Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Yo si he invertido en vivienda y me fue muy bien, pero no se puede comprar a cualquier precio ni en cualquier momento. Compre en Madrid en año 2001 y vendí en 2003 casi doblando precio.
Compré en 2006 en Santander y vendí en 2008 con 60% beneficio.  En 2015 he comprado un chalet a 30 km de Madrid y mantengo la inversión. Estos chalets se vendian en 2007 en 300000 yo he comprado a 103000+ impuestos. Actualmente se ofertan a unos 180000.
A mi la bolsa no me gusta porque no tengo manera de saber si una empresa es buena o mala, tengo que fiarme de el típico analista que muchas veces da opiniones interesadas, para eso prefiero fondos de inversión pero tambien hay que elegir sectores y momentos de entrada. 
Ahora creo que habrá oportunidades de compra en Madrid, pero en el largo plazo creo que Madrid seguirá subiendo, .
También pienso que en un año o algo mas puede haber bastante inflación debido a la ingente cantidad de dinero que están poniendo los bancos centrales y que puede que haga subir la vivienda.
¿Que opinais ? ¿Si hay gran inflación, subirá la vivienda en Madrid?

Soy de tu misma opinión con respecto a la inflación. Creo que los bancos centrales se han pasado de vueltas soltando dinero. Además, en mi opinión, las grandes potencias occidentales tienen gran cantidad de deuda pública y una de las maneras que tendrían de solucionar ese problema sería la inflación. A mi entender, si en un breve espacio de tiempo hay inflación, los grandes beneficiados serían quienes hubieran escogido hipotecas a tipo fijo.

El dinero de los bancos centrales está yendo a cubrir la deuda impagable de algunas empresas y países. Ese dinero no está entrando en la economía real. 

Totalmente de acuerdo. No creo que pueda haber inflación. No imagino una subida de sueldos en el horizonte cercano, ni el pleno empleo. Además, otros canales de entrada de dinero en la sociedad están, a día de hoy, en mínimos (hipotecas, préstamos, rentas del ahorro, fondos de inversión, dividendos). 

Lo que no sé es dónde está acabando esa ingente cantidad de dinero, en la gente estoy seguro de que no. Me parece que es en algún sitio con poca conexión con la economía real. En cierto sentido vuelve al banco central, por los depósitos en negativo. ¿Qué opináis? 

Si el problema no es que suban o no los salarios

En Madrid la demanda de vivienda para comprar o alquilar excede varias veces el stock disponible de vivienda, mientras esto sea así los precios subiran y subirán en horizontes de 5 y 10 años vista

El precio de la vivienda en grandes urbes como Madrid y Barcelona sigue una línea ascendente con pequeños baches (ponle +-5%) por temas como el COVID

Leyendo algunos post parece que la vivienda vaya a subir hasta el infinito y más allá. Y ya se ha demostrado a lo largo de la historia reciente que no es así. 

Actualmente existe un exceso de liquidez y de inyección de dinero en los mercados por parte de los bancos centrales, más acusado en USA que en Europa, pero el BCE también está comprando muchos bonos de países del sur sin condiciones para evitar una crisis como la de 2008 y frenar las subidas de la prima de riesgo.

Esto podría desencadenar en una subida de la inflación cuando la situación se estabilice pero dudo mucho que el BCE no tome medidas para evitarlo a medio plazo ya que el principal objetivo en la UE siempre ha sido controlar la inflación por el temor histórico de los alemanes a estos efectos. Durante estos años, quien contratara un tipo de fijo en la hipoteca no ha hecho más que perder dinero.

La vivienda es una opción interesante como negocio aunque con menor rentabilidad y más difícil de hacer líquida que otro tipo de inversiones en mercados financieros. A corto plazo la rentabilidad y riesgo en el inmobiliario también al alza.

Supongo que quienes piensan en hipotecarse para alquilar han contemplado todos los escenarios y riesgos que conlleva dejar de cobrar, gastos no contemplados e incluso el riesgo de hacerlo a distancia de su vivienda habitual. Cultura financiera al fin y al cabo.

Datos recientemente publicados en USA de marzo a mayo: el 25% de los alquileres no se pagaron y el 32% de las hipotecas tampoco. Será una situación puntual que se corregirá en próximos meses, a partir de cuando se empezarán a corregir los precios. 

