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Jotaerre

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25/01/20 11:21
Ha comentado en el artículo El retracto. Tan cerca, tan lejos
Muchas gracias, aunque no es mérito mío, obviamente (y tampoco es tan difícil estar al tanto de resoluciones interesantes, porque la mayoría son puro copiar y pegar o inadmisiones por recurrir mal). Para entender cuál habría sido la solución, queda claro en la alegación que se rechaza a la inquilina: "Frente a las alegaciones de la demandante ahora recurrida de que si pagara el precio estaría comprando la vivienda por 181.000 euros más la carga, que no se extinguiría, resulta oportuno señalar que el abono total del precio por su parte hubiera quedado supeditado, en su caso, a la cancelación de la hipoteca sobre la finca retraída, de acuerdo con todas las condiciones exigibles para ello en función de las condiciones de la hipoteca." Obvio, pues: podía retractar pagando la hipoteca y luego exigir su cancelación, nunca debería pagar por duplicado. Lo que no se puede es pretender "pagar" el precio subrogándote en la deuda sin consentimiento del acreedor, simplemente. Saludos,
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25/01/20 11:02
Ha comentado en el artículo El retracto. Tan cerca, tan lejos
Buenos días, y buen fin de semana. Interesante STS hoy en Cendoj, aunque se resuelva en base a lo que deberían ser obviedades: http://www.poderjudicial.es/search/TS/openDocument/f7736d30053cb0e5/20200124 En resumen, una arrendataria ejercitó el retracto ante una venta en la que el precio se había pagado mediante subrogación en la hipoteca pendiente, y pretendía pagarlo igual, y tanto en 1ª como en 2ª instancia se lo concedieron (lo que demuestra el "nivelón" de quienes nos juzgan). Sin embargo, el TS recuerda que: i) La adquisición de una finca hipotecada no comporta que el adquirente asuma la deuda garantizada y que el primitivo deudor quede liberado frente al acreedor. El adquirente tendrá que soportar la afección real, pero el enajenante sigue siendo deudor. Incluso en el caso de que comprador y vendedor pacten que el primero asume la deuda pendiente, tal pacto produce efectos entre ellos, pero el vendedor sigue estando obligado frente al acreedor a no ser que este último consienta su liberación. Tampoco queda liberado el deudor enajenante sin el consentimiento del acreedor hipotecario cuando la venta de la finca se haga con retención o descuento del importe asegurado por la hipoteca, a pesar de la evidente intención de que sea el comprador quien pague el préstamo hipotecario. Así resulta con claridad de lo dispuesto en el art. 1205 CC con carácter general y en el art. 118 LH, en particular, para la deuda garantizada con hipoteca: " Art. 1205 CC: "La novación, que consiste en sustituirse un nuevo deudor en lugar del primitivo, puede hacerse sin el conocimiento de éste, pero no sin el consentimiento del acreedor". " Art. 118 LH: "En caso de venta de finca hipotecada, si el vendedor y el comprador hubieren pactado que el segundo se subrogará no sólo en las responsabilidades derivadas de la hipoteca, sino también en la obligación personal con ella garantizada, quedará el primero desligado de dicha obligación, si el acreedor prestare su consentimiento expreso o tácito." Clarísimo, pues, aunque luego el TS (otros que tal) no aproveche para posicionarse sobre una de las alegaciones de la retrayente, dejándolo en un "lo que es discutido" (es decir, ya me mojaré otro día cuando me planteen el caso, de momento mantengo la incertidumbre): "No favorecen a la pretensión de la demandante recurrida sus alegaciones de que la operación de compraventa con subrogación enmascaraba una dación en pago, pues en el caso de que se admita que el retracto arrendaticio regulado en el art. 25 LAU es aplicable también a la dación en pago, lo que es discutido, el precio sería el importe de la deuda que el arrendador extingue mediante la transmisión, sin que, por lo dicho, pudiera declararse como forma de pago la subrogación hipotecaria sin consentimiento del acreedor." Saludos,
