Amortizacion de un piso alquilado

Ahí hacienda tergiversa a favor de su criterio interpretativo.
Eso que dicen, es literalmente lo que dice el artículo 40.2 del RIRPF, y es el que se debe aplicar a los bienes afectos a actividades económicas.
Es lógico, y tiene lógica.
Pero aplicar lo del 40.2 al resto de bienes no afectos a actividades económicas (y por tanto regulados por el 40.1) es mucho barrer en interés propio.

Al final es una cuestión de valorar a cuanto puede subir la factura tributaria, y/o las ganas de pelear con hacienda.

 

Buenas noches

Artículo 40. Determinación del valor de adquisición. 
 

1. El valor de adquisición de los elementos patrimoniales transmitidos se minorará en el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles, computándose en todo caso la amortización mínima, con independencia de la efectiva consideración de ésta como gasto. 

A estos efectos, se considerará como amortización mínima la resultante del período máximo de amortización o el porcentaje fijo que corresponda, según cada caso……

Me estoy "picando" y me gusta entender este tema...

1ª Parrafo:
- "... las amortizaciones fiscalmente deducibles, " .    NO ponen "deducidas" , con lo cual podría ser el 1%...
- ",,, computándose en todo caso la amortización mínima, "    ¿ minima = 1%...¿no?
- "---  con independencia de la efectiva consideración de ésta como gasto ".  ¿ quieren decir  que desvinculan la amortización que computa en Gastos del rendimiento de alquileres de la que se deduce del valor de adquisición en una transmisión?

2º Párrafo: ".... o el porcentaje fijo que corresponda, según cada caso…… ".  ¿ Que porcentaje fijo ? ¿ ya no es una horquilla permitida entre el 1 y el 3%...?

Buenas tardes
Ya no me queda tiempo, hoy es el ultimo dia para presentar la declaracion (para los que tienen que pagar...)
He hecho uno simulacros:
1. Aplicando el 3%: amortizaciones: 20.255,60     - IRPF a pagar: 19.075,10 
2.   "          "     el 1%: ""               """     :  6818,27       - IRPF  a pagar: 16.010,65

La diferencia "a pagar" ahora es de unos 3000 €....¿ merece la pena coger el riesgo ?

Sé por descontado que la decisión es totalmente mía, pero podríais "orientarme" sobre los riesgos...?
Me refiero, en caso de requerimiento/control: ¿ que arriesgo?
¿ estoy amparado por una sentencia del T. S....? ¿ Me elimina "dolo" o "culpa"...?
¿ me pueden sancionar (Multa)? o solo hacerme una complementaría para pagar la diferencia?
 gracias por haberme alumbrado el camino, si no contestáis ahora ....lo entenderé :):)

hola, así estoy yo, como tú. No sé si aplicarme el 1 o 3%. ésto es un lio muy grande

Esas cosas son muy personales.
3.000 € de diferencia es sustancial, tanto a tu favor (estímulo para hacerlo), como en contra (estímulo para hacienda para revisarte).

Dado que en todo caso no estarías inventando nada, sino meramente aplicando el literal de la normativa vigente, y añadiendo a tus razones una posible lectura/interpretación razonable de una sentencia del TS, no veo que pudiera existir culpabilidad, más allá de una cuota de impuesto "a discutir".

y podemos aplicarnos cualquiera de esos porcentajes, incluso habiendo tenido amortizaciones del 3% los años del alquiler?

Yo, y es lo que haría porque no soy de naturaleza temeraria, precisamente (todo lo contrario, de hecho), aplicaría lo deducido en mis rentas como amortización desde 2016 + el 1% anual por los ejercicios anteriores. Así, en todo caso, como mucho me podrían decir que no es correcto lo de 2006 y 2007, a lo que podría contestarles que no he tenido opción de comprobar lo declarado en esos años porque no conservo las autoliquidaciones, dado que han pasado 20 años, y que, habiéndoselas pedido a ellos, no me las han facilitado. Así me evito la sanción, e, incluso, como no sabemos si se aplicó o no amortización en esos años, puede que lo haga bien. Y, a mayores, incluso si sí se aplicó el 3% esos años, la diferencia entre mi 1% y eso puede ser lo suficientemente pequeño como para que ni siquiera les merezca la pena regularizar.
Pero es que yo prefiero no litigar. En general, en la vida. Más aún con la Administración. Un asesor o un abogado harían lo contrario.

