Rankia España Rankia Argentina Rankia Argentina Rankia Chile Rankia Chile Rankia Colombia Rankia Colombia Rankia México Rankia México Rankia Perú Rankia Perú Rankia Portugal Rankia Portugal Rankia USA Rankia USA
Acceder
22 recomendaciones
27

 

Lo primero, decir que quebrar una subasta es un delito penado con el artículo 262 del código penal, y que, además, es actualmente la mayor amenaza a la limpieza de las subastas online, motivo por el que afronto la redacción de este artículo como uno de los retos más importantes de mi vida de subastero y bloguero. No es un simple artículo más de la serie de artículos que le voy a dedicar al Lado Oscuro de las subastas, sino que es el artículo de referencia en torno al que van a girar el resto de post de esta serie sobre la corrupción.

Este NO es un artículo publicado para que cuatro hijoputas aprendan la estrategia de quebrar una subasta online SINO que ha sido escrito como grito de protesta de los que por afición, o como profesión, nos dedicamos al negocio de las subastas y que estamos hasta el gorro de ver como algunos aprovechados utilizan las herramientas que les facilita la propia Administración, para hacer trampas y enfangar las subastas online.

Hace dos años, un postor a quien vamos a llamar Juanito investigó concienzudamente la subasta judicial de un piso de Madrid valorado en doscientos mil euros. La vivienda salía a subasta por un Tipo o Valor de Subasta de ciento veinte mil. La deuda del propietario del piso era de cuarenta mil euros.

Como Juanito se quería ahorrar como mínimo un 30% del valor del inmueble, estableció que su puja máxima sería de ciento cuarenta mil euros. Es decir, que fuera cual fuera el resultado de la subasta, el compraría a buen precio y el deudor perdería su vivienda pero, al menos, se iría con unos cuantos miles de euros en el bolsillo. Lo suficiente para comenzar de nuevo en otro sitio.

Resumen de los datos de la subasta: 

Valor real del piso subastado: 200.000 euros
Valor de Subasta: 90.000 euros
70% del Valor de Subasta: 63.000 euros
50% del valor de Subasta: 45.000 euros
Deuda: 60.000 euros

Las subastas online duran 20 días, pero no suele haber pujas hasta el último. Cuando Juanito entró a pujar, ya había una puja de 63.000 euros. Juanito ofreció un poquito más y la siguiente puja que hubo a toda leche fue de 195.000 euros. Entonces se cabreó, entró en el blog de subastas judiciales de Tristán el Subastero y dejó un comentario en el que manifestaba que las adjudicaciones se habían puesto por las nubes y que ya no era negocio participar en subastas. Luego se puso a ver el último capítulo de Juego de Tronos y se olvidó del asunto.

 

1. Protagonistas de este artículo sobre las quiebras en las subastas

Los protagonistas son los siguientes:

  • Los malos: los postores del Lado Oscuro que están llenando de mierda las subastas online.
     
  • La víctima principal: el deudor, a quien, por no querer o no poder pagar su deuda le fuerzan a vender su casa en una "venta judicial forzosa" (también llamada subasta), pero que pudiendo haber obtenido por su vivienda ciento cuarenta mil euros, al final solo ha obtenido sesenta y tres mil.
     
  • Víctima secundaria: Juanito, que pudiendo haber hecho un buen negocio adquiriendo por solo 140.000 euros una casa valorada en 200.000, ha hecho el trabajo de investigar esa subasta para nada y no ha obtenido el fruto de sus esfuerzos.
     
  • Víctimas colaterales: El resto de postores, que si no hubieran visto que la puja se había ido de madre, quizás habrían entrado a pujar hasta donde hubieran considerado, quizás incluso más que Juanito.
     
  • El tonto: El secretario judicial (ahora les llaman L.A.J.) que tiene la bocachancla más dilatada del mundo, capaz de tragar todas las mierdas que le meten los malos. No se como se las arreglan, pero esta gente (y también los jueces) siempre le dan la razón a los golfos.
     
  • Los tontos del culo: Todo el cuerpo legislativo español que lleva años legislando como subnormales y demostrando que tienen menos cerebro que un mosquito.

 

2. ¿Qué es quebrar una subasta?

La quiebra de la subasta se produce cuando el adjudicatario no consigna el precio del remate en el plazo legal.

Si la quiebra no ha sido intencionada y el adjudicatario puede argumentar su buena fe, entonces la única consecuencia negativa será la pérdida del depósito que pagó para participar en la subasta. Pero si se puede demostrar mala fe y connivencia para alterar el precio de las cosas, en beneficio de otra persona, entonces estamos hablando del delito mencionado en el artículo 262 del Código Penal:

1. Los que solicitaren dádivas o promesas para no tomar parte en un concurso o subasta pública; los que intentaren alejar de ella a los postores por medio de amenazas, dádivas, promesas o cualquier otro artificio; los que se concertaren entre sí con el fin de alterar el precio del remate, o los que fraudulentamente quebraren o abandonaren la subasta habiendo obtenido la adjudicación, serán castigados con la pena de prisión de uno a tres años y multa de 12 a 24 meses, así como inhabilitación especial para licitar en subastas judiciales entre tres y cinco años. Si se tratare de un concurso o subasta convocados por las Administraciones o entes públicos, se impondrá además al agente y a la persona o empresa por él representada la pena de inhabilitación especial que comprenderá, en todo caso, el derecho a contratar con las Administraciones públicas por un período de tres a cinco años.

2. El juez o tribunal podrá imponer alguna o algunas de las consecuencias previstas en el artículo 129 si el culpable perteneciere a alguna sociedad, organización o asociación, incluso de carácter transitorio, que se dedicare a la realización de tales actividades.

 

3. Terminología sobre las quiebras en las subastas

Edicto de subasta: Resolución que anuncia la celebración de una subasta judicial, especificando los bienes a subastar, su valoración, su paradero, fecha de comienzo de la subasta, las condiciones de la subasta, etc.