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22/01/20 18:56
Ha comentado en el artículo Chat de subastas
Hola, jrl, ni una cosa, ni otra, es un derecho legal o convencional, que no requiere estar inscrito. Saludos,
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22/01/20 08:52
Ha comentado en el artículo Chat de subastas
¡No lo había visto en mi vida, Hulio! Pero se agradece el detalle por parte del Juzgado. Saludos,
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15/01/20 12:25
Ha comentado en el artículo Chat de subastas
No lo veo, y ya me he perdido, sinceramente. Casos tan rebuscados serían la excepción, no vale la pena ni estudiarlos. Saludos,
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15/01/20 11:03
Ha comentado en el artículo Chat de subastas
No lo veo posible, porque, cuando reservas tu puja, la que vale es la última, ya no tienes opción por la penúltima. Aunque, en este mundillo y con los LAJs campando a sus anchas, se ve de todo... Saludos,
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07/01/20 10:32
Ha comentado en el artículo Partir una lanza por el Tribunal Supremo
Buenas, empezamos el año judicial natural con una buena noticia (en el BOE de ayer... ya no se respetan ni los RRMM): https://www.boe.es/boe/dias/2020/01/06/pdfs/BOE-A-2020-137.pdf Es el acuerdo del CGPJ sobre la preferencia de asuntos para el Supremo, en concreto: "1.1 Los procesos que pretendan la tutela judicial civil de derechos fundamentales en los términos del art. 249.1.2 LEC. 1.2 Los procesos de la Ley Orgánica 2/1984, de 26 de marzo, reguladora del Derecho de Rectificación. 1.3 Los recursos formulados en procesos regulados en el título I del libro IV (arts. 748 a 781 LEC), esto es, sobre capacidad, filiación, matrimonio y menores. 1.4 Los procesos sumarios sobre tutela de la posesión (art. 250.1.4.º LEC), suspensión de obra nueva (art. 250.1.5.º LEC), demolición o derribo de elementos en estado de ruina (art. 250.1.6.º LEC) e incumplimiento de los contratos previstos en los apartados 10.º y 11.º del art. 250.1 LEC. 1.5 Los desahucios por falta de pago, por precario y por expiración del plazo legal o contractual del arrendamiento. 1.6 Los recursos de queja. 1.7 Los recursos en los que se acuerde su tramitación prioritaria por providencia motivada en los términos del fundamento de derecho octavo del presente acuerdo." El detalle a destacar está en el 1.4, pues se refiere a los desahucios "anti okupas" del 250.1.4º LEC. Y lo que no sé es si son muy pillos o muy vagos, al dejar para el final los recursos de queja (aquellos en los que se insiste en que se admita un recurso que ha sido inadmitido, y que ya de por sí son preferentes por el 494 LEC), ya que, por una parte, suelen ser simples pataletas, pero, por otro, admitirlas conlleva que deberán estudiar entonces el recurso, y eso da trabajo... Saludos,
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05/01/20 09:58
Ha comentado en el artículo Éramos pocos legislando e interpretando la Ley y parió la abuela
Buenos días, y que los RRMM os sean propicios esta noche. Por mi parte, y para compensar los azotes anteriores y venideros (pues el 2020 probablemente verá su primera derrota en el tema de las AD de Hacienda) a la DGRN, le he preparado el regalo de un comentario elogioso, por esta Resolución: https://www.boe.es/boe/dias/2019/11/22/pdfs/BOE-A-2019-16835.pdf En resumen, concluye que para registrar una cesión de crédito no es necesario que previamente se haya pedido y aprobado la sucesión procesal, lo cual es de Perogrullo (como lo es lo contrario: que, aunque exista sucesión procesal, no se registrará la adjudicación sin inscribir antes la cesión). Pero el halago es porque resuelve "pro-Notario" (sin que sirva de precedente, pues los tiene fritos), al estimar un recurso contra la calificación sustitutoria (error del Notario: si la sustitutoria confirma el defecto, lo que debe recurrirse es la calificación original), lo que deviene un detalle nimio. Y porque, a diferencia de la falta de crítica contra los continuos