Las adjudicaciones directas de Hacienda

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Es increíble que la inmensa mayoría de las consultas que recibo, tanto en el consultorio del blog como en mi mail privado (cajetín de la derecha), se refieren a dos tipos de subasta absolutamente marginales y que presentan (ambas) problemas importantes en potencia: Las adjudicaciones directas de Hacienda y las disoluciones de proindiviso. 

De las disoluciones de proindiviso hemos discutido largo y tendido en el blog pero de las adjudicaciones directas apenas hemos mencionado nada, de manera que hoy voy a dedicar el post a explicar por qué me gustan tan poco y por qué son un arma de ruina masiva de novatos, a pesar de que son las subastas preferidas de los mismos.

¿Por qué les gustan tanto a los novatos? Por varias razones:

  1. Salen a subasta muchas plazas de garaje y trasteros, en cuyas subastas el capital requerido es muy exiguo.
  2. Les permiten soñar con el chollo a mitad de precio. Lógicamente, como no hay estipulado un precio mínimo ni competencia a la vista, los no profesionales cometen el error de creer que no tienen más que decir el precio al que quieren comprar para que su ilusión se haga realidad. 
  3. No tienen que coincidir con los subasteros, a quienes les tienen auténtico miedo. Esto me lo han confirmado algunos novatos a quienes les he preguntado por qué se empeñan en participar en esas subastas. Por lo visto les da pavor pujar contra los profesionales, lo que es una verdadera estupidez.
  4. Confían casi ciegamente en que hacienda no puede cometer errores. 

En realidad las adjudicaciones directas de la AEAT son el peor camino para iniciarse en las subastas y la mayoría de quienes me escriben porque se han metido en un lío, lo han hecho en subastas de Hacienda. Y no porque al final hayan salido cargas donde Hacienda decía que no las había, que en eso no suelen equivocarse, sino por otros muchos motivos, entre los que destacan:

HACIENDA NO ENTREGA LA POSESIÓN DE LOS BIENES SUBASTADOS: A veces alucino con que esto, que es de conocimiento general, no lo sepan muchos de los novatos que hacen ofertas en adjudicaciones directas. Incluso muchas veces me escriben diciendo que ya han pagado en hacienda y que cuándo les van a entregar las llaves. ¿Se puede ser más pardillo? Uno llegó a decirme que se iba a apostar frente a la vivienda y que cuando el ocupante saliera de la casa iba a entrar con un cerrajero y a cambiar la cerradura.

En España los únicos órganos jurisdiccionales con capacidad para entregar posesiones son los juzgados. Ni Hacienda, ni la Seguridad Social, ni los ayuntamientos, ni las comunidades autónomas ni ninguna administración tiene jurisdicción para ello aunque sí la tengan para subastar bienes de sus deudores. Y el único procedimiento legal a seguir para obtener la Posesión es negociarla con el ocupante o iniciar un procedimiento judicial de desahucio por precario, con el coste en tiempo y en dinero que eso supone.

TERCERÍAS DE DOMINIO: Como sabemos, la inscripción registral no es obligatoria en España y algunos de los compradores que pagan al contado sin necesidad de hipoteca deciden no inscribir su compra. En tales casos dichos bienes continúan a nombre del promotor y si a este le empiezan a llover los embargos, resulta que lo que salen a subasta son bienes que en realidad no le pertenecen a él. Estas situaciones provocan indefectiblemente que tarde o temprano, cuando el verdadero dueño se entera de que su casa ha sido subastada, inicie un procedimiento judicial de tercería de dominio, que no puede más que provocarle al adjudicatario tremendas migrañas.

Pues bien, actualmente muchos de los deudores de Hacienda son constructores y promotores y muchos de los embargos que Hacienda les  encasqueta lo son sobre bienes que ya no son suyos porque los vendieron hace tiempo, situación que sale a la superficie cuando el adjudicatario iluso inicia el procedimiento judicial de desahucio por precario mencionado en el apartado anterior. No solo no consigue la anhelada posesión sino que la subasta puede acabar suspendiéndose, a veces tras años de pleitear. Este caso del que escribí hace años es un ejemplo paradigmático de lo que puede pasar.

