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¿Quieres comprar un piso para alquilarlo como inversión? No, no tengo capital. ¿Y si fuera medio piso...?

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¿Quieres comprar un piso para alquilarlo como inversión? No, no tengo capital. ¿Y si fuera medio piso...?
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¿quieres comprar un piso para alquilarlo como inversión? no, no tengo capital. ¿y si fuera medio piso...?
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#97

Re: ¿Quieres comprar un piso para alquilarlo como inversión? No, no tengo capital. ¿Y si fuera medio piso...?

Isidrator

Actualización.

Piso "B" de 2 habitaciones, valor de compra 60mil€, alquiler actual 525€/mes, zona Tetuan(Madrid).

A finales de febrero se fué el inquilino del piso "B", primero intentamos alquilarlo nosotros, después de 2 semanas decidimos acudir a una agencia inmobiliaria (sin coste para nosotros=propietarios) y para el 1 de mayo ya tenemos una pareja, el alquiler los hemos subido a 525€ y hemos cambiado el actual seguro de hogar por uno que incluye anti-impagos de 12 meses (unos 350€ anuales de coste). Por lo demás nos pidieron un sofa (400€) y sacar la cama que había en el piso (venta de 150€).

Claramente fue una buena idea invertir en inmuebles, junto con el apalancamiento (financiación) estamos muy por encima del 10% anual de rentabilidad.

Un saludo

#98

Re: ¿Quieres comprar un piso para alquilarlo como inversión? No, no tengo capital. ¿Y si fuera medio piso...?

Isidrator

Si sigues interesado hablamos ya que buscamos gente con las mismas ideas de inversión. Actualmente hemos subido un alquiler, aumentando la rentabilidad anual por encima del 10%.

#99

Re: ¿Quieres comprar un piso para alquilarlo como inversión? No, no tengo capital. ¿Y si fuera medio piso...?

Isidrator

JTorres, ya que me gusta tus comentarios críticos (aunque no comparta tu visión). ¿Que te parece las rentabilidades superiores al 10% anual que estamos consiguiendo? ¿no te animas a unirte al proyecto? xDDD

rentabilidades pasadas no garantizan rentabilidades futuras pero... que nos quiten lo bailao ;)

#100

Re: ¿Quieres comprar un piso para alquilarlo como inversión? No, no tengo capital. ¿Y si fuera medio piso...?

Velerorapido

Me he leído el hilo de un tirón y como idea para mejorar la rentabilidad está muy bien, pero... ¿cómo consigues la financiación? Los bancos no suelen financiar segundas viviendas y si les dices que es para alquilar, algunos ya ni te escuchan. Los bancos piden unos ingresos regulares, lo que implica que tenéis una fuente de ingresos solvente y que le gusta al banco.
Y si, se pueden comprar viviendas que den más del 6% de rentabilidad sin apalancamiento, una sugerencia: cuanto más pequeña es una vivienda, mayor rentabilidad se puede obtener.

#101

Re: ¿Quieres comprar un piso para alquilarlo como inversión? No, no tengo capital. ¿Y si fuera medio piso...?

Isidrator

Buenas velerorapido,

Has dado en el clavo con respecto a los inmuebles de pocos m2, pero si aciertas también en la zona de compra es cuando la rentabilidad crece más allá del 6% (ojo con el ratio rentabilidad/riesgo de impago, capacidad de conseguir inquilino...)

Ahora voy con tu pregunta, el tema de financiarse (apalancarse). Si eres medio solvente no es dificil conseguir como particular 2 préstamos hipotecarios en tus 2 primeras compras. Para la tercera compra casi seguro que debes o aportar el capital integro o amortizar uno de los préstamos hipotecarios. El tema aquí es tu capacidad de endeudamiento, los bancos no te dejan sobrepasar el 40% de tus ingresos, pero además, está el problema de que te suelen limitar a 2 préstamos hipotecarios como máximo.

Aquí viene la pregunta del millón:

¿Cuál es el truco para seguir siempre con 2 préstamos hipotecarios que supongan siempre el 40% de tus ingresos?
-Pues irremediablemente debes ir adquiriendo inmuebles de mayor valor (precio de compra más elevado) para poder tener las 2 hipotecas por valores de capital mayores.

Falta algo más. Economía de escala. Ya lo comentaba al principio del hilo, no es lo mismo tener 1 inmueble que tener un 10% de 10 inmuebles. No es lo mismo ya que diversificas, disminuyes los riesgos y haces que los costes de gestión de los inmuebles sean también menores.

Actualmente estamos buscando gente interesada en entrar en nuestro proyecto. Si estás interesado no dudes en contactar conmigo.

Un saludo

#102

Re: ¿Quieres comprar un piso para alquilarlo como inversión? No, no tengo capital. ¿Y si fuera medio piso...?

tricki

Te sigo porque yo tmabien hago mis pinitos con los alquileres. Pero... en tus calculos... ¿solo 10 euros/mes de IBI+Basuras? yo por un piso de 55m2 en un pueblo de Zaragoza ya pago casi 400€, y bueno la comunidad de 5 euros tambien muy bien, supongo que sin ascensor claro.

Y para calcular la rentabilidad, de la cuota de la hipoteca, que parte metes como gasto? ¿al menos los intereses los meteras no?

¿Metes tambien algo de lo que te grava en la declaracion de la renta? ¿O teneis algun tipo de sociedad?

#104

Re: ¿Quieres comprar un piso para alquilarlo como inversión? No, no tengo capital. ¿Y si fuera medio piso...?

Jtorres

Sin ánimo de faltar, me es muy muy muy difícil creerme que estáis logrando una rentabilidad superior al 10%, lo veo imposible, y sé perféctamente de lo que hablo ya que directa o indirectamente gestiono algo menos de una docena de inmuebles, por no hablar de las impresiones que intercambio con otras personas sobre esto. NINGUNO llega a esa rentabilidad ni de lejos. Añado que las empresas muy muy especializadas están en la zona de un 6% de rentabilidad y hablo de profesionales con una estructura montada muy afinada.

Sacar un 10% significa echando números muy groseramente que alguien con una vivienda de 200.000 euros paga 20.000 al año por vivir en ella, algo completamente absurdo lo mires por donde lo mires, Hablas de que alguien paga 1670 euros al mes por un piso de 200.000. Salvo alguien que le guste tirar el dinero el planteamiento no funciona.

NO entro a valorar los pequeños gastos típicos de tener una vivienda en alquiler, ni los impuestos que hay que pagar por las rentabilidades etc. 

Que me cuentes que encuentras pisos en Madrid por 60.000 euros (es lo que vale una plaza de cochera buena) y me digas que encuentras a un PARDILLO que es capaz de pagarte 500 euros al mes, pues acepto pulpo como animal de compañía. Pero poco más puedo añadir.

En consecuencia, NO, para mi eso no es un proyecto, es una ilusión, nada más. Como te digo, sin ánimo de crear polémica. No obstante que tengas suerte.

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