atropellos y Resoluciones que se resisten a aplicar las resoluciones judiciales, o lo hacen con rodeos sin querer reconocerlas expresamente, esta mereció un furibundo comentario en contra en la, por otra parte, muy útil, página de Regispro, donde la califican de "Todo un despropósito": https://regispro.es/dg-admite-recurso-sustitutoria/ Bueno, pues, si aplicar correctamente la Ley, aunque sea dándole un capote al Notario, es un depropósito, alabada sea la DGRN cuando lo hace... Teniendo en cuenta, además, que se intentó subsanar ese inexistente defecto aportando la petición de sucesión procesal al Juzgado, sin tener aun el Auto. Así que igualmente hubiera bastado con volver a presentar la escritura de cesión cuando el Juzgado autorizara la cesión, y punto. En fin... saludos,
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28/12/19 11:12
Ha comentado en el artículo Éramos pocos legislando e interpretando la Ley y parió la abuela
Buenas, y feliz día de los inocentes, ideal para recrearnos en este azote que le propinan a la DGRN desde la revista "El Notario del siglo XXI", a raíz de la aportación de un bien ganancial a una sociedad por parte del marido solo, que se permite por ser solo "anulable" (primera de las entradas): http://www.elnotario.es/dgrn-resoluciones/9736-de-interes-notarial-numero-88 Vale mucho la pena, para los frikis de estos temas, y el último párrafo no tiene desperdicio: "¿Puede el notario autorizar una escritura que documente un negocio anulable? No, porque para algo está su labor de control (se llame como se llame). Pero lo peor es: ¿puede un notario autorizar a sabiendas un negocio anulable, salvando su responsabilidad con una mera advertencia? Yo entiendo que no, porque sería lo mismo que permitir al notario autorizar una escritura de un otorgante en claro estado de embriaguez, eso sí con la indicación de que “el otorgante está borracho, lo que advierto a los interesados que, no obstante, insisten en su otorgamiento”. Tampoco sería posible que el notario autorizada una escritura si un otorgante está siendo sometido a una clara violencia o intimidación y no es posible salvar la escritura (ni la responsabilidad, pues sería un caso de negligencia grave) con la simple advertencia de que “el otorgante está siendo amenazado con una pistola en la sien, no obstante lo cual advertido por mí los otorgantes, algo asustados eso sí, insisten en el otorgamiento”. El ridículo llegaría a la posibilidad de autorizar actos de menores, con la advertencia de que “parece que, a duras penas, sabe leer y escribir dada su minoría de edad, no obstante lo cual y la anulabilidad del acto, según la jurisprudencia del Tribunal Supremo, las partes, algo extrañadas, insisten en el otorgamiento de la presente escritura”. Creo que no hay nada más que comentar." Por mi parte, tampoco, saludos,
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26/12/19 12:20
Ha comentado en el artículo Éramos pocos legislando e interpretando la Ley y parió la abuela
Buenas, veo en la Ley (Diario 9541, de 20 de diciembre) un nuevo trabajo entre LAJs, Registradores y una Jueza valencianos sobre varios temas, entre ellos el del famoso 671, citando dos resoluciones contra la DGRN que creo no nos constaban: Un Auto de la AP de Mérida de 23.07.19 (Roj: AAP BA 386/2019) y una Sentencia de 18.07.19 del 1ª Instancia nº 10 de Santander (LA LEY 177967/2019, no en Cendoj). Saludos,
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23/12/19 08:47
Ha comentado en el artículo Éramos pocos legislando e interpretando la Ley y parió la abuela
