Amortizacion de un piso alquilado

  Buenos días,

Cuando se introducen los ingresos y gastos de un piso alquilado, el sistema calcula automáticamente la amortización  al 3%  ¿ sobre que base se aplica este porcentaje?
He leído que  este año, gracias a una sentencia del Tribunal Supremo,  se puede cambiar dicho porcentaje de amortización...Si es correcto, ¿ me podrían decir que porcentaje (s) se puede aplicar y sobre que base ?

Muchas gracias. 

el 3% es el porcentaje de amortización máximo sobre el valor de la construcción (precio total excluyendo el valor del suelo), tomando el  mayor de:
 

coste de adquisición satisfecho: Precio de compra más los gastos inherentes a la misma (notaría, registro, ITP/IVA, etc.). El coste de la adquisición de la construcción se puede sacar proporcionalmente a partir de los datos del IBI,  y lo calcula el programa del IRPF automáticamente.

El valor catastral de la construcción. En el recibo del IBI viene valor catastral total, valor de la construcción, valor del suelo. Viene también en los datos fiscales del IRPF y se incorpora automáticamente.

El programa calcula la amortización que corresponde una vez que se han introducido los datos.

Cuando hablas de una sentencia, está ser la referida al caso de Herencias, donde antes Hacienda obligaba a tomar como "coste de adquisición" sobre el que se calculaba la amortización sólo las cantidades que se habían pagado realmente (los impuestos, notaría,registro,etc), y a partir de esa sentencia, se puede añadir el valor declarado en el impuesto de Sucesiones.
https://www.confialia.com/blog/herencia-alquiler/

Y luego hay otra más reciente, 

https://www.iberley.es/noticias/teac-rendimientos-capital-inmobiliario-amortizacion-deducible-acumulada-tiene-como-limite-valor-adquisicion-excluido-suelo-35905

que invalida el  criterio de Hacienda de que cuando se vende una vivienda que ha estado alquilada, hay que restar del precio de adquisición ese 3%, que es el máximo,  sí o sí con independencia de que a lo mejor no se ha aplicado, y permite aplicar otro porcentaje por encima del mínimo que el contribuyente haya usado durante esos años, o entiendo que el mínimo que marca la ley si no dedujo la amortización, y creo que es el 1%.

ten en cuenta que poner un porcentaje menor te genera durante el alquiler un rendimiento mayor, ya que restas menos cantidad de amortización, pero luego tendrás menos ganancia patrimonial si piensas vender la vivienda. Lo uno por lo otro, depende de tus intenciones a futuro con la vivienda.

En primer lugar agradezco una contestación tan completa.
En relacion a la segunda parte, la que me interesa de momento (la primera la guardo para cuando se venda este piso...) donde me comentas lo del 1%:
Me gustaría saber si puedo aplicar cualquier tipo entre el 1 y el 3% a mi antojo o existe algún reglamento/norma al respeto ?
El hecho de que aplicar amortizaciones al 3% sobre los arrendamientos parece muy bonito  porque  produce un rendimiento menor  de los arrendamientos (sobre el cual se aplica la reduccion del 50 %....) pero luego al momento de la venta estas mismas amortizaciones (ya sin reduccion del 50 %...) vienen a  augmentar la Ganacia Patrimonial..... 

Por esto pienso que es mejor aplicar el porcentaje mas bajo posible en las amortizaciones  de los arrendamientos y tributar un poquito mas ahora y no todo de golpe cuando se produzca la venta....
¿ Mi razonamiento es correcto?

así es; supongamos que tomas el 3%, que antes de la susodicha sentencia había que aplicar como gasto porque de otra manera era muy perjudicial;
cierto que restas el 3% como gasto, realmente en un alquiler de vivienda habitual del inquilino, como aplicas un 60% para calcular el rendimiento neto reducido, restabas el 1,8% en la práctica.  Si el 3% son pongamos 3.000 euros para un valor de construcción de 100.000, con un tipo marginal del 30% te ahorrabas 30%x 1.800 = 540 euros.
Pero luego esos 3.000 euros habría que declararlos como ganancia patrimonial al vender, mínimo 19% x3.000 = 570 euros.
Luego es pan para hoy y hambre para mañana. Si tienes un tipo marginal bajo  en la base general, es más interesante aplicar el 3% máximo, pero si te vas al tipo marginal máximo, seguramente interese la amortización mínima del 1% -siempre que pienses vender la vivienda, si la vas a dejar en Herencia, no, ya que el valor se resetea-.

Si es arrendamiento de vivienda, la amortización mínima es el 1%; si es local de negocio, el 1,47%. En ambos casos, la máxima es el 3%. Dentro de ese rango, puedes aplicar el porcentaje que desees. En lugar de poner los datos que se pide en el apartado de amortización (fecha y valor de adquisición, etc ), abajo del todo pone "amortización en casos especiales"; ahí pones la cantidad que calcules con el porcentaje que quieras poner entre el mínimo y el máximo anual.