Ejecutante: El acreedor demandante en un procedimiento de ejecución, bien sea de una ejecución de títulos judiciales, ejecución de títulos no judiciales o ejecución hipotecaria.

Ejecutado: El demandado (o deudor) en un procedimiento de ejecución.

Letrado de la Administración de Justicia: Antes llamado secretario judicial, es el funcionario de la Administración de Justicia entre cuyas funciones se encuentran determinadas competencias en la dirección procesal del procedimiento. Presidía el acto de subasta judicial cuando éstas eran presenciales y actualmente es quien decide todo lo importante del proceso de subasta.

Postor: El que participa en una subasta.

Postura: Oferta realizada por un postor.

Puja: Oferta realizada por un licitador sobre la ofrecida por otro para adquirir el bien que se subasta.

Puja a llana: Consiste en la puja en vivo por parte de los licitadores, siendo siempre al alza, empezando por la cantidad que estimen ellos mismos.

Adjudicatario: la persona que ha ofrecido la máxima puja. Puede ser adjudicatario provisional si su puja es inferior al 70% del Valor de Subasta o definitivo si la puja es igual o superior al 70%. Es como se le denomina al comprador en una subasta judicial.

Reserva de postura: Dejar una postura en reserva significa que renuncias a que el Portal de Subastas del B.O.E. te devuelva el dinero del depósito para que, en el caso de que el adjudicatario que ofreció la máxima puja renuncie a rematar el resto del precio ofrecido y quiebre la subasta, la adjudicación recaiga sobre tu puja reservada.

Decreto de Aprobación del Remate: Resolución del L.A.J. en virtud de la cual se concede validez judicial a la puja realizada por el mejor postor de una subasta judicial. A partir de la aprobación del remate la adjudicación es firme y comienza el plazo para que el adjudicatario pague el precio del remate.

Decreto de adjudicación: Resolución dictada por el juzgado por el que se adjudica el bien subastado al adjudicatario y que hace las veces del título de propiedad, con el que se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y que se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Quiebra de la subasta: Sucede cuando transcurre el plazo legal sin que el rematante haya pagado el resto del precio ofrecido en la subasta. Trae consigo la pérdida del depósito consignado.

Remate: Mejor precio ofrecido en la subasta judicial.

 

4. Explicación de cómo le birlaron la subasta a Juanito, le robaron el valor de su vivienda al deudor y se forraron dos hijoputas del Lado Oscuro de las subastas online.

La explicación del relato súper real que he contado al principio de este artículo es muy sencilla y le salta a la vista a cualquiera que tenga un poco de experiencia en las subastas.

Uno de los cómplices del Lado Oscuro ha hecho una puja con reserva de postura con la idea de que cuando su compinche quiebre la subasta el secretario judicial haga recaer sobre él la adjudicación.

La puja que ha ofrecido cubre el 70% del Valor de Subasta, con lo que la adjudicación será firme en cuanto recaiga sobre él. También podría haber ofrecido una puja inferior que simplemente cubriera el importe de la deuda y que fuera igual o superior al 50% del Valor de Subasta, pero sabe que por debajo del 70% del valor de Subastas, la adjudicación no queda firme y no se ha querido arriesgar a que el demandado tenga posibilidad de presentar a un mejor postor que supere su puja. Ha ofrecido el 70% para asegurarse el tiro.

(quien no entienda el párrafo anterior, que estudie y se prepare, pero que no moleste con comentarios ignorantes)

¿Tan fácil es quebrar una subasta online?

Sí, quebrar una subasta online es muy sencillo. Pero es un delito. Simplemente hay que tener los huevos para cometerlo. La estrategia consiste en:

  • Primero hacen una puja que van a dejar en reserva. Algunos más avanzados dejan incluso varias  pujas en reserva con distintos cómplices. Y si luego cuentan con la complicidad de algún notario hijoputa... pues eso, mejor que mejor.
     
  • En cuanto alguien les sube esta primera puja, hacen una puja atroz que barre a todos los postores y que está destinada a ser quebrada.
     
  • Los postores que tuvieran la intención de pujar muy por encima de los 63.000 euros iniciales se quedan de piedra porque no entienden que nadie pueda ofrecer por un piso de subasta una cantidad equivalente casi al valor en la calle de la vivienda subastada. Entonces tiran la toalla y ya ni siquiera hacen el depósito para participar. Simplemente se van del Portal de Subastas del B.O.E despotricando acerca de que las subastas ya no son negocio.
     
  • El deudor, que obviamente no es un profesional y no tiene ni idea de lo que ha podido pasar, se queda alucinado cuando se entera de que el precio final al que se ha subastado la casa es de solo 63.000 euros. Ahora se queda sin casa y sin dinero sobrante. A la puta calle con los bolsillos vacíos por la avaricia de dos inversores del Lado oscuro, las tragaderas del secretario judicial (que va a seguir ganando el mismo sueldo lo haga bien o lo haga mal) y la incompetencia secular de la peor casta de políticos de Europa.

Además, esta estrategia tiene algunas variantes:

  • Hacer la súper puja inmediatamente después de la puja del otro licitador, así todos los que vayan entrando al B.O.E. para ver cómo queda la subasta ven que se ha ido de madre y ni siquiera consignan el depósito.
     
  • Otra variante es disimular todo lo posible para alejar la imagen de puja psicópata. Entonces lo que hacen es ir pujando muy poco a poco, como lo haría un postor lícito, y no dar el último empujón hasta el final. Esto tiene el inconveniente de que otros postores habrán entrado a la subasta y pujado en la misma. A más postores, más testigos y más posibilidades de que haya alguien lúcido entre estos.
     
  • Otra variante es alejar a todo posible interesado en la subasta, de manera que ni siquiera la investiguen aunque les haya llamado la atención al ver el anuncio. Así, lo que hacen es ofrecer la puja psicópata el primer día de los 20 días que duran ahora las subastas. De esta manera, todos los que entren a estudiar la subasta verán que ya se ha sobrepasado el valor razonable y, simplemente, no la estudian para ahorrarse el trabajo de investigación. Si no la estudian, enseguida se olvidan de ella y no se sienten agraviados por el resultado.
     
