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Blog Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Las adjudicaciones directas de Hacienda

Es increíble que la inmensa mayoría de las consultas que recibo, tanto en el consultorio del blog como en mi mail privado (cajetín de la derecha), se refieren a dos tipos de subasta absolutamente marginales y que presentan (ambas) problemas importantes en potencia: Las adjudicaciones directas de Hacienda y las disoluciones de proindiviso. 

De las disoluciones de proindiviso hemos discutido largo y tendido en el blog pero de las adjudicaciones directas apenas hemos mencionado nada, de manera que hoy voy a dedicar el post a explicar por qué me gustan tan poco y por qué son un arma de ruina masiva de novatos, a pesar de que son las subastas preferidas de los mismos.

¿Por qué les gustan tanto a los novatos? Por varias razones:

  1. Salen a subasta muchas plazas de garaje y trasteros, en cuyas subastas el capital requerido es muy exiguo.
  2. Les permiten soñar con el chollo a mitad de precio. Lógicamente, como no hay estipulado un precio mínimo ni competencia a la vista, los no profesionales cometen el error de creer que no tienen más que decir el precio al que quieren comprar para que su ilusión se haga realidad. 
  3. No tienen que coincidir con los subasteros, a quienes les tienen auténtico miedo. Esto me lo han confirmado algunos novatos a quienes les he preguntado por qué se empeñan en participar en esas subastas. Por lo visto les da pavor pujar contra los profesionales, lo que es una verdadera estupidez.
  4. Confían casi ciegamente en que hacienda no puede cometer errores. 

En realidad las adjudicaciones directas de la AEAT son el peor camino para iniciarse en las subastas y la mayoría de quienes me escriben porque se han metido en un lío, lo han hecho en subastas de Hacienda. Y no porque al final hayan salido cargas donde Hacienda decía que no las había, que en eso no suelen equivocarse, sino por otros muchos motivos, entre los que destacan:

HACIENDA NO ENTREGA LA POSESIÓN DE LOS BIENES SUBASTADOS: A veces alucino con que esto, que es de conocimiento general, no lo sepan muchos de los novatos que hacen ofertas en adjudicaciones directas. Incluso muchas veces me escriben diciendo que ya han pagado en hacienda y que cuándo les van a entregar las llaves. ¿Se puede ser más pardillo? Uno llegó a decirme que se iba a apostar frente a la vivienda y que cuando el ocupante saliera de la casa iba a entrar con un cerrajero y a cambiar la cerradura.

En España los únicos órganos jurisdiccionales con capacidad para entregar posesiones son los juzgados. Ni Hacienda, ni la Seguridad Social, ni los ayuntamientos, ni las comunidades autónomas ni ninguna administración tiene jurisdicción para ello aunque sí la tengan para subastar bienes de sus deudores. Y el único procedimiento legal a seguir para obtener la Posesión es negociarla con el ocupante o iniciar un procedimiento judicial de desahucio por precario, con el coste en tiempo y en dinero que eso supone.

TERCERÍAS DE DOMINIO: Como sabemos, la inscripción registral no es obligatoria en España y algunos de los compradores que pagan al contado sin necesidad de hipoteca deciden no inscribir su compra. En tales casos dichos bienes continúan a nombre del promotor y si a este le empiezan a llover los embargos, resulta que lo que salen a subasta son bienes que en realidad no le pertenecen a él. Estas situaciones provocan indefectiblemente que tarde o temprano, cuando el verdadero dueño se entera de que su casa ha sido subastada, inicie un procedimiento judicial de tercería de dominio, que no puede más que provocarle al adjudicatario tremendas migrañas.

Pues bien, actualmente muchos de los deudores de Hacienda son constructores y promotores y muchos de los embargos que Hacienda les  encasqueta lo son sobre bienes que ya no son suyos porque los vendieron hace tiempo, situación que sale a la superficie cuando el adjudicatario iluso inicia el procedimiento judicial de desahucio por precario mencionado en el apartado anterior. No solo no consigue la anhelada posesión sino que la subasta puede acabar suspendiéndose, a veces tras años de pleitear. Este caso del que escribí hace años es un ejemplo paradigmático de lo que puede pasar.

Por cierto, que en las subastas de Hacienda de bienes de promotores y constructores son abundantísimos los casos de viviendas, trasteros, plazas de garaje o parcelas que en realidad son simples cuartos de contadores o viales del garaje o que ni siquiera existen. Aunque ese es un peligro que acecha en todos los tipos de subasta, es en las de la AEAT donde más abunda.

