Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Pues seguirle el juego que da para mucho... hasta que os meta a todos en ignorados claro está XD

El porcentaje de mayores de 45 años en el paro registrado alcanzó el pasado mes de mayo el 57,17% el máximo de una serie histórica que se remonta a 1996, cuando suponían el 22%. Un récord que confirma que los trabajadores seniors afrontan cada vez más dificultades para retomar su carrera profesional.


La fábrica de parados del PSOE está a pleno rendimiento

Esa frase está mal formulada, o estoy espeso hoy. No es que el 57% de los mayores de 45 estén en paro. Si no que de todos los parados el 57% son mayores de 45.

Hace tiempo que no escribo por aquí pero os leo de vez en cuando. 
Monitorizo constantemente el mercado inmobiliario en la periferia de Madrid y me sorprenden las estadísticas de Idealista: pisos que da igual que sean de obra nueva o con 30 años de antigüedad, con precios de alrededor de los 350K para los cuales debes tener más de 100K ahorrados y con hipotecas no inferiores a los 1.200€ mensuales, con +80k de visitas, 700 contactos por email (y no sabemos cuántos habrán llamado por teléfono directamente...) 

Imagino que debe ser un sector de la población con capacidad económica más que suficiente el que visita estos pisos y no llaman para perder el tiempo si no tienen la pasta, pero ¿cuánta gente cumple estos requisitos en Madrid? ¿o está la gente de nuevo endeudándose por encima de sus posibilidades? ¿Toda esa gente puede responder a los pagos mensuales si les falta 3 meses o más de ingresos? Tengo la suerte o desgracia de trabajar para muchas empresas y sé los sueldos que manejan en la mayoría de departamentos, y las cuentas no me salen de ninguna manera.

Si tienes una hipoteca cuando conviene amortizar?
Entiendo que conviene amortizar cuando no encuentras mejor alternativa para invertir ese capital, o porque sientas que tienes demasiada deuda y quiera reducirla.

Luego si decides amortizar, puedes amortizar rebajando la cuota o rebajando la vida de la hipoteca. Cuándo nos conviene cada caso?
Aquí opino que si la cuota de la hipoteca fuera bastante menor que lo que te renta el piso en alquiler, pues no tiene sentido rebajar la cuota aún más. En este caso sería mejor amortizar reduciendo la vida de la hipoteca.
Ahora si la renta que le sacas al piso no fuera significativamente superior a la cuota, sí tendría sentido reducir la cuota para reducir el riesgo de la inversión. Así en el caso de que por cualquier cosa tuvieses que reducir la alquiler, aún así te irías bien para pagar la cuota.

Os parece que esto tiene sentido?

Eso llevo diciendo yo tiempo. Fuera de análisis técnicos, fundamentales, etc. No hace falta ser economista, usando el sentido común y viendo eso (yo también veo los sueldos de todo el mundo en mi empresa). Es que no salen las cuentas. Bueno salen con endeudamiento gratis, pero ay amigo cuando eso se acaba.

La primera pregunta amortizar o destinar el dinero a otra inversión depende principalmente de la rentabilidades y riesgos esperados, si pagas poco interés pues quizás no quieras amortizar y destinarlo a otra cosa, incluso puede darse el caso de tener un tipo de interés fijo de la hipoteca y que el banco por tu depósito te dé más de ese % con lo cual sería ridículo amortizar, a tipo variable no sucederá esto y además debería tenerse en cuenta el riesgo de que suban los tipos sobretodo si se invierte en un activo iliquido que después cueste liquidar esa inversión si vienen mal dadas.

El segundo a menos que haya una importante comisión por amortización anticipada siempre interesa reducir cuota, el motivo es que el dinero que recibes o que te ahorras cuanto antes lo recibas mejor, esos mismos euros tienen un poder adquisitivo mayor ahora que de aquí 10 años y menos riesgo, con una cuota más baja podrás ahorrar más rápido dinero y te pagarán intereses por ese dinero o podrías invertirlo, además siempre podrás amortizar más si quieres cada mes y tendrás menos riesgos de no poder pagar la cuota si vienen mal dadas. 

Ahora eso sí, si tienes comisión por amortización anticipada alta el bajar cuota significa que pagarás menos de cuota (sin comisión) y por tanto si eres de ir haciendo amortizaciones parciales pagarás más amortizando (con comisión).

Perdoneme el atrevimiento quizás pero creo que podría serle interesante leer sobre el modelo de DFC o Descuento de flujo de caja en el que trata precisamente eso, la importancia de los retornos pero también del momento en que se reciben.

Un saludo.

