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Negligencia judicial con final feliz



Recién publicado en octubre el post sobre cómo quebrar las subastas, me contactó un alumno de Triunfa Con Las Subastas para contarme lo siguiente:

Buenos días Tristán, soy Biny, alumno de tu curso. Te escribo en relación al fraude que denuncias en Rankia y Subastanomics de las quiebras de subastas.

La subasta que te comento, SUB-JA-2020-150011, es de Valladolid. La tenía súper estudiada según todas las indicaciones que nos has dado en el curso. Había hablado con todo el mundo (inmobiliarias, administrador y abogado, parte ejecutante... todos), incluso con la propia ejecutada (una de los dos ejecutados que hay). Para más inri, la ejecutada, Elena, que tiene un bar y le va muy mal, se divorció del marido hace años, el cual desapareció sin atender a gastos, hipoteca, ni lo más grave, a su propio hijo. Incluso éste ha estado malo de hospitales el último año según me dijo ella.

Cada 2x3 se me echaba a llorar, no es la típica morosa que busca las vueltas a todo, sino alguien al que le ha ido mal en la vida y ahora está desesperada y no sabe que hacer. No se atreve a ir al banco o al juzgado ella sola porque se iba a echar a llorar y no sabría que hacer o qué decir. Está más cerca de una depresión que de otra cosa.

Yo había llegado a un acuerdo con ella, en caso de adjudicarme yo la subasta, para darle un dinero para ayudarla ( así yo también conseguía la posesión, pero a su vez le podía ayudar a ella) y algo de tiempo y mi ayuda para sacar de allí sus cosas, incluso alquilarle un trastero un tiempo para poder guardarlas si hiciera falta.

Pero lo que ocurrió en la subasta fue que el último día hubo una puja estratosférica por el inmueble, más de 145.000 euros para una vivienda que yo valoro en unos 85.000 euros. Obviamente hay algo más que raro, me cagué en todo y lo dejé pasar, eso sí, llamé a la ejecutada como me había comprometido con ella, ya fuera yo o no el adjudicatario, para comentarle como había transcurrido la subasta. 

Y luego leí tu post.

Quiero que sepas que me tienes aquí para todo. Hay que hacer algo, no puede ser que a la ejecutada la dejen tirada dentro de 2 días por 2 duros que hayan ofrecido en una reserva de postura. Y también por nuestro propio negocio. Quiero que sepas que puedo trasladarte todos los datos y contactos de la Subasta. Y también quiero saber qué puedo hacer para al menos "intentar" evitar que la pobre Elena se quede sin dinero, sin piso y todavía debiendo las cargas posteriores que tenía la hipoteca ejecutada.

Aquí me tienes Tristán para seguir las indicaciones que creas oportunas y NO DEJAR QUE SE COMETA UN AUTÉNTICO ATROPELLO, ESTAFA Y ARRUINAR LA VIDA DE ELENA, como tampoco podemos dejar arruinar nuestro negocio.

Cualquier cosilla más que te pueda hacer falta mover por estas zonas ya sabes. Yo soy de Xxxxxxxx, que la tengo controlada al dedillo el negocio inmobiliario, y estoy a full desde que hice el curso con las subastas. Y como es pequeña, también estudio Xxxxxxx y Xxxxxxxx. Aunque éstas ya no conozco también todos los rincones.

Un saludo Tristán, quedo a la espera de tu respuesta.

A continuación, una captura de pantalla en el que se puede ver que esa subasta finalizó con una puja de 145.973,52 euros





A ver, yo recibo muchas invitaciones para involucrarme en los asuntos de los demás, pero sinceramente creo que cumplo suficientemente con la sociedad denunciando en mis blogs los abusos de los que tengo conocimiento, sin que se me pueda pedir más.