INFERIORIDAD DEL TÍTULO EJECUTIVO (EMBARGO) FRENTE AL HIPOTECARIO: Espero que no se entienda que yo digo que los embargos sean títulos ejecutivos débiles que cualquiera puede echar abajo. No es eso lo que digo y, si el juzgado ha hecho bien su trabajo, el embargo va a misa, excepto en algunos casos como las tercerías de dominio que son casi imposibles de prever. Sin embargo, el título hipotecario es excepcionalmente robusto y no hay quien lo tumbe. En las subastas originadas en ejecuciones hipotecarias no existen tercerías de dominio y son muy pocas las acciones que los demandados pueden llevar a cabo salvo pagar la deuda.

No estoy queriendo decir que los subasteros debamos evitar las adjudicaciones directas. No es eso. Quienes deben evitarlas son los novatos y hacer prácticas con subastas hipotecarias, mucho más sencillas y menos amenazantes. También hay ejecuciones hipotecarias de plazas de garaje y de pequeñas parcelas donde se puede meter la nariz comprometiendo poco dinero. Eso sí, con cuidado, siempre con mucho cuidado.

Por otro lado, aunque cada vez sean más los juzgados que se hayan pasado al Lado Oscuro, lo cierto es que incluso en esos juzgados la información que se facilita sobre los bienes subastados es mucho más amplia que la que ofrece la Agencia Tributaria, quien se limita a dar el valor de tasación y los datos registrales, omitiendo datos esenciales como son el nombre de los titulares, la cuantía de la deuda, la certificación registral (con toda la info que se extrae de la misma), el estado de ocupación, etc. Un investigador avezado puede encontrarlo todo en el expediente judicial. Y si se trata de una ejecución ordinaria, además encontraremos la tasación pericial, con sus fotos, planos y comentarios.

Y frente al oscurantismo de los juzgados, que a veces es de aúpa, el de Hacienda está elevado a la enésima potencia. No siendo nada claro los criterios que emplean para aceptar o rechazar las ofertas. Hay oficinas de subastas que aceptan la mejor oferta posible y sanseacabó. Otras, sin embargo, no aceptan ofertas inferiores al veinticinco o al cincuenta por ciento del avalúo y prefieren dar por desierta la subasta que adjudicarla a pujas inferiores. Lo cual es por cierto alucinante, teniendo en cuenta que las tasaciones las suelen hacer los mismos funcionarios, a boleo y triplicando el valor real de los bienes subastados. Hace unos meses los de Alicante me salieron con que no aceptarían nada inferior al cuarenta por ciento de una tasación que habían casi triplicado. Naturalmente al final no pudieron adjudicarle la casa a nadie y perdieron su tiempo junto con el de todos los posibles interesados, yo incluido.

Tampoco son los mismos los criterios de las distintas oficinas de subastas respecto a la información que dan sobre la mejor oferta. Algunas veces te dicen que va a haber una segunda o tercera ronda y que la mejor oferta hasta ahora es de equis euros y otras veces no te la dicen. Por cierto, que algo bastante cabreante de las adjudicaciones directas es cuando resultas ser la mejor oferta provisional y te confías y a la siguiente ronda... zas, te la levantan. Se te queda una cara de tonto y de panoli. "Cada maestrillo tiene su librillo", decía mi abuela, lo que en este contexto quiere decir que cada oficina de subastas hace lo que le viene en gana y muchos de los que contactan conmigo se quejan de la incertidumbre generada y de lo indefensos que se sienten.

CONCLUSIÓN, que no son subastas para novatos.

 

  1. #1

    Pedro33

    Gracias por el aviso.
    Entonces, para los no profesionales de esto pero que nos interese un inmueble de algún tipo de subasta, ¿qué nos recomiendas? ¿Sólo las subastas judiciales?
    Llevo más de 2 años intentando encontrar algún inmueble que merezca la pena pero las tasaciones están desorbitadas por lo que generalmente ni pensando en adjudicármelo por un 60% encuentro inmuebles aceptables.
    ¿Son las subastas judiciales más seguras y dan posesión del inmueble al adjudicatario?
    Hace algunos trimestres en este tipo de subastas ponían si existían cargas anteriores de las que hacerse cargo pero en la web ya no aparecen por lo que resulta engorroso tener que 'investigar' acerca de las cargas.
    ¿Entiendo que no nos recomiendas a los no-subasteros que no nos metamos en estos lares?
    Gracias por tus aportaciones y sugerencias.

