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Una hipoteca inversa es un préstamo con tu vivienda como garantía en el que el banco te paga a ti. Recibes una renta mensual o un pago único, sigues siendo el dueño y no pagas cuotas. La pueden pedir mayores de 65 años, personas dependientes o con discapacidad del 33%, y la deuda la cancelan tus herederos al final.
- Requisitos de la Ley 41/2007: 65 años o más, dependencia o discapacidad igual o superior al 33%, y vivienda tasada y asegurada.
- Sin cuotas en vida: los intereses se suman a la deuda, que vence al fallecer el último titular.
- Herederos protegidos: la entidad solo puede cobrar con los bienes de la herencia, nunca con su patrimonio.
- Coste real: en el ejemplo oficial de EBN Banco, 75.000 euros acaban en una deuda de 247.847,45 euros tras 206 meses.
Qué es una hipoteca inversa y a quién va dirigida
La Ley 41/2007 la define como un préstamo hipotecario sobre tu vivienda del que vas disponiendo, normalmente cada mes, hasta un porcentaje de su valor de tasación. Funciona al revés que una hipoteca tradicional: no devuelves nada mientras vives.
"Un préstamo o crédito hipotecario del que el propietario de la vivienda realiza disposiciones, normalmente periódicas, aunque la disposición pueda ser de una sola vez, hasta un importe máximo determinado por un porcentaje del valor de la tasación en el momento de la constitución. Cuando se alcanza dicho porcentaje, el mayor o dependiente deja de disponer de la renta y la deuda sigue generando intereses. La recuperación, por parte de la entidad, del crédito dispuesto más los intereses se produce normalmente de una vez cuando fallece el propietario, mediante la cancelación de la deuda por los herederos o la ejecución de la garantía hipotecaria por parte de la entidad de crédito."
Está pensada para complementar la pensión sin vender la casa. Encaja si tienes un patrimonio inmobiliario alto y pocos ahorros, y mucho menos si quieres dejar la vivienda libre de deudas a tus hijos.
Cómo funciona paso a paso: del dinero que recibes a la deuda final
La operación tiene cinco momentos, desde la tasación hasta que los herederos la cierran. El importe depende sobre todo de la edad del titular más joven y del valor de tasación: a más edad, más dinero, porque el plazo esperado es más corto.
- Tasación y asesoramiento: una sociedad de tasación homologada valora la casa y un asesor independiente revisa la operación, como exige la ley.
- Firma ante notario: la vivienda queda hipotecada, pero sigues siendo el propietario y puedes vivir en ella.
- Cobro: recibes una renta mensual, un pago único o una combinación de ambos.
- Sin cuotas: no pagas nada a la entidad; los intereses se suman cada mes a la deuda.
- Vencimiento: al fallecer el último beneficiario, los herederos pagan la deuda o venden la vivienda.
Lo que más pesa en la factura es el interés compuesto: como no se paga, genera a su vez intereses. El cálculo del dinero que puedes obtener parte de ese tipo, de tu esperanza de vida y del porcentaje de tasación que admite cada entidad.
Tipos: renta temporal, renta vitalicia o pago único
Las entidades combinan tres formas de cobro, y cada una te protege de un riesgo distinto:
Modalidad |
Cómo cobras |
Riesgo principal |
|---|---|---|
Renta temporal |
Una cantidad al mes durante un plazo fijado |
Si vives más, dejas de cobrar y la deuda sigue creciendo |
Renta vitalicia |
Una cantidad al mes de por vida, con un seguro de rentas |
Renta mensual más baja con el mismo capital |
Disposición única |
Todo el dinero al firmar |
Los intereses corren desde el primer día sobre todo el capital |
Bancos y entidades que ofrecen hipotecas inversas hoy
Solo unas pocas entidades publican hoy una oferta con condiciones propias. Esta tabla resume lo que muestra cada una en su web oficial:
Entidad |
Cómo cobras |
Requisitos propios |
Coste publicado |
|---|---|---|---|
EBN Banco |
Pago único |
Más de 65 años (60 con discapacidad superior al 33%) y casa de más de 150.000 € |
6,95% TIN fijo, 1,5% de apertura y TAE del 7,53% en su ejemplo |
Santander MAPFRE |
Renta mensual constante; vitalicia con la renta de MAPFRE |
65 años y vivienda habitual libre de cargas de más de 150.000 € |
Sin tipo publicado; 0,5% por cancelar en los 5 primeros años y 0,25% después |
Caja de Ingenieros |
Renta mensual temporal |
70 años el titular más joven; hasta el 60% de la tasación |
4,50% fijo y luego euríbor + 3,00; 0,75% de apertura; TAE del 4,55% |
CaixaBank |
Renta mensual vitalicia |
Vivienda habitual libre de cargas; deuda de hasta el 80% de la tasación |
Sin tipo publicado |
BBVA solo publica en su web una guía informativa, sin un producto con condiciones. Pide siempre la ficha precontractual por escrito antes de comparar, porque la renta depende de tu edad y de tu casa.