El exceso de liquidez fomenta burbujas. En economía se explica mediante la K de Marshall. Si los precios de la vivienda suben en esta situación, será cuestión de tiempo que exploten. No obstante, no parece que sea la tendencia cuando se revisan los portales inmobiliarios por lo que habrá que pensar en caídas alineadas con el descenso del PIB como en ocasiones anteriores.  

De primera mano te puedo aportar que hace 4 meses, justo antes del COVID, conocí al director de una inmobiliaria bastante importante, que tiene sucursales y franquicias por todos lados.

Nos pusimos a hablar y le comenté que tenía un dinero y que estaba buscando una rentabilidad mínima del 7,5% bruto sobre precio de compra. Es decir alquiler anual / precio compra más impuestos y gastos todo en cash = 7,5% bruto.

Me dijo que eso estaba hecho, que no era tan complicado y que los chicos de su equipo me mandarían varias opciones por email. Todo esto referido a un piso en Madrid capital.

Sabes cuántas propiedades me ha propuesto? Es un número redondo: CERO pisos. Con lo cual yo no me creo cuentos chinos, hago las cuentas y las cuentas no salen. Está todo demasiado caro.

El problema Juan es que ese director no tenía ni puta idea, una rentabilidad bruta razonable para un inmueble en Madrid está entre el 5% y el 6% a todo tirar

Los inversores institucionales compran inmuebles con yields anuales del 5%/5.5%, es el mercado desde hace tiempo

Un 5% bruto está lejos de un 7,5% bruto, y hay otros países donde se puede invertir y sacar fácilmente un 10% anual.

Un 7,5% bruto también se puede conseguir en España, pero no en Madrid ni en Barcelona, que son ciudades caras. Y sobre esa rentabilidad bruta, sólo en impuestos, y costes menores se puede ir un punto entero, se quedaría en torno a un 6,5%. Si surge una eventualidad importante (derrama, impago, desahucio) entonces ya se pierde dinero. En España el sistema judicial es ineficiente y eso hace arriesgado comprar para alquilar.

Ese director de inmobiliaria me dijo que era fácil lo que yo le pedía (y yo sabía que no era fácil) porque es extranjero y acaba de ser destinado aquí en España. Entonces trae una mentalidad anglosajona. 

Yo también sé que en EEUU puedo sacar un 10% de rentabilidad anual sin muchas complicaciones, y sobre una propiedad que se va a apreciar en lugar de devaluarse, y por eso estoy más interesado en invertir allí que en España.

Perdón por desviar el hilo, pero como inviertes en EEUU desde España? Es que cada vez que tengas una incidencia solo se me ocurren 2 cosas: o vas in situ a resolverlo, o delegas en una inmobiliaria. La primera es tiempo y dinero, la segunda dinero. Por lo que a ese hipotético 10% bruto le tendrás que restar bastantes gastos y el neto quedará mermado. Amén de los impuestos y normativa de otro país, en otro idioma para rematar. Y el papeleo español (IRPF, modelo 720). 
Vamos pregunto por simple curiosidad, porque de primeras me ha parecido muy engorroso todo. 

Pues a mi no me salen esas cuentas por ningún sitio.

Te pongo un par de ejemplos:

- Piso en Madrid de 2 habitaciones por 200.000€.
Alquiler de 800€/mes con gastos de comunidad, impuestos, etc de 100€/mes. 
Total beneficio neto: 8.400€/año
Rentabilidad: 4,2%
Para llegar al 8% habría que comprar el piso por la mitad (100.000€) y mantener el resto de precios o en su defecto, alquilar por el doble.

Otro ejemplo de mi cosecha.
- Pisos en ciudades del norte como Logroño/Santander de 2 habitaciones.
Precio de mercado: 150.000€
Alquiler: 500-600€/mes
Comunidad, impuestos: 60€/mes
Beneficio neto: 6.000-7.200€/año
Rentabilidad: 4%

Determinadas noticias no se las cree ni el que asó la manteca.

La vivienda es una opción interesante si esperas una rentabilidad del 2-4% según el piso y la zona. Ahora bien, hay que considerar el coste de oportunidad de invertir un montante tan elevado y no tan liquido como otras opciones. Interesante con liquidez pero no lo contemplo con una hipoteca para lo que no sea la vivienda habitual.

Puedes gestionarlo todo a través de otras personas. Las propiedades las lleva un property manager, que se lleva su comisión.