Clausula suelo CAJASUR

Buenas tardes, varias cosas:

1 La calculadora ideal (la mejor que he encontrado), tiene en cuenta amortizaciones parciales, si hay interés inicial fijo y dá cuadro de amortización. En su resultado separa por un lado intereses cobrados de mas, por otro lado, lo que se hubiera amortizado de mas si no se hubiera tenido CS <---- Esto no lo tiene en cuenta Cajasur, y por otro lado, los intereses legales que corresponden.  http://www.calculo-clausulasuelo.com/#/

Esta calculadora me dá resultado casi idéntico a Cajasur (me refiero a intereses cobrados de mas).

2 Según el abogado, se hace una sola demanda por todo, pero luego, por un tema judicial que tampoco entiendo mas, es como si la cuestión de gastos de hipoteca se separara.

3 Lo habitual es que se haga condena en costas al banco si hay mejora para el cliente, si la cantidad resultante fuera la que ofreció el RD, seguramente costas al cliente, aunque seguro que habrá casos para todos los gustos, pero parece ser que eso vá a ser lo habitual.

4 Creo imprescindible hacer el cálculo con el enlace que he puesto arriba ya que muchas calculadoras dan una cifra total (intereses + intereses legales + amortizaciones que se hubieran hecho sin CS) y esto confunde a quienes reciben la carta, Cajasur, a mi entender, por lo que he podido ver por amistades y mi propio caso, el cálculo de intereses cobrados de mas es correcto tal como lo envía Cajasur, lo que no nos suele cuadrar es que algunas personas esperaban la suma total de intereses cobrados de mas + intereses legales + capital amortizado si no hubiera tenido CS, de ahí el descuadre.

Cajasur solo está devolviendo (que yo sepa), intereses cobrados de mas, las demás cuantías no.

El RD solo obliga a pagar intereses cobrados de mas y intereses legales, de reajuste de cuadro de amortización (lo que hubieramos amortizado de mas al no tener CS incluso pagando menor cuota), no dice nada, por eso no lo hacen. A mi entender.

Otras entidades si están dando respuestas similares pero haciendo recalculo de esas amortizaciones sin CS, ofrecen los intereses cobrados de mas y una amortización (además) en el mismo tipo de carta que estamos recibiendo.

Ojo, no soy del gremio ni abogado, pero así lo veo yo.

Hola, no soy entendido ¿Cuanto suponen las costas en un procedimiento de estos?¿Es un %? ¿Es una cantidad mas o menos fija q se puede saber? Gracias

No te puedo responder con exactitud ya que mi abogado me atiende a muchas mas cosas, parece ser que algunos cobran un porcentaje de lo recuperado y otros cobran según tarifa, lo que sí tengo claro es que en todos los casos suele interesar la demanda. En caso de que se gane en costas, el abogado suele cobrar lo que le marca el libro de tarifas. Los abogados te dicen con antelación el coste que te puede resultar en caso de pérdida.

Tengo entendido que en caso de perder pleito, como máximo, pagando costas de juicio, la condena suele ser como max una tercera parte de la cuantía de demanda, habla con un abogado.

Mi abogado es de mucha confianza para mí, entonces, mas caro o barato, lo haría con él.

Respecto a lo del cuadro de amortización, yo lo entiendo como aparece aquí www.youbank.eu/clausula-suelo/importe-a-reclamar-por-la-clausula-suelo/ , ¿es correcto? Entiendo que Cajasur solo devuelve la diferencia de cuota, por lo que nos quedaría por recuperar el capital que se hubiera amortizado sin tener CS ¿Correcto? En mi carta, lo que me desglosan son intereses pagados de mas cada año y eso es lo que me devuelven, ¿debo reclamar recálculo de cuadro de amortización o no me pertenece por que me devuelven intereses cobrados de mas? No me entero, disculpadme.

Buenos días,

El interés aplicable es el interés legal del dinero un 4% y no el 30% que has calculado tú (5.700€ no puede dar un interés de 1500€).

De los gastos de formalización de hipoteca debes restar el impuesto Actos Jurídicos Documentados, que es el importe más elevado y debes tener en cuenta que hay Sentencias de Audiencias Provinciales que no devuelven nada en materia de gastos y otros sólo los del registro. 

Se puede reclamar cláusula suelo y gastos en la misma demanda, pero para que haya una condena en costas al banco, deben estimar integramente tu demanda, de manera que si pides 8500€ y te conceden finalmente 8499€, será una estimación parcial por lo que cada parte correra con los gastos que haya tenido. Cosa que ocurirá si reclamas los gastos y no te los conceden todos.

Saludos,

Federico Wahnich

Un juez obliga a devolver los gastos de una hipoteca incluido el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

https://www.facua.org/es/noticia.php?Id=11575

Buenos días Federico,

Gracias por la respuesta. Los cálculos que he realiado para los gastos ya los puse en un post anterior. Te lo vuelvo a poner a ver como lo ves:

He visto que la mayoría de comentarios y foros indica que los intereses correspondientes son con el valor del dinero de los años correspondientes, entorno al 4%. Pero muchos otros defienden que se deba usar el porcentaje de demora que nos aplicaría el banco si somos nosotros los que nos retrasamos con un pago, que en el caso de mi hipoteca "ligera" es del 18%.