  • También se ha refinado mucho el importe de las pujas psicópatas. Ahora, para reducir las sospechas, ya no se ofrecen cantidades lunáticas que doblen el valor de la vivienda subastada. Ahora se ofrecen cantidades que sean imposibles de superar pero que tampoco llamen la atención de los otros postores. Se limitan a quedar un poco por debajo del valor de la vivienda. Así los otros postores se limitarán a opinar que ya no hay diferencia entre comprar en la calle y comprar en subasta, pero no se imaginarán ni por asomo lo que realmente ha sucedido ni lo que va a suceder.

 

5. ¿Cómo se podía quebrar una subasta en la era de las subastas presenciales?

La estrategia a emplear para quebrar las subastas cuando eran presenciales era muy sencilla y burda.

Al comenzar las pujas a viva voz el cómplice hacía una puja pequeña. Inmediatamente después, sin dejar que se colara ninguna otra puja en medio, el otro cómplice pegaba un subidón exagerado, ofreciendo una puja psicópata imposible de superar.

Entonces, en cuanto el secretario judicial pronunciaba la palabra "adjudicado", el primero manifestaba en voz alta que quería dejar su puja reservada.

Esto se llama RESERVA DE POSTURA y sirve para que si el adjudicatario quiebra la subasta, el remate pase a quien haya dejado su postura en reserva.

El proceso es muy sencillo: el adjudicatario eleva su puja hasta doscientos mil euros y, cuando él no haya pagado el precio del remate, la adjudicación se transmite a su compinche, quien ha ofrecido, por ejemplo, solo cincuenta mil euros. De esta manera habrán conseguido adquirir la propiedad subastada por los 50.000 euros más el importe del depósito perdido por el primer adjudicatario.

 

5.1 ¿Y por qué esta estrategia solía ser un estrepitoso fracaso?

La estrategia de quebrar las subastas que acabo de explicar no daba los resultados buscados porque en cuanto los subasteros profesionales oíamos que un listillo pedía que su postura quedara en reserva, saltábamos como un resorte para protestar, para explicarle al secretario judicial cuál era la maniobra de los dos cómplices y augurar que el adjudicatario iba a quebrar la subasta para que la adjudicación pasara a su cómplice. Y para pedirle que nos permitiera hacer posturas superiores a la que habían pedido que quedase en reserva y que también quedasen en reserva, como la del cómplice.

Así las cosas, los pardillos que intentaban la jugarreta, acababan perdiendo el primer depósito y sin poder beneficiarse de la adjudicación.

Motivo por el que la estrategia de quebrar las subastas estaba muy en desuso hasta que llegaron las nuevas subastas online a partir de octubre de 2015.

Aquí un ejemplo que viví en primera apersona hace unos años: Subasteros marrulleros

Y aquí el relato de lo mal que acabaron aquellos listillos: doblete en las subastas

El motivo de que a los tramposos de entonces siempre les saliera fatal la jugada era simplemente que al ser las subastas presenciales, forzosamente tenían que hacer su jugarreta delante de testigos y, a poco que éstos supieran lo que estaba pasando, se hacía imposible que les saliera bien.

 

6. Así se quiebra una subasta online?

Ahora es más sencillo que nunca quebrar una subasta online.

Lo primero es decir que en cuanto comenzaron las primeras subastas judiciales online me di cuenta de que está estrategia fraudulenta, que prácticamente era imposible de llevar a cabo en las subastas presenciales, iba a renacer en la era de las subastas online por la idiocia de nuestros legisladores y la incompetencia de quienes habían diseñado el Portal de Subastas del B.O.E.

Lo publiqué en Rankia en noviembre de 2015: Quebrar las subastas va a ser posible

 

6.1 Sin testigos se delinque mejor

Y el motivo por el que en las subastas online es mucho más sencillo que este fraude les salga bien a los inversores tramposos es el mismo por el que les salía mal cuando las subastas eran presenciales: la ausencia de testigos en las subastas online.

A Juan le birlaron la subasta delante de las narices. Jamás llegó a enterarse de que el adjudicatario que había ofrecido aquella barbaridad de puja finalmente quebró la subasta y el piso fue adjudicado a un precio muy inferior.

Y ojos que no ven, corazón que no siente.

En estos momentos, tras leer lo que llevo de artículo, cientos de postores a quienes les ha pasado lo mismo están cabreados rompiendo cosas en sus casas. Y no me extraña.

 

6.2 Pero la estrategia de quebrar subastas online tiene un riesgo

De hecho es una estrategia que tiene varios riesgos. Nadie dijo que delinquir fuera sencillo y exento de riesgos. Si fuera así todos lo harían.

6.2.1 El riesgo de que haya otras reservas de postura

Es muy frecuente que en cuanto los postores más profesionalizados detectan que ha habido una puja que se ha salido de madre, pueden ofrecer una puja inferior, por debajo de la puja ganadora. Y cuando el sistema del B.O.E. detecta que tu última puja es inferior a la puja actualmente ganadora, lo que hace es preguntarte si deseas dejarla en reserva.

Algunos postores que sospechan lo que ha ocurrido y que predicen que la puja ganadora quebrará la subasta, dejan inmediatamente una puja en reserva, con la esperanza de que sea superior a la que haya dejado el supuesto cómplice del adjudicatario.

De hecho hay algunos postores cuya estrategia de inversión consiste simplemente en detectar estas pujas "atroces" e, inmediatamente dejar una puja en reserva para que la adjudicación recaiga sobre ellos cuando el adjudicatario tramposo quiebre la subasta.