Por cierto, que en las subastas de Hacienda de bienes de promotores y constructores son abundantísimos los casos de viviendas, trasteros, plazas de garaje o parcelas que en realidad son simples cuartos de contadores o viales del garaje o que ni siquiera existen. Aunque ese es un peligro que acecha en todos los tipos de subasta, es en las de la AEAT donde más abunda.

INFERIORIDAD DEL TÍTULO EJECUTIVO (EMBARGO) FRENTE AL HIPOTECARIO: Espero que no se entienda que yo digo que los embargos sean títulos ejecutivos débiles que cualquiera puede echar abajo. No es eso lo que digo y, si el juzgado ha hecho bien su trabajo, el embargo va a misa, excepto en algunos casos como las tercerías de dominio que son casi imposibles de prever. Sin embargo, el título hipotecario es excepcionalmente robusto y no hay quien lo tumbe. En las subastas originadas en ejecuciones hipotecarias no existen tercerías de dominio y son muy pocas las acciones que los demandados pueden llevar a cabo salvo pagar la deuda.

No estoy queriendo decir que los subasteros debamos evitar las adjudicaciones directas. No es eso. Quienes deben evitarlas son los novatos y hacer prácticas con subastas hipotecarias, mucho más sencillas y menos amenazantes. También hay ejecuciones hipotecarias de plazas de garaje y de pequeñas parcelas donde se puede meter la nariz comprometiendo poco dinero. Eso sí, con cuidado, siempre con mucho cuidado.

Por otro lado, aunque cada vez sean más los juzgados que se hayan pasado al Lado Oscuro, lo cierto es que incluso en esos juzgados la información que se facilita sobre los bienes subastados es mucho más amplia que la que ofrece la Agencia Tributaria, quien se limita a dar el valor de tasación y los datos registrales, omitiendo datos esenciales como son el nombre de los titulares, la cuantía de la deuda, la certificación registral (con toda la info que se extrae de la misma), el estado de ocupación, etc. Un investigador avezado puede encontrarlo todo en el expediente judicial. Y si se trata de una ejecución ordinaria, además encontraremos la tasación pericial, con sus fotos, planos y comentarios.

Y frente al oscurantismo de los juzgados, que a veces es de aúpa, el de Hacienda está elevado a la enésima potencia. No siendo nada claro los criterios que emplean para aceptar o rechazar las ofertas. Hay oficinas de subastas que aceptan la mejor oferta posible y sanseacabó. Otras, sin embargo, no aceptan ofertas inferiores al veinticinco o al cincuenta por ciento del avalúo y prefieren dar por desierta la subasta que adjudicarla a pujas inferiores. Lo cual es por cierto alucinante, teniendo en cuenta que las tasaciones las suelen hacer los mismos funcionarios, a boleo y triplicando el valor real de los bienes subastados. Hace unos meses los de Alicante me salieron con que no aceptarían nada inferior al cuarenta por ciento de una tasación que habían casi triplicado. Naturalmente al final no pudieron adjudicarle la casa a nadie y perdieron su tiempo junto con el de todos los posibles interesados, yo incluido.

Tampoco son los mismos los criterios de las distintas oficinas de subastas respecto a la información que dan sobre la mejor oferta. Algunas veces te dicen que va a haber una segunda o tercera ronda y que la mejor oferta hasta ahora es de equis euros y otras veces no te la dicen. Por cierto, que algo bastante cabreante de las adjudicaciones directas es cuando resultas ser la mejor oferta provisional y te confías y a la siguiente ronda... zas, te la levantan. Se te queda una cara de tonto y de panoli. "Cada maestrillo tiene su librillo", decía mi abuela, lo que en este contexto quiere decir que cada oficina de subastas hace lo que le viene en gana y muchos de los que contactan conmigo se quejan de la incertidumbre generada y de lo indefensos que se sienten.

CONCLUSIÓN, que no son subastas para novatos.

 

  1. en respuesta a Inversius
    19/10/17 10:39

    hola inversius, con respecto al punto 7.Embargos de millones de euros, los cuales los aranceles del registro de propiedad te come tus ganancias (aunque de esto se puede hablar como solucionarlo) , me puedes explicar un poco este asunto, he sido adjudicatario de un bien, el cual tiene un embargo de mas de 50.000.000 millones de euros, pero otras fincas de la misma promoción que salio en adjudicacion directa el mismo día tienen el mismo embargo, no está digamos repartido entre las fincas del deudor, cuanto me correspondería pagar una vez aportado el mandamiento de levantamiento de embargo? y como hacer para evitar pagar mucho tal y como indicas?