  2. #2

    Kyrie lomthe

    Hay una cosa que no acabo de entender de este tema y me gustaría que algún profesional me explicase:

    Si el art. 34 de la Ley Hipotecaria dice claramente (y lo pongo en lenguaje común) que el que compra pagando y lo mete en el Registro sin saber de lo mal que está la cosa no se lo pueden quitar, ¿Por qué luego hay tanto problema con las tercerías de domino? Yo he visto el embargo antes que nada en el Registro y después del nombre del "antiguo" propietario no pone que se lo vendió a tercero pues no lo inscribió, ¿Cómo es que puede perjudicarme algo no inscrito en el Registro?

  3. #3

    Tristán el subastero

    en respuesta a Kyrie lomthe
    Ver mensaje de Kyrie lomthe

    Es cierto, el que haya comprado con ignorancia de los hechos está protegido por la fe registral. Eso por un lado, pero por otro la inscripción no es obligatoria, de manera que aquí tenemos un choque de derechos que no puede más que producir dolores de cabeza. Y si el legítimo propietario es medianamente listo pedirá al juzgado en el que haya presentado su pleito que dicte una anotación registral de la demanda y con eso evita que el adjudicatario pueda revender a nuevos terceros poseedores. Entre unas cosas y otras yo tuve una adjudicación paralizada durante nueve años, aunque al final la gané. Te aseguro que desde entonces soy bastante más listo. O menos tonto.

  4. #4

    Tristán el subastero

    en respuesta a Pedro33
    Ver mensaje de Pedro33

    Pedro, para novatos solo son aceptables las subastas judiciales de ejecuciones hipotecarias. Y con muchííísimo cuidado e investigándolo todo, no dando nada por sentado.

  5. #5

    Kyrie lomthe

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    ¿Qué precauciones, aparte de la de comprobar la finca, su estado, si hay inquilinos, propietarios,... Tomas ahora a mayores para ver si puede haber tercerías de dominio y que no te pase como hace nueve años?
    Por otra parte, ¿Qué pasó al final con la plaza de garaje subastada por la Seg. Social? Al final no dijiste como acabó la historia.

    P.D.: Cuando te refieres a que el propietario pide la anotación registral de la demana entiendo que este lo hace para que esta conste en el Registro y el que lo adquiera del adjudicatario no pueda alegar buena fe; ¿Me equivoco?.

  6. #6

    Tristán el subastero

    en respuesta a Kyrie lomthe
    Ver mensaje de Kyrie lomthe

    No solo para que no pueda alegar desconocimiento de los hechos ni buena fe, sino simplemente para que no haya nuevas transmisiones pues nadie en su sano juicio compraría un bien sobre cuya titularidad se está pleiteando.

    Ignoro que pasó con aquella plaza. En general los novatos me cuentan los líos en que se han metido pero luego no suelen continuar los relatos.

  7. #7

    Inversius

    Las subastas de Aeat es un campo de minas, sin apenas dificultades para que cualquiera entre al contrario que otras subastas. El problema es que los márgenes se han estrechado y los errores en 2013 no tienen vuelta atrás, yo fui de los primeros en pujar con certificado en 2003 y seré el que mas ofertas he realizado sin duda, así que voy a detallar los peligros que me he encontrado los cuales eran asumibles antes de la crisis.
    1. Bienes en los que los deudores aportan garantías a AEAT con tasadores comprados, en los que el bien no vale ni una centésima parte del valor real. Hay un gasolinero muy famoso que ya le ha colado varias de estas a AEAT, la última una gasolinera que sabía que no valía nada al cambiar el recorrido de la autovía.
    2. Deudores muy listos, que mientras ocultan sus patrimonio le dejan una mierda a hacienda a subastar la cual superficialmente pinta bien, pues mientras que no se resuelva esa subasta no pueden proseguir con la ejecución del resto, y para entonces ya no encuentran nada.
    3. AEAT solo embarga fincas registrales, sin importarle saber que hay detrás.
    4. Contratos de tasación a nivel nacional, que estos subcontratan localmente por una mínima cantidad, lo cual provoca que las tasaciones se hagan sin mínimas comprobaciones (ayuntamiento, etc etc)
    5. Al contrario de otros organismos, por lo general, cuando te adjudicas algo y comunicas a AEAT que era errónea la tasación u otros parámetros, nunca me han devuelto el dinero, acabando el recurso en consejo de estado, el cual después de años su resolución es negativa.
    6. Deudores absolutamente peligrosos, litigosos, que sin quererlo te llevan un montón de procedimientos judiciales en todos los ámbitos jurisdiccionales (civil, contencioso y penal)
    7. Embargos de millones de euros, los cuales los aranceles del registro de propiedad te come tus ganancias (aunque de esto se puede hablar como solucionarlo)
    8. Fotografías de bienes que hace años, que no reflejan la realidad actual, y que en la actualidad están desmantelados por los ladrones de cobre.
    9. Deudas de la comunidad, que nunca son reflejas y que con el nuevo Real decreto se van a 4 años.
    10. Cargas con la fotografía de hace años, y que ahora con los intereses de mora se hacen imposibles de llevar si no es que ya está en proceso de ejecución,
    11. Embargo de AEAT que ha caducado
    12. Adjudicaciones que el abogado de estado la tira para atrás por errores de procedimiento
    13. Bienes, en lo que hay detrás es una trampa y plan maestro de ocultación de bienes por asesores fiscales
    14. Solares que se venden como urbanos sin ningún aprovechamiento urbanístico
    15. Bienes que se localizan mal (algo muy habitual),
    16. Sobrantes en el olvido de los constructores que nunca tuvieron interés comercial, locales sin salida por cambio posteior planos, locales en sótanos inundados o accesos imposibles etc etc
    17. Tasaciones que no reflejan los valores del mercado, de hecho la tasación media actual sigue a valores del 2007,
    18. Indefensión ante los contratos ficticios de los deudores