El problema de esta estrategia es que hay juzgados que tardan muchísimo en resolver estos simples trámites. Y claro, mientras que la quiebra sucede o no sucede y el L.A.J. decide una cosa o la otra, el depósito está ahí, criando telarañas en la cuenta corriente del B.O.E. Conozco inversores que tienen veinte o treinta depósitos de estos esperando a que los secretarios judiciales de turno decidan desperezarse y ponerse a trabajar.

6.2.2 El riesgo de que el Letrado para la Administración de Justicia (o L.A.J.) decida convocar una nueva subasta

Otro riesgo que corren estos mangantes es que al secretario judicial le de un ataque de honestidad y decida pegar un puñetazo en la mesa. A ver, es obvio que hasta el más tonto de los L.A.J en activo sabe lo que ha pasado cuando ve estas cosas. Es imposible no verlo. Hasta Forrest Gump lo vería.

Y supongamos que el secretario judicial tiene tan pocas luces que, efectivamente, no ve que todo ha sido una maniobra marrullera para alterar el precio de las cosas. No importa que el L.A.J no vea delito en los hechos, lo que sí tiene que ver forzosamente es que al quebrarse una puja tan elevada, si decide aprobar el remate de una puja muy inferior, lo que está haciendo es causar una pérdida patrimonial enorme al deudor, que no ha tenido una subasta justa de su casa.

No importa que lo dicte la Ley de Enjuiciamiento Civil, ¿cómo se puede ser tan lerdo de aprobar el remate en 63.000 euros tras haberse quebrado una adjudicación que estaba en 190.000?

Los secretarios judiciales se pasan la Ley de Enjuiciamiento Civil por el arco de Triunfo siempre que con ello pueden favorecer al chorizo y al mangante, ¿y van a dejar de hacerlo cuando con ello pueden ayudar a un pobre deudor a quien van a dejar en la calle?

Desde estas líneas abogo porque tras la quiebra de una subasta judicial nunca se derive la ejecución hacia las pujas que haya en reserva, sino que siempre se señale la celebración de una nueva subasta.

Los malvados tienen su estrategia, pero el secretario judicial puede estropearles la jugada con un buen directo a la mandíbula.

 

6.3 Cómo hacen los malos para soslayar en las subastas notariales el riesgo de que otros postores también dejen reservadas sus pujas

Quienes fueran los que diseñaron las subastas online decidieron con muy buen criterio que las pujas debían ser anónimas durante el transcurso de la subasta. Así los distintos postores no podrían llegar a acuerdos para que unos dejasen de pujar a cambio de dinero, como ocurría a veces cuando las subastas eran presenciales.

Y para evitar la posible corrupción del secretario judicial o la de los funcionarios del juzgado, fueron aún más lejos, decidiendo que el juzgado solo recibiera el nombre del adjudicatario y el importe de su puja, sin darle detalles de los otros postores ni de las otras pujas habidas en la subasta ni, mucho menos, de los postores que habían dejado sus pujas en reserva ni del importe de éstas.

Es decir, que el juzgado desconoce la existencia de pujas con reserva hasta el momento en que comunique al Portal de Subastas del B.O.E. que el mejor postor ha quebrado la subasta. Es entonces cuando el Portal de Subastas le facilita la información sobre si hay o no hay otro postor que haya reservado su puja. Si este tampoco paga, entonces el juzgado tendrá que volver a comunicar con el Portal de Subastas del B.O.E. para que le informen si hay un segundo postor con reserva, y así sucesivamente.

Sin embargo, siguiendo razonamientos inextricables que me siento incapaz de comprender, consideraron que esta posible corrupción de los funcionarios judiciales no se produciría en las notarías. Ignoro el motivo de esta conclusión. Quizás pensaron que el notario y sus empleados son más honestos que el resto. El caso es que en las subastas notariales la notaría si recibe el listado de pujas en reserva.

O sea, que si el notario estuviera en el ajo de los postores corruptos, sería muy sencillo soslayar a las otras posturas en reserva por la vía de tener varios cómplices que dejaran su postura en reserva cada equis miles de euros. Es difícil de explicar pero no hay más que darle un par de vueltas y en seguida se adivina cómo lo hacen.

Pero tranquilos, que es casi imposible de imaginar que un notario puede corromperse...

 

6.4 Cómo mejorar la estrategia de forma que el quebrador NO pierda el depósito

Hasta hace unos tres años los golfos para quienes quebrar una subasta es la estrategia principal de su negocio contaban con la pérdida del depósito del quebrador como un hecho inevitable. Hasta que hace unos tres años, un par de bocazas tuvieron una conversación pública en las páginas de mi blog de subastas de Rankia.

Como dos botarates le contaron a todo el mundo que hoy en día no hay por qué perder el depósito cuando quiebras una subasta judicial. Yo intenté varias veces parar aquella conversación pero me resultó imposible. Ellos seguían, blablablá, compitiendo por ver quien de los dos era más listo, o tonto, según se mire.

La estrategia para no perder el depósito tras quebrar una subasta consiste en enmascarar la quiebra tras una petición de pagar a plazos el remate de la adjudicación. Lo mencioné por encima cuando publiqué al artículo sobre la estrategia para pagar a plazos en las subastas judiciales y mencioné el Lado Oscuro de pagar a plazos en las subastas.

 

Exactamente escribí lo siguiente:

¿Que hacer, entonces? Muy sencillo, nos inventamos que nuestra intención siempre fue pagar el remate a plazos y entonces presentamos un plan muy loco de pago a plazos durante tropecientos años y sin interés o con un interés insultante. Es decir, que hay que forzar la mano para que el juzgado rechace la propuesta y luego le de remordimientos (si es que allí son capaces de tal cosa) hacerle perder la fianza a un pobre soñador con poco dinero.

El mangante le hace creer al juzgado que su intención fue siempre presentar una propuesta de pago a plazos y condiciona el pago del remate a la aceptación de su propuesta al pago. Así tendrá la excusa perfecta para quebrar la subasta y argumentar que el juzgado debe devolverle el depósito porque no se puede castigar a un simple soñador por haber confiado en el cumplimiento del art. 670.3 de la L.E.C.

