Rankia España Rankia Argentina Rankia Brasil Rankia Chile Rankia Colombia Rankia Czechia Rankia Deutschland Rankia France Rankia Indonesia Rankia Italia Rankia Magyarország Rankia México Rankia Netherlands Rankia Perú Rankia Polska Rankia Portugal Rankia Romania Rankia Türkiye Rankia United Kingdom Rankia USA
Acceder

Las adjudicaciones directas de Hacienda

Es increíble que la inmensa mayoría de las consultas que recibo, tanto en el consultorio del blog como en mi mail privado (cajetín de la derecha), se refieren a dos tipos de subasta absolutamente marginales y que presentan (ambas) problemas importantes en potencia: Las adjudicaciones directas de Hacienda y las disoluciones de proindiviso. 

De las disoluciones de proindiviso hemos discutido largo y tendido en el blog pero de las adjudicaciones directas apenas hemos mencionado nada, de manera que hoy voy a dedicar el post a explicar por qué me gustan tan poco y por qué son un arma de ruina masiva de novatos, a pesar de que son las subastas preferidas de los mismos.

¿Por qué les gustan tanto a los novatos? Por varias razones:

  1. Salen a subasta muchas plazas de garaje y trasteros, en cuyas subastas el capital requerido es muy exiguo.
  2. Les permiten soñar con el chollo a mitad de precio. Lógicamente, como no hay estipulado un precio mínimo ni competencia a la vista, los no profesionales cometen el error de creer que no tienen más que decir el precio al que quieren comprar para que su ilusión se haga realidad. 
  3. No tienen que coincidir con los subasteros, a quienes les tienen auténtico miedo. Esto me lo han confirmado algunos novatos a quienes les he preguntado por qué se empeñan en participar en esas subastas. Por lo visto les da pavor pujar contra los profesionales, lo que es una verdadera estupidez.
  4. Confían casi ciegamente en que hacienda no puede cometer errores. 

En realidad las adjudicaciones directas de la AEAT son el peor camino para iniciarse en las subastas y la mayoría de quienes me escriben porque se han metido en un lío, lo han hecho en subastas de Hacienda. Y no porque al final hayan salido cargas donde Hacienda decía que no las había, que en eso no suelen equivocarse, sino por otros muchos motivos, entre los que destacan:

HACIENDA NO ENTREGA LA POSESIÓN DE LOS BIENES SUBASTADOS: A veces alucino con que esto, que es de conocimiento general, no lo sepan muchos de los novatos que hacen ofertas en adjudicaciones directas. Incluso muchas veces me escriben diciendo que ya han pagado en hacienda y que cuándo les van a entregar las llaves. ¿Se puede ser más pardillo? Uno llegó a decirme que se iba a apostar frente a la vivienda y que cuando el ocupante saliera de la casa iba a entrar con un cerrajero y a cambiar la cerradura.

En España los únicos órganos jurisdiccionales con capacidad para entregar posesiones son los juzgados. Ni Hacienda, ni la Seguridad Social, ni los ayuntamientos, ni las comunidades autónomas ni ninguna administración tiene jurisdicción para ello aunque sí la tengan para subastar bienes de sus deudores. Y el único procedimiento legal a seguir para obtener la Posesión es negociarla con el ocupante o iniciar un procedimiento judicial de desahucio por precario, con el coste en tiempo y en dinero que eso supone.

TERCERÍAS DE DOMINIO: Como sabemos, la inscripción registral no es obligatoria en España y algunos de los compradores que pagan al contado sin necesidad de hipoteca deciden no inscribir su compra. En tales casos dichos bienes continúan a nombre del promotor y si a este le empiezan a llover los embargos, resulta que lo que salen a subasta son bienes que en realidad no le pertenecen a él. Estas situaciones provocan indefectiblemente que tarde o temprano, cuando el verdadero dueño se entera de que su casa ha sido subastada, inicie un procedimiento judicial de tercería de dominio, que no puede más que provocarle al adjudicatario tremendas migrañas.

Pues bien, actualmente muchos de los deudores de Hacienda son constructores y promotores y muchos de los embargos que Hacienda les  encasqueta lo son sobre bienes que ya no son suyos porque los vendieron hace tiempo, situación que sale a la superficie cuando el adjudicatario iluso inicia el procedimiento judicial de desahucio por precario mencionado en el apartado anterior. No solo no consigue la anhelada posesión sino que la subasta puede acabar suspendiéndose, a veces tras años de pleitear. Este caso del que escribí hace años es un ejemplo paradigmático de lo que puede pasar.