Lo que no se es si hago bien los cálculos. Voy a poner un ejemplo:

Imaginemos que el banco me ha cobrado de mas por la clausula suelo del 2009 al 2013. Las cuentas que yo hago serían:

Cobrado de mas en 2009: 100 €, valor del dinero 4%= 4 € de intereses

Cobrado de mas en 2010: 1000 €. valor del dinero 4%, como la deuda de 2010 es de 1000 € mas los 100 € de 2009 y los intereses de este último 4 € aplico el porcentaje a la suma de todo (1000+100+4)* 4%= 44,16 €

Cobrado de mas en 2011: 1200 €. valor del dinero 4%, como la deuda de 2011 es de 1200 € mas los 1000 € de 2010 mas los 100 € de 2009 y los intereses de 2009, 4 € y los intereses de 2010, 44,16 € y aplico el porcentaje a la suma de todo (1200+1000+100+4+44.16)* 4%= 93,92 €

 

Y así sucesivamente hasta llegar a 2017

Entendeis si lo hago bien?

Lo que vengo a decir es que los intereses del dinero van aumentando cada año que pase sin que te pongas al día.

Los intereses de una deuda de 2010 serán el 4% en ese año, pero si en 2011 no has pagado vuelve a ser del 4% sumando intereses y asó progresivamente.

Si yo no pago una cuota al banco (obviando que me puedan desauciar) el importe de la deuda aumenta mes tras mes.

A ver si esta vez me he explicado

No se´que dirá Federico, pero en temas de "ajuste" del interés legal en los juzgados, no he visto nunca nada que "capitalice", es decir si te deben 10.000 € y el interés legal es del 3% un año, y el 4 los demás, se calcula sobre los 10.000 € siempre, no puedes capitalizar cada año en interés para generar mas intereses, salvo error no funciona así en términos legales.

Dicho de otro modo .... si la deuda que se sentencia son 10.000 € durante 4 años justos, y fuera al 4% (que no es ... mira el interés legal de cada año)  http://www.bde.es/clientebanca/es/areas/Tipos_de_Interes/Tipos_de_interes/Otros_tipos_de_i/otros-tipos/Tabla_tipos_de_interes_legal.html pero repito, supongamos que hubiera sido siempre el 4% .... 10.000 x 4% = 400 € x 4 años 1.600 € 

En el tema de los suelos hay que calcular el exceso de interés pagado de cada una de las cuotas y el tiempo transcurrido de cada una .... ya sabes, mano de excel, una columna que te calcule los dias ..... y venga cálculo. 

Buenas tardes,

Aqui os dejo una herramienta para calcular interes legal:

http://www.jurisoft.es/herramientas/index.aspx?cualo=0

Saludos,

Federico Wahnich

Con una simulación ...... 

Lo que yo indicaba, ajustan el tipo legal del dinero de cada año concreto, pero no se capitaliza el interés como pretendia moret !!!!

Buenas tardes,

Efectivamente y además hay que tener en cuenta que el importe de cada año no es el mismo, ya que los intereses del 2009 son calculados sobre una base correspondiente a la cláusula suelo indebidamente cobrada ese año y así para el 2010 y sucesivamente.

Saludos,

Federico Wahnich

Gracias, Federico.

Una pregunta si eres (o es) tan amable respecto a los gastos de formalizacion.

en mi caso concreto, yo soporté (como tantos otros) todos los gastos de formalizacion, Notaria, Registro, AJD, comision de apertura logicamente, etc... en mi Escritura se detalla en clausula que los gastos de formalizacion serán atribuidos po Ley (algo parecido la redaccion), he dado por hecho desde un principio, que por esa clausula un supuesto litigio de los mismos seria perder el tiempo, dado que la abusividad estaría en el caso de que hubiera sido "todos los gastos de formalizacion correran a a cargo del hipiotecado, ¿estoy en lo cierto?, quiero decir que a ver si estoy creyendo algo que sí puede ser impugando en los tribunales acogiendome a la setencia dle TS 705/2015, aun expresando la Escritura que los gastos irán segun Ley.

Muchas gracias.

Buenas tardes,

La nulidad de la cláusula radica en que en la misma se hace soportar al prestatario con todos los gastos.

Saludos

Federico Wahnich 

Gracias, Federecio, pero disculpa no capto todo el sentido de la respuesta. Creo entender que demostrando via facturas Notaria y Registro que fui yo el que pago dichas minutas se puede litigar, pero para estar seguro de lo que he entendido, le pregunto ¿puedo litigar los gastos de constitucion con garantía de exito habida cuenta de que la Escritura pone que se satisfaceran por Ley?.

Doy por hecho que no se va a mojar en decir que se podria ganar la causa, no es ese el sentido de la pregunta, lo que pregunto es ¿mis posibilidades son las mismas que el que se presenta a tal causa con la clausula especificandole que los gastos correran por parte del hipiotecado?

Muchas gracias.

OK, elimino el interes de cada año sumado al recalculo de los intereses del año siguiente.

Pero el otro concepto si es correcto no? Quedaría de la siguiente manera:

Imaginemos que el banco me ha cobrado de mas por la clausula suelo del 2009 al 2013. Las cuentas que yo hago serían:

 

Cobrado de mas en 2009: 100 €, valor del dinero 4%= 4 € de intereses

 

Cobrado de mas en 2010: 1000 €. valor del dinero 4%, como la deuda de 2010 es de 1000 € mas los 100 € de 2009 aplico el porcentaje a la suma de todo (1000+100)* 4%= 44 €

 

Cobrado de mas en 2011: 1200 €. valor del dinero 4%, como la deuda de 2011 es de 1200 € mas los 1000 € de 2010 mas los 100 € de 2009  y aplico el porcentaje a la suma de todo (1200+1000+100)* 4%= 92 €

Yo he redondeado en años, pero segun el enlace de Federíco se haría al detalle con los días de cada año

Saludos