Si, por ahora todos los meses cerramos caja en positivo, los momentos difíciles son cuando se realiza la compra, gastos de reparaciones y acondicionamiento de la vivienda...
Isidrator y adri, no había visto vuestro mensaje hasta hoy. La verdad es que yo siempre he tenido la misma idea que vosotros pero haciendolo sola o con algún familiar porque no me imagino asociandome con un amigo para esto. Aunque no trabajo en nada inmobiliario estoy bastante puesta en el tema y por eso me gustaría haceros una pregunta, en que barrios de Madrid habéis hecho las tres compras? En cuales estáis buscando? Los encontráis en paginas web o mediante otros cauces como subastas.Creo que el quid de la cuestion es hacer una buena compra y para eso hay que mirar mucho. De todos modos aunque la idea me encanta, veo muy dificil encontrar pisos de 70000 euros que se alquilen por 450 euros, aunque también puede ser que sea en la negociación donde se lleguen a esos precios que en un principio no son los que ofertan los propietarios.
Gracias y saludos!
Bueno, al final como dice el dicho "el que no arriesga no gana" :) , ten en cuenta que lo que buscamos es poder vivir de ingresos pasivos recurrentes, y mi opinión es que una persona sola no puede llevar todas las gestionas e incidencias, de esta forma, los problemas se dividen entre los socios, además de que la capacidad de compras se multiplica.
Al final todo se trata de economía de escala, de coger inercia y de diversificar, esta palabra encierra mucho más de lo que parece, he conocido familias que han comprado varios pisos (3 o 4) con la idea de vivir de ellos y posteriormente se han encontrado con algún problema en uno que les hunde la rentabilidad total.
Yo propongo el tener un porcentaje pequeño de cada piso, por lo que un problema en uno de ellos no afecta tanto a la rentabilidad, además de que la gestión sea transparente para los socios capitalistas.
Respecto a las compras, decirte que nos enfocamos en distritos como tetuan y arganzuela, el inmueble a comprar es siempre el que cumpla una serie de requisitos... aunque el más importante es la rentabilidad esperada por alquiler (por encima de un 7%).Respecto a los precios de las 3 compras realizadas han sido: 73, 84 y 60 mil y sus alquileres actuales: 450, 600 y 400€/mes.
Actualmente disponemos de una comunidad de bienes que queremos abrir a la entrada de nuevos socios, por si estás interesada.
Un saludo
Muchas gracias Isidrator, yo también miro por esos barrios, aunque mas por Tetuan y Embajadores. Gracias por animarme a lo de la sociedad pero no termino de decidirme a hacer nada tanto por mi cuenta como asociada, al menos por ahora, aunque queda en mi mente tu ofrecimiento.
Gracias de nuevo y saludos.
no encuentro pisos de 84mil euros y que se puedan pedir alquileres de 600€, para pedir alquilieres de esa cantidad, e independientemente de la zona, le tienes que meter al piso entre compra y reforma no menos de 130mil euros y quizas me quede hasta corto.
voy a poner unas breves cuentas..¿crees que estan mal?:
precio venta 80000
gastos compraventa 8800
subtotal 88800
reforma? 3000
total GASTO COMPRA 91800
comunidad mensual 25
IBI 250
seguro 250
basuras, etc.. 160
seguro alquiler 350
depreciacion 600
GASTOS anuales 1910
alquiler bruto mensual 375
INGRESOS anuales 4500
rentabilidad estimada 2,82%
un saludo
Normal, a ver si te crees que el que paga un alquiler es tonto de baba y no sabe que ese piso de 84.000 vale de alquiler mensual 350-400 euros y NO 600. Para pagar 600 se va a uno de 180.000-200.000 euros, más grande y mejor por pura lógica que ese que buscas.
Y por cierto, el inquilino que tenga solvencia te presionará a la baja para negociar -cosa normal y evidente- y si alguien no te negocia el precio..., malo, malo.
Método, disciplina y tiempo
actualice el mensaje de arriba, dime que opinas, creo que no me dejo nada, puedo echar las mismas cuentas con varios pisos mas y todos da lo mismo, aunque te dejes 150mil euros te sigue dando un 3% en el mejor de los casos, aunque lo normal es el 2,5%, en ing te dan el 2% sin limites de capital y sin quebraderos de cabeza, tu dinero siempre disponible, y eso ahora, ya veremos el año q viene si no te sube el ibi, lo tienes sin alquilar un par de meses, etc..
llevo varias semanas mirando, pero creo q siguen caros, no se si me estaré equivocando en algo...
En mi opinión las cuentas que hacen son muy correctas y acertadas, cosa que me alegra ver que alguien escribe cosas coherentes sobre los alquileres y no lo que algunos dicen de..."el inquilino me paga la hipoteca" o las cuentas absurdas de rentabilidades del 15% (ya hemos discutido mucho en rankia sobre eso).
Para que te hagas una idea los grandes gestores de este tipo de negocios, que están profesionalizados al máximo tienen unos retornos aproximadamente de un 6%, quizá 6.5% anual.
Un particular deberí aspirar a lograr un 4% (eso lo firmaba yo, y sé de lo que hablo que llevo muchos años en estos fregaos).
Al final, tus cuentas que son conservadoras -y a la vez muy reales- la rentabilidad se te puede ir a ese 3% que comentas.
El resto de cuentas es brindis al sol de gente que no tiene experiencia y que no sabe donde se mete.
Yo sigo sin ver, salvo excepciones comprar un piso hoy para alquilarlo. Mi opinión ya la dejé clara en este hilo, salvo contadas excepciones...., pero estamos hablando de rentabilidades para particulares de un 3.5-4.5%. Las piedras y problemas que te encuentras pueden ser muchos, y todos ellos van en contra de la rentabilidad. Y lo de montar una sociedad para comprar varios pisos, yo sigo sin verlo. Por cierto que eso está ya inventado, profesionalizado y auditado, En EEUU llevan muchos años y se llaman REIT, aquí hace poco empezó la primera SOCIMI.
Un saludo.
Método, disciplina y tiempo