Del relato de Biny se desprendía que alguien había jodido esa subasta y que se la iban a jugar a la pobre deudora.  Pero yo me puse de perfil y le dije a Biny que se involucrara él, que desde que había publicado el artículo mencionado al principio, me habían escrito varias personas contando casos parecidos pero que yo no me podía involucrar cada vez que alguien le robara la cartera a alguien. Que España estaba llena de chorizos pero que yo tenía mis propios asuntos y mis propios problemas. 

Por otro lado, siempre he sido consciente de que los casos que yo denuncié en aquel artículo y en el siguiente no eran más que  la punta del iceberg, unos pocos casos de gente que había hecho sus quiebras sin el menor disimulo, pero que en realidad hay docenas de quiebras mejor disimuladas.

También le comenté a Biny que para perjudicar a los estafadores y ayudar a la demandada había que avisar al juzgado de lo que estaba a punto de suceder, enviándoles un email pronosticando la quiebra de la subasta y enlazando a los dos post en los que trato sobre las quiebras. 

Y finalmente, también le dije que siguiese el asunto y que si veía que la subasta se quebraba, que me lo contase y que entonces yo sí que echaría una mano contándolo en el blog. 

Y dicho y hecho. Mi alumno Biny siguió en contacto con la deudora y resulta que esta semana me ha vuelto a escribir confirmando lo que ya suponíamos, que la subasta fue quebrada y que al final, tras ese atropello, el precio definitivo de adjudicación se va a quedar en 57.000 euros.

Avisé al juzgado como me dijiste por mail y hoy me acaba de llamar la ejecutada llorando porque le han enviado una carta del juzgado con el plazo de 10 días para abonar la deuda porque la oferta porque al final, la oferta que ha resultado ganadora tras la quiebra de la anterior es de sólo 57.504,72€, de Iberia Consulting Smart City SL. La pobre está desesperada y me llamaba para ver si la podía ayudar.

Acabo de avisar al Juzgado de 1ª Instancia número 14 de Valladolid y he hablado con la LAJ. Al principio de buenas le comenté que ya les había avisado y que se está cometiendo una injusticia para la ejecutada. Y me ha acabado como siempre hablando de malas e insistiendo que yo no soy nadie en el procedimiento y que no me va a tener en cuenta para nada.

A Elena le acabo de avisar que vaya mañana mismo al colegio de Abogados para solicitar abogado de justicia gratuita a ver si aún puede hacer algo, y por otro lado, a raíz que tú estabas denunciando todo esto de las quiebras fraudulentas, quería que supieras lo que ha ocurrido por si te sirve esta información para tus investigaciones. Si te hace falta más información o si quieres que haga algo más en este caso sucedido, quedo a tu disposición. Muchas gracias Tristán.

Y colorín colorado, este cuento se ha acabado.

Todos nos pasamos la vida arreglando el mundo. Que si racismo por aquí, que si xenofobia por allá, que si no pasarán, que si la hostia bendita, pero luego, a la hora de la verdad, cuando tenemos la oportunidad de hacer el bien actuando correctamente, miramos para otro lado y nos limitamos a decir que no es cosa nuestra, que las cosas son así.

Simplemente con que cada uno de nosotros nos juramentáramos a hacer siempre lo correcto en vez de seguir los reglamentos, habría menos injusticias y el mundo sería un lugar mejor.

Menos blablablá sobre agresiones imaginarias en el otro extremo del mundo y más ayudar al prójimo cuando es obvio que unos hijoputas le están asaltando.

No quiero señalarle al L.A.J. que está tramitando ese procedimiento. Y tampoco voy a mencionar su nombre. Tampoco voy a decirle cómo tiene que hacer su trabajo. Pero es mas que obvio que el día de la subasta "alguien" hizo una oferta desaforada con la intención de que dejaran de entrar pujas y que la adjudicación recayera en algún otro licitador que hubiera reservado su postura.

Que sea el mismo L.A.J. quien juzgue si estanos ante lo mismo que he explicado en este post y sobre todo en este otro (Ejemplos sangrantes de quiebra de subastas), en el que además di ejemplos con nombres y apellidos.

