Rankia España Rankia Argentina Rankia Argentina Rankia Chile Rankia Chile Rankia Colombia Rankia Colombia Rankia México Rankia México Rankia Perú Rankia Perú Rankia Portugal Rankia Portugal Rankia USA Rankia USA
Acceder
7 recomendaciones

Es increíble que la inmensa mayoría de las consultas que recibo, tanto en el consultorio del blog como en mi mail privado (cajetín de la derecha), se refieren a dos tipos de subasta absolutamente marginales y que presentan (ambas) problemas importantes en potencia: Las adjudicaciones directas de Hacienda y las disoluciones de proindiviso. 

De las disoluciones de proindiviso hemos discutido largo y tendido en el blog pero de las adjudicaciones directas apenas hemos mencionado nada, de manera que hoy voy a dedicar el post a explicar por qué me gustan tan poco y por qué son un arma de ruina masiva de novatos, a pesar de que son las subastas preferidas de los mismos.

¿Por qué les gustan tanto a los novatos? Por varias razones:

  1. Salen a subasta muchas plazas de garaje y trasteros, en cuyas subastas el capital requerido es muy exiguo.
  2. Les permiten soñar con el chollo a mitad de precio. Lógicamente, como no hay estipulado un precio mínimo ni competencia a la vista, los no profesionales cometen el error de creer que no tienen más que decir el precio al que quieren comprar para que su ilusión se haga realidad. 
  3. No tienen que coincidir con los subasteros, a quienes les tienen auténtico miedo. Esto me lo han confirmado algunos novatos a quienes les he preguntado por qué se empeñan en participar en esas subastas. Por lo visto les da pavor pujar contra los profesionales, lo que es una verdadera estupidez.
  4. Confían casi ciegamente en que hacienda no puede cometer errores. 

En realidad las adjudicaciones directas de la AEAT son el peor camino para iniciarse en las subastas y la mayoría de quienes me escriben porque se han metido en un lío, lo han hecho en subastas de Hacienda. Y no porque al final hayan salido cargas donde Hacienda decía que no las había, que en eso no suelen equivocarse, sino por otros muchos motivos, entre los que destacan:

HACIENDA NO ENTREGA LA POSESIÓN DE LOS BIENES SUBASTADOS: A veces alucino con que esto, que es de conocimiento general, no lo sepan muchos de los novatos que hacen ofertas en adjudicaciones directas. Incluso muchas veces me escriben diciendo que ya han pagado en hacienda y que cuándo les van a entregar las llaves. ¿Se puede ser más pardillo? Uno llegó a decirme que se iba a apostar frente a la vivienda y que cuando el ocupante saliera de la casa iba a entrar con un cerrajero y a cambiar la cerradura.

En España los únicos órganos jurisdiccionales con capacidad para entregar posesiones son los juzgados. Ni Hacienda, ni la Seguridad Social, ni los ayuntamientos, ni las comunidades autónomas ni ninguna administración tiene jurisdicción para ello aunque sí la tengan para subastar bienes de sus deudores. Y el único procedimiento legal a seguir para obtener la Posesión es negociarla con el ocupante o iniciar un procedimiento judicial de desahucio por precario, con el coste en tiempo y en dinero que eso supone.

TERCERÍAS DE DOMINIO: Como sabemos, la inscripción registral no es obligatoria en España y algunos de los compradores que pagan al contado sin necesidad de hipoteca deciden no inscribir su compra. En tales casos dichos bienes continúan a nombre del promotor y si a este le empiezan a llover los embargos, resulta que lo que salen a subasta son bienes que en realidad no le pertenecen a él. Estas situaciones provocan indefectiblemente que tarde o temprano, cuando el verdadero dueño se entera de que su casa ha sido subastada, inicie un procedimiento judicial de tercería de dominio, que no puede más que provocarle al adjudicatario tremendas migrañas.

Pues bien, actualmente muchos de los deudores de Hacienda son constructores y promotores y muchos de los embargos que Hacienda les  encasqueta lo son sobre bienes que ya no son suyos porque los vendieron hace tiempo, situación que sale a la superficie cuando el adjudicatario iluso inicia el procedimiento judicial de desahucio por precario mencionado en el apartado anterior. No solo no consigue la anhelada posesión sino que la subasta puede acabar suspendiéndose, a veces tras años de pleitear. Este caso del que escribí hace años es un ejemplo paradigmático de lo que puede pasar.

Por cierto, que en las subastas de Hacienda de bienes de promotores y constructores son abundantísimos los casos de viviendas, trasteros, plazas de garaje o parcelas que en realidad son simples cuartos de contadores o viales del garaje o que ni siquiera existen. Aunque ese es un peligro que acecha en todos los tipos de subasta, es en las de la AEAT donde más abunda.

