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Estimado Tristan: Veo a través de sus comentarios en ésta web, es Vd. un experto en el tema de las subastas. Yo soy un pardillo que jugó durante un tiempo a ser subastero.

El resultado el siguiente: Participé en subasta de una plaza de garaje. Ejecutante Bancaja. La calificación del plaza de garaje se hizo en la demanda ejecutiva, en el auto del Juez despachando ejecución, en el anuncio de subasta. La certificación de cargas de registro tan sólo hablaba de cuota indivisa en local de inmueble, al modo en que figuran algunas plazas de garaje en algunos inmuebles. En el acto de la subasta, el Procurador del ejecutante excluyó su intervención. Las posturas que se hicieron en relación con la tasación de la plaza de garaje ( 30.000 euros), fueron en verdad ridículas, 2000 euros el otro postor y 5000 euros yo. Quedé como mejor postor. En su momento, el Procurador de Bancaja pidió al Juzgado se me adjudicase la plaza de garaje por conformarse su cliente con lo ofrecido. Se me adjudicó.

Fui a inscribir en Registro y ...descubrí el pastel. La plaza de garaje no existía. Lo que yo había adquirido era una cuota indivisa equivalente a medio metro cuadrado en un local agregado a un garaje de inmueble como pasillo de entrada y salida del garaje.

¿Ve Vd. visos de prosperar una demanda contra Bancaja por el empleo de dolo civil o una querella por estafa? Yo me Licencié en Derecho, pero no ejerzo y ante temas tan complicados como éste hago aguas. He consultado a varios Abogados, cada uno me dice una cosa diferente y no me convence ninguna. ¿Podría darme Vd. su opinión? Reciba un cordial saludo

Si en el blog hemos comentado muchas situaciones como esta es porque son más frecuentes de lo que se podría pensar. Y está bien que así sea porque si este negocio fuera llegar y besar el santo no habría suficientes subastas para tanto subastero. Por el contrario, cuantas más novatos se estrellen de esta manera o de otra parecida, más cundirá el miedo a las subastas y los subasteros que quedemos tocaremos a más.

¿El mejor consejo para el protagonista de hoy? Resignarse a perder los cinco mil euros y e irse de vacaciones al Caribe con lo que se va a ahorrar en abogados.

 

  1. en respuesta a josmigac
    -
    #14
    24/09/13 10:46

    Buenos días.

    Me parece muy honesta la posición de Jotaerre. Pero puestos a perderlo todo, yo cedería mis derechos a un profesional(ese no soy yo) de tu confianza y si consigue recuperar la pasta, que me diera al menos un porcentaje. Nos ponemos estupendos diciendo que 5.000 euros es poco dinero, pero por 5.000 euros yo me curraría un par de escritos e iría al juzgado 2 veces.

  2. en respuesta a Jotaerre
    -
    #13
    12/09/13 19:16

    El tema de la certificación registral fue mi fallo. La certificación hablaba de cuota indivisa de"x" porcentaje en local de "y" superficie del inmueble y, visto que en todos sitios decía plaza de garaje no se me pasó ni por la imaginación averiguar sobre la marcha a cúantos metros cuadrados equivalía la cuota indivisa.Eso es lo que me ha frenado a litigar.
    Un saludo

  3. #12
    12/09/13 18:53

    De nada, josmigac, sólo añadiré que, aunque el edicto mencione la plaza de garaje, no será en la descripción registral de la finca, y lo que sí seguro dice al final es que está a disposición de los posibles licitadores la certificación de dominio y cargas, que es el documento mínimo que debe exhibirse legalmente y que todo interesado ha de consultar sí o sí, so pena de no poder alegar luego ignorancia o engaño.

    Y una última consideración que creo habría que tener en cuenta: la tasación estaría hinchada para ser una plaza de garaje, pero hinchada a 30.000 y la adjudicación fue por 5.000, así que el perjuicio que habría alegar en realidad deriva de un intento (frustrado luego) de beneficio, y éso podría influir en la decisión de SSª.

    Un saludo,

  4. en respuesta a Jotaerre
    -
    #11
    12/09/13 18:29

    Gracias Jotaerre por insistir en la improcedencia de litigar. Lo que aquí se dice en general, lo sospechaba yo hace tiempo. De ahí no haber intentado nada hasta ahora pese a que el asunto ocurrió hace tres años pasados.No obstante si diré que en el edicto sí se hablaba de plaza de garaje. El auto despachando ejecución, lo fue de plaza de garaje. El Decanato, en su expediente, dimanante del del Juzgado, publicitó subasta a celebrar de plaza de garaje y en el Decreto de Adjudicación, se adjudicó una plaza de garaje
    Sigo en mi criterio compartido con el vuestro de no litigar...por si acaso

    Un saludo

  5. #10
    12/09/13 08:28

    Gracias por la parte que me toca, Lucio, pero precisa y humildemente, creo que una de las funciones del abogado es, o debería ser, ahorrarle (más) dinero al cliente, y en este caso, por las cantidades de que estamos hablando, así se lo sigo aconsejando.

