Subastas y tercerías de dominio

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Las tercerías de dominio y sus graves consecuencias en las subastas

Un análisis profundo de las tercerías de dominio está fuera de lugar porque no soy yo quien para hacerlo. Por ello me voy a limitar a estudiarlas desde el punto de vista de las subastas judiciales.

Ocurre a veces que alguien compra un bien inmobiliario y no inscribe su título en el Registro de la Propiedad por las causas que sean, entre otras cosas así se ahorra algunos gastos. El riesgo que corre es que el que le vendió el piso llegue a convertirse en moroso y sus acreedores le embarguen y, como la vivienda aún está a su nombre, quede ésta afectada por el embargo y amenazada de inminente subasta.

Al tercero que se considere perjudicado por el embargo recaído sobre sus bienes, le queda ésta vía de oposición llamada Tercería de Dominio, cuya única finalidad es el alzamiento del embargo para evitar que la realización del crédito del ejecutante se haga sobre bienes de una tercera persona. El órgano competente para decidir sobre la misma es el mismo tribunal que esté llevando el procedimiento de ejecución que trabó el embargo.

La admisión de la demanda produce la suspensión de la subasta del bien al que se refiera, por lo cual es usual que el órgano judicial condicione la admisión de la tercería a que el tercerista ingrese una fianza para responder por los daños y perjuicios que pueda causar al ejecutante. Se trata de evitar la interposición de tercerías carentes de fundamento, sin justificación jurídica, como maniobra fraudulenta para dilatar el desarrollo de la ejecución.

Además un gran número de ellas son desestimadas pues el título esgrimido por el tercerista resulta haber sido creado en connivencia con el deudor, con el único objeto de sustraer indebidamente bienes de la ejecución. ¡Ay, pillines!

Los presupuestos generales para admitir una tercería de dominio son tres:

Primero: Que se ejercite dentro del término legalmente previsto
La tercería de dominio se puede interponer desde que se haya embargado el bien hasta (aquí empieza el lío) el momento en que se produzca la transmisión del bien al acreedor o al tercero adquiriente en subasta pública (art. 596.2 de la LEC).
El lío consiste en que, por lo visto, para considerar que la transmisión del bien se ha producido no basta que la subasta se haya perfeccionado, sino que también es necesario que se haya consumado. ¡Qué tremendo el lenguaje leguleyo!
Resumiendo, la aprobación del remate equivale al perfeccionamiento de la subasta, en tanto que la consumación de la misma sería el dictado del Auto de Adjudicación.

A este respecto son tremendos los líos en que nos meten nuestros amados legisladores, en este caso al fijar el límite temporal para interponer tercerías de dominio. Tenían varias posibilidades para expresar ese límite temporal:

a- Hasta el momento en que se expide el acta de remate
b- Hasta la aprobación judicial del remate
c- Hasta el pago del precio
d- Hasta la expedición del testimonio del Auto de adjudicación

Qué sencillo hubiera sido que el legislador hubiera expresado claramente cualquiera de estos cuatro posibles límites temporales en vez de ser tan críptico y de dejar que sea el Tribunal Supremo quien acabe interpretando cuál era la intención del legislador.
La conclusión final es que se puede interponer la tercería de dominio hasta el momento en que esté expedido el testimonio del Auto de Adjudicación.

Segundo: Que el actor de la tercería tenga la condición de tercero
Esto es, que sea ajeno a la deuda y a la responsabilidad que de ella se deriva. Es decir, no puede ser administrador de la sociedad deudora, ni cónyuge en sociedad de bienes gananciales, etc.

Tercero: el tercerista debe ser propietario del objeto embargado con anterioridad al embargo
No es requisito que el título de adquisición conste en documento público (notarial), pero sí debe ser:
a- Anterior a la traba
b- Debe ser verdadero, no simulado ni fraudulento (precio ridículo, sin transmisión posesoria, sin pruebas del pago, venta a familiares o amigos, etc.)
c- Que haya habido transmisión: El tercerista debe justificar el dominio pleno, es decir, debe haber habido traspaso posesorio antes de la fecha de embargo.
Si al tiempo de practicarse el embargo no se había transmitido el dominio al primer comprador, no cabe hablar de un embargo de cosa ajena, pues faltaría esa titularidad previa, por lo que la adquisición se resolverá en un futuro a favor del adquiriente judicial.