  2. en respuesta a Matius
    10/10/17 20:27

    Las ofertas que hay no se saben o no se deberían conocer.

    Si, siempre puedes mejorar la oferta inicial, es muy fácil, se abré una pestaña para ello, incluso puedes retirar tu oferta antes de "reunirse la mesa", pedir la devolución de la retención o aminorar la oferta hecha.

    No, no puedes mejorar las ofertas una vez concluido el plazo y declarado a un adjudicatario.

    Sólo dicen que las ofertas presentadas son insuficientes y para ello vuelven a sacar a AD el objeto de subasta, o prorrogan el plazo.

    Pues entonces no te preocupes, ofrece lo que creas razonable. Veo que te preocupa mucho el perder el objeto de subasta y eso no es conveniente para tus intereses, subastas hay muchas y el dinero es poco, sino te adjudicas esa pues habrá otras. A los bienes procedentes de subasta no los puedes considerar tuyos a priori, porque a la larga será tu ruina.

    Yo me adjudico mucho por el 1-2-3-5-10-20-25% y muy pocos por el 70%, aunque hay excepciones.

    No se merecen.

    Saludos.

  3. en respuesta a mfmelo
    10/10/17 15:07

    Muchas gracias!
    Y como puedo saber las ofertas que hay?
    Y en el plazo q me hablas siempre puedo mejorar la oferta?
    Si hubiese mas ofertas, podria mejorarla si todas las considerasen insuficientes.
    El importe de la deuda en este caso no se cubre ni con el precio inicial de licitacion 70000€
    Conoces muchos casos parecidos que las adjudicaden por el 10%?
    Muchas gracias por tomarte el tiempo de contestarme, le estoy agradecido por ello

  4. en respuesta a Matius
    10/10/17 13:56

    AEAT.
    1ª SUBASTAS: 70.000
    2ª SUBASTA : 52.500 (75%)
    3ª AD : LA CANTIDAD QUE CADA UNO CONSIDERE OPORTUNO, PERO SI CUBRES LA DEUDA EXIGIDA TENDRÁS MÁS OPORTUNIDAD, SINO LAS OFERTAS SE PRORROGAN AL MES SIGUIENTE Y SI LA ¿MESA? LO CONSIDERA AL MES SIGUIENTE ....HASTA PASADOS 6 MESES QUE YA TE LO ADJUDICAN POR PESAO. Si ofreces demasiado poco, considerarán: "oferta insuficiente".

    A ellos no les preocupa mucho ya que la carga la tienen inscrita y sólo les toca esperar a que cambien los tiempos.

    Sus valoraciones son exageradas (en su mayoría)y es raro poder participar en subastas y todo el mundo espera a AD, así deberían ser todas las licitaciones y el que sea más listo y constante que gane.

    Un 20% es muy adecuado, aunque depende del cariño que le cojas al lote, si no hay cariño: 10% es más que suficiente.

    Saludos.

  5. en respuesta a Matius
    10/10/17 08:47

    Hola Matius. Las diferentes oficinas de subastas de la AEAT no se rigen por ningún patrón sino que cada una de ellas sigue unos criterios diferentes. Pero llegados a la adjudicación directa, ellos tienen claro que no pueden exigir que las ofertas cubran la deuda. O sea, que es perfectamente posible comprar por cantidades muy inferiores a lo que se le debe a Hacienda.

  6. en respuesta a Maw10
    09/10/17 23:36

    Buenas noches tristan! Gracias x todo lo que escribes y ayudais a la gente que no entiende de esto
    Mi consulta es la siguiente: estoy interesado en una subasta de adjudicacion directa de ña aeat, me consta que la deuda q mantiene es tres veces mayor k el precio q salio en primera subasta. Ahora ha quedado desierta, si el precio de primera subasta era de 70000, y el inmueble nonlo vale porque esta sobretasado, lo adjudicaran por 6000 0 7000€.? Que criterio siguen cuando no existe precio minimo? En estos casos en porcentajes minimos suelen adjudicarlas?
    Es que estoy muy pez en esto y os agradezco vuestra ayuda. Gracias

  7. 10/04/17 18:37

    Hay una vivienda en adjudicación directa de hacienda que me interesa pero que por las investigaciones que he realizado hasta ahora parece bastante complicado y me gustaría saber vuestra opinión.