Esto era el punto más controvertido, y tú razonamiento tiene todo el sentido. 
Muchas veces he escuchado a gente decir justo lo contrario "conviene siempre amortizar reduciendo vida de la hipoteca porque al final pagas muchos menos intereses", y yo pensaba: y qué más da que pagues más dinero en intereses si la rentabilidad que le sacas de la renta es superior al interés de esa deuda.

Vaya por delante que yo no vivo en Madrid, pero tienes que tener en cuenta que en Madrid hay mucho dinero. Hay muchos funcionarios del Estado, muchos trabajos cualificados y cargos importantes de empresas. Piensa que la mayoría del empleo creado en los últimos tiempos es empleo público y sector IT/ciencias, y ambos sectores tienen muy buenos sueldos que pueden permitirse comprar ese tipo de viviendas. Como último factor, Madrid tiene los impuestos más bajos de España, y por tanto la gente tiene más dinero en su bolsillo para gastar en vivienda.

Lo que no se puede pretender es que haya prosperidad económica y que al mismo tiempo la vivienda esté barata. Eso es imposible.

Si el único objetivo es reducir intereses es lo mismo el método de amortización que elijas pero debes aportar lo mismo en ambos casos para poder comparar, es decir que si la cuota te ha bajado 200€ deberías hacer amortizaciones anticipadas de esos 200€ mensualmente para poder comparar.


Si no lo haces claro que pagas más intereses igual que financiar algo a 20 años o a 25 el de 25 paga menos cuota pero termina pagando más intereses pero el que la ha hecho a 25 puede hacer amortizaciones parciales mensuales para igualar la cuota con el de 20 y pagarlo en 20, pagando los mismos intereses totales si aporta las mismas cantidades en el mismo momento (suponiendo mismo tipo de interés y sin comisión de amortización).

Ademas lo bueno de reducir cuota es la flexibilidad que te da después, puedes disponer de ese dinero, puedes aportarlo a la hipoteca haciendo amortizaciones parciales, y si te vienen mal dadas pues más fácil salir adelante con una cuota baja, por lo que si la comisión de amortización parcial es baja o nula en todos los casos posibles siempre es mejor reducir cuota.

Son verdades distorsionadas de que al estar obligados a pagar la cuota fijada terminan pagando más cantidades al mes y si reducen cuota generalmente ese dinero no lo usan para amortizar y se lo gastan o lo destinan a otros usos y claro que son más intereses pagados, pero no por el método elegido sino por haber aportado menos dinero mensualmente a la hipoteca.

Los impuestos más baratos es discutible.
Por ejemplo, un hermano vive en Badajoz y compra un piso de 200 m2 y etc paga el 8% de digamos 350000 euros, otro hermano lo compra en Madrid un piso similar precio 700000 y paga el 6%, paga más el de madrid y lo mismo después con Ibi y plusvalía cuando proceda.

No me refería a impuestos específicos de vivienda, sino a impuestos en general. Si gente que ya tiene buenos sueldos paga menos IRPF, no paga donaciones, a los más ricos se les quita patrimonio, etc., está claro que esa gente tiene más dinero disponible para gastar.

Lo que está claro es la falacia de Madrid y los impuestos.
Limpiar calles, sanidad, policía, enseñanza etc vale lo mismo en Madrid o Badajoz.
Los ricos pagan más que los pobres, pero requieren los mismos servicios públicos.
Es mucho más fácil dar servicios a los ricos.
En Madrid hay muchísima gente no afectada por donaciones, patrimonio y etc.

Lo de pagar menos IRPF a partir de cierto nivel alto si, pero en el resto...

El mínimo exento que se supone que son los gastos básicos y vitales son los mismos en Soria o Badajoz que en Madrid.

En Soria trabajas por 14.000€ brutos anuales y sobrevives y no te cobran IRPF en Madrid con 18.000€ lo pasas muchísimo peor y te cobran IRPF... como si hubieras ganado algo... A partir de cierto nivel eso pierde importancia pero en rentas medias y sobretodo bajas en términos reales tienen una presión fiscal mucho mayor.

Comparando es mucho peor situación Cataluña, pero el elevado coste de vida en algunas zonas mientras no se actualiza el mínimo exento hace mucho daño a las rentas medias y bajas por mucho que bajen un punto % los tramos con respecto a una zona más asequible.

Y siguen a la venta a pesar de las visitas, los contactos y las llamadas. Supongo que hasta que pillen a un pardillo que se cree los cantos de sirena de "que me los quitan de las manos"...

Pero va a ser que no es tan sencillo, por eso aun no se han vendido.

De todas formas esto se vivio en 2006 y 2007, y ya sabemos lo que vino despues "no podia saberse", los llantos y los deshaucios.

No se lo que pasará ahora, pero de momento la PAH ya esta avisando para despues del verano.