Mi alumno se tomó la molestia de escribir al juzgado vaticinando lo que iba a suceder con la puja que había ganado la subasta. Y no le hicieron ni caso. Ahora ha tenido una conversación a cara de perro con la LAJ y ésta le ha enviado a tomar viento.

Pues eso.

Y sin embargo aún hay espacio para la esperanza. Me consta que hay gente muy seria y capacitada que ha estudiado seriamente la posibilidad de mejorar la postura reservada que, por cierto, tengo que recordar que NO es firme.  Y, por lo visto, no solo no hay margen para mejorarla sino que posiblemente el licitador que hizo reserva de su postura de 57.504,72 euros hizo un pan como unas tortas. Una tasación realista que tenga en cuenta el estado real de la vivienda subastada deja la cosa muy poco por encima del coste de su inversión. Recordemos que su coste real no son solo los cincuenta y siete mil euros de su puja, sino que tiene que sumarles los cinco mil que ha perdido al quebrar la puja ganadora. Y si a eso le sumas el ITP de Castilla y León, los gastos de inscripción, las deudas de comunidad y los IBI pendientes... 
jejeje, jajaja, si se descuida un poco hasta palma dinero.

Y es que incluso para ser un caco hay que tener ciertos conocimientos.

¿Y a esto le llamas tú un final feliz? ¿Qué hay de la deudora que va a perder su vivienda?

A ver, amigos, cuando alguien deja de pagar sus deudas, tiene que desprenderse de alguna propiedad para que sus acreedores puedan recuperar su dinero y se animen a seguir prestando a otros ciudadanos. Si no existieran las subastas habría que inventarlas aunque solo fuera para que siguieran existiendo los créditos que, no lo olvidemos, son el oxígeno con el que se alimenta la economía.

O sea, que la tal Elena iba a perder su vivienda sí o sí. 

Es cierto que si no hubiera entrado en escena el hijoputa que ofreció una puja exorbitante solo para parar la subasta y sin intención real de pagar ese precio, quizás las pujas habrían continuado subiendo. Pero es más cierto que al final Elena ha conseguido 57.500+5.500= 63.000 euros por su propiedad, lo que por lo visto se acerca bastante al precio real actual de la misma.

O sea, que sí, que Elena tampoco se puede quejar.

Y la lección que se lleva el adjudicatario, esa vale oro molido.

Sí, yo creo que es un final feliz.

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  1. en respuesta a Torralva
    -
    #20
    28/01/22 11:54
    Yo hablo por mis experiencias:
    Si no tengo la posesión y la tengo pedida, pues la responsabilidad criminal será del que hace el daño y la responsabilidad civil del antiguo propietario, yo no puedo ser responsable de lo que no tengo y además no puedo tomar por mi cuenta, me ha de ser entregada la posesión por quién tiene el poder de hacerlo: el que la tiene (antiguo propietario, okupa) o juzgado. No hay otros.

    Saludos y Jotaerre te voy a quitar el puesto.
  2. #19
    27/01/22 20:40
    Buenas noches,
    En el caso de que se adjudique una propiedad con okupas, el tiempo que tarde el lanzamiento de los mismos via judicial, la responsibilidad civil frente a terceros de esa propiedad, de la que se es propietario pero no se tiene la posesion del inmueble, a quien le corresponde, dado que las compañias de seguros no suelen asegurar viviendas con okupas .

    Saludos a todos
  3. en respuesta a Jotaerre
    -
    #17
    16/11/21 14:24
    Buenos días; eso parece que el artículo 39 del RD 828/1995 sobre base imponible, será el que prime para el caso de adquisición mediante subastas. Por tanto no afecta el nuevo valor de referencia a implantar.
     En cuanto al valor de referencia, después de hablar con Hacienda Tributaria de CCAA, será un valor mínimo al que deberá liquidarse el ITP. Según la Dirección de Catastro van con retraso y la publicación de estos valores de referencia (obtenidos a través de una media del valor de compraventas en notarías de la zona en cuestión) será el 1 de enero de 2022.

