No soy jurista, pero dicen mis amigos que si me hubiese dedicado a ello probablemente tendría futuro ….. bien, una hipoteca dos operaciones que van una sola escritura pero dos operaciones distintas, la primera es el préstamo que es donde se pactan las condiciones del mismo, el plazo, interés, comisiones, fechas de pago, etc., vamos igual que un prestamos personal pero más largo en tiempo y en folios del contrato, luego al ser una operación de tanto dinero y a tanto tiempo los bancos y cajas piden una garantía real, en este caso la propia casa que te compras, que bien podría ser otra que ya tuvieras, o incluso la casa de un familiar que te permitiera ofrecerla en garantía, no es habitual para nada, pero legal del todo, de hecho hay empresas que piden un préstamo muy largo y no tienen finca alguna, y el socio pone su casa en garantía, esto sin ser habitual ya no es tan raro.
Bien ….. aquí entra la segunda operación o segundo contrato de la escritura que normalmente se denomina “constitución de hipoteca”, por ello tu y el banco habéis acordado poner una traba, una carga o como se quiera llamar, en definitiva una hipoteca sobre la finca para garantizar al banco o caja, que “si se cae el cielo” ellos tengan donde cobrar, y esto se registra en el Registro de la Propiedad como un derecho preferente sobre vivienda, hasta ahí creo que o bien lo sabías, o si no lo sabías era porque no lo recordabas, no te habías parado a pensar…. o en el improbable caso de que no supieras, seguro que me sigues perfectamente, vale…….. pues este derecho debe limitarse a una cantidad, no es legal al menos en España poner una carga, traba, etc. sobre una finca sin poner un máximo de importe, y esto se hace porque si pides dinero a otro banco, o debes facturas de cualquier tipo, o simplemente quieres comprar a crédito cualquier cosa, el que te va a vender pueda conocer que solvencia tienes, si por ejemplo la garantía dada al banco o caja es entres todos los conceptos 150.000 €, el que te quiere vender a crédito podrá estimar (en teoría, porque en la práctica ….) cual es el valor de tu patrimonio, y que cargas (hipoteca) máxima hay, y con estos datos podrá evaluar, insisto al menos teóricamente si tienes solvencia porque la casa vale pongamos 500.000 €, y la carga hipotecaria responde pongamos de 150.000 €, este proveedor tuyo puede pensar que aún que el banco embargue la casa será por mucho que no quede algo para él, o si la hipoteca es casi del valor de la casa, pensará que si no le pagas, no tendrá donde cobrar porque la debes toda.
¿Cómo se pone esto en un papelote?, pues los bancos y cajas ponen más o menos … la casa tal responde por un capital de 100.000 €, tres años de intereses al tipo indicado en la clausula tal, dos años de intereses de demora al tipo de interés cual, y un xx% para costas y gastos, bueno hay redactados de todos los colores, pero más o menos, y luego ponen “a efectos meramente hipotecarios el interés máximo es del ……”, ¿y eso porque?, pues porque si el tipo es variable los intereses ordinarios y de demora varían, y un tercero nunca podría saber exactamente donde está el límite, por ello se pone de “a efectos meramente hipotecarios”, que traducido a idioma del ciudadano significa que suban lo que suban los tipos el banco y a cargo de la casa nunca… si nunca, podrá ir al juez en una subasta y pedir un interés superior a este, deberá reclamar el que toque de la revisión y que el banco o caja puedan justificar, con este máximo con cargo al valor de la casa, no obstante sí que podría reclamar mayor interés si puede justificar que toca, contra otros bienes que tengas, pero nunca sobre la casa.
Para lo que preguntas del túnel (mínimo -máximo o suelo techo) esto no te afecta para nada, tendría que estar en una cláusula dentro del capítulo de condiciones financieras de la operación, y esto que tú dices está en la segunda operación que es la garantía, vamos nada que ver.
Perdona el rollo.