En principio las tercerías interpuestas antes de la fecha de subasta no nos perjudican a los subasteros, porque en ese caso lo único que ocurre es que la subasta es suspendida hasta que el juzgado tome una decisión respecto a la tercería.
En cambio, lo que sí nos afecta a los licitadores en subastas, y mucho, es cuando la tercería es presentada después de la subasta y antes de la expedición del auto de adjudicación, porque eso paraliza el procedimiento hasta que la tercería se resuelva. Me crujen los dientes sólo de recordar mi "Subasta judicial de nueve años", que me amargó durante mucho tiempo aunque tuvo un final feliz.

Finalmente hay que recordar que, aún en el caso de que no se haya ejercitado la tercería durante el periodo legalmente previsto (antes del Auto de Adjudicación), esto no significa que el adquiriente en la subasta se convierta automáticamente en propietario, pues el tercero de buena fe que se considere defraudado, aunque ya no pueda ejercitar la tercería de dominio, siempre podrá hacer valer sus derechos a través del correspondiente juicio declarativo ordinario. Y si es listo obtendrá una anotación preventiva de demanda con el fin de evitar que surjan a favor de nuevos terceros los efectos de la fe pública registral, y así evitará que el adjudicatario en la subasta venda la vivienda hasta que el juicio declarativo haya concluido. ¡Vaya putada!
Que tome nota Pau y su Garaje subastado en la Seguridad Social, que puede tener lío para rato.

Todo este follón se evitaría simplemente haciendo obligatoria la inscripción inmediata en el Registro de los títulos de propiedad. Adiós a las tercerías de dominio y adiós a las jugosas minutas de tantos y tantos ¿Que no?

 
  1. #10
    12/01/10 20:43

    Ese sería el tipo de tercería fraudulenta, pero en las ejecuciones hipotecarias no tiene sentido hacerla porque la hipoteca estaría por delante de una posterior venta y su ejecución borra todo lo posterior.
    Lo que tienen que hacer es pleitear en la tercería y ganarla, no liarse con denuncias por alzamiento de bienes. Al menos el adjudicatario no tiene por qué meterse en eso.

  2. #9
    Anonimo
    12/01/10 20:33

    Releyendo tu post "Subastas y tercerías de dominio", se me ocurre que muchos de esos casos oscuros que mencionas en los que aparece de pronto alguien que interporne una tercería, podrían ser perseguidos como alzamiento de bienes. Por ejemplo, alguien que no pudiendo pagar la hipoteca entra en mora,e inmediatamente se pone de acuerdo con un tercero para "venderle" en escritura pública el piso pero sin inscribir en el registro la transmisión.Es asi? Sería válida esa venta? Que efectos y que ventajas tendría (si tiene alguna) que el adjudicatario en la subasta o el ejecutante denunciara por alzamiento de bienes al ejecutado o al tercerista o a ambos? .Gracias de antemano por tu respuesta.

  3. #8
    16/04/09 18:29

    Vaya marrón Julio, espero que aún no la hayáis vendido y cobrado el dinero porque la vivienda ya ha sido subastada y cuando se inscriba esa adjudicación, todas las inscripciones posteriores -incluída esta última venta- serán borradas y entonces el comprador os demandará.
    Si aún es posible parar esta venta, lo mejor es que la paréis y dirijáis todos vuestros esfuerzos a intentar suspender la subasta de CAM solicitando nulidad de actuaciones por falta de notificación de la subasta. Eso en el caso de que realmente no os hayan notificado la subasta con antelación.
    Contesto a tus preguntas:
    1- El comprador os demandará reclamando que le devolváis el dinero, pero por otra parte ha sido un memo al comprar una vivienda con cargas sin haber comprobado el estado de las mismas.
    2- El comprador no puede ahora pagar esa deuda porque la subasta ya se ha celebrado. A menos que se acabe de celebrar y aún estéis en el periodo de presentar a un mejor postor. Esto es importante, debes comprobarlo.
    3- la caja no va a interponer ninguna tercería porque no lo necesita. Si ya se ha aprobado el remate tiene la sartén por el mango.

  4. #7
    16/04/09 18:15

    Hola, anónimo super novato,
    actualmente el tipo de subasta sólo sirve como una referencia para orientarnos, sabiendo que por encima del 70% la adjudicación es firme y que por debajo del 50% dependerá del criterio del juez teniendo entonces muy en cuenta si se ha superado o no el importe de la deuda.
    En ambos ejemplos puedes partir de un euro y adjudicárte la subasta en cien, pero dependerá del criterio del juez si la acepta o no.
    Las cargas del bien no tienen nada que ver, otra cosa es si te refieres a la deuda por la que sale a subasta.