    De la nota simple se extrae que está a nombre de la empresa constructora. La empresa constructora pertenece a varios hermanos. De los buzones de la finca he visto que la vivienda pertenece a uno de los hermanos. Entiendo que se quedaría con una vivienda y para ahorrarse el dinero no paso por el registro. Este hermano fue cesado de sus cargos en la constructora por lo que ahora está desvinculado de la misma.

    Para más información la empresa constructora es una de las implicadas en los casos de chorizeo y corrupción en las tramas de los partidos políticos.

    Adicionalmente el propietario no vive en la misma y tiene alquilada la vivienda por habitaciones a estudiantes, por lo que son alquileres de corta duración.

    Si me adjudico la vivienda aparecerá una tercería de dominio. En el expediente de adjudicacion de hacienda aparece como “consta ocupante. No ha aportado título”. Teniendo en cuenta que el propietario de la vivienda fue un directivo de la empresa ahora embargada, ¿habría posibilidades de que hacienda me adjudicara la vivienda o se declararía nula la subasta y me quedaría con el dinero congelado una buena temporada hasta que se resolviera y me lo devolvieran?

    Para ser mi primer post en el blog no está mal la consulta, eh?

    Muchas gracias por las respuestas.

  8. 17/02/17 18:10

    Holaaa, buenas tardes. Esto es una prueba. Ignorancia total, como podreis comprobar.
    deso que alguien conteste si lo leeis y sale mi nombre con el que me he registrado.
    Muchas gracias

  9. en respuesta a Tristán el subastero
    04/02/17 00:28

    Muchas Gracias Tristan seguiré tus recomendaciones.
    Un Saludo.

  10. en respuesta a subastero1983
    01/02/17 10:40

    Por ahora no pagues el IBI ni preguntes por los recibos atrasados. Espera a que el ayuntamiento te pase el primer recibo y no hagas nada por pagar los anteriores hasta que te los reclamen. En muchos ayuntamientos eso no sucederá nunca.

    Respecto a la comunidad, ídem, que sean ellos quienes te reclamen lo que tengan que reclamar.

    Esto que te he comentado es para el supuesto de que te interese quedarte con la plaza de garaje y no que tu intención sea venderla.

  11. 01/02/17 01:07

    Hola buenas a todos, me adjudique una cochera por adjudicación directa en hacienda cerca de donde yo vivo, y pagado el remate y pasado un mes ya me llego la carta de Haciendo con 4 copias de dos documentos.
    Tengo dudas de cual es el siguiente paso... entiendo que sera en primer lugar pagar el ITP y luego acudir al registro.
    Debe el IBI de varios años, en que momento me pedirán que este pagado, entiendo que solo tengo que pagar el año en curso y el anterior...
    También se que tiene una pequeña deuda con la comunidad, me puse en contacto con ellos pero pasaron de mi, y eso que uno se molesta para pagar una deuda ¿en que momento seria bueno decirles que soy el nuevo propietario?
    Y por ultimo como tomáis vosotros posesión del inmueble ¿al ser un garaje colectivo, no sera como una vivienda con un inquilino? Ya intente contactar con el propietario pero no lo conseguí y la plaza de garaje esteba vacía.
    Un Saludo!!

  12. 17/01/17 01:29

    Hola. No he participado nunca en ninguna subasta. El motivo de mi consulta es que varias fincas rusticas de poco tamaño y menor valor más allá del sentimental van a ser subastadas por la AEAT tras haber sido embargadas por deudas con Hacienda de su propietario (un familiar).
    El valor de tasación es disparatado. Las fincas no valen apenas nada. Son pastos pobres sin la superficie minima pars poder edificar nada pero son la herencia familiar y me gustaría poder recuperarla.
    Las fincas se subastan en 3 lotes separados. ¿aconsejáis que ponga el depósito para cada lote y espere a ver si queda desierta para ofertar en la adjudicación directa?¿aconsejais acudir personalmente a la subasta o seguirla por internet?
    ¿tiene algo que ver el importe total de la deuda respecto del tipo de salida o del precio por el acaben siendo adjudicados los lotes a efectos de costes de registro, aranceles o similar?
    Muchas gracias

  13. en respuesta a mfmelo
    01/12/16 14:22

    Recibido fuerte y claro. Gracias........

