Burbuja inmobiliaria de la A a la Z

Hace un mes o mes y algo pusieron (y esto es veridico) a la venta un piso en mi zona, 250.000 euros (precios de 2019 mas o menos). Llamé a la inmobiliaria ese día para ir a verlo. En el tiempo entre que les llame e iban a concertar la cita con el propietario me mire las fotos y la vista 360 con calma, vi lo hecho una mierda que estaba y volvi a llamar a la inmobiliaria para decirles que no se molestasen, que espero futuras oportunidades.  A veces las vistas 3D quitan visitas... aunque al verlo en persona me hubiera dado cuenta tambien y no lo hubiera comprado.

Subida salario 3%
inflación?? La real?? O la de tezanos??

Jajaja

Por no hablar de olores de humedades, poca luz, ruidos....

Lo que no sé es cómo los de la inmobiliaria pierden el tiempo también,  bueno, es su trabajo.

Es que esa es otra discusion. Tambien estoy convencido de que los alquileres van a bajar. Ya he contado en posts anteriores lo que veo en Holanda... y ahí no suben más que cierto límite aunque haya decenas de pretendientes cada vez que se pone en alquiler algo decente. 

Y hasta donde pienso que van a bajar? tercera porra... ahí pienso que va a ir paralelo con el poder adquisitivo medio. Quizas no un paralelismo exacto, porque se puede dejar de gastar más en otras cosas, pero tengo claro que nadie puede pagar con dinero que no tiene (Al menos de forma indefinida, porque aqui no es como comprarse un coche, no puedes empufarte en un credito para pagar el alquiler).

Y el retraso en la bajada ira parejo al impacto de la inflacion. Hoy andaba preparando mi presupuesto para 2023 (suelo gestionar mi economia familiar como hacia con las obras cuando era jefe de obra, en mi vida previa) y el tema alimentacion se me ha ido al cielo. Al final porque espero un incremento salarial considerable (no por inflacion, sino por otros factores), si no, para suplir la partida de alimentacion tendría que quitarlo de otro lado. Y en mi caso hablo del orden de un 33% respecto a hace un año.

https://www.epe.es/es/activos/20221031/hogares-ahorro-vivienda-77851944

Abran los ojos, lean e interpreten. 

Yo creo que la inflación al 8% va a ser que no.

Los alquileres ni se van a inmutar el próximo 2023.

Pero eso a nivel pálpito o que razones?

https://www.hispanidad.com/economia/frenazo-economico-pesar-turismo-ine-da-razon-airef-economia-espanola-estuvo-proxima-estancamiento-en-tercer-trimestre-solo-crecio-02_12037874_102.html

Que recuerdos, igualito que con Z P

Bueno, palpitaciones....las que van a dar a los proburbujas.

En principio si hay frenazo en compra de piso (que ya lo hay) la gente intentará alquilar por la incertidumbre.

Si nos metemos en despidos, poco ahorro de las familias.....

Se producirá un desvío brutal al alquiler.

Al menos el casero dónde antes tenía 10 para elegir inquilino ahora tendrá 30.

P.D: no nos olvidemos de nuestro querido amigo Sr.Euribor

Y eso que en esas zonas, al ser precios bajos, las bajadas están limitadas inferiormente por la rentabilidad que daría un alquiler, por naturaleza más inelástico. Es decir, el alquiler queda más o menos fijado por otras circunstancias económicas, y ajustando el WACC en relación a los tipos de interés, se puede calcular un precio suelo no mucho por debajo de los precios actuales.

Otro cantar son otras zonas, por ejemplo Viesques, donde en el precio de compra se paga una especie de prima de calidad que no se justifica en relación a la rentabilidad que da el alquiler. Esas zonas sí que sufren de una burbuja y tienen un suelo mucho más abajo, allá donde un inversor se plantearía entrar si los números salen. Es decir, ya no se podrán pagar PER de 40-50, como se venía haciendo hasta ahora, ya que con tipos al 3%, el ajuste a PER 30 es inmediato. Y de ahí para abajo, al rango de crisis 20-25. 

No preveo bajadas ahí del 50%, pero sí que la normalización debería ser más traumática.

La solución es desesperada por ejemplo para el que tiene una empresa y avaló préstamos con su vivienda, o con propiedades inmobiliarias.

O para el que se divorcia en plena crisis económica.

O para el que tiene una hipoteca variable cuya cuota mensual va a subir, subir, y luego subir un poco más.

Hoy Powell ha empezado (sólo empezado, ojo) a ponerse serio... el BCE va a tener que seguir a la FED, y los tipos de interés van a subir lo que no está escrito.

Donde yo quiero comprar podría ser similar a viesques, aunque hay un componente que lo desvirtua todo, mucha compra por parte de extranjeros (hasta el año pasado ingleses y rusos, y un poco franceses, alemanes, holandeses...) y alquiler turistico (ahí si que mucho, hay tropecientas inmobiliarias y en las vacas flacas vivieron de gestionar alquileres de verano). De todas formas la compra por parte de extranjeros no se que tal ira con UK y Alemania tocadas... y los rusos sin visados.

No creo que esos ejemplos  vayan a suponer un volumen determinante, pero, ¿Qué sabemos nosotros?

Ya, pero si cobras 1500 y el alquiler se te va a mil... o no comes o te vas a una zona mas economica, aunque sea en la provincia de Guadalajara... y el que tiene alquileres a mil... veremos si no tiene que claudicar si la gente se va a guadalajara. Los sueldos suben una media de dos y pico o tres (en el mejor de los casos) y la inflacion se va a mas del doble (tambien en el mejor de los casos). O se deja ocio (el que lo tuviera), o se deja calefaccion o se come menos, o directamente no se come... y ante eso, muchos se van a pisos mas baratos. 

Es como el articulo del otro dia, alguien que teletrabaja 3 o 4 dias a la semana puede permitirse no vivir en Madrid capital. Con el paralelismo de Gijon, si vivo en Viesques pero no puedo pagar el alquiler, me voy al Coto. Si no me puedo permitir el Coto me voy a La Calzada o al Llano. Y el que vivia en La Calzada o el Llano, si no puede permitirselo se va a Tremañes. El resultado es que hay un trasvase de demanda de lo más caro a lo más económico y cambian los equilibrios (y los precios).