¿Quieres comprar un piso para alquilarlo como inversión? No, no tengo capital. ¿Y si fuera medio piso...?

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¿Quieres comprar un piso para alquilarlo como inversión? No, no tengo capital. ¿Y si fuera medio piso...?
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¿Quieres comprar un piso para alquilarlo como inversión? No, no tengo capital. ¿Y si fuera medio piso...?
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#9

Re: ¿Quieres comprar un piso para alquilarlo como inversión? No, no tengo capital. ¿Y si fuera medio piso...?

No veo claro el negocio, más si se tiene que partir de cero (es decir comprando las viviendas). Otra cosa es que me digas que has heredado un bloque de pisos.

No veo claro plantear un negocio que tiene un retorno del 4,5% aprox. Supongo que sin contar gastos de gestión.

Como te digo no lo veo.

Para eso tanteo una SICAV que tenga la filosofía que comentas, o bien una REIT, o como bien dicen una SOCIMI (En algún sitio he visto que bbva y santander las tienen), comprando las acciones que estimes oportuno y que posiblemente te van a producir lo mismo o algo más. Incluso algún fondo de inversión seguro que los hay que están orientados a tu filosofía de negocio.

Desde luego, yo no me apalanco con viviendas para lograr un 4.5% anual. Salvo que te digan que en 10 años van a subir un 2-3% anual, (como pasaba antes), lo cual si era un buen negocio (alquiler anual+revalorización).

A todo esto, pídele a Dios que los pisos no sigan bajando, de forma que entonces ya la hemos liado y gorda. La depreciación del activo no la cubrirá ni de lejos el alquiler (que tendrás además, presión a la baja por parte de los inquilinos. Exceso de oferta, precios a la baja).

¿Lo habéis pensado bien todo esto?, en cualquier caso, mucha suerte.

Método, disciplina y tiempo

#10

Re: ¿Quieres comprar un piso para alquilarlo como inversión? No, no tengo capital. ¿Y si fuera medio piso...?

Si, se parte de 0 pero contemplamos todos los escenarios posibles para el futuro.
El retorno no es un 4.5%, solo compramos cuando la rentabilidad por alquiler es mayor al 7%.
Lo bueno del negocio es poder apalancarse con la financiación de los bancos.
Si queréis os iré contando nuestra experiencia y como vamos cada cierto tiempo.

Saludos

#11

Re: ¿Quieres comprar un piso para alquilarlo como inversión? No, no tengo capital. ¿Y si fuera medio piso...?

No puedes saber si será del 7%. Creo que eso es un error.

Puedes comprar algo en 100.000 para alquilarlo en 7.000 al año (cosa más que discutible ya que los que alquilan no son tontos, pero bueno.). -aquí cumples el retorno del 7%-, a los 6 meses tienes un percance (se marcha el inquilino, no te paga, o te dice que en la próxima renovación tienes que renegociar el precio, o se te quea vacío 3 meses) cosa muy típica por otra parte. De forma que ese retorno del 7% no es algo que puedas saber.

Respecto al apalancamiento supongo que será comprar a crédito, con hipoteca, lo cual si tienes que pagar un 3.5% de interés, sigo sin ver el negocio..

Sigo pensando que el planteamiento es correcto pero NO en estos tiempos. Hace 20 años te habrías hecho rico, ya que la revalorización de la propiedad es algo que tienes que integrar en la ecuación. Ahora tienes que integrar depreciación o no apreciación y los números creo que no salen.

No quiero ser el tocapelotas del grupito pero te hago estas reflexiones.

1º/ Conoces a algún banco, o alguna constructora grande (tipo FCC) que esté fomentando este tipo de negocio. No, todos están soltando lastre. ¿crees que no saben ver que hay negocio?. NO. Saben que no hay negocio en eso.

2º/ En el 7% ¿estás integrando la depreciación del piso?. Todos los estudios dicen que la vivienda o seguirá bajando o se mantendrá (en el mejor de los casos). De forma que no veo el beneficio por esa parte.

3º/ Hablas de un 7%. No entiendo muy bien como logras ese 7%, cuando por ejemplo hace unas semanas (lo siento no logro encontrar el enlace) leía que una empresa especializado en esto que comentas, con casi 100 millones de patrimonio en el asunto le sacaba un 6.25%. Ojo y hablamos de una empresa ya asentada, con una estructura de costes profesionales, con todo en marcha y con lo que eso significa.

