Lo primero, esto NO es un consultorio sino una conversación entre inversores habituales en la que los ya iniciados en el negocio de las subastas hablamos sobre nuestras cosas, intercambiamos buenas y malas experiencias y opinamos sobre algunas de las subastas en curso.

Las consultas básicas sobre las subastas en general y sobre cualquier subasta en particular NO son bienvenidas.

Porque esto NO es una escuela de primaria de subastas.

Ni aquí queremos darle munición a los paracaidistas para competir en subastas con inversores ya iniciados que luchan con sus propias armas.

Los que se estén iniciando en este negocio que quieran hacer consultas, siempre de interés general, deben buscar algún post que trate sobre lo que ellos desean saber y ubicar allí su consulta. Siempre teniendo en cuenta que un blog NO es el sitio adecuado para hacer consultas particulares sino para opinar sobre los temas que propone el bloguero.

Las consultas de interés particular deben hacerse contactando por correo electrónico con los profesionales del sector que estén dispuestos a atenderlas. Además, yo recomiendo encarecidamente que cada cual consulte con su abogado. Que le pregunte y le pague la consulta, obviamente.

Y por último, como medida de precaución para que nadie tenga la tentación de utilizar este chat como medio para resolver sus dudas particulares, voy a proponer una única regla básica:

Que todo lo que se comente sobre cualquier subasta en curso tenga que ser aportando el código de la subasta. 

Jejeje, un pequeño misil en la línea de flotación de quien esté investigando su particular El Dorado.

Iniciemos la conversación.

 

  1. en respuesta a mfmelo
    05/10/20 22:33
    Si, en mi caso hay inquilino que le caduca la prórroga de 1 año en marzo. Le enviaré el burofax y buscaré algún escrito por internet para hacer al registro del punto 3.
  2. en respuesta a Alberto2010
    05/10/20 22:29
    No conozco la cantidad de capital de los demás, pero si invierto 450.000 € y la posible ganancia es 1.250 x12 -26% de impuestos: 11.100 € anuales. Para recuperar lo invertido necesito: 40 años.

    Pues que invierta La Colau y sus adláteres.

    Saludos.
  3. en respuesta a Charly1974
    05/10/20 22:23
    Inquilino:
    1.- Has de enviarle un burofax comunicándole que eres el nuevo propietario acompañando a dicho escrito el decreto de adjudicación, borrando si te interesa las cifras de adjudicación y diciéndole que ha de dejar la vivienda libre en el plazo de un mes y que si no lo hiciere tendrías que hacerlo a través de un lanzamiento judicial y que las costas y gastos se las tendrías que reclamar.

    2.- Si no hubiera inquilinos, hay que hacer de todas formas para registrar las fincas un documento firmado ante notario y dirigido al R.P. en el que ha de constar: registro de la propiedad, finca, tomo, etc tantos por ciento del edificio del que forma parte; linderos; referencia catastral si se tuviere. Todo lo anterior se ha de copial literalmente de la nota simple o certificación, sin cambiar nada en absoluto. Para terminar se ha de poner la coletilla: SEGÚN LOS DATOS OBRANTES EN MI PODER EL DÍA DE LA SUBASTA, EL DÍA DE EMISIÓN DEL TESTIMONIO Y AL DÍA DE HOY LA FINCA ADJUDICADA SE ENCONTRABA Y SE ENCUENTRA LIBRE DE INQUILINOS Y ARRENDATARIOS.

    3.- Como en tu caso hay inquilinos has de aportar el burofax enviado, no importa si lo recogieron o no, en el que aseveras que los inquilinos han sido notificados y que no van a ejercer sus posibles derechos de adquisición, bien por no tenerlos o por no interesarles. Sin este requisito, el registro de la propiedad no te inscribirá la finca.