Santander MAPFRE: renta mensual y 9 meses sin intereses para los herederos
El producto de Santander MAPFRE lo concede Santander Mapfre Hipoteca Inversa E.F.C. y lo venden Banco Santander y MAPFRE. Cobras una mensualidad constante de duración limitada, que se vuelve vitalicia si contratas una renta vitalicia de MAPFRE.
Exige más de 65 años y una vivienda habitual libre de cargas de más de 150.000 euros. La renta sale de una simulación personalizada con tu edad y el valor de la casa, y los herederos tienen 9 meses sin intereses para cancelar.
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9.0
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- Convierte parte del valor de tu vivienda en una renta mensual que no tendrás que devolver en vida y disfruta hoy el valor de tu casa.
- Modalidad de préstamo hipotecario sobre vivienda para mayores de 65 años.
- Serán sus herederos los que devolverán el capital y los intereses generados, pudiendo vender la casa si lo necesitan.
En lugar de pagar a la entidad, es la entidad quien paga al propietario, utilizando la vivienda como garantía.
EBN Banco: pago único y tipo fijo
La hipoteca de EBN Banco entrega todo el dinero en un único pago, sin cuotas, y conservas el 100% de la vivienda. El banco asume notaría, Registro y AJD, y puedes amortizar total o parcialmente cuando quieras.
Encaja si necesitas una cantidad concreta de golpe, por ejemplo para adaptar la vivienda por dependencia o pagar una residencia. En su ejemplo, la tasación cuesta 350 euros y el asesor independiente, 325, a cargo del cliente.
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Caja de Ingenieros y CaixaBank: renta mensual con condiciones propias
Según su ficha precontractual de 2025, Caja de Ingenieros pide 70 años al titular más joven y presta hasta el 60% de la tasación, intereses incluidos. Cobra un 4,50% fijo en la fase de rentas y euríbor + 3,00 después, con una TAE del 4,55%.
En su ejemplo, una casa de 350.000 euros da 617,89 euros al mes durante 18 años. CaixaBank combina el préstamo con una renta vitalicia y limita la deuda al 80% de la tasación, pero no publica tipos ni simulador.
Requisitos legales y condiciones que añade cada entidad
La disposición adicional primera de la Ley 41/2007 fija qué operaciones cuentan como hipoteca inversa y tienen sus ventajas fiscales. El solicitante y los beneficiarios deben cumplir uno de tres supuestos: 65 años o más, dependencia o discapacidad del 33% o superior.
Requisito |
Ley 41/2007 |
Lo que añaden las entidades |
|---|---|---|
Edad o situación |
65 años o más, dependencia o discapacidad igual o superior al 33% |
EBN Banco: desde 60 años con discapacidad superior al 33%. Caja de Ingenieros: 70 años el titular más joven |
Vivienda |
Tasada y asegurada contra daños |
Vivienda habitual; libre de cargas en Santander MAPFRE y CaixaBank |
Valor mínimo |
No lo fija |
Más de 150.000 euros en EBN Banco y Santander MAPFRE |
Otros |
Asesoramiento independiente antes de firmar |
EBN Banco: 3 años empadronado y toma de razón de los herederos |
Los requisitos para contratarla no acaban en la firma: Santander MAPFRE hace controles anuales de fe de vida, seguro de hogar, IBI y comunidad. Fuera de los supuestos legales se puede firmar igual, pero sin la exención de AJD ni la rebaja de aranceles.
Ejemplo con cifras y simulador: cuánto recibes y cuánto se debe
El ejemplo representativo de EBN Banco muestra la operación completa con su tipo fijo del 6,95% TIN, capitalizado cada mes. Una persona de 76 años con una casa de 250.000 euros recibe un pago único de 75.000 euros, el 30% del valor de tasación.
Concepto |
Importe |
|---|---|
Préstamo concedido |
75.000 € |
Comisión de apertura (1,5%) |
1.125 € |
Dinero neto recibido |
73.875 € |
Plazo estimado (esperanza de vida) |
206 meses |
Deuda que liquidan los herederos |
247.847,45 € |
TAE |
7,53% |
Con ese tipo, la deuda se duplica en unos diez años. Este es el cálculo de Rankia con el interés capitalizado mes a mes y sin amortizaciones:
Años desde la firma |
Deuda acumulada |
Sobre el valor actual de la casa |
|---|---|---|
5 |
106.058 € |
42% |
10 |
149.977 € |
60% |
15 |
212.084 € |
85% |
La revalorización de la vivienda compensa parte de ese crecimiento, pero el margen de los herederos se estrecha cuanto más dura el préstamo. Por eso cuánto te da el banco baja tanto cuando firmas joven.
