Amortizacion de un piso alquilado

El resultado de los módulos se corrige (disminuye) por las posibles amortizaciones. Es de los pocos gastos que sí se pueden incorporar.
Por lo tanto, para hacienda ese local, además de la reducción por amortización por el tiempo arrendado, debe tener una depreciación suplementaria del 14,7 % (1,47 x 10 años), por el tiempo en que estuvo afecto a actividades económicas.
Al menos, casi seguro que ese sería el criterio que seguiría hacienda si te revisan la operación.

y dónde aparecen esas minoraciones porque lo miro en mis declaraciones y no las veo

En módulos en el ejercicio 2009, por ejemplo, se llamaba "Minoración por incentivos a la inversión", casilla 154.

Si aplicaste la minoración (amortización), lo que pusiste. Y si no lo hiciste, entonces la amortización mínima que hubiese sido deducible, el 1,47 %.

ok muchas gracias. No la hice

Buenos días. Una duda respecto al tema. Como el local es de gananciales, en las declaraciones solo metía en módulos el 50 % que pertenecía a mi. Entonces imagino que ahora para calcular esas amortizaciones debo basarme en la mitad del valor del local, no?

Buenos días. Una duda respecto al tema. Como el local es de gananciales, en las declaraciones solo metía en módulos el 50 % que pertenecía a mi. Entonces imagino que ahora para calcular esas amortizaciones debo basarme en la mitad del valor del local, no?

 1 | Edificios y otras construcciones | 5 por 100 | 40 años , eso acabo de ver que aparece en la tabla de amortizaciones de  Hacienda para la Estimación Objetiva 

 

Pues sí.
Periodo máximo 40 años = amortización mínima 2,5 %.

Lo de que el local sea en gananciales, me parece que no disminuye el agravio, ya que mediado matrimonio, y siendo común e indivisa la propiedad, habría sido posible deducir por amortización sobre la totalidad, aunque solo un cónyuge desarrollase actividad económica.

Buenos días Cachilipox,


 La Sentencia 1502/2025 del Tribunal Supremo (Recurso 7361/2023), y sus implicaciones sobre el cálculo de las Amortizaciones y las respectivas Ganancias Patrimoniales en el IRPF, en el caso de vender una vivienda que ha sido alquilada como vivienda. 

No estoy seguro de haber entendido bien las repercusiones de dicha Sentencia: 

HECHOS: 

-          En 2025 vendí un piso que tenía desde el 2002 y estuvo alquilado, como vivienda, en 2 temporadas. Del 2005 al 2011 (periodo que no tengo datos del importe, si lo hubo, de las amortizaciones deducidas) y luego del 2016 al 2025 ( allí sí tengo los datos: importes y % practicados en cada año: todos al 3% excepto el 2025 que he aplicado el 1%). 

-          Si interpreto bien la Sentencia, podría, en la transmisión, aplicar el 1% de amortización en todos los años alquilados (en vez del 3% que obligaba hacienda antes). Lo que representa una diferencia sustancial sobre la Ganancia Patrimonial.

Nota:
Del periodo del cual no tengo datos (he solicitado copia de las declaraciones desde el 2002 al 2011 a Hacienda pero no me llegarán a tiempo...) tenía un assesor fiscal, que falleció..., yo era autonomo, y supongo que dedujó las amortizaciones al tipo que "preconizaba" Hacienda en aquellos años, si preconizaba algo al respeto...¿ Tienes idea si Hacienda ya "obligaba" a deducir las amortizaciones y a que tipo?
 Tamboco he podido encontrar los valores catastrales relativos a estos años....

Me parece muy “bonito”  pero  ¿ me equivoco en algo? 

Un saludo  (soy él que inició este hilo...)

 

Por poder, se podría.
Es lo que implica la sentencia, y la lectura del literal del artículo 40.1 del RIRPF.