    Gracias por los aportes

    Saludos a todos
  4. en respuesta a Torralva
    -
    #16
    15/11/21 18:07
    Buenas, esa reforma (por la Ley 11/2021) no afecta, en el texto pendiente solo de aprobación por el Senado, al art. 39 del Reglamento del ITP, así que seguirá diciendo que "En las transmisiones realizadas mediante subasta pública, notarial, judicial o administrativa, servirá de base el valor de adquisición”.

    Saludos,
  5. en respuesta a Torralva
    -
    Top 100
    #15
    15/11/21 17:33
    Ha habido ya tantos cambios que han conseguido que nadie entienda nada. Tú, si te dan el testimonio en 2021, sal corriendo a la delegación de Hacienda para pagarlo.
  6. #14
    15/11/21 17:28
    Buenas tardes a todos, 
    No se si este es el hilo adecuado, tengo una duda estoy a la espera que el Juzgado dicte en firme y me notifique el decreto de adjudicación y el mamdamiento de cancelación de cargas de una vivienda de subasta judicial, decir que el pasado viernes me envió el decreto pero sin firmeza vamos que faltaba el sello y la firma de la letrada de Administración. Entonces con el cambio por ley del Gobierno,que entrará en vigor el 1 de enero de 2022, de la forma de determinar la base imponible para liquidación de ITP no se si esto afecta en caso de subastas ya que hasta el momento el valor de adquisición era determinante para Hacienda y no había revision del mismo por ser dictado por una Autoridad competente. 
    Saludos


  7. Nuevo
    #13
    01/09/21 19:58
    Buenas tardes,quiero contar mi experiencia ,llevo desde enero pujando ,en la primera subasta que puje eran unos herederos con tres viviendas en un edificio,como lo vi buena inversion  puje por dos con reserva de postura.Termina la subasta y no me lo adjudico ,pero claro no me devolvian el deposito debido a la reserva de postura ,llamaba juzgado  y largas  ,hasta que en julio me llega un correo que me he adjudicado uno de los inmuebles por el que  puje , despues de 7 meses ,asi que bueno voy al juzgado y me dicen que existe un contrato ,de renta antigua,cual es mi asombro ,porque inicialmente no pusieron nada en el anuncio de la subasta ,ni en ningun documento se especificaba ni contrato ,ni inquilinos ,en mis averiguaciones nadie vivia alli ,asi que cuando me entero de la noticia imaginad mi sorpresa porqué renta antigua …..al final contacte con la persona que pujo antes que yo por esos inmuebles y quebro su puja  por este  motivo ,cuando recurre me cuenta que la jueza le condena a costas y pierde el deposito ,alegando que no tenian que publicar ese contrato ,inquilino ,renta antigua…etc
    Me puse en contacto con la representante de los herederos y me dice que son un matrimonio mayor ,78 años ,y que pagan con la renta actualizada ,no lo que me gustaria ,pero bueno no me importa dejarlo como inversion porque precio mercado etc he ganado sobre 80k sin gastos ,reformas ,okupas etc ….el final ha sido bueno …dentro se lo que podiamos encontrarnos ,pero cuidado porque encima no te dan explicaciones ,para que me dieran el contrato casi la tengo que  pagar a la funcionaria ,la mas amargada del mundo ,asi que  cuento mi experiencia ,ellos aun no los conozco a ver si tarda poco el secretario judicial y nada a esperar o si me hace falta por fuerza mayor ,lo reclamare ,aunque creo que es bastante lio,costoso y mucho tiempo asi que lo dejare como inversion ,pero ya me da miedo porque esta situacion es muy
    Complicada y si nadie te pone en conocimienro de ello …te puede salir cara la jugada …un saludo.