  14. en respuesta a mfmelo
    01/12/16 14:22

    OK, muchas gracias, eso si he visto en ocasiones que el vehiculo lo tiene depositado el propietario, nunca pense que luego le pueden hacer eso al coche. Muchas Gracias por toda esta información.

  15. en respuesta a David Franco
    01/12/16 14:09

    No hay, ni habrá, complementarias de ningún tipo, en ningún caso.
    Ejemplo drástico y didáctico: valor del coche 100.000 €, compra en subasta: 500 €, pues pagas y tributas al 4% sobre los 500 €= 20€. Pero si encuentras alguno así me lo dices y yo pongo el dinero y tú te llevas una comisión de 10.000 €
    Saludos.

  16. en respuesta a David Franco
    01/12/16 14:06

    Lo 1ª, Si, sino está remosionado, no lo compres(remosión= quitado al propietario-deudor y depositado en lugar ajeno a este). Hasta meterle fuego porque se lo han robado; faltarles piezas que valen mas que el vehículo; porrazos que cuestan más que el coche.
    Si está remosionado, ya podemos empezar a indagar y a estudiar el vehículo:
    A.- kilómetros.
    B.- varilla de aceite, que no tenga pompas de agua.
    C.- depósito de agua que no tenga aceite.
    D.- neumáticos, estado rodadura y endurecimiento y si han estado mucho tiempo en mismo sitio y lugar han podido coger forma y entonces hay que ponerlos nuevos, si o si.
    E.- mirar en suelo si tenemos aceite de motor u otros líquidos derramados
    F.- En motor ver el estado de las correas y oxidación en general.
    G.- estado de la pintura, antetodo golpes y boyos.
    H.- interior, estado de tapicería y habitáculo en general, cierre de puertas, bloquéos, etc.
    I.- si tiene llaves de contacto y mando electrónico o no.
    J.- en depósito expansor ver si está seco o tiene líquido.
    .
    En subastas ningún organismo te garantiza nada. Todo lo has de ver tú y si te equivocas y no tiene motor, pues se lo tendrás que poner. El dinero no te lo devuelven en ningún caso. Si el coche está gripado, pues haberlo visto antes. No son concecionarios. No dan garantías.
    Por último infórmate bien cuanto te cuesta el mismo, del mismo año, etc en la calle y es posible que elijas esta opción.
    Saludos.

  17. en respuesta a Tristán el subastero
    01/12/16 13:04

    Muchas Gracias. A la hora de pagar el impuesto de trasmisiones, lo hago por el precio adjudicado y no por el que diga la gestoria de valor del vehiculo? suelen luego enviar una complementaria la oficina liquidadora? y cuando son inmuebles no teneis este problema, que luego la oficina liquidadora os envie complementaria comunicando que el valor del inmueble es mayor por lo cual os reclame mas dinero del I.T.P. Saludos y Gracias de nuevo.

  18. en respuesta a mfmelo
    01/12/16 13:01

    Muchas Gracias. Te ha ocurrido que hayas pujado por algun coche y el propietario sabiendo que se lo iban a embargar le hiciera algo? tengo que tener algo en cuenta en especial por ser vehiculo embargado, o cuando lo visite lo hago como si estuviera en un concesionario, ver el estado interior y exterior y los kilometros si es posible?

  19. en respuesta a David Franco
    01/12/16 08:22

    Si está depositado no te hace falta nada, pero tampoco vas y te lo llevas, ellos te darán un documento de retirada, sin mayor problema.
    Sino tiene llaves, le tendrás que hacer copias, para ello te has de ir a la casa y presentarles que eres el nuevo propietario y, previo pago de unos 100 a 200€ por darte códigos y numeraciones,después en la misma casa te haán el duplicado o en un sitio especializado; yo voy a este sitio especializado y me cobran 50 € por hacerme la llave. La llave y mandos los puedes conseguir en un desguace de automóviles y después meterle los códigos.
    La documentación no tendrás problemas, duplicados y a pagar en tráfico e ITV.
    Saludos.

  20. en respuesta a David Franco
    01/12/16 08:04

    Efectivamente, David. El certificado de adjudicación te da derecho a recoger el coche y a comenzar los trámites.

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