  8. #8

    Tristán el subastero

    en respuesta a Inversius
    Ver mensaje de Inversius

    Efectivamente Inversius. Además, respecto al sexto punto, podríamos añadir que los deudores de Hacienda están especialmente cabreados con su situación de deudores, pues en general se sienten injustamente tratados por la voracidad fiscal y, por supuesto, víctimas de la administración. Ningún demandado está contento con su situación, pero al menos una gran parte de los morosos hipotecarios reconocen su parte de culpa. No así los deudores de Hacienda, quienes lo intentan todo antes de entregar pacíficamente los bienes subastados.

    Siempre hablando en términos generales.

  9. #9

    Kyrie lomthe

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Sinceramente, he estado metido en menos embrollos que tu y sé bastante menos que tu, pero que confíes tanto en la gente y en la diligencia de sus actuaciones... ¿En serio crees que mucha gente antes de comprar un piso se van al Registro a pedir una nota simple?, ¿Y en serio crees que mucha gente conoce el afeitado de barba para arriba que hacen los notarios con la renuncia al conocimiento del estado de la finca e información al adquirente que prevalecerá lo que figure en el Registro? Por supuesto que estoy hablando de compraventas normales y sin los problemas de la subastas, pero también donde la gente se confía más; y eso de que alguien en su sano juicio no lo compraría... Digamos que yo creo que mucha gente, por ignorancia o desidia, ni se molesta en ver si puede haber algún problema de ese tipo en el Registro.

  10. #10

    Tristán el subastero

    en respuesta a Kyrie lomthe
    Ver mensaje de Kyrie lomthe

    Hombre, pues una anotación de demanda es una carga como la copa de un pino y si compras sin haber pedido una nota simple te arriesgas a algo a sí como a que haya una hipoteca de doscientos mil. Yo creo que hoy en día no te puedes fiar de lo que te diga el vendedor y si lo haces te mereces todo lo que te pueda pasar.

    Pero es cierto lo que dices, hay cantidad de tontos sueltos. Hace poco a un novato le paso lo siguiente, en vez de calcular la diferencia entre el total que se podía gastar y las cargas para obtener la oferta que tenía que hacer, lo que hizo fue ofrecer la cantidad total pensando que de ese dinero Hacienda apartaría la cantidad necesaria para hacer ella misma el pago de las cargas y se quedaría con la diferencia. Naturalmente se lo adjudicó por la desmesura de lo ofrecido y cuando se enteró de lo que había pasado y yo le expliqué que las cargas anteriores las tendría que pagar aparte... según me contó hasta se puso a llorar.

    Lo cierto es que si no existiera la selección natural de Darwin habría que inventarla.

  11. #11

    Draco

    No hay quién compre nada en hacienda, están todas las tasaciones infladisimas. Por no hablar de tomar posesión del inmueble, un lío judicial de tres pares de narices.