Esto es lo que explicaron aquellos dos memos a toda mi audiencia.

Con las consecuencias que eran de prever. Algunos listillos bebieron de aquella fuente y sacaron consecuencias.

Numerosos alumnos de mi curso Triunfa Con Las Subastas han intentado que yo lo explicara con pelos y señales en la plataforma del curso, pero yo siempre les he parado los pies diciendo que allí les muestro cómo hacer las cosas bien, que para los atajos se busquen la vida.

Sin embargo ahora he decidido explicar abiertamente todas estas estrategias, no para que las aplique la gente, sino para todo lo contrario, para que al ser de dominio público, dejen de tener el valor estratégico que han adquirido en los últimos tiempos, como explicaré más adelante.

 

7. ¿Quién es el más perjudicado cuando se quiebra una subasta fraudulentamente?

Supongamos la subasta de un piso valorado en cien mil euros cuyas pujas son como sigue: 23.000, 25.000, 29.500, 41.000, 46.000, 52.000, 54.000, 59.000, 61.000, 65.000, 69.590, 73.000 y, finalmente, 98.000 euros.

A ver, amigos, no es muy difícil de entender: ¿Que ocurre si el adjudicatario que ha ofrecido 98.000 euros quiebra la subasta y el único postor que ha dejado su postura en reserva es el cómplice que pujó 25.000 euros.

¿Os parece normal que exista la figura de la postura en reserva y que el tipejo se pueda adjudicar ese piso en 23.000 euros?

¿No sería más razonable que se cancele la subasta y vuelva a repetirse?

De repetirse volvería a haber postores dispuestos a pagar entre sesenta y setenta y cinco mil euros, lo que son cifras muy superiores a los veintitrés mil euros de la puja ofrecida con reserva.

No hay ninguna duda de que el más perjudicado por la existencia de las reservas de postura y por las quiebras en las subastas, es el deudor quien, en lugar de ver su casa subastada por un precio superior, se va a encontrar desalojado y en la calle a cambio de una miseria.

 

8. ¿Qué debe hacer el deudor que haya sido víctima de la quiebra de la subasta de su casa?

Mi consejo para los deudores a quienes se les haya subastado una propiedad y que tengan conocimiento de que el primer adjudicatario quebró la subasta, es que busquen inmediatamente a un abogado dispuesto a recurrir que la adjudicación se derive hacia la puja en reserva.

Mi consejo personal es que busquen a Jotaerre, el letrado con más experiencia en subastas de España. Hace tres o cuatro años ya tenía mucha experiencia en derecho inmobiliario y registral y en todo lo que tuviera que ver con el negocio de las subastas, pero ahora mismo, tras tres años de atender y llevar las adjudicaciones de docenas de alumnos del curso Triunfa Con Las Subastas, su reinado en el negocio de las subastas es innegable.

(Quien le busque también le puede localizar aquí)

Además, otra cosa que puede hacer el demandado al que un cabrito haya quebrado la subasta de su casa es contactar conmigo desde la página de contacto de Subastanomics. Cada vez me interesan menos las cuitas de los demás, pero os aseguro que me he tomado muy en serio la limpieza y el fair play en el negocio de las subastas. Y aún más ahora que me he enterado gracias a cierta investigación policial de que dos subastas en las que yo participé con toda la ilusión del mundo fueron finalmente quebradas por sendos canallas. Si el deudor que se haya visto perjudicado por una quiebra de subasta me escribe y me cuenta la situación, y si esta es realmente un ejemplo de marrullería del Lado Oscuro, es más que posible que yo decida publicar el caso con nombres y apellidos y así, entre todos, acabaremos acorralando y estigmatizando a estos cacos.

En cualquier caso, lo peor del mundo es la ignorancia. Lo deudores cuya casa es subastada deberían interesarse más por el resultado de esa subasta. Deberían conocer el precio de adjudicación, preguntar en el juzgado para saber cuándo remata el precio el adjudicatario, cuándo se pasa el plazo sin haber rematado, intentar hablar con el secretario judicial para ver qué va a suceder a continuación, presionar para que se señale nueva subasta en lugar de buscar posturas en reserva, etc. Es decir, el deudor debe mover el culo en defensa de sus intereses.

 

9. Resultado de todo esto. El futuro de las subastas online

En el próximo post que voy a publicar sobre este asunto de la corrupción en las subastas online y sobre las quiebras en las subastas tendréis la oportunidad de conocer algunos casos sangrantes que son leves pinceladas de la realidad.

Si permitimos que esta situación continúe y se generalice,
al final las subastas dejarán de ser subastas con pujas a la llana
para convertirse en subastas en sobre cerrado.

Esto sí que no lo he entendido, Tristán, ¿qué has querido decir?

Hasta ahora existía la sospecha de que algunas subastas se quebraban pero, en general, ante el repunte de las pujas en algunas subastas, la opinión generalizada era simplemente decir que algún postor se había vuelto loco.

Pero tras este artículo y, sobre todo, tras la lectura de los ejemplos que voy a relatar en el próximo artículo, todos vamos a tener muy claro que el motivo de esta locura de pujas es que detrás hay un hijoputa que tiene la intención de quebrar la subasta.

El resultado inmediato va a ser que muchos postores van a dejar una postura en reserva en cuanto detecten que va alguien va a quebrar una subasta.

Pues bien, cuando esta gente se enfrente a la decisión de qué postura dejar en reserva, estará exactamente en el mismo punto en el que se está cuando se va a hacer una puja en sobre cerrado o el que se estaba cuando se iba a participar en una adjudicación directa de Hacienda. La estrategia para elegir la puja ganadora va a ser la misma. Por una parte todos saben que el cómplice del quebrador habrá dejado en reserva una mierda de puja con la idea de forrarse. Pero hay que contar con el resto de postores, quienes a su vez habrán dejado en reserva pujas lo suficientemente bajas para que la compra sea un éxito pero lo suficientemente altas para asegurarse estar en primera posición.