  5. #6
    Anonimo
    16/04/09 15:24

    Hola Tristán: Te doy las gracias por adelantado y paso a contarte mi caso. El pasdo mes de Enero, con la autorización y supervisión de un tutor judicial, vendí una vivienda de una persona incpacitada, para ello se solicitó nota simple. En dicha nota simple sólo figuraba una anotación de embargo por importe de 20.000€ a favor de la CAM, dado que la venta se hacía en 140.000€ no había problema en cancelar dicha deuda. Mi sorpresa fue que cuando vamos a cancelar dicha deuda, nos dicen que la vivienda se la había adjudicado la caja, pero que aún no se había inscito dicha adjudicación en el registro. Mi pregunta es la siguiente, ¿En qué situación queda el comprador? y si ¿Puede escriturarse la compraventa aceptando el comprador de buena fe, pagar la deuda por la que la caja se la adjudicó?,¿Podría la caja interponer una tercería?. Reitero las gracias
    Julio

  6. #5
    Anonimo
    16/04/09 00:33

    Perdón por preguntar esto aquí, pero al no haber foro, hay que aprovechar los últimos artículos para preguntar.

    Pregunta de novato, perdón, supernovato:

    El precio mínimo en la subasta o precio de salida, cual es? el tipo? el montante total de las cargas? no hay precio de salida?

    Ejemplo, bien con un tipo de 6000 y con cargas de 2000. Dónde comienza la subasta?

    O un bien con tipo de 10000 y sin cargas. Cual es la primera puja?

    Gracias. Animo con el blog.

  7. #4
    15/04/09 13:19

    Draco, hay veces que los terceristas antes de presentar la tercería de dominio, se personan en el procedimiento. Si es así y te han dejado ver el expediente, se puede detectar.
    Además, si ves en las notificaciones que en el domicio viven personas distintas del demandado, eso sólo puede ser porque sean inquilinos o porque sean propietarios con algún tipo de título que no están registrados en en Registro.
    Idem si vas al domicilio y ves que allí vive alguien que no es el demandado.
    Lo malo es que en muchas tercerías fraudulentas, los demandados sí siguen viviendo en ese domicilio (son tontos) y entonces es muy difícil de detectar y, aunque acabes ganando la tercería, el follón lo tienes asegurado.
    Aún así, hay que reconocer que la inmensa mayoría de las tercerías son presentadas antes de la subasta y entonces no nos perjudican.

  8. #3
    Anonimo
    15/04/09 13:04

    Hola Tristán!
    Las tercerías de Dominio pueden arruinar la inversión en una subasta totalmente. ¿Hay alguna manera de intuir que algo asi puede ocurrir? La solución que planteas de obligar a registrar todas las compraventas me parece acertada.

    Un saludo

  9. #2
    15/04/09 12:50

    Hola Juanma, lo primero de todo decirte que hay algo que no cuadra en lo que me cuentas sobre ese expediente, porque si realmante se trata de una Ejecución de Títulos Judiciales es entonces imposible que la subasta sea por una hipoteca, porque si fuera así el procedimiento sería una Ejecución Hipotecaria. Es muy importante que compruebes esto porque si es una ejecución de títulos judiciales, entonces probablemente la subasta proceda de algún embargo que haya y que sea posterior a esas dos hipotecas de las que hablas.
    Además, tú mismo confirmas mis sospechas al contar que tiene dos tasaciones. Si saliera a subasta por una hipoteca no sería necesaria ninguna tasación, pues el tipo de subasta es el pactado en la escritura de hipoteca.
    Y finalmente reconfirmas mis sospechas al contarme que la Tasación de cargas dió -12.000 euros, eso significa que la valoración del perito tasador menos las cargas anteriores (las dos hipotecas) da un resultado negativo, es decir, que las deudas son mayores que la tasación actual.
    Lagarto, lagarto.
    Aprovecha para volver a ver ese expediente y no levantarte de la silla hasta comprender bien todos los extremos. Te aseguro que no será tiempo perdido.

  10. #1
    Anonimo
    15/04/09 12:44

    Eprimer lugar decirte tristan, que estas consiguiendo que me replantee convencionalismos sobre subastateros bastante despectivos. tus consejos y comentarios me parecen muy amenos y accesibles y te y voy al grano: resulta que soy totalmente novato en estas lides de subastas, vi en el tablon de un juzgado una subasta de ejecucion de titulos judiciales de una pequeña finca rustica que me interesa, lei como pude y en poco tiempo algo del grueso expediente y me ha parecido comprender que tiene dos hipotecas, la primera de ellas es la causa de la subasta, otra posterior de mayor cuantía. despues tiene dos tasaciones, la mas antigua y que ha servido de valoracion y otra posterior que dá MENOS 12000 euros. estoy interesado en participar pero me siento como el de las flechas y el arco en la sabana africana. me podias aclarar algo o darme algun consejo. gracias. Juanma

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