  12. #12

    Fcalvo

    Después de lo que han comentado, Inversius y otros colegas más, no voy a extenderme más. Lo cierto es que se encuentra mucha incertidumbre. Ya comentaré en otro momento lo que me pasó con una subasta de la AEAT y con el dichoso embargo que caduca, por más que los avisaba de que renovaran el embargo no lo hicieron, pero claro, yo ya había rematado y habían cobrado y como tardaban en darme en certificado de adjudicación, dieron lugar a que el embargo caducara y me encontrara con más de 300.000,00 euros que hubiera tenido que soportar si no hubiera sido porque contraté a un abogado que después de mucho pleitear y mucho dinero gastado, conseguí no perder lo que había puesto, así que dije: una vez y nada más Santo Tomás y me retiré de las subastas de Hacienda.

    Que se las queden otros, que yo me busco la vida por otro lado.

    Saludos

    Francisco Calvo
    www.subastasunicas.es

  13. #13

    daniki

    La verdad es que te llevas una sensación de opacidad y compadreo. Te conviertes en víctima de la arbitrariedad del presidente de mesa de turno. El procedimiento deja mucho que desear en cuestión de igualdad de oportunidades, ya que no es transparente, y gran parte de él reposa sobre la confianza depositada en los funcionarios de turno.

  14. #14

    matra

    en respuesta a daniki
    Ver mensaje de daniki

    Pues si que lo pintáis bien. Esta claro que se asume un riesgo en una adjudicación de este tipo aunque supongo que en ocasiones no habreis tenido ningun problema. ¿Es asi? ¿O siempre os habeis encontrado algún problema?

    Por cierto, ¿las subastas de juzgados donde se pueden mirar? ¿o te los tienes que patear?

  15. #15

    trenin

    en respuesta a Inversius
    Ver mensaje de Inversius

    Hola Inversius,podría aclarar como solucionar el pago de aranceles del registro para cancelar anotaciones posteriores o incluso cuando es el propio embargo,este es por importe alto,saludos.
    P.D.-Me refiero a algún sistema que no sea el esperar a que prescriban.

  16. #16

    Inversius

    en respuesta a trenin
    Ver mensaje de trenin

    Pues ya me paso que me adjudique unos trasteros en AEAT por 400 euros, con 2 Mill euros de carga, tras mucho estudiarlo y no aconsejo que se deje que caduque o prescriban las cargas.

    Se solicita una presupuesto previo invocando la aplicación disposicion 3 1427/1989 17 de Noviembre Real
    decreto, que viene a decir que el embargo se queda como máximo a valor de adjudicación a la hora de aplicar el arancel, lo bueno del asunto es que ahora lo invoco para todas las adjudicaciones, pues tiraban del valor historico y siempre es como máximo el valor de adjudicación.

    En fin, los ahorros en la factura del registro de la propiedad son considerables.

    Me salio inscripción y cancelación por cada trastero unos 130 euros.

    He de decir que tal como están ahora los márgenes, hay que ahorrar por todos los lados,

  17. #17

    Pollopera70

    en respuesta a Inversius
    Ver mensaje de Inversius

    Vaya pensaba que las subastas AEAT eran pan comido. En Burbuja Info hay un subastero que se hace llamar El Secretario en donde ha colgado un hilo en donde dice todo lo contrario. Que las subastas judiciales son un mar de lios y que en cambio las Directas de AEAT un mar de tranquilidad.

    A ver si puedo dejar enlace y asi os deleitais con el susodicho.

    www.burbuja.info/inmobiliaria/bolsa-e-inversiones/330284-hilo-oficial-de-que-valer-esto.html

  18. #18

    Tristán el subastero

    en respuesta a Pollopera70
    Ver mensaje de Pollopera70

    Conocía el hilo hace tiempo y pienso que algunos participantes han escrito cosas interesantes, empezando por el que lo ha comenzado llamado "El secretario". Pero respecto a si las adjudicaciones directas son o no un mar de tranquilidad, yo me fiaría más de los que han opinado más arriba, todos ellos subasteros profesionales y algunos de ellos con cientos de subastas a cuestas.

  19. #19

    Fcalvo

    Me hace gracia cuando leo que cuando no hay precio mínimo de adjudicación lo pueden comprar por cuatro chavos. Ignorantes.

    La AEAT no acepta una oferta de un bien inmueble que no sea, al menos, superior al 25% del tipo.

    En bienes muebles no lo sé porque es un mercado que no me interesa.

  20. #20

    Ciberet

    Tristán, respecto a las tercerías de dominio, entiendo que estas afectan por igual a las subastas administrativas y a las judiciales, siempre que estas no sean hipotecarias. ¿O me equivoco?
    En cualquier caso, ¿qué medios tienes para detectar que existe riesgo cierto de tercería de dominio? (obviando el tema de ejecuciones hipotecarias, donde son prácticamente imposibles)

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  • Tristán el subastero

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