INFERIORIDAD DEL TÍTULO EJECUTIVO (EMBARGO) FRENTE AL HIPOTECARIO: Espero que no se entienda que yo digo que los embargos sean títulos ejecutivos débiles que cualquiera puede echar abajo. No es eso lo que digo y, si el juzgado ha hecho bien su trabajo, el embargo va a misa, excepto en algunos casos como las tercerías de dominio que son casi imposibles de prever. Sin embargo, el título hipotecario es excepcionalmente robusto y no hay quien lo tumbe. En las subastas originadas en ejecuciones hipotecarias no existen tercerías de dominio y son muy pocas las acciones que los demandados pueden llevar a cabo salvo pagar la deuda.

No estoy queriendo decir que los subasteros debamos evitar las adjudicaciones directas. No es eso. Quienes deben evitarlas son los novatos y hacer prácticas con subastas hipotecarias, mucho más sencillas y menos amenazantes. También hay ejecuciones hipotecarias de plazas de garaje y de pequeñas parcelas donde se puede meter la nariz comprometiendo poco dinero. Eso sí, con cuidado, siempre con mucho cuidado.

Por otro lado, aunque cada vez sean más los juzgados que se hayan pasado al Lado Oscuro, lo cierto es que incluso en esos juzgados la información que se facilita sobre los bienes subastados es mucho más amplia que la que ofrece la Agencia Tributaria, quien se limita a dar el valor de tasación y los datos registrales, omitiendo datos esenciales como son el nombre de los titulares, la cuantía de la deuda, la certificación registral (con toda la info que se extrae de la misma), el estado de ocupación, etc. Un investigador avezado puede encontrarlo todo en el expediente judicial. Y si se trata de una ejecución ordinaria, además encontraremos la tasación pericial, con sus fotos, planos y comentarios.

Y frente al oscurantismo de los juzgados, que a veces es de aúpa, el de Hacienda está elevado a la enésima potencia. No siendo nada claro los criterios que emplean para aceptar o rechazar las ofertas. Hay oficinas de subastas que aceptan la mejor oferta posible y sanseacabó. Otras, sin embargo, no aceptan ofertas inferiores al veinticinco o al cincuenta por ciento del avalúo y prefieren dar por desierta la subasta que adjudicarla a pujas inferiores. Lo cual es por cierto alucinante, teniendo en cuenta que las tasaciones las suelen hacer los mismos funcionarios, a boleo y triplicando el valor real de los bienes subastados. Hace unos meses los de Alicante me salieron con que no aceptarían nada inferior al cuarenta por ciento de una tasación que habían casi triplicado. Naturalmente al final no pudieron adjudicarle la casa a nadie y perdieron su tiempo junto con el de todos los posibles interesados, yo incluido.

Tampoco son los mismos los criterios de las distintas oficinas de subastas respecto a la información que dan sobre la mejor oferta. Algunas veces te dicen que va a haber una segunda o tercera ronda y que la mejor oferta hasta ahora es de equis euros y otras veces no te la dicen. Por cierto, que algo bastante cabreante de las adjudicaciones directas es cuando resultas ser la mejor oferta provisional y te confías y a la siguiente ronda... zas, te la levantan. Se te queda una cara de tonto y de panoli. "Cada maestrillo tiene su librillo", decía mi abuela, lo que en este contexto quiere decir que cada oficina de subastas hace lo que le viene en gana y muchos de los que contactan conmigo se quejan de la incertidumbre generada y de lo indefensos que se sienten.

CONCLUSIÓN, que no son subastas para novatos.

 

  1. Mjmery

    Hola,
    Si en una subasta de Hacienda de una vivienda no constan inquilinos, si después de adjudicarme la propiedad....sigue sin vivir nadie allí, los vecinos no le conocen,.... También es necesario poner un juicio por desahucio precario?
    Hacienda me ha dicho que vaya con un Notario y un cerrajero y entre en la propiedad.

  2. en respuesta a Jotaerre
    Omarag

    Sé, después de leerte en infinidad de ocasiones, que sabes muy bien de lo que hablas. Simplemente como en derecho nada es blanco o negro, siempre hay matices, pues veía ahí una pequeña fisura para casos muy concretos. Un saludo y muchas gracias por tus aportaciones.