    4.- Si ya tienes el decreto de adjudicación la compra es firme, así que lo mejor es que vayas a hablar con el inquilino y que llegues a un arreglo amistoso, es mejor gastarse 1.000-2.000 € y que te entregue las llaves y la posesión de la finca. Si te hace dicha entrega de llaves y posesión has de hacer el escrito del punto 2. e ir limpiando y pintando la vivienda.

    Saludos.

  4. en respuesta a Speh99
    05/10/20 21:13
    Un conocido que se lo había mirado dice que la normativa no afecta a los parkings. Por lo tanto las viviendas con parking asociado pueden subir el alquiler del parking para compensar la perdida del alquiler de la vivienda. Parece que la normativa no dice nada respecto al parking. Aunque esto solo será aplicable a viviendas que se alquilan con parking las otras... 
  5. en respuesta a tempus71
    05/10/20 20:44
    Hola Tempus71, porque crees que van a subir los precios de alquiler de los parkings?
  6. en respuesta a tempus71
    05/10/20 14:56
    O del mobiliario y electrodomésticos incluidos dentro del piso a alquilar.
  7. en respuesta a Alberto2010
    04/10/20 19:20
    Que van a subir un montón los precios de alquiler de los parkings
  8. 04/10/20 18:54
    ¿Qué os parece la nueva limitación de precios de alquiler en Cataluña?

    He estado revisando precios con la nueva ley y por ejemplo hay pisos a la venta en Barcelona capital  por 450.000 euros + gastos que según la nueva ley, se pueden alquilar como máximo por 1250 euros/mes, lo cual arroja una rentabilidad bajísima.

    Podeis hacer la simulación vosotros mismos.

    http://agenciahabitatge.gencat.cat/indexdelloguer/

    Si en los próximos años el precio de alquiler va a estar limitado y únicamente so podrá incrementar en función del IPC, ¿estamos hablando de que los precios de venta van a sufrir ajuste? 

    Parece que habrá que mirar con mucho más ojo todavía los precios a los que se puja...

    Saludos.

  9. en respuesta a Angelcaceres
    03/10/20 13:21
    Yo hablaba de qué debía de poner el el escrito al registro de la propiedad sobre el estado posesorio, ya que legalmente NO está libre de inquilinos y no sé si hay que comunicarle algo al inquilino por escrito  y luego se lo registro te pide  esperar un tiempo antes de inscribir .
  10. en respuesta a Charly1974
    03/10/20 13:15
    La comunicación tienes que hacérsela al inquilino, pero cuando tengas la posesión, me parece que no la tienes, para que sepa que no le vas a alquilar durante mas tiempo, y luego con esos documentos ya tienes para hacer lo que quieras, presentarlo ante quien creas oportuno, volverlo a alquilar, vender, ...
  11. en respuesta a Angelcaceres
    03/10/20 06:44
    Entonces en el escrito que hay que hacer al registro para informarle de la situación posesoria ( libre de arrendamientos, alquilada,..) y que se acompaña al decreto adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas, en ese escrito que hay que poner que está alquilada pero que no tiene derecho de tanteo ni retracto, tal y como pone en el contrato de alquiler?
    O que debo de poner en ese escrito?
  12. en respuesta a Charly1974
    02/10/20 18:33
    Entérate de la fecha concreta. Les das el preaviso correspondiente antes de la anualidad y ya está.
  13. en respuesta a Galagulin
    01/10/20 23:46
    Yo creo que con decirles que el inquilino se ha ido y que ahora ya no quieres alquilarlo más y que prefieres vender con eso ya zanjas sus preguntas. Pero ya te digo que soy novato es esto. Me acabo de estrenar en las subastas con mi primera adquisición.
  14. en respuesta a mfmelo
    01/10/20 23:42
    El que está alquilado es otra persona. El piso era de una empresa. El contrato es del 2015 ( caducado y entiendo que prorrogado año a año por si solo, no sé ahora el nombre técnico de la prórroga anual). Paga 400€ de alquiler y por aquí eso es poco y me interesaría que se fuera y venderlo. A ver cómo lo hago.....
  15. en respuesta a mfmelo
    01/10/20 23:37
    Te he enviado un email
  16. en respuesta a Charly1974
    01/10/20 21:33
    No, no...por supuesto nunca lo menciono, pero a veces las visitas le machacan a uno a preguntas porque quieren saber si el inmueble ha estado habitado, si ha vivido el vendedor o ha estado alquilado, si vivía alguien mayor y procede de una herencia o si la señora tenía gatos y periquitos o que se yo (la gente hace unas preguntas muy raras).

