Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Coincido contigo. 
Quiero matizar que depende también de la inversión. Si es para un flip en mercados bajistas pues es complicado, pero una inversión para toda la vida o para alquilar a largo plazo (20 años por ejemplo) pues te puede dar igual un poco en qué situación este el mercado actualmente.

Yo hago el símil con los fondos indexados en los que inviertes una cantidad fija al mes sin mirar cómo está la bolsa. Se supone que a 30 años vista con el interés compuesto va a funcionar bien la cosa y te vas a despreocupar.

Dicho esto añado que a todo el mundo le gusta comprar lo más barato posible. Lo veo en la bolsa como el surfista espera la ola perfecta, el momento ideal. 

Yo pienso igual... Si algo te cuadra en precio olvídate que a corto plazo pueda bajar. Tú le sacarás un beneficio desde el primer dia.

Yo conozco muy bien el mercado inmobiliario. He trabajado con bancos y fondos de inversión, y nadie invierte pensando en "el edificio ideal" o "el más bonito" o "el que tiene un patio de tal forma". Invierten haciendo cuentas, muchos números.

Esto son números puros y duros. Y los números en Madrid y en Barcelona ahora mismo no salen, hay pocos pisos, que no sean pisos en barrios conflictivos o degradados que den siquiera un 7,5% de rentabilidad. En EEUU das una patada a una piedra y tienes viviendas unifamiliares (casa independiente con parcela) que dan fácilmente un 8% de rentabilidad, y más, si haces una buena operación. Yo soy un inversor, y quiero que mi dinero dé el máximo rendimiento y por eso observo lo que pasa en España pero no voy a meter un céntimo aquí a los precios actuales.  

¿Pero de que me estás hablando amigo? Que yo quiero un piso para vivir y claro que edificio ideal y localización determinada!

Con el riesgo político/legal/social que hay en España no se como a la gente se le ocurre comprar para alquilar, ni ahora como dices tu ni hace 10 años. La rotación de inquilinos es brutal, con suerte te duran un año y te pasas 1/2 meses con el piso vacío para alquilar, la protección del propietario ante impagos o ocupaciones en casi nula, mañana te salen con topes al alquiler con un nuevo RD absurdo que aprueban y te quedas con cara de tonto

Para tener un piso 15 años alquilado y sacarle un 8% bruto me paso a invertir en fondos indexados diversificados que te aseguro que en 15 años en términos brutos estaré cerca, si no por arriba, de ese 8% y viviré tranquilo pensando que no me van a ocupar el piso, a destrozarlo, o a dios sabe que....

Si estuviéramos hablando de rentabilidad importantes de doble dígito si alquilas vale, pero la ecuación rentabilidad-riesgo del alquiler en España es pésima

La Airef insta a revisar los beneficios fiscales de Socimis, Sicav y alquileres, el IVA reducido o la renta conjunta

" Si estuviéramos hablando de rentabilidad importantes de doble dígito si alquilas vale, pero la ecuación rentabilidad-riesgo del alquiler en España es pésima"

Claro, la rentabilidad es pésima porque hay una burbuja en los precios inmobiliarios. Si se compra caro no hay rentabilidad.

El problema no es que haya una burbuja, seamos racionales....

Vivo en Madrid y me conozco el mercado y condiciones tanto de alquiler como de compra/venta. La siguiente tabla ejemplo que he montado es auto-explicativa

En Madrid mucha gente está obteniendo rentabilidades brutas del 4-5% con unos alquileres que todo el mundo piensa que están altísimos. Un ejemplo para obtener una rentabilidad del 8% y manteniendo el mismo alquiler que se paga ahora por este piso te llevaría al absurdo de que pudieras comprar por 285.000€ un piso de esas condiciones en Madrid en una zona buena, IMPOSIBLE!!

El problema no está en ninguna "burbuja" ni similar, el problema es que comparado con nuestros homólogos europeos el nivel de salarios en España es una mierda y consecuentemente los alquileres tienen un límite.

Asumamos ahora que los precios de compra bajan un 20% y los alquileres se mantienen altos (no tendría sentido porque bajarían tb los alquileres algo en una crisis pero bueno...). Aún pudiendo comprar  este piso por un 20% menos (precio de compra 442.000€) seguirías teniendo una rentabilidad bruta del 5.2%

EL PROBLEMA NO SON LOS PRECIOS DE COMPRA

No es imposible. Yo he comprado pisos en Madrid a la mitad de lo que valen ahora, en 2014. Con lo cual el problema son los precios de compraventa, que son un disparate.

Sólo un tonto metería medio millón de euros en un piso en Chamberí para alquilarlo por 1.900 euros (si es que alguien se los paga, que eso encima está por ver, porque los alquileres están caros también). Como posibilidad de inversión es ruinoso.

Pues Juan eso es lo que valen los pisos en Chamberí y medio Madrid y como están los alquileres. Habrás comprador pisos en Madrid pero en barrios secundarios o del extra-radio no te digo que no. En Vallecas o Estrella quizás los pisos valían bastante menos en 2014.

Pero vamos un piso en Moncloa / Arguelles / Chamberí / Salamanca etc no lo comprabas en 2014 a mitad de precio ni en broma ya te lo digo yo....

He comprado a mitad de precio en Retiro.