Por cierto, que en las subastas de Hacienda de bienes de promotores y constructores son abundantísimos los casos de viviendas, trasteros, plazas de garaje o parcelas que en realidad son simples cuartos de contadores o viales del garaje o que ni siquiera existen. Aunque ese es un peligro que acecha en todos los tipos de subasta, es en las de la AEAT donde más abunda.

INFERIORIDAD DEL TÍTULO EJECUTIVO (EMBARGO) FRENTE AL HIPOTECARIO: Espero que no se entienda que yo digo que los embargos sean títulos ejecutivos débiles que cualquiera puede echar abajo. No es eso lo que digo y, si el juzgado ha hecho bien su trabajo, el embargo va a misa, excepto en algunos casos como las tercerías de dominio que son casi imposibles de prever. Sin embargo, el título hipotecario es excepcionalmente robusto y no hay quien lo tumbe. En las subastas originadas en ejecuciones hipotecarias no existen tercerías de dominio y son muy pocas las acciones que los demandados pueden llevar a cabo salvo pagar la deuda.

No estoy queriendo decir que los subasteros debamos evitar las adjudicaciones directas. No es eso. Quienes deben evitarlas son los novatos y hacer prácticas con subastas hipotecarias, mucho más sencillas y menos amenazantes. También hay ejecuciones hipotecarias de plazas de garaje y de pequeñas parcelas donde se puede meter la nariz comprometiendo poco dinero. Eso sí, con cuidado, siempre con mucho cuidado.

Por otro lado, aunque cada vez sean más los juzgados que se hayan pasado al Lado Oscuro, lo cierto es que incluso en esos juzgados la información que se facilita sobre los bienes subastados es mucho más amplia que la que ofrece la Agencia Tributaria, quien se limita a dar el valor de tasación y los datos registrales, omitiendo datos esenciales como son el nombre de los titulares, la cuantía de la deuda, la certificación registral (con toda la info que se extrae de la misma), el estado de ocupación, etc. Un investigador avezado puede encontrarlo todo en el expediente judicial. Y si se trata de una ejecución ordinaria, además encontraremos la tasación pericial, con sus fotos, planos y comentarios.

Y frente al oscurantismo de los juzgados, que a veces es de aúpa, el de Hacienda está elevado a la enésima potencia. No siendo nada claro los criterios que emplean para aceptar o rechazar las ofertas. Hay oficinas de subastas que aceptan la mejor oferta posible y sanseacabó. Otras, sin embargo, no aceptan ofertas inferiores al veinticinco o al cincuenta por ciento del avalúo y prefieren dar por desierta la subasta que adjudicarla a pujas inferiores. Lo cual es por cierto alucinante, teniendo en cuenta que las tasaciones las suelen hacer los mismos funcionarios, a boleo y triplicando el valor real de los bienes subastados. Hace unos meses los de Alicante me salieron con que no aceptarían nada inferior al cuarenta por ciento de una tasación que habían casi triplicado. Naturalmente al final no pudieron adjudicarle la casa a nadie y perdieron su tiempo junto con el de todos los posibles interesados, yo incluido.

Tampoco son los mismos los criterios de las distintas oficinas de subastas respecto a la información que dan sobre la mejor oferta. Algunas veces te dicen que va a haber una segunda o tercera ronda y que la mejor oferta hasta ahora es de equis euros y otras veces no te la dicen. Por cierto, que algo bastante cabreante de las adjudicaciones directas es cuando resultas ser la mejor oferta provisional y te confías y a la siguiente ronda... zas, te la levantan. Se te queda una cara de tonto y de panoli. "Cada maestrillo tiene su librillo", decía mi abuela, lo que en este contexto quiere decir que cada oficina de subastas hace lo que le viene en gana y muchos de los que contactan conmigo se quejan de la incertidumbre generada y de lo indefensos que se sienten.

CONCLUSIÓN, que no son subastas para novatos.