Resumiendo,

las subastas se están convirtiendo en pujas en sobre cerrado
en las que la puja ganadora se quiebra
y solo cuentan las posturas en reserva. 

Por otro lado, yo continúo opinando que dejar la postura en reserva sigue siendo mala idea. Se tardan meses, a veces años en completar el proceso de aprobación del remate y no siempre el juzgado acepta respetar esa reserva. Algunos secretarios judiciales con conciencia prefieren señalar nueva subasta antes de permitir que un posible cómplice del quebrador se salga con la suya.

Incluso hay un grupito de L.A.J. que pretenden obligar (en contra de lo que indica la L.E.C.) al reservista a rematar con la puja que ganó la subasta en lugar de hacerlo con la puja que se dejó en reserva. Sí, una locura más.

 

10. Cinco propuestas al legislador para acabar con la práctica de quebrar una subasta

Lo primero, decir que con las subastas online que se implantaron en España en octubre de 2015 no hemos ganado ni en transparencia ni en justicia. Y además, lo que hemos ganado por un lado en limpieza porque ya no son posibles los acuerdos entre postores, lo hemos perdido por otro lado porque quebrar una subasta online es mucho más sencillo que quebrar una subasta presencial.

Y yo me pregunto por qué la Autoridad que dirige el Portal de Subastas del B.O.E. no hace nada para evitar estos abusos, como sí hizo en su momento para evitar aquel otro abuso que era el uso de los sniper para avasallar a los postores.

Aquel post lo publiqué para mostrar cómo los sniper estaban echando de la carrera a la inmensa mayoría de los postores y, además, reduciendo el precio de algunas adjudicaciones. Los gestores del Portal de Subastas tomaron nota y unos meses después de aquel post tomaron las medidas adecuadas para convertir los snipers en residuos anacrónicos.

Considero a los legisladores españoles unos retrasados sin remedio, incapaces por sí solos de encontrar las soluciones a esta práctica delictiva. Por eso me voy a permitir hacerles las mejores sugerencias para evitar el fraude de las quiebras en las subastas:

 

10.1 Lo mejor, eliminar las reservas de postura

De manera que si el adjudicatario quiebra la subasta, no haya ninguna posibilidad de que la adjudicación recaiga sobre otro sino que lo único posible sea la celebración de una nueva subasta.

Esta solución acabaría de golpe con el 99% de las quiebras en las subastas.

La reserva de postura fue una herramienta creada para evitar las quiebras de las subastas y así evitar el retraso en señalar una nueva fecha para la celebración de otra subasta. Pero lo cierto es que producen el efecto contrario y el remedio sale más caro que la enfermedad. Las reservas de postura se han convertido en la herramienta de los cacos para quebrar más subastas y romper el sistema de pujas.

 

10.2 Otra propuesta, hacer públicas todas las pujas y todas las pujas con reserva

Las subastas presenciales siempre fueron públicas, precisamente para evitar que los funcionarios y los postores pudieran ensuciarlas con sus enjuagues. Cualquiera podía entrar a la sala de audiencias del juzgado y presenciar el acto de subasta.

Todas las pujas quedaban debidamente reflejadas en el ACTA DE SUBASTA, con nombre y apellidos del postor, con lo que todo el proceso era transparente. Además, tras la subasta, todos los postores debían firmar el ACTA DE SUBASTA, quedando como testigos de que lo que en ella se decía era cierto.

Entiendo que durante las subastas online no aparezca el nombre de los postores, pero ¿qué sentido tiene que el Certificado de Cierre no incluya esta información, con el nombre de los postores, el de las empresas para las que han pujado y la relación de todas las pujas habidas, incluyendo las que haya quedado en reserva?

Cuanta más transparencia haya siempre será mejor.

Estos estafadores se están aprovechando de la falta de transparencia. Esta estafa jamás existiría si las reservas de postura fueran públicas. De hecho ninguna estafa es posible sin secretos, sin zonas oscuras.

 

10.3 Y mi última propuesta, que tras la subasta las reservas de postura sean inmediatas y públicas

La propuesta es que tras finalizar la subasta el Portal de Subastas haga pública la existencia o no de reservas de postura, sin citar nombres, abriendo un periodo de una hora o así para que cada cual haga su propia reserva de postura.

El resultado de esto sería parecido a lo que ocurría en las subastas presenciales. Todos verían la maniobra de los maleantes y le pondrían fin de inmediato.

Estas son mis tres sugerencias, pero incluiré todas las que me sugiráis en los comentarios y que me parezcan acertadas.

 

10.4 Publicación durante la subasta del histórico de pujas

Esto lo propone Norton, un alumno de Triunfa Con las Subastas, a quien le sorprende la poca transparencia del sistema de pujas y que solo se pueda ver la puja más alta. En otro tipo de subastas online normalmente se puede ver mucha más información.

El portal del BOE podría publicar durante la subasta el detalle de todas las pujas de cada postor o solo la puja más alta de cada uno. Esto podría ser de forma anónima respetando lo que hay ahora. Por ejemplo:

Postor #1: 23.000
Postor #2: 25.000 (con reserva)
Postor #3: 96:000
Postor #4: 190.000

De esta forma los tramposos quedarían al descubierto, todos los postores podríamos saber cuántos postores hay interesados, todo el mundo podría ver las pujas, el deudor podría ver el interés por su subasta, etc. Además esta solución sería la más parecida a las subastas presenciales y el sistema sería mucho más transparente, aunque manteniendo el anonimato.

 

10.5 Devolución del importe del depósito para pujas con reserva

También lo incluyo a propuesta de Norton. Si a la finalización de la subasta se devolvieran todos los depósitos excepto el de la puja más alta permitiría que hubieran muchas más pujas con reserva. De esta forma la tasa de éxito de los tramposos bajaría y se les quitarían las ganas.