Qué es lo malo de las hipotecas inversas: riesgos y costes
Lo malo es el precio: los intereses capitalizados pueden comerse buena parte de la casa, y el contrato es complejo para quien lo firma. Estos son los inconvenientes que conviene pesar:
- Herencia menor: la deuda se descuenta de lo que reciben tus herederos.
- Tipo más alto que una hipoteca normal: EBN Banco cobra un 6,95% TIN fijo y Caja de Ingenieros, un 4,50% fijo en la primera fase.
- Gastos de entrada: tasación, asesor independiente, seguro de hogar y comisión de apertura.
- Renta temporal: si vives más que el plazo, dejas de cobrar y la deuda sigue creciendo.
- Vender en vida: la entidad puede exigir la devolución anticipada si transmites la vivienda.
- Oferta escasa: muy pocas entidades la comercializan, así que cuesta comparar.
Pros
- Permanencia en la vivienda sin perder la titularidad
- Funciona como complemento a la pensión
- Incrementar ingresos mensuales
- Libre disposición del dinero
- Sin obligación de devolver en vida
- Beneficios fiscales (no se considera renta)
Contras
- Reducción del patrimonio: Menor herencia para los herederos
- Valor de la vivienda puede fluctuar
- Requiere asesoramiento profesional
- Pueden aplicarse comisiones y costes
- Es un producto financiero más complejo que requiere asesoramiento adecuado
Solo compensa si cubre una necesidad que no puedes resolver de otra forma, como vender o tirar de ahorros. Estos son los criterios para saber si te conviene: edad, valor de la casa, herederos y alternativas.
Qué pasa con los herederos cuando fallece el titular
La deuda vence al fallecer el titular o el último beneficiario y pasa a la herencia. La ley da a los herederos tres opciones, y en ninguna responden con su propio dinero si no quieren:
- Pagar y quedarse la casa: cancelan la deuda con sus ahorros o con una nueva hipoteca, sin pagar compensación por cancelar.
- Vender la vivienda: pagan a la entidad con la venta y se quedan la diferencia.
- No pagar o renunciar a la herencia: la entidad ejecuta la hipoteca y solo cobra hasta donde alcancen los bienes heredados.
El plazo para decidir lo fija cada entidad. Santander MAPFRE da 9 meses sin intereses, y en Caja de Ingenieros el préstamo vence seis meses después del fallecimiento. EBN Banco no publica el suyo en su web: pídelo por escrito antes de firmar.
Si la deuda supera lo que vale la casa, a los hijos les basta con no pagar: ese límite es la principal protección de los herederos.
Fiscalidad: sin IRPF y con el AJD exento
Lo que recibes son disposiciones de un préstamo, no renta, así que no se declara en el IRPF, como recoge la Agencia Tributaria. En la escritura, la fiscalidad de las hipotecas inversas suma dos ventajas más:
- AJD exento: las escrituras de constitución, novación y cancelación no pagan la cuota gradual de actos jurídicos documentados.
- Aranceles reducidos: notaría y Registro se cobran como documentos sin cuantía, con una rebaja del 90% en el registral.
Ojo con los productos vinculados: la renta vitalicia de una aseguradora sí tributa en el IRPF, aunque solo por un porcentaje que baja con la edad al contratarla.
Alternativas: nuda propiedad, vivienda inversa o vender
Con la hipoteca inversa sigues siendo el propietario. Las demás fórmulas convierten la casa en dinero a cambio de perder la propiedad o parte de ella:
Fórmula |
Qué recibes |
Qué pasa con la casa |
Qué heredan tus hijos |
|---|---|---|---|
Hipoteca inversa |
Renta mensual o pago único |
Sigues siendo el dueño |
La casa con la deuda |
Venta de la nuda propiedad |
Un pago por la nuda propiedad |
Conservas el usufructo de por vida |
Nada de la casa |
Vivienda inversa o renta vitalicia inmobiliaria |
Una renta mensual de por vida |
La vendes y conservas el derecho a vivir en ella |
Nada de la casa |
Vender y mudarte |
El precio de venta |
Dejas la vivienda |
El dinero que sobre |
Si la prioridad es dejar la casa a tus hijos, solo la hipoteca inversa lo permite. Si no, la nuda propiedad o la vivienda inversa evitan pagar intereses.