4º/ ¿El 7% es después de costes financieros?, es decir después de intereses de la hipoteca?. Has valorado igualmente los gastos que tiene alquilar, IBI, Comunidad, Pintura de la vivienda cada X años. Con todo eso ¿en cuánto se queda ese 7%?

Por lo tanto, no lo veo. Igual soy la mosca cojonera del grupo, pero no lo veo.

Por cieto, otro que habla del 4%...

http://www.expansion.com/2012/02/21/economia/1329821581.html

Saludos!

Método, disciplina y tiempo

#12

Re: ¿Quieres comprar un piso para alquilarlo como inversión? No, no tengo capital. ¿Y si fuera medio piso...?

Jejeje gracias por tu opinión, al principio yo pensaba igual, si todo el mundo está saliendo del negocio inmobiliario será porque no hay futuro. Cierto que los precios están a la baja, que puede subir el euribor mucho, que los inquilinos pueden no pagar pero te hago esta pregunta.

Tienes 10mil euros en un deposito que te da un 3% anual. ¿Si pudieras comprar un piso dando ese dinero de entrada y financiándote con una hipoteca al 3% no lo harías? en este último caso me estoy apalancando, obtendría un x% de rentabilidad anual por el valor del piso (restandole la financiacion), que en el peor de los casos podría ser un 3% del valor del piso (3% anual de 100mil euros de media por inmueble). ¿Merece la pena el riesgo? yo creo que si, pero aun hay más, y si me junto con más gente y en vez de tener 1 piso tengo una porción de cada piso... con esto reduzco el riesgo.

En resumen, esto no es un negocio seguro pero o se arriesga en la vida o te quedas con el 3% anual de 10mil ^^. La verdad, yo prefiero arriesgar e intentar ir a por el 3% de 100mil.

PD: los numeros no son exactos, es la idea la que quiero mostrarte.

#13

Re: ¿Quieres comprar un piso para alquilarlo como inversión? No, no tengo capital. ¿Y si fuera medio piso...?

Respeto tu planteamiento y sinceramente te deseo lo mejor.

Pero No, el problema que veo es que el ejemplo que pones es simple, pero luego cuando te remangas, te pones las gafas de ver de cerca y te pones a la faena resulta que empiezas a ver, realmente, los pormenores del negocio.

Yo te puedo decir algo claramente. Y te lo digo sinceramente. Los retornos vía alquileres están en el 4-4.5%. Eso es un dato contrastado y publicado por diferentes estudios, medios etc..., de forma que entrar ahora, con los riesgos que lleva no le veo sentido. Los dos problemas fundamentales son a) el retorno es muy escaso, y b) y lo peor, el activo se te depreciará, eso es la puntilla.

Hablas de IPF al 3% ¿solamente tienes ese producto para evaluar?. Y si te digo que hay bonos senior de empresas AAA, de conocida solvencia, que pagan un 4% por un bono a 5 años. Sinceramente para qué quieres entonces meterse en un lío importante para lograr el 4.5?.

Si te digo que hay fondos cotizados que llevan 80 años haciendo lo que tú planteas, ¿por qué no hacer una cesta con algunos de ellos?. ¿por qué no integrar en la cesta un bono de telefónica al 4%?.

Todavía más. Si tu horizonte es el largo plazo, por qué no aliñar el asunto con un bono del tesoro a 10 años al 4.60%. ¿crees que el tesoro suspenderá pagos?, si es así imagínate lo que valdría tu vivienda y imagínate si te pagaría tu inquilino.

Hay una cosa clara, cuando todos (hablo de Botín, hablo de la familia Sanahuja, hablo de Bañuelos..., que se largó hace tiempo a hacer las Américas....) están desapalcándose y están reduciendo posiciones como pueden en el asunto es por algo. Sinceramente, ¿están todos equivocados?, me temo que no.