 

268
¿Te ha gustado mi artículo?
Si quieres saber más y estar al día de mis reflexiones, suscríbete a mi blog y sé el primero en recibir las nuevas publicaciones en tu correo electrónico
  1. en respuesta a Qqzzz
    -
    #100
    Anónimo 162119
    04/10/15 12:10

    Sí Tristán dice que lo mejor es estarse quietecito, ¿por qué no hacerle caso? Seguro que lo dice con conocimiento. De todas formas, si conoces el total de la deuda y calculas el % que recae sobre tu finca, podrás estimar el mínimo por el cual te podría aceptar la puja si llega a adjudicación directa

  2. en respuesta a Qqzzz
    -
    #99
    04/10/15 10:21

    Tu propia existencia como arrendatario hace la subasta mucho menos atractiva. Si alguna persona estuviera interesada en la propiedad es seguro que habría intentado hablar contigo, y de ahí habrías sacado conclusiones. Si nadie se ha presentado en tu casa y yo tuviera que apostar, apostaría a que no hay pujas o si las hay son mínimas...
    saludos a los habituales

  3. en respuesta a tonigs
    -
    #98
    04/10/15 01:49

    ¡Muchas gracias tonigs!
    Ya me parecía raro que pudiese beneficiarse un particular...

  4. en respuesta a chustazo
    -
    #97
    04/10/15 01:37

    • Se aplicará el tipo impositivo reducido del 2 % a la transmisión de la totalidad o de parte de una o más viviendas y sus anexos a
    una empresa a la que sean de aplicación las normas de adaptación del Plan General de Contabilidad del sector Inmobiliario,
    siempre que cumpla los siguientes requisitos:
    a) Que incorpore esta vivienda a su activo circulante con la finalidad de venderla.
    b) Que su actividad principal sea la construcción de edificios, la promoción inmobiliaria o la compraventa de bienes inmuebles
    por cuenta propia.
    c) Que la transmisión se formalice en documento público en el que se haga constar que la adquisición del inmueble se efectúa
    con la finalidad de venderlo.
    d) Que la venta posterior esté sujeta a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas.
    e) Que la totalidad de la vivienda y sus anexos se venda posteriormente dentro del plazo de tres años desde su adquisición.
    NOTAS:
    1.ª) En el caso de incumplimiento de alguno de los requisitos regulados en las letras d) y e) anteriores, el adquirente que hubiese
    aplicado el tipo impositivo reducido vendrá obligado a presentar, en el plazo de un mes desde el incumplimiento, una
    declaración liquidación complementaria aplicando el tipo impositivo general en la Comunidad de Madrid e incluyendo los
    correspondientes intereses de demora.
    2.ª) Quedan expresamente excluidas de la aplicación de este tipo reducido:
    a) Las adjudicaciones de inmuebles en subasta judicial.
    b) Las transmisiones de valores que incurran en los supuestos a que se refiere el artículo 17.2 del Texto Refundido de la Ley
    del Impuesto sobre Transmisiones Patrimo

    http://www.ciss.es/publico/demos/Demo%20Basico%20Fiscalidad.pdf

  5. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #96
    04/10/15 01:24

    Hola Tristán, ¿tienes a mano el artículo de la norma que permite tributar ITP al 2% en Madrid para ventas realizadas tras no más de tres años de la adquisición en subasta?
    ¡Gracias y un saludo!

  6. en respuesta a Qqzzz
    -
    #95
    02/10/15 19:24

    Hombre, que si consta en el expediente y edicto de subasta, claro.

  7. en respuesta a Jotaerre
    -
    #94
    02/10/15 19:07

    ¿Qué quiere decir si está reconocido el arrendamiento? Llevo unos cuantos años pagando la renta a Hacienda porque la tenían embargada.

  8. en respuesta a Qqzzz
    -
    #93
    02/10/15 19:02

    El planteamiento es correcto en la teoría, habría que estudiar la deuda total también en relación a los otros lotes (¿hay más arrendamientos? ¿está el tuyo reconocido?), para intuir las expectativas de Hacienda.

    Saludos,

  9. en respuesta a Jotaerre
    -
    #92
    02/10/15 18:50

    Hola Jotaerre:

    Gracias por tu respuesta. Intento contestar a tus preguntas.

    - La tasación es desproporcionada, muy por encima del doble de lo que podría ser el valor de mercado. En cuanto a la deuda, si te refieres a la del actual dueño de la vivienda, si la vendieran al precio de tasación que han puesto sobraría dinero para cubrirla. De todas maneras, no creo que esperen venderla a ese precio puesto que van a subastar más viviendas (en otros lotes).
    - Yo diría que la posibilidad de que el deudor pague es exigua.
    - A mí me gustaría quedarme con el piso, pero desde luego no al precio que ponen, ni siquiera al 75% que sería la segunda licitación.

