks
    #190
    08/10/16 13:23

    Cuando he tenido una caso similar de retracto de inquilino, les he puesto por decir una cantidad, 1.000 € por daños y perjuicios, ya que mi tiempo y el tiempo de mi dinero valen esa cantidad y siempre me los han dado, ya que el que ha hecho buen negocio son ellos y no yo, que fui el actor necesario en la trama. Yo intentaría meterles un pico y si cuela, es legal el pedirlo, ya que tú has tenido gastos y cuanto antes te allanes mejor.
    Saludos.

  12. en respuesta a Tristán el subastero
    #189
    08/10/16 00:02

    Sí lo sé, que Jotaerre es el más indicado. Y también que lo primordial es recuperar el dinero invertido primero (que no es mucho pero es mío) y ya luego si se consigue algun extra bienvenido sea. Y sino pues nada. Acabar con este asunto y mirar otros posibles objetivos.

  13. en respuesta a Pecks
    #188
    07/10/16 23:50

    Hola Peks. Yo creo que en esto te puede ayudar más Jotaerre que yo.

    En cualquier caso, yo más que pensar en sacarles dinero estaría pensando en cómo recuperar el mío lo antes posible.

  14. en respuesta a Tristán el subastero
    #187
    07/10/16 22:56

    Gracias a ambos por las respuestas.

    Y, como me imaginaba, efectivamente la citación del juzgado de paz tenía que ver con el retracto. Ya tengo la demanda en mi poder. Y los 20 días hábiles para responder. La he estado mirando por encima y parece que está todo bien hecho por la otra parte: presentada en plazo, en el juzgado competente,... aunque no parece que hayan consignado el precio de remate. Su defensa dice que la ley no exige el depósito previo y que lo harán una vez se ejecute la sentencia. Aunque se ofrecen a abonar la cantidad desde este mismo momento (de presentar la demanda supongo). Para ello citan algunas sentencias en relación a este asunto. Aunque la cantidad de dinero del retracto, como ya he dicho, es mínima. Fue algo que me salió todo bien hasta ahora, cuando llegó el retracto.

    Pero falta ver si puedo jugar y sacar algo con el tema del mandamiento de cancelación de cargas posteriores. Y también revisar concienzudamente la demanda para ver si es posible encontrar algun fallo, aunque parece que está bien todo. En unos días contaré como lo veo. Y es posible que necesite de algun servicio adicional de ustedes, ya sea de Tristán como experto, estudioso y ducho en estos asuntos; o de Jotaerre por lo mismo y como abogado. En tal caso, contactaré por privado.

    Saludos.

  15. en respuesta a Pecks
    #186
    06/10/16 20:44

    Yo no te respondo porque lo ignoro.

    Ahora bien, si estuviéramos hablando de juzgados en vez de Hacienda, no veo al secretario entregándole esos mandamientos al retrayente. No solo eso, es que una de las estrategias para evitar que alguien te haga el retracto es no inscribir para que al subsistir las cargas registrales ningún banco le preste el dinero que necesita.

    Aunque obviamente este no es tu caso puesto que la demanda ya está presentada. Luego el tipo tiene dinero y no necesita créditos.

  16. en respuesta a Pecks
    #185
    06/10/16 20:23

    Hola, Pecks, me temo que el mandamiento en sí no es personal ("it's bussiness"), así que podrían pedir un duplicado, pero por intentar negociar con ello, que no quede...
    Saludos,

  17. en respuesta a Pecks
    #184
    06/10/16 14:33

    Hola, muy buenas a todos.

    Sigo contando mi historia de la parte indivisa que me adjudiqué en la AEAT y el posible retracto, de la cual ya conté algo por el mes de Junio. Y ahora quiero aclarar una duda que me ha surgido.