Dado que la vivienda no es un bien afecto a actividad económica, dice ese artículo que el valor de adquisición se debe reducir "en todo caso" por el resultante de aplicar el % de amortización mínima, "con independencia" de si se aplicó, se dejó de aplicar, o lo que fuera que sucediese con las amortizaciones pasadas.

A tu favor:
Tienes una sentencia del TS, y el propio literal del artículo normativo.

En tu contra:
Los criterios interpretativos que la AEAT (INFORMA, Manuales Renta), y la DGT (consultas vinculantes), han ido estableciendo y aplicando.

Gracias por tu pronta contestación.
? Tienes idea de si entre 2005 y 2011 ( ambos inclusives) Hacienda obligaba/ recomendaba  a aplicar una amortización en los rendimientos de alquiler ( creo acordarme que, un año (? Cual?), me comentó mi asesor que se podía añadir este concepto...? Como algo nuevo? ( pero, no tengo idea de lo que Él hacía en realidad...estaba ocupado a lo mio... y siempre confie en Él y me lo demostró...)

Hacienda no te va a obligar a aplicar un gasto para reducir tu carga impositiva. 
Pero si te refieres a si existía ese gasto deducible, sí, existe desde la Ley anterior a la actual (y la actual es de 2006). En 2006 y 2007 incluso había una casilla específica para poner la amortización inmobiliaria, cono la hay en Renta Web desde 2016 (sólo que, entonces, la calculabas a mano). El resto de los años, se aplicaba igual (o, mejor dicho, se podía aplicar como gasto, aunque muchos no lo hacían) pero junto al resto de gastos en una única casilla.

En esos años los gastos de amortización (por deterioro) sí estaban vigentes.

El cambio al que haces mención puede ser respecto de los inmuebles adquiridos lucrativamente (por herencia), que hacienda interpretaba y decía que solo podían amortizar por el importe efectivamente satisfecho (en general solo por el propio impuesto de sucesiones, gastos de notaría y registro).
Como que la ley y el reglamento decían otra cosa, al final vía judicial se obligó a que hacienda cumpliese la ley, y desde entonces aceptan sin discusión la amortización respecto del valor total de los inmuebles heredados.

Pero....
Yo ya desde antes de eso, para algunos clientes ya les aplicaba la deducción por amortización respecto del valor catastral (ya que la ley decía y dice "el mayor de....").

Gracias por vuestras aclaraciones, me ayudan mucho...
Entonces:
1. Esta claro que en estos años (2005 a 2011) ya existía  ese gasto deducible.
2. Pero tampoco estaba de carácter "automático" (como ahora que el sistema lo calcula y incluye...) "  se podía aplicar como gasto, aunque muchos no lo hacían ".
3. Por esto tengo este "vago" recuerdo (hablamos de 20 años atras...) de que mi asesor me consultó/informó sobre este tema de incluir o no, como gasto este concepto de amortizaciones y si no me comentó que en la futura transmisión del inmueble ya no estará a mi favor, le dije que sí, que lo incluyera !
4. el piso se adquirió con hipoteca (no fue una herencia...). Tu comentario de que "ya les aplicaba la deducción por amortización" me deja pensar que mi asesor también lo hacía. Era muy "tradicional/conservador"  y tan bueno que me quede con Él durante 30 años  de autónomo (con 2 o 3 controles de Hacienda y todo claro).
5. Según vuestras recomendaciones me he leído los Art. 14 y 40 del R. D. 439 y el Manual de la renta 2025: Como no soy un profesional, no me atrevería a emitir una opinion a este nivel pero me retuvó la atencion, en el Manual 2025, la ultima frase del único cambio que aportaron: los 2 parrafos que añadieron  relativos a la Sentencia del supremo:
" Cuando posteriormente proceda a la transmisión de dicha vivienda, para determinar el importe de la ganancia patrimonial, tendrá que minorar el importe que haya deducido previamente en concepto de amortización del inmueble. "
No creo que quede escapatoria....???