La vivienda ha tenido su época, se ha ganado mucho dinero, no te hablo del 2000-2008, te hablo de los años 70 cuando una vivienda costaba el sueldo medio de 3 años de un trabajador, trescientas mil pesetas pedian por unos pisazos de escándalo en una zona muy buena de Granada, echa cuentas de lo que vale ahora..., O en el año 91 cuando un piso valía 4 millones de pesetas..., integra la revalorización a precios de hoy. Ahi si estaba el negocio. Amén de que había cola de inquilinos solventes para entrar, ahora hay cola de propietarios para alquilar, que tienen que negociar el precio y que ante un inquilino solvente, -y creeme que lo he vivido en primera persona- tienen que aceptar cosas que hace 5 años no aceptarían.

No te aburro más, pero por último no sabes la de dramas humanos que hay con esta frase: "Tienes 10mil euros en un deposito que te da un 3% anual. ¿Si pudieras comprar un piso dando ese dinero de entrada y financiándote con una hipoteca al 3% no lo harías" que viene a ser prima hermana de aquella famosa frase del 2008-2009: "Me compro un piso y con lo que me paga el inquilino pago la hipoteca".

Ya..., luego resultó que nadie pensó en que el inquilino no pagaba, en que el ayuntamiento subía el IBI un 70% en 3 años, en que el ascensor...caput, y uno nuevo, en que la comunidad..., en que el seguro del piso..., en que se me queda vacío y no quiero alquilarselo a cualquiera y de repente llega alguien con plaza en propiedad, profesor, y dices Bien!!!!, leches, y resulta que el profesor -que sabe que es un tipo solvente y que sabe que tienes el piso vacío- te dice que se queda con el piso pero que le tienes que hacer un 10% de descuento, y cambiarle el frigo y un sofá nuevo ¿qué haces?, pues aceptar. No te queda otra.

Te contaré una anécdota. Yo por cuestiones que no viene al caso vivo de alquiler, no me considero Amancio Ortega pero soy una persona Solvente. Mi piso estaba en 700 euros y negocié a 600. El dueño -persona sensata, excelente y con la que me llevo fenomenal, hasta el punto de que este año le he pagado el IBI ya que estaba fuera y lo llamé y me ofrecí a pagarlo en el banco- para luego reintegrármelo evidentemente..

Total, a lo que voy, en la negociación me comentó que tenía a unos tipos que le daban los 700 euros -me consta que era cierto- Estaban abriendo un centro comercial cerca y estaban montando en paralelo un restaurante Chino y una tienda de El corte Chino. Esos eran sus clientes. Le pregunté que por qué no se lo alquilaba a ellos..., le pagaban más!!!!, se encogió de hombros y me soltó una media sonrisa...

No es tan fácil esto de los alquileres. Suerte!

Método, disciplina y tiempo

#14

Re: ¿Quieres comprar un piso para alquilarlo como inversión? No, no tengo capital. ¿Y si fuera medio piso...?

Plas, plas, plas, aplauso para jtorres. Has hecho una exposición buenísima, y creo que has puesto todos los puntos sobres las ies.

Yo estaba dudando entre vender y alquilar mi piso en propiedad (me voy de España), y al final despues de todos los calculos, prefiero vender.

La rentabilidad por alquiler me salía a un 4% y teniendo en cuenta que todavía tengo hipoteca, los precios seguiran cayendo tanto de venta como alquiler, es un malísimo negocio. Otra cosa es que estuviera ya pagado o que tuviera pensado volver para vivir.

#15

Re: ¿Quieres comprar un piso para alquilarlo como inversión? No, no tengo capital. ¿Y si fuera medio piso...?

pues yo creo que la vivienda ha tocado suelo en el precio.

no tengo claro si remontará o permanecerá en encefalograma plano durante varios años, ahí no me atrevo a apostar, pero los precios actuales están a nivel de 2.002, y en muchos sitios por debajo del valor construcción, sin contar el valor suelo.

y si, trabajo en el sector inmobiliario, voy a poner los pocos ahorros que tengo a salvo en el ladrillo, no me fío de bancos, fondos, materias primas ni bolsa. Creo que en los próximos años la inflación irá para arriba y el ahorrador se verá perjudicado.

Es solo una opinión personal, que lógicamente puede ser errónea.

#16

Re: ¿Quieres comprar un piso para alquilarlo como inversión? No, no tengo capital. ¿Y si fuera medio piso...?

también hay que tener en cuenta que el Euribor irá para arriba con la inflación, no así los tipos a que se remuneren los depósitos

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