Si el piso vendido viene de dos herencias, en la primera no hubo alquiler , en la segunda, si. Las amortizaciones aplicadas después de esta seguna parte se declaran en ésta o se divide mitad para cada herencia o es indistinto?

En primer lugar valoro y agradezco muy mucho ( como decimos aquí en el Sur...) vuestras contestaciones. A raíz de esto, una larga conversación con un amigo que fue asesor hace 40 años y sigue haciendolo para unos cuantos amiguetes, y unos datos que he recopilado entre mis conocidos, he llegado a esta decisión ( que Solo me compromete a Mi...!):
No declaro ninguna amortización hasta el 2011 incluido. (a priori, de fuente bastante fiable, Hacienda no tiene digitalizado, de acceso fácil, la información de las Rentas anteriores al 2012. No digo que no la tienen pero estan en "Archivos" y no tienen acceso directo sino que tienen que solicitar los datos...con el tiempo y las molestias que les supone...). Declararé la amortización de los años alquilados al 3% desde el 2016 ( 2012 al 2015 no fue alquilado, tengo constancia de Rentas Imputadas...
Así  limito el riesgo y me resulta una amortizaciones de 11.300 €  (a pagar: 17.000...no es poco pero ha bajado, y no vamos hasta " romper el saco").
Muchas gracias por vuestra dedicación. Aprovecho para desear mucha suerte también a Mairena 

Hola 
Hubiese hecho lo mismo 
4 años de tranquilidad frente a esa cantidad de dinero compensa, por lo menos para mí 
Nadie te va a garantizar si en un futuro te van a hacer un requerimiento... con todo lo que conlleva 
Un saludo 

Hola Enasua 
Cuando dices quitar el gasto de amortización inmobiliaria, sería poner cero ó 1%?
Pregunto: si no hago complementaria no podría aplicar el 1%  al calcular la ganancia patrimonial al vender? ya que la amortización no influyó en el resultado.
Nunca he hecho una complementaria, imagínate 4 en 1 año, y no por error, omisión, nada objetivo, si no por una sentencia reciente y a ver cómo se lo toman
Valoro mucho la tranquilidad
Gracias y un saludo 

¿Quieres decir que, tras el primer fallecimiento, sólo heredaste la nuda propiedad, por lo que tú no tuviste el piso alquilado hasta que murió el usufructuario? En ese caso, evidentemente, las amortizaciones fiscalmente deducibles POR TI son las derivadas del alquiler desde la fecha de fallecimiento del usufructuario. A partir de ese momento, las amortizaciones corresponden, por mitad, a cada uno de los 50% de plena propiedad que tienes. 

Hombre, si quieres puedes cambiar el 3 por el 1, pero eso te supone un montón de cálculos y una confección más complicada de la complementaria. 
Dado que no afecta al resultado, es mil veces más sencillo quitar el gasto completo (tan sencillo como, en cada ejercicio, entrar en el apartado de amortización inmobiliaria y quitar el tip de "adquisición onerosa" o "adquisición lucrativa" que está marcado; con eso ya desaparecen todos los datos, y el gasto de amortización). 
Dices que "a ver cómo se lo toman", pero es que no hay ningún problema con eso: tú estás obligado a declarar tus rentas, pero no a aplicar cada uno de los gastos, deducciones y reducciones a los que tienes derecho. Si yo tengo que pagar 10 euros por una tarta, pero le doy 20 al pastelero, nadie me va a poner trabas. Y me lo agradecerán, además.

Gracias por tu respuesta. Si, como lo has entendido es.

hola. De nuevo vengo sobre las amortizaciones. No me aclaro con ellas. El piso vendido como dije viene de dos herencias. El alquiler fue a partir de la segunda cuando empecé.  Las amortizaciones  como debo de declararlas ahora porque el coste de adquisición es más bajo que el valor construcción  (sería este último el que hubiera tenido que coger de base para las amortizaciones) y la segunda mitad es el valor de adquisición el que cogí de base ya que era mayor que el de c.construcción. Cómo hago el cálculo y declaro ahora en la ganancia patrimonial?