    Por eso, mi intención era hacer una oferta más baja en la fase de adjudicación directa, de modo que podría pasar lo siguiente:
    - Que la acepten: me quedo el piso a precio razonable.
    - Que haya una mejor y la acepten: tengo derecho de retracto.
    - Que las rechacen: puedo hacer una oferta mejor si me interesa en el siguiente plazo de adjudicación directa que establezcan.

    Yo creo que este es un buen planteamiento pero, como no tengo ninguna experiencia, quería saber la opinión de los gurús en el tema.

    Gracias y un saludo

  10. en respuesta a Qqzzz
    -
    #91
    02/10/15 18:05

    Hola, Qqzz, descargo a Pecks de trabajo: si no hay postores, o tu oferta es demasiado baja, se repetirá la subasta más adelante.

    Pero lo de mejor o peor planteamiento debe estimarse desde un punto de vista práctico: ¿es atractiva la subasta, por la tasación y la deuda, como para deducir que habrá postores? ¿qué posibilidades hay de que se suspenda por pago o acuerdo con el deudor? ,¿tu máximo es limitado, o irías a por todas? etc...

    Saludos,

  11. en respuesta a Pecks
    -
    #90
    02/10/15 17:00

    Hola Pecks:

    Muchas gracias por tu respuesta. Eso mismo le decía Tristán a la otra persona que preguntó más arriba y que era copropietario: que se sentara a esperar a que alguien se adjudicara la vivienda, estando atento para ejercer el derecho de retracto dentro del plazo establecido.

    Sin embargo, como pongo en mi pregunta, mi interpretación es que eso vale en las fases de subasta, pero no en la de adjudicación directa. En esta última, si nadie formulase una oferta o si las formuladas no se considerasen suficientes, no habría adjudicación y por tanto no podría ejercer mi derecho de retracto. ¿No es así?

    Por eso decía que sería conveniente hacer una oferta razonablemente baja, que pudiera ser aceptada por la AEAT si no hubiera más, aún a riesgo de que sea superada por otro postor, ya que de esa situación me protege el derecho de retracto. ¿Sería éste el mejor planteamiento?

    Muchas gracias y un saludo

  12. en respuesta a Qqzzz
    -
    #89
    02/10/15 15:21

    Hola.
    Voy a intentar ayudarte aunque yo para nada soy un experto en estos asuntos. Los gurus de este blog pueden corregirme si es necesario para no llevarte a equívocos.
    Como estás hablando de subasta y adjudicación directa entiendo que es una subasta de Hacienda (AEAT). En tu caso creo lo tienes fácil. Si quieres puedes participar en la subasta o la adjudicación directa.......pero como dices que eres inquilino lo mejor que puedes hacer es sentarte y esperar que alguien se adjudique la vivienda en subasta o adjudicación directa. Luego puedes ejercer tu derecho de retracto contra el nuevo adjudicatario, aunque tienes que estar atento a las fechas, ya que tienes unos plazos para hacerlo. Si lo dejas pasar ya no puedes ejercer el retracto.
    También dependiendo de la fecha de tu contrato de alquiler tendrás un plazo determinado, y según algunas circunstancias (sobretodo en contratos actuales, registro propiedad) no podrás ejercer el retracto. Te recomiendo varios artículos que hablan precisamente de eso. Son del fabuloso blog de Tristán, son estos:

    http://subastanomics.com/derecho-de-retracto-en-subastas-judiciales/

    http://subastanomics.com/derecho-retracto-en-arrendamientos-actuales-subastas-judiciales/

    Espero que te sirva de ayuda. Un saludo.

  13. en respuesta a Pecks
    -
    #88
    02/10/15 12:13

    Buenos días a todos:

    He aprendido mucho leyendo los comentarios hasta ahora, pero sigo teniendo alguna duda.

    Mi situación es parecida a la de otro usuario que era copropietario de un piso del que se subastaba la otra mitad, por lo que tenía derecho de retracto.