    Pues bien, la cosa estaba en que según me había comunicado el funcionario de la AEAT, parecía que la demanda de retracto se había presentado dentro de la fecha de los 9 días. Desde que se le notificó a los 3 copropietarios y uno de ellos presentó la demanda en plazo. Eso parece digo, porque no lo he verificado y tampoco me ha llegado ningun aviso o notificación de demanda a mi domicilio. Tampoco le he prestado mucho atención a este asunto porque entre que la demanda se presentó en plazo (supuestamente) y no es un tema de mucho dinero (más bien poco), lo he ido dejando pasar hasta saber algo de esa demanda de retracto. Aunque, añado que, hoy me ha llegado una carta del juzgado de paz con una citación para comunicarme algo y donde aparece un Exhorto XXX/2016. Así que sospecho que muy posiblemente tenga algo que ver con la demanda de retracto del juzgado donde se presentó.

    Aclarado esto, la duda que tengo es la siguiente: a sabiendas de la demanda ya presentada, no pagué el ITP, ni registré mi título ni tampoco lleve el mandamiento de cancelación de cargas posteriores al registro. Por lo que entiendo que en el registro sigue figurando la carga de la AEAT (la que originó la subasta) y otra carga posterior de otro organismo. Supongo que con la acta de adjudicación ya queda extinguido el embargo de la AEAT (y así lo dice en el mismo acta) y una vez consumado el retracto esa carga desaparecerá para siempre. Pero el embargo B posterior no se va a cancelar hasta que alguien lleve el mandamiento de cancelación de cargas al registro. Y eso sólo lo tengo yo. Pero si se lleva a cabo el retracto, ¿el retrayente tiene derecho a que le faciliten este mandamiento (desde la AEAT) o es algo que sólo le es entregado en exclusiva al adjudicatario de la subasta? Lo pregunto porque si sólo yo tengo derecho a tener el mandamiento de cancelación, entonces es un punto a mi favor en el sentido que puedo negociar un mejor acuerdo económico para mí. Es decir, por el retracto de deben dar X dinero (el precio pagado más gastos), pero si te doy el mandamiento de cancelación para que canceles también el embargo B (lo cual es beneficioso para el retrayente) negociamos y llegamos a un acuerdo de más dinero para mi.

    Espero haberme explicado bien. En definitiva, ¿el mandamiento de cancelación es un documento exclusivo del adjudicatario o también se lo entregan al retrayente en caso de ejercer el retracto?

    Gracias y saludos.

  18. en respuesta a goool
    #183
    03/10/16 22:54

    Por lo que cuentas no parece que haya cargas anteriores.

  19. #182
    03/10/16 21:43

    Buenas tardes. Os cuento mi caso en un minuto a ver si me podéis aconsejar.

    El Ayuntamiento de Barcelona ha hecho una Adjudicación directa de bienes inmuebles y me interesaba una plaza de parking que tengo al lado de casa. Adjunto las condiciones que salían
    Valoración: 16.321,58 €
    Deposito: 3.264,32 €
    Cargas preferentes inscritas: 0,00 €
    Derechos del deudor: Dominio
    Tramos de subasta: 500,00 €

    Me informe con una Nota simple respecto al parking. Es de un único propietario que tenia 7mil euros de deuda con el ayuntamiento y hace 5 años le embargaron. No consta hipoteca.
    Hable con el Administrador de fincas de la finca y les debe 1.100 euros a la comunidad.

    Pensaba hacer una puja de 6.000 euros ya que tiene que superar el 35% de la valoración. A lo que tendría que sumar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), el notario y el Registro de la Propiedad. Aparte pagar las deudas que tiene el deudor con la comunidad de vecinos.

    Entiendo que no debería nada al Ayuntamiento de las anteriores deudas del anterior propietario ya que especifica: Cargas preferentes inscritas: 0,00 €

    Me dejo algo?? Todo lo que he dicho es correcto?

    Muchas gracias

  20. en respuesta a javivape
    #181
    19/09/16 08:35

    De nada, pues mediante burofax adjuntando copia del decreto de adjudicación o nota simple actualizada, y dándole un plazo de 15 días, por ejemplo, transcurrido el cual entenderéis que asume como abandonado el contenido (igual que si contesta que no lo quiere).
    Saludos,

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