    Porque, aunque josmigac dice que tiene toda la documentación a nuestra disposición, lo cierto es que quien concurre a la subasta lo hace con la información mínima legal, que es el edicto y la certificación de cargas, y en ninguno de ésos documentos debe mencionarse la finca como plaza de garaje (corríjeme si que equivoco).

    Que haya podido ver antes (rara avis) o después (como imagino) el expediente judicial completo, con los escritos tendenciosos de Bancaja y la tasación a ciegas, no me parece suficiente fundamento para gastarse el dinero en pedir una nulidad: si lo pudo ver antes, porque el registro sigue primando, y si después, porque concurrió a la subasta con la información mínima legal y ahí tampoco se hablaba de plaza de garaje.

  6. #9
    11/09/13 18:59

    Tengo dos hermanos y una hermana que han estudiado derecho (ninguno ejerce como tal) y cuando les pregunto algo de subastas, no tienen ni idea. Mi recomendación es pagar a un especialista (vease Tristan,Fcalvo,jotaerre) y olvidarte por completo de todo el tema de la subasta.

    Ahora, como dicen los especialistas intenta la nulidad.

    Suerte!

  7. en respuesta a josmigac
    -
    #8
    11/09/13 11:15

    Al tasador no lo elije la parte ejecutante, el juzgado es quien lo nombra, que lo sepas. ¿¿Tuviste acceso al informe de tasación??

    A pesar de no haber visto la plaza de garaje y que hiciera una tasación por entorno, lo cierto es que no existe y por tanto la tasación es errónea. Se está vendiendo una propiedad a precio desorbitado haciendo creer a los licitadores que se trata de una plaza de garaje. Si la plaza de garaje existiera, aunque fuera ciega, es decir sin acceso rodado a la misma, te comerías el marrón, pero al no existir, está claro que tienen que dictar nulidad.

    Y olvídate de ir contra bancaja que no es culpable de nada.El culpable es el sistema.

    Saludos

  8. en respuesta a Fcalvo
    -
    #7
    10/09/13 23:41

    Contesto a Fcalvo haciendo extensiva la contestación a Jotaerre en particular y a todos los demás interesados en el tema en general.
    El perito tasador fue nombrado por el ejecutante, Bancaja.La ejecución fue oridinaria, ejecución titulos judiciales ( sentencia). Tasó haciendo constar en su informe que tasaba sin ver la plaza de garaje porque no se le había permitido la entrada al garaje y lo hacía atendiendo al valor y circunstancias de la zona. Pasó 1000 euros de minuta por el informe, eso sí, muy bonito y bien presentado.
    Creo que el perito se escaparía por todos los lados, dejó clarita su actuación.
    Otra cosa es la moralidad del perito que no se abstiene de peritar en esas circunstancias o exige al Juzgado acuerde lo necesario para poder tener acceso al bien a peritar
    Respecto al comentario de Jotaerre, aseguro que es cierto palabra por palabra lo que transcribe Tristan y si sigue dudando, pongo a su disposición toda la documentación del asunto que obra en mi poder y es bastante completa.
    ....¿Y para proceder contra Bancaja, qué hacer?, ¿pedir la nulidad de la venta por vicio de consentimiento en el comprador alegando que, el equipo jurídico de un Banco a la vista de lo expresado en la certificación de cargas eso no es una plaza de garaje y que por tanto, esa calificación es maliciosa y sólo tuvo por objeto " picar" postores a la subasta y que incluso en el trámite de audiencia concedido por el Juzgado antes de proceder a la adjudicación por el 50 % de la tasación al Banco o en su defecto al mejor postor por lo ofrecido ( que no cubría siquiera el principal adeudado), el Procurador del ejecutante pidió que la PLAZA DE GARAJE se adjudicase al mejor postor o, por lo expuesto querellarse contra los responsables del engaño de Bancaja?
    ¿....y si nos sale un Juez,( más que probable) que dice lo que unos y otros decís:
    1.- Que por mucho que se haya dicho en el procedimiento que eso era una plaza de garaje, la certificación registral nada dice de eso
    2.-Que si la certificación habla de cuota indivisa, sólo había que hacer la operación matemática correspondiente para saber a qué superficie real correspondía
    3.- Que el interesado hubiese comprobado materialmente la existencia de la plaza de garaje y, no pudiendo se hubiese abstenido de participar en la subasta.
    4.- Que los pobrecitos mangantes de Bancaja ( al tema de las preferentes me remito a efectos del adjetivo)no actuaron con ánimo de lucro propio y que no queda probado que actuaran de mala fe en la calificación de plaza de garaje.
    En resumen, acepto de buen grado y agradezco todos los comentarios que hasta ahora se han hecho a este asunto y, presumo, agradeceré todos los que más adelante se hagan.
    Me consuela el que la lección sólo me haya costado poco más de 5000 euros mientras que a otros les ha costado mucho más y que, como dice el refrán, mal del muchos....epidemedia
    Un saludo a todos