Además, esto me parece más justo que el sistema actual porque si como comentas en el artículo pueden pasar meses o algún año para que acepten tu puja con reserva, debería ser legítimo que tu puedas decidir si te sigue interesando o no sin ningún perjuicio.

 

10.6 Otras propuestas que no conducen a nada

Otras propuestas que he oído por ahí son las siguientes:

Incrementar el depósito de subasta hasta el 20%: El problema de esta medida sería alejar al ciudadano medio de las subastas judiciales.

Hacer que todas las pujas sean con reserva de postura: Esta medida mata las subastas. Acaba definitivamente con ellas porque los postores tardarían desde unos pocos meses hasta incluso más de un año en recuperar el depósito. Lo cual es, sencillamente, inviable.

 

11. Cómo podemos entre todos ayudar a acabar con la práctica de quebrar subastas

11.1 Cómo podemos ayudar ahora

Es muy importante para el futuro del negocio de las subastas que estas sean un terreno de juego limpio de toda corrupción. Los corruptos están perjudicando los intereses de todos los inversores.

Por ello, si me ayudáis a extender lo más posible este artículo y los siguientes que tratan el problema de la corrupción conseguiremos hacer suficiente ruido para que las cosas cambien.

Como habéis visto, la solución para desterrar toda corruptela de las subastas es muy sencilla y la acabo de proponer: eliminar las reservas de postura. Ahora es necesario hacer el máximo ruido para que llegue a los oídos adecuados.

Lo que vosotros podéis hacer ahora es lo siguiente:

1) Ayudarme a difundir este artículo y el siguiente en las redes sociales

2) Quien sea usuario de Foroches, que lo difunda allí. Por ejemplo jajavi ya comenzó este hilo en esa comunidad: https://www.forocoches.com/foro/showthread.php?p=382267733#post382267733
Ahora podéis comenzar otro hilo específico sobre cómo impedir que se pueda quebrar una subasta online.

3) Quien sea usuario de Burbuja.info que también genere allí otro hilo para darle visibilidad a estos artículos.

4) Sería la leche que algún usuario de Menéame consiguiera posicionar este post y el próximo en ese agregador de noticias. O en Bitácoras, o el Karmacrazy o en Divoblogger. O en todas a la vez.

5) Y quien tenga la oportunidad de hacer llegar los dos artículos, este y el próximo, a cualquier programa de televisión, de estos que se ocupan de investigar delitos y fraudes, seguro que les interesa porque este fraude del que estamos hablando es un fraude de marca mayor. Me refiero a programas del tipo de "En el Punto de Mira" de Cuatro o "Equipo de Investigación", de la Sexta. Tened en cuenta que en el próximo artículo vais a tener la oportunidad de encontrar carnaza de sobra para que estos programas comiencen a indagar y lleguen mucho más lejos de lo que puedo llegar yo. Y si se lo toman en serio pueden mover muchas sillas e incomodar a muchos de los responsables de la Administración.

Cualquier forma de difundir este artículo puede ayudarnos a crear una corriente de opinión contraria a que la Administración siga siendo blanda con quienes quiebran las subastas. Cuando leáis los ejemplos que relato en el siguiente artículo os vais a alucinar y os daréis cuenta del alcance del problema.

 

11.2 Cómo podemos ayudar cada vez que sospechemos que se va a quebrar una subasta

Que no le quepa duda a nadie que los secretarios judiciales saben perfectamente los motivos que hay siempre tras la quiebra de una subasta judicial. Esto es lo que ellos mismos opinan de las quiebras en su foro llamado Unidad de Acción de los Secretarios Judiciales.

A continuación la primera entrada del hilo:

Es decir, que no son ajenos a las motivaciones que hay tras una quiebra judicial.  Ahora lo que hay que hacer es que sepan que les estamos mirando.

Algunas ideas:

Cuando sospechemos que se va a quebrar una subasta:

 

11.2.1 Enviar inmediatamente un email al juzgado que tramita la ejecución

Todavía no se ha quebrado la subasta, pero el resultado inverosímil de la máxima puja nos hace sospechar que el ganador va a quebrar la subasta. Entonces, ni cortos ni perezosos, le enviamos un email al juzgado compartiendo nuestras sospechas y pronosticando que su cómplice va a aprovechar la trampa para forrarse. Le enlazamos este artículo y el siguiente para que el Letrado para la Administración de Justicia tenga una idea clara de lo que va a venir.

 

11.2.2 Localizar al deudor demandado y explicarle nuestras sospechas

Nadie está tan interesado en el resultado de la subasta como el demandado. Si es un pobrecillo no hará nada porque se ha rendido. Pero si aún tiene sangre en las venas ira al juzgado como un verraco y removerá Roma con Santiago en defensa de sus intereses.

Hay que explicarle que por ahora no son más que sospechas, pero si le damos a leer este artículo y el siguiente, comprenderá muy bien la situación de lo que puede pasar.

 

12. Resumiendo: quebrar una subasta...

Quebrar una subasta online es un problema de todos los que invertimos en el negocio de las subastas. No solo es un problema del juzgado o del deudor. Es un problema de todos nosotros.

Gracias a un alumno murciano del curso de subastas, estas últimas semanas he tenido conocimiento de ciertas querellas criminales que se están tramitando allí y que han dado lugar a una investigación de la fiscalía que está teniendo lugar en toda España.

Algunos de los ejemplos del próximo artículo los han sacado de los resultados de esa investigación.

 

13. Un adelanto del próximo post: un caso real

La siguiente imagen corresponde al certificado de cierre de la subasta SUB-NV-2018-365545 que finalizó el 20 de noviembre de 2018.

 

¿Cómo se te queda el cuerpo si te digo que esa puja ganadora de 150.000 euros quebró y que finalmente la adjudicación derivó hacia quien había dejado una postura en reserva por valor de 20.000 euros?

¿Y si además te digo que la empresa que quebró la subasta no pagando los 150.000 euros es la misma que la que finalmente quedó como adjudicataria por 20.000?