  8. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    Top 10
    #12
    14/05/21 22:49
    Tristán, no haces reserva de postura ni en subastas de inmuebles en Madrid capital?
  9. en respuesta a Hombredepaja
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    Top 100
    #11
    14/05/21 19:20
    Yo no recomiendo dejar reservas de postura y de hecho no lo suelo hacer nunca. Se que hay algunos que lo. están haciendo y les va muy bien, pero solo sale bien una de cada veinte veces y las otras diecinueve tienes el dinero del deposito bloqueado durante meses o incluso puede que años.
  10. en respuesta a Quicosanchez
    -
    #10
    14/05/21 17:38
    Estoy contigo.

    Vaya por delante que estoy totalmente en contra de las quiebras y creo que debería perseguirse de forma mucho más seria, pero al alumno nadie le impedía dejar reservada su postura.

    Puede que incluso lo hubiese hecho pero su reserva fuera inferior a la puja de 57.000€, pero esa parte no le interese incluirla en su relato de benefactor de los desfavorecidos.
  11. en respuesta a Quicosanchez
    -
    Top 100
    #9
    01/05/21 10:19
    Si no entiendes por qué Biny no pudo seguir pujando es porque no has leído los enlaces que propongo en el artículo, especilmente este:
    https://subastanomics.com/como-quebrar-una-subasta-online/
  12. #8
    30/04/21 23:41
    Perdonar la ignorancia pero no lo  entiendo, si el alumno “Biny” le interesaba la propiedad, porque no ha pujado? Si deja el dinero del depósito, y  hubiese hecho una puja superior 57504€, la propiedad sería suya,  Lo que entiendo es que se la quería quedar por menos, o que no quería dejar el depósito apalancado unos meses hasta la espera de su devolución. Pero si es esto último, o no le interesaba tanto, o el mundo de la subasta le queda grande porque aquí juegan los que tienen liquidez.
    Por favor corregirme, y espero que mi comentario no ofenda a nadie, solo quiero aprender.
    Saludos
  13. en respuesta a cdsioux
    -
    #7
    30/04/21 17:46
    Tan sólo no tienen conocimiento y se rigen a aplicar la Ley o lo que ellos consideran que es lo que toca, no van más allá
  14. #6
    Anónimo 117422
    30/04/21 17:21
    Cada día aprendo mas, que "grossa merda" lo de las quiebras
  15. en respuesta a Caiim
    -
    Top 100
    #5
    30/04/21 16:13
    Lo he mirado y no lo es.
  16. #4
    30/04/21 16:11
    Si la subasta ha sido por ejecución hipotecaria, yo lo que haría es asesorar a la deudora para ver si se puede acoger a la ley 1/2013, en caso positivo, el adjudicatario si que se le iban a quitar las ganas de quiebra.... Que por otro lado habría que ver si tiene relación con el que ha quebrado o ha sido alguien que al ver esa puja tan elevada dejó reserva por si las Moscas... Porque, sinceramente, lo que ha ofrecido se me hace una cantidad elevada para lo que se ofrece en este tipo de artimañas... 
    En fin lo que más desilusionado me deja es que la LAJ, a pesar de las advertencias de posible quiebra, le importa un carajo... Así que la gente que se dedica a joder subastas sigue y seguirá campando a sus anchas.... 
  17. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #3
    30/04/21 15:27
    Yo miraría si el que ha quebrado, también es alumno del curso. 
  18. en respuesta a tonigs
    -
    Top 100
    #2
    30/04/21 15:05
    Sí, pero eso ya se ha intentado esta semana y por lo visto una valoración más realista del inmueble subastado ha dejado sin margen al potencial "mejor postor". 

    Pero aún hay tiempo, si alguien quiere considerarlo, el camino para la mejora de postura está más que trillado.
  19. #1
    30/04/21 14:03
    No estoy de acuerdo que no se pueda hacer nada. Lo mejor que puede hacer Elena es encontrar a alguien que le mejore postura a ese desgraciado y que encima no se quede con el piso.

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