  3. en respuesta a Omarag
    Jotaerre

    Hola, Omarag, vista, y confirma lo dicho: era una relación basada en una compraventa previa, y no había realización arbitraria de ningún derecho porque, sencillamente, no lo tenía.
    Mal aplicado el tipo penal en la sentencia condenatoria, pues.
    Saludos,

  4. en respuesta a Tristán el subastero
    Omarag

    Buenas tardes a todos. Jotaerre, me gustaría que echases un ojo a esta sentencia (Sentencia Penal Nº 24/2011, Tribunal Supremo, Sala de lo Penal, Sección 1, Rec 1739/2010 de 01 de Febrero de 2011). Un saludo.

  5. en respuesta a Jotaerre

    Jolín, Jotaerre, es un lujo contar contigo y cada día tienes algo nuevo que enseñarnos. Yo sabía que no te puedes tomar la posesión a la fuerza, pero jamás había oído hablar de ese DELITO DE REALIZACIÓN ARBITRARIA DEL PROPIO DERECHO (art. 445 del Código Penal).

    1 recomendaciones
  6. en respuesta a Omarag
    Jotaerre

    Hola, Omarag, no veo debate alguno, precisamente por las sentencias del enlace: vale para cualquier toma de posesión sin seguir los cauces legales.
    Saludos,

    2 recomendaciones
  7. en respuesta a Jotaerre
    Omarag

    Creo que esto daría para un buen debate. Como comentaba, ustedes conocen este ámbito mucho mejor que yo y saben lo que se hace habitualmente para tomar posesión de cualquier inmueble pero dudo que tenga recorrido una denuncia del antiguo propietario sobre hacer uso directo de un trastero basándose en este precepto penal. De todas formas me parece muy interesante este tema y si conoce de alguna sentencia al respecto sería interesante estudiarla.

  8. en respuesta a Omarag
    Jotaerre

    Gracias, Omarag, aunque eso no exime de cometer el delito de realización arbitraria del propio derecho (que es el aplicable, por encima del allanamiento o usurpación de los que siempre se habla aquí):

    https://www.mundojuridico.info/realizacion-arbitraria-del-propio-derecho/

    Saludos,

  9. en respuesta a Tristán el subastero
    Omarag

    Llega un pelín tarde esta respuesta pero leyendo esto quería matizar un detalle. Los trasteros no se consideran domicilio de ninguna de las maneras salvo que estén físicamente unidos a la vivienda. Matizo esto para que tengáis en cuenta que no puede invocarse ningún derecho a la intimidad en este sentido. Ahora que si vuestra experiencia os dice lo contrario, yo me callo que más sabréis vosotros que yo, pero las leyes son muy claras al este sentido y la jurisprudencia del Supremo también.

  10. en respuesta a Alsur

    No lo es

    1 recomendaciones
  11. Alsur

    Hola. Entiendo que las nuevas subastas de la AEAT han pasado al portal de subastas del BOE, pero tanto para estas como en el anterior portal me pregunto si hay manera de conocer el adjudicatario de una subasta ya cerrada. Es esta una información pública y accesible?

    Gracias.

  12. Juanca74

    Buenas
    Soy nuevo y no se si me podréis ayudar, la verdad es que solo quiero participar en una adjudicación directa de una casa, que tiene mas años que yo casi, lo que me interesa realmente en la parcela para tirar la construcción que hay y hacerme la casita a mi gusto, no tiene cargas, la tasación que aparece la veo desorbitada no, lo siguiente, por cuanto me aconsejáis que podría ofrecer?. Decir que solo existe el importe por lo que fue embargada, pero que hablando con la entidad embargadora , en la adjudicación seria libre de cargas total, ósea no me adjudicarían también la deuda con la entidad, buen no a mi, a quien la consiguiera (me gustaría ser yo). Si la deuda con la entidad estatal fuera de 100k€ estaría bien ofrecer entre 40k€ y 50k€. Yo es que tengo que tener en cuenta después el derrumbe, desescombro, permisos de construcción y la construcción en si y no quiero vivir entre 4 paredes chapa por no tener presupuesto.
    Muchas gracias por adelantado

  13. en respuesta a Torralva

    Sí, si es lo que te recomienda tu abogado, que es quien conoce el paño de primera mano.

  14. en respuesta a Juancho22
    Torralva

    Buenas tardes¡
    Quería plantearos el caso de la adjudicación de un apartamento y garaje, dos fincas independientes, que actualmente están habitados por los propietarios embargados por la Aeat, en este caso la cuestión es si en caso de que me adjudique estas dos fincas y de no llegar a un acuerdo con ellos para que salgan o paguen un alquiler, el camino sería un deshaucio por precario?

7 recomendaciones
Escribe aquí tu comentario...
Este sitio web usa cookies para analizar la navegación del usuario. Política de cookies.
Cerrar