    Claro, decir que lo acabas de comprar y que a los 2 meses ya lo quieres vender y eres un especulador tampoco me parece buena idea.
  17. en respuesta a Charly1974
    01/10/20 20:15
    Posesión y lanzamiento por el juzgado, no te cuesta nada, entra en el expediente de la finca subastada. Tienes un año para pedir dicha posesión.

    Nunca debes alquilar al antiguo propietario/a, sino pudo pagar cuando perdía lo suyo, imagina ahora que no lo es.

    Saludos y suerte, que la cosa se va complicando poco a poco con los años, en las compras y en las ventas y te vas quedando con fincas apalancadas que creías eran un pelotazo y el pelotazo es el que te dieron cuando la compraste (en todo el rostro).
  18. 01/10/20 19:57
    Yo hace poco me acabo de estrenar en mi primera compra, y cuando la ponga en venta no pienso mencionar que es de subasta. Ahora a hacer escritos y a ver cómo negocio con los inquilinos que pagan muy poco de alquiler y tienen el contrato caducado
  19. en respuesta a Galagulin
    01/10/20 19:46
    Suelo omitirlo.
     Es raro que se den cuenta, pero a veces sucede.
     Como no se suele vender ninguna finca al primero que va a verla, pues no es habitual ir diciendo me la he adjudicado en subasta pública. Los interesados suelen preguntar y encontrar raro algunas cosas que les vas diciendo, siempre evitando el decir que son de subastas, pero si al final hay que decirlo pues se le dice y creen que la has comprado regalada, con engaños, triquiñuelas, extorsiones, etc, yo voy desmitificando al subastero.
     
     Suelo decir que la adquirí porqué los antiguos propietarios me debían dinero y no tuve más remedio que meterlos en el juzgado y al no poder pagarme, pues me quedé con la finca. Para mi es importante y así lo hago, el hablar bien del antiguo propietario, aunque me dejara más de 4 años de cuotas impagadas de CCPP y un montón de IBIs, estos últimos en la actualidad no los estoy pagando y estoy vendiendo con el último que me entrega el ayuntamiento. Soy de la opinión de no hablar mal del que no se puede defender y que es el principal perjudicado por la razón que sea.
     
     A otros les digo que la he tenido alquilada y 
     "fíjese usted, zeñor payo, como me han dejado el inmueble, sobre too la cocina, el baño está hecho una mierda y yo se los dejé nuevo hace menos de un año, por eso quiero venderlo, en verdad no me hace falta venderlo, pero no quiero alquilarlo, para que me lo sigan estropeando y me dan miedo los okupas.¡¡ Aaay zeñor, hágame una oferta!!. Fíjese como me han dejado los aires acondicionado, toos con las tapas levantás pidiendo "aire" y se han llevado los mandos. Les dejé un TV de plasma con SMART TV de 50" y fíjese lo que me han dejado: uno de 10" con tubo alargaoo, donde se esconde las cucarachas".
     
     En fin cada compra es un mundo y cada venta un planeta (Galactus)
     
     Saludos. 
  20. 01/10/20 19:05
    para que quieres mencionar que procede de subasta?
    Asi lo que puedes conseguir es que el posible comprador quiera unos descuentos mayores, porque sabe que a ti te ha costado barato.
    Es mi opinion de novato. Puedo estar equivocado claro

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