Buenos días, feliz Navidad, próspero año nuevo, etc... Casi todo el mundo de vacaciones o semi-vacaciones, así que traigo una "amena" lectura para estos días: https://www.boe.es/boe/dias/2008/01/02/pdfs/A00128-00128.pdf Se trata de una Sentencia de un Juzgado de 1ª Instancia de Jaén del lejano año 2007, que anulaba la doctrina de la DGRN de que el informe del registrador no puede ampliar su calificación (como aún mantiene en la Resolución del mensaje que enlazo), sino que "aunque la nota de calificación ha de expresar la motivación jurídica esencial de la calificación, el informe en la tramitación del recurso gubernativo ha de ser la vía por la que el registrador defienda su nota y por tanto, además de contener información de mero trámite, e incluso manifestaciones de carácter jurídico relativas a requisitos formales (personales o de tiempo) del propio recurso gubernativo formulado, el informe puede incluir una ampliación de los argumentos que el registrador ya empleó en su nota de calificación... si bien el informe no podrá contener, ni la Dirección General habría de tenerla en cuenta, motivación consistente en argumentos nuevos o sorpresivos cuya esencia no hubiera sido ya expresada en la nota de calificación". Es decir, en el caso enlazado, y otros anteriores, la DGRN sí debería admitir que el Registrador transcribiera en su informe las DGRN que ya alegó en la calificación, conteniendo el requisito del art. 670.4 LEC; esto es, que basta con que el LAJ apruebe la adjudicación en uso de la facultad que le concede ese precepto. Y, como ampliación, aclaración y complemento, este comentario en la web de Notarios y Registradores: https://www.notariosyregistradores.com/resoluciones/2008-ENERO.htm Porque, ojo a lo que dice ese Registrador sobre el carácter vinculante de la Sentencia y las tretas de la DGRN para evitar que la ciudadanía conozca los argumentos contra sus Resoluciones: "Sabemos que la DGRN sostiene que el efecto vinculante de sus propias resoluciones no termina cuando son anuladas por los tribunales, sino cuando se publica tal anulación. Y de hecho tarda en publicar en el BOE las sentencias anulatorias. (En el presente caso ha dejado pasar cinco meses desde la firmeza de la sentencia). Cuando finalmente lo hace, sólo publica el fallo y no los fundamentos jurídicos, a diferencia de lo que hace con sus propias resoluciones, que sí publica íntegras. Con tales medidas, consigue de hecho potenciar y prolongar el efecto de sus propias resoluciones y retrasar y minimizar el efecto legalmente atribuido a las sentencias que las anulan. Pero en el presente caso, el fallo recoge toda la esencia de la doctrina administrativa que anula por ser contraria a derecho, y expresa la nueva doctrina judicial que declara aplicable, y por eso su contenido ha llegado al BOE y puede ser ampliamente conocido. Esta doctrina judicial no tiene como destinatarios a los órganos judiciales (pues no cabe que un juzgado pretenda vincular a otros), sino al órgano administrativo demandado y cuya doctrina se anula, que es la DGRN, que, a partir de ahora, queda vinculada por esta sentencia firme a aplicar tal doctrina judicial. Es evidente que toda sentencia obliga a las partes en el proceso. Y si el objeto del proceso y contenido del fallo se refiere, no tanto a un acto administrativo pasado y concreto, sino a anular una doctrina administrativa de un órgano y fijar un criterio general o doctrina judicial aplicable en actos administrativos futuros, la administración demandada está legalmente obligada a cumplir la sentencia aplicando como suya la doctrina que le fijan los Tribunales de Justicia". Tela marinera, en fin... Saludos, y a disfrutar de lo ganado en la lotería de ayer (a mi me tocó el reintegro por un décimo cortesía de un cliente, 20 eurazos a la buchaca ;)
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10/12/19 09:03
Ha comentado en el artículo Éramos pocos legislando e interpretando la Ley y parió la abuela
Buenas, y, "como te digo una co, te digo una o", porque, en este caso de hoy, a la DGRN se lo puso "a huevo" la negligencia de la parte ejecutante, perjudicando a un adjudicatario que "paga el pato" por no haber estudiado bien la subasta: https://www.boe.es/boe/dias/2019/12/10/pdfs/BOE-A-2019-17728.pdf Se trató, simplemente, de una subasta consecuencia de un proceso de división, en el que se demandó a quienes habían comprado en contrato privado unos % de la finca, PERO FUE PARTE EN EL PROCESO QUIEN SE LAS VENDIÓ... así que, por mucho que constase en autos ese contrato privado, ese % sigue registrado a nombre de otro, y ya me explicarás qué va hacer cualquier registrador en ese caso... Hubiera bastado comprobar que las partes, según el Edicto, no coincidían con los titulares registrales, para olerse el marrón, en fin... Saludos,