Opiniones sobre las hipotecas inversas: cuándo compensan
Expertos y usuarios coinciden en lo básico: es útil como complemento de la pensión para quien tiene casa y pocos ahorros. Las críticas se centran en el coste de los intereses, la herencia menor y la complejidad del contrato.
El Banco de España dedica una ficha al producto en su portal del cliente bancario, y la ley obliga a ofrecer asesoramiento independiente. Compensa más cuanto mayor eres al firmar, porque el plazo y los intereses acumulados son menores.
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Nacho García Pascual
Experto en Hipotecas, Vivienda y Mercado inmobiliario
Una de las ventajas de la hipoteca inversa es que podrás disponer de una mejor jubilación durante los años dorados de tu vida, porque a la pensión que te pudiese corresponder se le añadirá otro ingreso con el que principio con contabas. No obstante, este producto financiero no está lleno de ventajas, también tiene algún que otro inconveniente que deberás valorar para ver si realmente te conviene optar por esta opción en el momento de la jubilación.
En general, la percepción de este producto es más favorable cuando se utiliza como complemento a otras fuentes de ingresos y tras haber consultado a un asesor financiero especializado.
Hipotecas inversas en Valencia, Alicante, Madrid y otras provincias
Los requisitos legales y la exención de AJD son los mismos en toda España, porque la Ley 41/2007 es estatal. Lo que cambia por provincia es el valor de tu casa: con mínimos de 150.000 euros, muchas viviendas de zonas baratas se quedan fuera.
El valor de tasación decide el importe, y el precio de tasar una vivienda cambia según la tasadora y el inmueble. Pide la simulación con tu código postal antes de dar ningún paso.
Cómo solicitarla: documentación y pasos
El proceso dura varias semanas porque incluye tasación, asesor independiente y notario. Estos son los pasos habituales:
- Simulación: la entidad calcula un importe orientativo con tu edad y el valor de la casa.
- Documentación: DNI, escritura, recibos del IBI, seguro de hogar y certificado energético.
- Tasación oficial de la vivienda por una sociedad homologada.
- Oferta y asesoramiento: recibes la oferta vinculante y un asesor independiente certifica que encaja con tu situación.
- Firma ante notario e inscripción en el Registro; después llega el primer cobro.
Si tu casa aún tiene hipoteca, Santander MAPFRE y CaixaBank no la aceptan porque exigen la vivienda libre de cargas. Antes tendrás que pagarla y hacer la cancelación registral.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero te dan por tu casa?
Depende de tu edad y del valor de tasación. En el ejemplo de EBN Banco, una persona de 76 años con una casa de 250.000 euros recibe 75.000 euros, el 30%. Caja de Ingenieros presta hasta el 60% de la tasación, pero ese límite incluye los intereses que se irán sumando.
¿Se puede pedir con menos de 65 años?
Sí, si estás en situación de dependencia o tienes reconocida una discapacidad igual o superior al 33%: la Ley 41/2007 lo admite sin edad mínima. Las entidades ponen sus límites: EBN Banco acepta desde los 60 años con discapacidad superior al 33% y Caja de Ingenieros pide 70.
¿Puedo perder mi casa si la firmo?
No mientras vivas: sigues siendo el propietario y puedes vivir en ella. Si la vendes en vida, la entidad puede exigir la devolución anticipada del préstamo, salvo que ofrezcas otra garantía suficiente.
¿Qué pasa si vivo más de lo previsto?
Depende de la modalidad. Con una renta vitalicia sigues cobrando toda la vida. Con una renta temporal, como la de Caja de Ingenieros, dejas de cobrar al acabar el plazo, pero sigues en tu casa y la deuda continúa sumando intereses.
¿Tiene que ser mi vivienda habitual?
Para tener las ventajas de la ley, sí. La Ley 41/2007 permite firmarla sobre otros inmuebles, pero sin la exención de AJD ni la rebaja de aranceles, y Santander MAPFRE solo acepta la vivienda habitual.
¿Se puede cancelar antes de tiempo?
Sí, devolviendo lo dispuesto más los intereses. EBN Banco permite amortizar total o parcialmente cuando quieras, Caja de Ingenieros no cobra comisión por la amortización total y Santander MAPFRE cobra un 0,5% en los cinco primeros años y un 0,25% después.
¿Qué pasa si la deuda supera el valor de la casa?
Los herederos no ponen la diferencia: la Ley 41/2007 limita el cobro de la entidad a los bienes de la herencia. Pueden renunciar a ella o dejar que se ejecute la hipoteca sin responder con su patrimonio.
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