Ahora esta mas claro, gracias. Se trata de un arrendamiento de vivienda y esta claro que puedo elegir entre 1 y 3%.
 En el borrador viene precalculada la amortizacion (2684,84) con una base de 89.494,75, con lo cual lo calculan con el 3%. Hasta aqui O.K. pero me gustaría entender como calculan esta base. Lo he intentado, pero no encuentro como llegan a esta cifra. Por informacion pongo los datos:
Importe de adquisicion................... 113.300,00
  Gastos de adquisicion...................      8.877,13
   Neto:..............................................  104.422,87

Valor catastral..............................63.276,96
Valor catas. construccion............46.349,39

Y me dan una base de amortizacion de..... 89.494,75  
Amortización 2025.....(al 3%).......................   2684,84

Tenia entendido que se tenia que tomar como base para calcular la amortización: o el valor catastral de construcción, o bien el valor de adquisición restando los gastos
. ¿ Como llegan a esta base...?

Siempre hay que quitar el suelo, tanto si calculas la amortización sobre el valor catastral como si la calculas sobre el valor de construcción. Porque el suelo no se deprecia.
Pero me falta algo, los datos que has puesto no pueden ser los que vienen en ese "precálculo" de Renta web.
Hay que  tomar el valor de adquisición (104.422,87), calcular qué parte corresponde a la construcción (46.349,39 / 63.276,96 = 73,25%, es decir, 75.789,75 euros) y aplicar el 3% sobre esa cantidad (2.294,69 euros).
Los 400 euros que te ponen de más no sé de dónde salen. ¿Consta incluido algún importe de mejora de ejercicios anteriores en ese apartado y no lo has incluido en los datos que has puesto? ¿O tienen puestos valores de adquisición incorrectos, más altos de los reales?

Buenos días,
Ya he entendido el método de calculo:
1) - se elige  el valor mas alto entre el Valor Catastral de construcción (46.349,39) y el Valor de Adquisición menos sus gastos (104.422,87)  sacando la parte correspondiente a la construcción (104.422,87 x 73.25 %)  =76.489,75 que será la base de cálculos para la amortización anual., o sea: 2294,69. (¿ Correcto?)
Tampoco yo entiendo esta diferencia de 400 € !! (con lo que aparece en Rentaweb: 

2) DATOS RENTAWEB: (He comprobado uno por uno)
- Los 2 valores catastrales y los importes  de adquisición y sus gastos  son correctos (comprobados en escritura también).
- Base de amortización: 89.494,75 (no entiendo de donde viene...)
- La casa se compró en el 2023 y se alquilo seguido desde aquel año (en 2023 hubo 139 días de renta imputada (481,95 €) y solo 83 días alquilados).
- he comprobado los años 2023 y 2024: viene la misma base de amortización: 89.494,75 y el porcentaje 73.25%....
- los gastos declarados en 2023, 2024 y 2025 son de : tributos, tasas, seguros, agua y pequeñas reparaciones 
- en las casillas 128 y 129 NO figura ningún importe
No lo entiendo, ¿ Alguna pista donde buscar...?
Gracias por la ayuda

Como que el valor de adquisicion menos los gastos? Para la base de amortizacion tienes que poner el valor de compra+itp+gastos de notaria registro y tal. Todo lo que hayas pagado en la adquisicion vaya.

Ahora todo cuadra...Agradecido estoy.  En efecto, en el presente caso,  AEAT utiliza como Base de Amortización el valor de adquisición MAS los gastos como lo describes y aplica el 3 %. Todo cuadra. 113.300,00 + 8877,13= 122.177,13 x 73.25% = 89.494,75 (lo que me ponen en Rentaweb.
Quiero "Rebajar al máximo permitido el valor de la amortización: 
1. ¿ puedo cambiar la Base ( poner el valor catastral de construcción por ejemplo?) o cualquier otro método...?
2. Cambiar el porcentaje del 3 al 1 % ( tengo entendido que en caso de Arrendamientos como vivienda, siendo ambos (propietario de la vivienda y inquilino particulares), se puede hacer...?

Entiendo que quieres amortizar lo menos posible de cara a una posible venta.

Creo que el valor tiene que ser el de compra + los gastos (la aeat no debe tener estos datos asi que si no los incluyes te amortizara sobre el valor catastral)

En cuanto al % lo que no te permiten es amortizar mas de un 3 pero deberian permitir una cifra por debajo, por ejemplo un 1.5%

Efectivamente, es valor con gastos.
Disculpa, sólo miré la cantidad que pusiste como total, sin ver los otros dos valores, suponiendo que era la suma.

La amortización se calcula sobre el mayor de los dos valores: catastral o de adquisición. No puedes elegir.

El porcentaje, como ya se ha comentado, sí.