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09/12/19 08:24
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Buenos días, y buena semana. Siempre es un consuelo comprobar que Jotaerre, "a azote de la DGERRE" (los Notarios, librepensadores, bastante tienen...) no está solo, como demuestra el comentario del registrador nº 18 de Madrid, en esta entrada en la web de Notarios y Registradores, a colación de la relectura del 671 LEC: https://www.notariosyregistradores.com/web/resoluciones/por-meses/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-noviembre-2019/#r503 "La DGRN quiere, con esta resolución, asentar una importante matización que creo comenzó con la R. 22 de julio de 2019 (pues en la de 4 de julio de 2019, todavía no aparece la matización). Ésta consiste en exigir un requisito adicional a la nota de calificación del registrador en estos casos: el que no haya tenido lugar el trámite previsto en el artículo 670.4 LEC. Con ello, la, La DG busca una solución justa y acorde con la tendencia legislativa y jurisprudencial de mayor protección del consumidor en general y del deudor hipotecario en particular. Pero, con ello, se hace casi legisladora. Para hacer una interpretación como la que realiza, en mi opinión, tendría que darse una identidad mayor: –No la hay con el artículo 651 LEC, porque, aunque se fija un tope éste es muy bajo -el 30% del valor de tasación- que resultaría inferior y no aplicable al del caso concreto (43%). –Y no la hay respecto al art. 670.4 LEC, pues, de llegar la postura ofrecida al valor de principal intereses y costas, tampoco tendría que darse la audiencia que prevé el art. 670.4 LEC. Por tanto, la conflictividad judicial con una opinión discordante que de seguro tienen muchos letrados de la Administración de Justicia está servida. Y, como el adjudicatario puede optar a la hora de recurrir, puede verse tentado -como así está pasando- a presentar directamente la demanda civil contra el registrador que ha puesto su nota de calificación basado en el criterio de la DG. Lo que queda claro, tras esta resolución, que continúa con la matización de criterio de la R. 22 de julio de 2019, es que el registrador, al suspender la inscripción de adjudicaciones por debajo del 50% de valor de tasación, ha de hacer referencia la necesidad de que se hayan dado la audiencia y decisión del LAJ a las que alude el art. 670.4 LEC. (JFME)" Aunque obvia comentar la caradura que tiene la DGRN al culpar a los registradores por citar como fundamentos las RDGNR, pero no transcribirlas, o que hasta hace poco estaba alegando jurisprudencia a sabiendas de que estaba superada, discrepa del criterio de fondo, y confirma y ampara que acudir a los Tribunales es la solución más sencilla y ya habitual. Y es lo que hay: los bancos van directos al Juzgado, pero muchos ciudadanos siguen pensando que recurrir a la DGRN es más rápido y barato que un verbal (porque redactan ellos el recurso, o se asesoran mínimamente), cuando es perder el tiempo. Saludos,
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30/11/19 08:48
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Buenas, seguimos en el día de la marmota... que no falte un finde sin una RDGRN de "copia y pega" (apasionante vida la del encargado de redactarlas), esta vez con otra contra la "San Fermín", que, curiosamente, y pese a ser posterior a la última publicada, no contiene esa amenaza de incluir una advertencia a las certificaciones: https://www.boe.es/boe/dias/2019/11/30/pdfs/BOE-A-2019-17276.pdf Seguimos, pues, igual: te digo que no follo en la primera cita, pero te insinúo que sí tras una cena (= vía judicial) en el restaurante adecuado, en fin... Saludos,
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28/11/19 08:39
