#91
Re: Amortizacion de un piso alquilado
Me parece que en este caso le aplican una amortización del 1% en venta porque durante el alquiler no aplicó ninguna amortización
@tintorro
#92
Re: Amortizacion de un piso alquilado
El valor de adquisición de un inmueble transmitido está formado por el importe de adquisición + los gastos de la adquisición + el importe de las mejoras (entendidas éstas a efectos fiscales) - las amortizaciones fiscalmente DEDUCIBLES.
Y sólo se pueden deducir amortizaciones en dos casos: cuando hay rendimiento de capital inmobiliario y cuando hay rendimiento de actividades económicas.
Así que es imposible que la AEAT haya hecho una liquidación CORRECTA aplicando amortización de ejercicios en que un inmueble no haya estado alquilado ni afecto a actividades económicas, porque ahí no hubo amortizaciones fiscalmente deducibles. Y, de hecho, no recuerdo ningún post de este foro donde alguien haya dicho que le han hecho tal cosa. Ése al que tú te refieres habla de que le han obligado a reducir el valor de adquisición del inmueble transmitido en un 1% anual durante todos los años en que, habiendo estado arrendado el mismo, el forero no aplicó la amortización inmobiliaria como gasto de capital inmobiliario. Sólo durante los años de alquiler; no en ejercicios en que el inmueble estuvo en otras situaciones.
El criterio de la Dirección General de Tributos (que se plasma, por ejemplo, en la respuesta a la consulta del INFORMA 148517) es que "para el cálculo de la ganancia patrimonial, el importe a minorar del valor de adquisición será el que resulte de aplicar el porcentaje efectivamente deducido durante el periodo de arrendamiento, siempre que no sea inferior al mínimo establecido (1% o 1,47%) ni superior al máximo permitido (3%)".
Y, como, de nuevo, hay que tener en cuenta lo "deducible", pues hay que considerar lo que resultaría deducible en cada período de arrendamiento; es decir: para calcular la amortización fiscalmente deducible de cada año se consideran los valores catastrales de cada año. No cabe decidir que, como el primer año, el valor catastral de la construcción fue X, pues tomo ése para todos los años. Aquí hay que mirar, cada año, el valor de adquisición o el catastral de ese año, y calcular la amortización fiscalmente deducible sobre la parte que corresponde a la construcción del más alto de los dos.
Eso, sin embargo, sí se hace en caso de que el inmueble haya estado afecto a actividades económicas: la amortización, en ese caso, se calcula teniendo en cuenta, siempre, el valor catastral del año de la adquisición, o del de la afectación, si es que no coincide con el primero.
¿Y por qué esa diferencia? Porque así lo establece expresamente la normativa del IRPF. No hay más que rascar.
Y sólo se pueden deducir amortizaciones en dos casos: cuando hay rendimiento de capital inmobiliario y cuando hay rendimiento de actividades económicas.
Así que es imposible que la AEAT haya hecho una liquidación CORRECTA aplicando amortización de ejercicios en que un inmueble no haya estado alquilado ni afecto a actividades económicas, porque ahí no hubo amortizaciones fiscalmente deducibles. Y, de hecho, no recuerdo ningún post de este foro donde alguien haya dicho que le han hecho tal cosa. Ése al que tú te refieres habla de que le han obligado a reducir el valor de adquisición del inmueble transmitido en un 1% anual durante todos los años en que, habiendo estado arrendado el mismo, el forero no aplicó la amortización inmobiliaria como gasto de capital inmobiliario. Sólo durante los años de alquiler; no en ejercicios en que el inmueble estuvo en otras situaciones.
El criterio de la Dirección General de Tributos (que se plasma, por ejemplo, en la respuesta a la consulta del INFORMA 148517) es que "para el cálculo de la ganancia patrimonial, el importe a minorar del valor de adquisición será el que resulte de aplicar el porcentaje efectivamente deducido durante el periodo de arrendamiento, siempre que no sea inferior al mínimo establecido (1% o 1,47%) ni superior al máximo permitido (3%)".
Y, como, de nuevo, hay que tener en cuenta lo "deducible", pues hay que considerar lo que resultaría deducible en cada período de arrendamiento; es decir: para calcular la amortización fiscalmente deducible de cada año se consideran los valores catastrales de cada año. No cabe decidir que, como el primer año, el valor catastral de la construcción fue X, pues tomo ése para todos los años. Aquí hay que mirar, cada año, el valor de adquisición o el catastral de ese año, y calcular la amortización fiscalmente deducible sobre la parte que corresponde a la construcción del más alto de los dos.
Eso, sin embargo, sí se hace en caso de que el inmueble haya estado afecto a actividades económicas: la amortización, en ese caso, se calcula teniendo en cuenta, siempre, el valor catastral del año de la adquisición, o del de la afectación, si es que no coincide con el primero.
¿Y por qué esa diferencia? Porque así lo establece expresamente la normativa del IRPF. No hay más que rascar.
#93
Re: Amortizacion de un piso alquilado
Ok. Gracias.
#94
Re: Amortizacion de un piso alquilado
Hola @evangelista :
Lo volveré a mirar por si se me ha escapado ese detalle. Pero, si en general un arrendador quiso aplicar el 1% de amortización durante el periodo del alquiler y no pudo porque los manuales de la agencia tributaria y el programa rentaweb le condicionaban a aplicar el 3%, privándole de su derecho a aplicar el 1 % y generándole así un perjuicio, ¿ qué pasaría ?. ¿ Tendrá el arrendador que aguantarse con el perjuicio ?.
Respecto de los años en que el piso no ha estado alquilado, supongo que el criterio es aplicar el 1%, amortización mínima, que no tiene la consideración de "gasto" como sí la tiene durante el periodo de alquiler. ¿ Lo estoy interpretando bien ?. ¿ Qué opinas ?.