Seguramente...

hola juan, coincido contigo, yo tengo un indicador de por cuanto se venden las viviendas en cada ciudad, pueblo, claro q es relativo poque no sabes si en ese mes se vendieron casas mas grandes o minis etc, por ejemplo en benidorm se empezaron a hacer edificios de mas lujo y subió mucho, eso no quiere decir q el precio de la vivienda halla subido, pero puede ser interesante

https://www.yaencontre.com/particularGestiona/evolucion

Ayer colgué este video donde resumo mi propia visión del mercado y doy mi propia predicción "bola de cristal" de cómo evolucionarán los precios. Para añadir otro punto de vista más a este eterno hilo :)

https://youtu.be/XdeReuSDBnQ

Significativo que los precios estén bajando y que a la cabeza se encuentren Madrid y Barcelona, según el artículo de Expansión con caídas superiores al 5%.

Leo en otros post y escucho en audios que la demanda aumenta (sin especificar un perfil de la misma y de los demandantes). Adjunto un link publicado en abril por Idealista que nos da pistas al respecto de la demanda y resumo una serie de datos clave que nos indican que gran parte de esa demanda no puede fructificar en el mercado actual:

https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2020/04/15/781667-esta-es-la-demanda-de-compra-y-alquiler-de-vivienda-que-se-ha-visto-afectada-por-el

- Más de la mitad de los potenciales compradores tiene un límite de 200.000€. ¿Dónde compras con ese montante en una capital?
- El 26% de los demandantes necesita más del 80% de la hipoteca. ¿Se la concederán los bancos?
- Durante el confinamiento yo también pensé lo bien que estaría en mi casa del pueblo, cuidando el huerto y mis frutales pero da la casualidad que no me podía mover ni al barrio de al lado y además de esos deseos infructuosos lo que se me pasó por la cabeza fue liquidar las viviendas fuera de Madrid...esto es tan válido e insuficiente a la hora de mover mercado como quien piensa en comprar una casa con jardín ante nuevas cuarentenas cavernícolas.

Otra serie de datos del estudio son interesantes, como que están bajando las búsquedas en capitales como Madrid hacia otras provincias (podría influir el teletrabajo o la vuelta al lugar de origen en caso de pérdida de empleo) o que gran parte de las búsquedas son de cambio de vivienda y la nueva demanda es para inversión en alquiler. 

Por tanto, esperar que los precios no caigan porque la demanda es altísima (x10 según algunos) es negar la evidencia. No existe exceso de demanda y tampoco los hedge funds que han sido los grandes movilizadores estos últimos años están en disposición de incrementar su parque de viviendas en España ante la inseguridad jurídica y la crisis que tenemos encima. Como particular, si no lo necesitas, comprar ahora en un momento de inicio de caída de precios es como coger un cuchillo cuando está cayendo. Te puedo perforar las manos como mantequilla.

Los precios de la vivienda están inflados en España y en zonas como Madrid llevan dos semestres de caídas, es decir, técnicamente en recesión. 

Que haya gente que quiera comprar, no significa que lo pueda hacer. Y además, la incertidumbre no suele ser un presagio que exacerbe a los mercados. Con una caída del PIB del 12% este año y una recuperación prevista para 2023 (¿dónde está la vuelta en V?) con el consiguiente incremento del paro, ya me dirán ustedes donde ven los indicadores de compra. Lo que se ve cada día son nuevas bajadas tanto de compra como de alquiler y esto no ha hecho más que empezar.

¡Buena caza!

Tengo en mente comprar en una zona muy turística donde resido. Actualmente estoy invirtiendo en robo advisor y vivo de alquiler (alquiler muy caro) por supuesto siendo la zona que es. No obstante, las casas y chalets  sobrepasan los 200 o 230  (vale que puedes encontrar en urbanizaciones con piscina terraza) y los pisos del pueblo que rondan los 120 a 200. El mantra es que no hay alquiler anual casi por los alquileres turísticos. Mi pregunta es si es una buena opción esperar a  septiembre octubre para entrar en ¿Casa?.... Piso?.... por precios me refiero, o seguir apostando por los fondos. En ese sentido, tendria la posibilidad de o bien alquilarla anualmente o bien vivir yo en ella de septiembre a junio y salir en julio agosto para alquilarla. Si asi fuera, me interesa más un adosado con piscina de 200-250 o bien un piso de 150 que se le saca más rentabilidad mediante el alquiler. En resumen, el dilema de siempre sobre vivir en una zona muy turística... Alquilar vs comprar, es buen momento ahora para invertir en inmobiliario o seguir con fondos de inversion?. Muchas gracias 

Están muy bien los datos de Idealista pero te tendrías que fiar más de la realidad que es lo que está a pie de calle.

En Madrid (te hablo de lo que conozco y vivo) los pisos con precios razonables (que te podría decir que son el 80% de los que salen anunciados) duran a la venta menos de un mes. La demanda a día de hoy por comprar vivienda en Madrid es muy fuerte a pesar de todo lo que ha pasado con el COVID.

Mientras esto siga así los propietarios no tendrán ningún tipo de incentivo/obligación para tirar los precios y empezar con saldos.

Ojalá se vaya todo a la mierda y los precios bajen un 50% pero a día de hoy si quieres una vivienda decente en Madrid tienes que actuar rápido y regatear lo justo porque sino se lleva el piso el siguiente de la fila