Ahora sí que te he atrapado: 

NO TE PIERDAS EL POST SOBRE
==>> Ejemplos sangrantes de quiebra de subastas

Y para finalizar te digo lo de siempre, si has disfrutado este artículo o si lo has encontrado útil, te pido que me ayudes a difundirlo por las redes sociales. Es tan sencillo como pinchar en alguno de los iconos de ahí abajo.

 

  1. #27
    Aitorbk
    "Para evitar aquel otro abuso que era el uso de los sniper para avasallar a los postores."
    Esa me ha dado cerca!!  A unos les sacaron del portal  (incluyéndome a mí) y cambiaron las reglas... enfin, pero aquello no era en absoluto lo mismo que una quiebra fraudulenta, algo que yo jamás he hecho.. y siempre supe como hacerlo, no es siquiera complicado.

    Lo triste del asunto no es ya lo simple de la quiebra y los plazos absurdos (no debiera pasar ni una semana), sino que esto lleva siendo obvio años y nadie ha hecho nada efectivo y de acuerdo a la ley.  Cuánta gente ha sido denunciada por esto?  sospecho con nadie o casi nadie..

  2. en respuesta a Tristán el subastero
    #26
    manuel triton
    Ok, no creo que el demandado mueva ficha es una persona muy mayor y como la familia no mueva pieza se la van a jugar.
  3. en respuesta a manuel triton
    #25
    Tristán el subastero
    Solo se me ocurren las acciones que ya dejé publicadas en los artículos sobre las quiebras. Entre otras cosas, dejar que el demandado se involucre en la defensa de sus propios intereses.
  4. en respuesta a Tristán el subastero
    #24
    manuel triton
    Gracias Tristán tu sabrías alguna forma de intentar dar otra razón de peso para poder hacer que hagan su función de anular esta subasta y que se repitiera.
    Ellos han visto que es muy muy cantoso pero ya sabemos que los funcionarios eso de trabajar dos veces en lo mismo no son muy partidarios.
    Si quieres te puedo dar más datos por privado, haber si les sacan los colores a estos sí vergüenzas y pierden su depósito 
  5. en respuesta a manuel triton
    #23
    Tristán el subastero
    Muy bien hecho, triton. Ojalá todos siguieran tu ejemplo. Si así no conseguimos ompedir que los secretarios judiciales les permitan salirse con la suya, al menos conseguiremos avergonzarles. Y si conseguimos que los deudores se lo tomen en serio, hasta es posible que quebrar subastas deje de ser una estrategia útil.
  6. #22
    manuel triton
    Bueno pues por desgracia es inevitable para los que participamos en subastas de forma limpia que no tengamos una mala experiencia con ello.
    Os comento hace unos meses atrás participé en una subasta de una vivienda la cual era una nuda propiedad, ya de por si esto la hace menos atractiva hay gente que directamente las descarta pero bueno ese no es el caso.
    Pues bien ya después de hacer una larga investigación de la propiedad y considerar que era un activo el cual para mi era interesante el último día hago una puja he inmediatamente  después empieza a haber continuidad pues bien ya sobre pasado el 70% de tipo hacen la canallada.
    Ofrecen una puja un poco superior a la mía para poco después ofrecer el doble del valor de la propiedad pues nada está claro están intentando hacer una estafa en toda regla.
    Al día siguiente pongo una queja en el portal de poder judicial argumentado todo con pelos y señales.
    Por otro lado me pongo en contacto con el organismo encargado de la subasta que en este caso es diferente al de un juzgado, seguro que alguno ya con estas pistas que estoy dando puede saber da la subasta que hablo, le cuento todo y que me agradece que llame que van a estudiar el caso pero que como les indico tiene toda la pinta de ello.Casi antes de acabar el plazo para que remate vuelvo a llamar haber que han visto y me dicen que aún no ha rematado .Mi respuesta es que está claro que no lo va a hacer que todo es una treta para llevarse el bien por precio ridículo, que están permitiendo que el deudor salga perjudicado al no parar el proceso y volver a repetir la subasta.
    Debo decir que no opté hasta hacer reserva de puja por que se el problema que conlleva se puede dilatar hasta años el que se resuelva el proceso.

    Pues nada después de tener constancia de todo ello aunque aún está en proceso algún HDP se va e enriquecer de forma fraudulenta y además de ello con el consentimiento de las administraciones públicas.
     Yo por mi parte hasta el último momento estaré intentado que no le salga que si quiere optar a   quedarse con el bien que sea de forma limpia.

  7. #21
    Bailandito
    Buenas tardes, estoy empezando a interesarme en el tema de las subastas. Hasta le fecha he adquirido propiedades directamente de Banco a muy buen precio que me quedado para mi, con buen resultado. 
    Tenía algunas dudas y no se si alguien puede resolverlas para ayudarme a "despegar" en este mundillo.
    Me he fijado en una vivienda que se subasta, no siendo la vivienda habitual del ejecutado, con lo que entiendo que la entidad bancaria se lo adjudicará al 50% del valor de subasta. En este caso, si así fuera, ese valor excede en 23.000€ la deuda /cantidad reclamada. En estos casos, tengo entendido que el ejecutante deberá consignar al acreedor el importe que exceda de la deuda. ¿Es esto así? 
    Yo estoy pensando en pujar por la cantidad reclamada o un poco más. ¿Podria también pujar por un importe inferior al que reclama la entidad? Es decir, si por ejemplo reclaman 25.000€ y yo ofrezco sólo 20.000€...si nadie más pujase, me la adjudicaría por los 20M€?? Que pasa entonces con la diferencia hasta el 50% del valor de subasta (40.000€)?? 

    Os agradezco mucho vuestras ayuda y sabios consejos. 🙏🙏🙏
    1 recomendaciones
22 recomendaciones
Este sitio web usa cookies para analizar la navegación del usuario. Política de cookies.
Cerrar