La oferta vinculante es un documento que el banco o entidad de crédito entrega al cliente con todas las cláusulas contenidas en el préstamo hipotecario. En este artículo resolveremos las cuestiones más comentadas sobre la oferta vinculante y mostraremos un modelo: ¿es obligatoria? ¿me compromete a algo? ¿y si no estoy de acuerdo con las condiciones de la hipoteca?
¿Qué es una oferta vinculante?
La oferta vinculante es un documento que entrega el banco con las características y condiciones de la hipoteca que se le plantea al cliente. Por regla general, es un documento que el cliente puede solicitar gratuitamente al banco para estudiar detenidamente todas las cláusulas contenidas en la hipoteca.
La oferta vinculante está regulada en la O.M. del 5/5/94 por la Ley de Transparencia de Crédito Hipotecario y por la Circular 5/94 del Banco de España e indica que es obligatoria la firma de la oferta vinculate por el cliente al menos tres días antes de la firma de la escritura de la hipoteca.
Establece con carácter general que las Entidades de Crédito una vez estudiado y aprobado un préstamo hipotecario, garantizado por una vivienda por importe igual o inferior a 150.253,03 euros, y cuyo titular sea una persona física, entregarán al cliente una "Oferta Vinculante" con validez no inferior a diez días hábiles a partir de su fecha de entrega, que contendrá todas las condiciones financieras del préstamo.
Sin embargo, a partir del 8 de diciembre de 2007, la Ley 41/2007 del 7 de Diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de Marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario (BOE del 8 de diciembre de 2007) indicaba que es obligatoria la entrega de la oferta vinculante para todos los importes de la hipoteca, no solo los inferiores a 150.253,03 euros.
La información relativa a la transparencia de los créditos o préstamos hipotecarios, siempre que la hipoteca recaiga sobre una vivienda, se suministrará con independencia de la cuantía de los mismos.
Finalmente, con la Orden EHA/2899/2011 del 28 de octubre de 2011, dejó de ser obligatorio para los bancos el entregar oferta vinculante pero deberán darla si así lo pide el cliente.
Por lo tanto, la entidad con la que contratas la hipoteca te entregará la oferta vinculante unos días antes de realizar la firma ante notario y generalmente tiene una validez de entre 2 semanas y 1 mes. La oferta vinculante no tiene que ser una copia exacta del contrato. Si quieres una copia íntegra del contrato del préstamo hipotecario para estudiarlo antes de la firma, debes pedirlo al notario.
¿Cuándo te entrega el banco la oferta vinculante?
Una vez el banco ha realizado el estudio de solvencia del cliente y sus características personales y laborales están dentro de los parámetros. En caso de aprobación, se pactarán las condiciones del préstamo hipotecario con el cliente y se le facilitará el documento. Para hacernos una idea, esta serie lógica de un cliente que va a firmar una hipoteca:
- Solicitar un folleto informativo de la hipoteca o información precontractual (FIPRE).
- Oferta vinculante : Es el siguiente paso al folleto informativo. También se conoce como ficha de información personalizada (FIPER).
- Contrato o escritura del préstamo hipotecario. La oferta vinculante "carece de valor" una vez se firma la escritura. La escritura hipotecaria debe estar firmada por el banco y el cliente ante notario, por lo que tiene mayor validez que la oferta vinculante.
¿Tengo obligación de aceptar la oferta vinculante del banco?
La respuesta es no. El cliente puede decidir libremente si acepta las condiciones del préstamo hipotecario que se incluyen en la oferta vinculante. Si no está de acuerdo con algún punto, puede tratar de negociarlo con la entidad bancaria. La oferta vinculante únicamente compromete al banco a respetar las condiciones acordadas en caso de que el cliente quiera seguir adelante con la operación, por lo que el objetivo de la misma es proteger al consumidor en caso de incumplimiento del banco de las condiciones.
La oferta vinculante en una subrogación de hipoteca
En una operación de subrogación de hipoteca, la oferta vinculante tiene implicaciones algo distintas. En caso de realizar una subrogación de hipoteca, la oferta vinculante se la entregaría el banco al que te quieres subrogar a el actual banco del cliente. De esta forma, el banco actual puede estudiar las nuevas condiciones que se van a aplicar en el préstamo y tiene la opción de enervar la oferta del préstamo, igualando o mejorando las condiciones que le ofrecería el neuvo banco a ese cliente en concreto. Si el banco "de origen" enerva la oferta, el cliente permanecerá en esa entidad.
Ejemplo de una oferta vinculante de una hipoteca. ¿Qué información debe aparecer en la oferta vinculante?
La oferta vinculante en un hipoteca tiene el aspecto de un dossier con varios folios en los que aparecen las condiciones numéricas de la hipoteca (tipo de interés de referencia, comisiones de la hipoteca, plazo de amortización, etc). También podemos encontrarnos las cuotas de amortización del préstamo hipotecario a modo de hoja de cálculo.
Las partes obligatorias que debe incluir la oferta vinculante son:
- Fecha de entrega y firma del banco.
- Datos del cliente.
- Condiciones numéricas: tipo de interés, índice de referencia, periodo de revisión del tipo, comisiones.
- Productos vinculados a la hipoteca y sus respectivas bonificaciones en el tipo de interés/diferencial.
- Algunos bancos te pedirán que firmes la oferta vinculante el día que la recibas.
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