  9. #6
    10/09/13 19:14

    Que vaya contra el tasador que fue capaz de valorar en 30.000,00 euros lo que dice que forma parte de un pasillo.

    Por supuesto que solicite nulidad en el juzgado por información que induce a error. Si el tasador se ha equivocado y ha sido nombrado por el juzgado, que el juzgado rectifique con la nulidad o que se vaya contra el tasador por informe negligente.

    Y Bancaja que vaya devolviendo el dinero recaudado en la subasta

    Vamos, eso es lo que yo haría. Y la próxima vez, si es que no sale ya escaldado, que tenga más cuidado.

    Saludos

    Francisco Calvo
    www.subastasunicas.es

  10. en respuesta a Alejperez
    -
    #5
    10/09/13 12:43

    ¿Has dicho ganancia? ¿comisión? ¿lucro? ¡¡¡Herejía, abominación, maldito neoliberalcapitalistaexpolotadoooooor!!!

  11. #4
    10/09/13 10:36

    Suscribo el consejo de dejarlo estar, aunque vaya contra los intereses de mi propio gremio, porque prefiero no creerme a pies juntillas la versión del afectado ya que la considero inverosímil:

    Dice que en la demanda se "calificó" la finca ejecutada como plaza de garaje, y puede que así fuera, y que incluso se mantuviera el error en el auto despachando ejecución, pero que siguiera así en el anuncio de subasta ya es más difícil de creer porque debería limitarse a transcribir la descripción registral, y ya nos dice que en la certificación de cargas no constaba la mención "plaza de garaje".

    Por tanto, no veo que haya mediado dolo ni engaño porque la confusión era fácilmente evitable al ser público el registro de la propiedad (y recordemos que, en la estafa, el engaño debe ser suficiente, es decir, difícilmente evitable).

  12. #3
    10/09/13 09:33

    Como alguna vez he comentado, el problema en España es que todo se hace chapucero, y esto es lo que da muchísima ventaja competitiva a la gente con experiencia como Tristán, frente a los aficionados. Y eso mismo hace que los precios sean menores de lo previsto y que haya fraudes como éste.

    Como bien aconsejáis no se puede pujar a nada que no se haya visto, pues ni del catastro te puedes fiar, y por eso habría que sacar el tema de las subastas de los juzgados.

    Este asunto en Bélgica lo llevan los notarios, y lógicamente se llevan comisión, por lo que están interesados en que la subasta suba lo más posible. Así que ahí los tienes, verificando el expediente, cargas, etc.., publicitando la subasta y abriendo horarios de visita al bien subastado para aumentar el interés y, a su vez, la seguridad jurídica del comprador.

    Pero la clave es que para ellos supone una ganancia, mientras que para los juzgados españoles es sólo más trabajo. Y, al fin y al cabo, todos nos movemos por incentivos.

    Saludos.

  13. #2
    10/09/13 08:51

    Cuantas veces se ha dicho en este mismo blog que no se debe pujar por nada que no se haya identificado "in situ"? Y cuantas veces se ha insistido en la importancia de delimitar y localizar todos los linderos de la propiedad? En cuantos casos se ha hecho referencia a subastas de viales, zonas infantiles, depuradoras que figuraban como parcelas edificables en los edictos?
    Yo lo siento por los 5.000 euros de este señor, pero le animo a que lo considere una leccion muy barata y temprana que probablemente le va a ahorrar muchisimo mas dinero. Sin duda ha sido victima del arcaico y minado sistema de subastas español, pero la responsabilidad por involucrarse en un campo muy especializado sin contratar a un profesional es solo suya.

  14. #1
    10/09/13 07:15

    Me imagino que si uno pide visitar la plaza de garaje no se deberian de negar, verdad? Este es el tipico caso de comprar a ciegas.

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