Gracias.
Lo volveré a mirar por si se me ha escapado ese detalle. Pero, si en general un arrendador quiso aplicar el 1% de amortización durante el periodo del alquiler y no pudo porque los manuales de la agencia tributaria y el programa rentaweb le condicionaban a aplicar el 3%, privándole de su derecho a aplicar el 1 % y generándole así un perjuicio, ¿ qué pasaría ?. ¿ Tendrá el arrendador que aguantarse con el perjuicio ?.
Respecto de los años en que el piso no ha estado alquilado, supongo que el criterio es aplicar el 1%, amortización mínima, que no tiene la consideración de "gasto" como sí la tiene durante el periodo de alquiler. ¿ Lo estoy interpretando bien ?. ¿ Qué opinas ?.
Gracias.
#95
Re: Amortizacion de un piso alquilado
Por ejemplo :
Un padre alquila un piso a su hijo gratis.
Rendimiento neto= 0-seguro-gastos comunidad- 3% Valor construcción= Pierde dinero
El 3% de amortización lo lleva poniendo el programa rentaweb de forma automática desde hace 5 años.
Como es arrendamiento a familiar el padre tiene que declarar una renta imputada ficticia positiva por arrendamiento a familiar de primer grado. La amortización no le sirve para nada.
Si en el futuro quiere vender la vivienda, ¿ Tiene que asumir el perjuicio de minorar el valor de adquisición en ese 3% anual durante 5 años ?. En caso afirmativo eso es un perjuicio.
Salvo mejor opinión. Saludos.
Un padre alquila un piso a su hijo gratis.
Rendimiento neto= 0-seguro-gastos comunidad- 3% Valor construcción= Pierde dinero
El 3% de amortización lo lleva poniendo el programa rentaweb de forma automática desde hace 5 años.
Como es arrendamiento a familiar el padre tiene que declarar una renta imputada ficticia positiva por arrendamiento a familiar de primer grado. La amortización no le sirve para nada.
Si en el futuro quiere vender la vivienda, ¿ Tiene que asumir el perjuicio de minorar el valor de adquisición en ese 3% anual durante 5 años ?. En caso afirmativo eso es un perjuicio.
Salvo mejor opinión. Saludos.
#96
Re: Amortizacion de un piso alquilado
Hola
Asi es, el alquiler a familiares tiene sus peculiaridades establecidas en la legislación, y este es uno de los casos en los que aplicar una amortización del 3%perjudica al arrendatario, pero todo cambió desde la sentencia del TS en 2025, y se puede aplicar un porcentaje menor
Te menciono un comentario de@cachilipox del año 2023, Nº 20, sobre si puedes disminuir el porcentaje de amortización
https://www.rankia.com/foros/fiscalidad/temas/5824751-venta-vivienda-amortizacion-por-alquiler
Como mal menor podrías presentar complementaria de años 2022 a 2024 y aplicar un 1% de amortización ( claro, lo ideal sería cero)
Pero prevalece la ley sobre la justicia
Asi es, el alquiler a familiares tiene sus peculiaridades establecidas en la legislación, y este es uno de los casos en los que aplicar una amortización del 3%perjudica al arrendatario, pero todo cambió desde la sentencia del TS en 2025, y se puede aplicar un porcentaje menor
Te menciono un comentario de
https://www.rankia.com/foros/fiscalidad/temas/5824751-venta-vivienda-amortizacion-por-alquiler
Como mal menor podrías presentar complementaria de años 2022 a 2024 y aplicar un 1% de amortización ( claro, lo ideal sería cero)
Pero prevalece la ley sobre la justicia
#97
Re: Amortizacion de un piso alquilado
Hablas de " un comentario del 2003 n° 20 de Cachilipox" . Como seguramente lo sabrás, abri este hilo por un tema de amortizaciones por transmisión.
Me gustaría tener acceso a este " comentario" qué mencionas, nos podrías dar un link porfavor.
Un saludo
Me gustaría tener acceso a este " comentario" qué mencionas, nos podrías dar un link porfavor.
Un saludo
#98
Re: Amortizacion de un piso alquilado
Ya lo tienes
#99
Re: Amortizacion de un piso alquilado
O.k. el link que pones lleva a un post de Mivisa en el cual sí; hay un link relativo a este tema...gracias
#100
Re: Amortizacion de un piso alquilado
¿En vez de alquilar gratis a un hijo, no es mejor la cesión gratuita?
El silencio es hermoso cuando no es impuesto.
#101
Re: Amortizacion de un piso alquilado
Hola :
Gracias a tí y a @enasua por vuestras excelentes aportaciones. Miraré el tema de la cesion gratuita que dices, aunque en el caso del piso que alquilo gratis a mi hijo no me afecta porque se quedará como herencia, ( a medio plazo ).
Sobre la consulta del Einforma 148517 , me parece que cuando se refiere al art 40 del reglamento dice que pone "siempre" pero me parece que lo que pone reálmente es "en todo caso". Quizás quedaría mejor aclarado si hubieran escrito ni una cosa ni la otra, sino "durante el periodo de arrendamiento".
Saludos.
Gracias a tí y a @enasua por vuestras excelentes aportaciones. Miraré el tema de la cesion gratuita que dices, aunque en el caso del piso que alquilo gratis a mi hijo no me afecta porque se quedará como herencia, ( a medio plazo ).
Sobre la consulta del Einforma 148517 , me parece que cuando se refiere al art 40 del reglamento dice que pone "siempre" pero me parece que lo que pone reálmente es "en todo caso". Quizás quedaría mejor aclarado si hubieran escrito ni una cosa ni la otra, sino "durante el periodo de arrendamiento".
Saludos.