    En mi caso, soy arrendatario del piso que se subasta, por lo que entiendo que también tengo derecho de retracto. Mi idea es no participar en las subastas, ni en primera ni en segunda licitación, puesto que el precio de tasación que han puesto es astronómico (incluso el 75%) y esperar al proceso de adjudicación directa.

    Primera pregunta: Si lo adjudicaran en subasta, ¿tendría derecho de retracto por se arrendatario? Me han notificado que lo van a subastar y me han dicho el precio de partida, de modo que la adjudicación, si la hubiere en esta fase, sería a un precio superior.

    Segunda pregunta: En la fase de adjudicación directa mi idea es hacer una oferta razonable aunque relativamente baja. Si alguien hace una oferta mayor, entiendo que sí tendría derecho de retracto, puesto que no me han dicho el precio de venta de antemano. Sin embargo, si yo no hago oferta y nadie más la hace, el proceso quedaría desierto. ¿Os parece correcto el planteamiento?

    Muchas gracias y un saludo.

  14. #87
    31/07/15 23:40

    lolocarla si no te contestan los emails también puedes llamar por teléfono a la delegación de hacienda correspondiente, a ver si así tienes más suerte. Y si te es posible, tienes tiempo y te queda más o menos cerca, yo que tú me acercaría hasta la propia delegación para ver y consultar el expediente. No hay nada como la información de primera mano y obtenida por uno mismo.

  15. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #86
    30/07/15 11:37

    Si tristan, las ofertas hay que presentarlas en la delegación de la AEAT de Ourense, pero la unidad de subastas es la de Coruña, al igual que el tlf. y el correo. Que no se si el tema lo lleva Orense como es que hay que remitirse a la de Coruña.... será que la central está en Coruña y es la que gestiona todo??

  16. en respuesta a lolocarla
    -
    Top 100
    #85
    30/07/15 11:11

    ¿La de La Coruña? Pues espera sentado

  17. en respuesta a lolocarla
    -
    #84
    Anónimo 162119
    30/07/15 08:05

    Creo que las subastas dependen de la delegación específica, he revisado la traza de reenvios de la última respuesta que tengo y llegó a la delegación de Andalucismo, de ahí a la de Málaga y finalmente a la persona responsable de la subasta. Así que supongo que la respuesta dependerá del funcionario de turno, ya que a mi nunca me han respondido en mas de 2 días.

  18. en respuesta a Anónimo 162119
    -
    #83
    30/07/15 08:00

    Buenos días malagaga, lo de contactar con la AEAT via mail, ya lo hice, el lunes les envié un mail, si bien a día de hoy todavía no me han respondido. Hoy les he vuelto a enviar otro mail mas detallado, y a ver si se dignan en contestar..... Creo que me pasa lo mismo que describía Tristan cuando lo del velero, ya que es la misma AEAT ( La de Coruña).

  19. en respuesta a lolocarla
    -
    #82
    Anónimo 162119
    29/07/15 23:43

    Yo te respondo según lo que yo se, puede ser rebatido por Tristán, jotaerre, pecks o tonings ... Las deudas con la AEAT no son traspasables a nadie, el deudor y el ejecutado son el mismo, la AEAT suele responder a las consultas que se hacen al email de contacto, yo hice varias y acabó llegando a la persona responsable después de varios reenvíos internos. Por tanto,te ánimo a que contactes vía email para exponer tus dudas, a mi me ayudaron con la identificación de un inmueble que habían hecho erróneamente ellos y finalmente quitaron la información del anunció. Sobre lo de contactar con el deudor, ahí no tengo experiencia, he estudiado subastas pero las he descartado o se han anulado.

  20. #81
    29/07/15 16:34

    Gracias malagaga por los enlaces y a Tritán por el blog. Una vez leídos veo que muchos de los problemas vienen derivados por la identificación de la finca. En este caso concreto está bien identificada y ubicada. De hecho creo hasta poder conseguir el teléfono de la persona dueña de las fincas. Debo llamarle? Que le pregunto? Si la deuda con la agencia tributaria es de él o el avaló con sus propiedades a otra persona (un hijo por ejemplo) varía el problema??
    Se puede ir a la Agencia tributaria y pedir el expediente o toda la documentación? En que me debería fijar?
    Perdón por el coñazo pero sigo sin tener muy claro todos los pasos que tengo que dar para realizar las comprobaciones oportunas.
    Un saludo y gracias por vuestro tiempo y consejos.

Nueva Sección
Ventas Desesperadas