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Buenas, más "escurridas de bulto" de la DGRN al respecto de la relectura del 671: https://www.boe.es/boe/dias/2019/11/28/pdfs/BOE-A-2019-17140.pdf Con un nuevo matiz para cargarle el mochuelo a la registradora (ya que la mención a Jurisprudencia en su favor, como ese Auto de Toledo superado, ha desaparecido como por ensalmo): "En el presente caso, la nota de calificación recurrida señala como defecto simple y llanamente el de que «no puede adjudicarse la finca por una cantidad inferior a dicho 50% del tipo de subasta», omitiendo -en la nota, no así en el informe- toda referencia a la posible actuación del letrado de la Administración de Justicia..." Es decir, en este caso, la registradora sí entró en detalle en su informe contra el recurso (obviamente, se entiende que ampliando su remisión genérica a las RDGRN), pero ni así se libra de culpa por redactar la calificación sin añadir la referencia al 670.4 (que sí se hace en las RDGRN en que se basa), en fin... Saludos,
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27/11/19 08:22
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Buenas, hay hoy en el BOE una RDGRN que parece muy entretenida de leer, pero me va a llevar mucho tiempo, así que cuelgo de momento esta, en la que que desestima un recurso de la SAREB (por ejecutar una hipoteca de la que solo tiene un %), nada menos...: https://www.boe.es/boe/dias/2019/11/27/pdfs/BOE-A-2019-17058.pdf Menudo descontrol tienen los organismos estatales entre sí, esto parece una pelea de gallos, en fin... Saludos,
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26/11/19 14:24
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Pues eso está claro desde hace tiempo, y también que el Registro debe verificarlo: https://www.boe.es/boe/dias/2019/04/09/pdfs/BOE-A-2019-5291.pdf "...sólo procederá alzar la suspensión y ordenar que continúe cuando se incorpore al procedimiento testimonio de la resolución del juez del concurso que declare que los bienes o derechos no están afectos o no son necesarios para la continuidad de la actividad." Como esa resolución ya la tienes, y es la que permitió seguir la EH, miel sobre hojuelas. Saludos,
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26/11/19 08:07
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... y añado: si uno hace una simple estimación de la cantidad de mandamientos o AD se habrán registrado sin problemas (¿cuántas AD habrán hecho las AEATs en 2018, en comparación con las escasas decenas, de pocos Registros, rechazadas?) frente a los pocos que vemos recurridos, la conclusión es que solo algunos Registradores siguen a ciegas "la voz de su amo", mientras que otros demuestran tener criterio propio. Y, lo que resulta más gracioso, o penoso, según se mire: en cuanto les confrontas con un pleito civil, lo que hacen es escurrir el bulto con un "yo soy un mandao de la DGRN", cuando no allanarse... Saludos,
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25/11/19 08:16
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Buenas, hacía tiempo, pero la DGRN sigue erre que erre rechazando la Sentencia "San Fermín": https://www.boe.es/boe/dias/2019/11/25/pdfs/BOE-A-2019-16925.pdf Pero veo que incluso insinúa otra línea de defensa, que no me consta se haya convertido (todavía...) en Resolución vinculante: "La consecuencia práctica de la referida Sentencia no puede ir más allá de obligar a los registradores a introducir una advertencia expresa en las certificaciones que expidan, en casos como el que nos ocupa, en la que se indique que la anotación quedará sin efecto a partir del día en que se produzca su caducidad, de manera que la resolución que se dicte no tendrá eficacia cancelatoria respecto de derechos inscritos con posterioridad. Es decir, que en las certificaciones que se expidan se haga constar explícitamente la consecuencia jurídica derivada de la aplicación del artículo 86 de la Ley Hipotecaria." Es decir, sugiere que los Registradores deberían añadir a la certificación la advertencia de que se van a pasar la "San Fermín" por el forro de sus caprichos... en fin... Saludos,
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