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No habrá paz para los malvados. Las quiebras fraudulentas en las subastas

Este contenido tiene más de 3 años

 

Hace unos meses me contactó un viejo conocido porque estaba siendo muy perjudicado por el viejo problema de las quiebras fraudulentas en las subastas, problema que ya estaba solucionado antes de las subastas judiciales electrónicas pero que desde que éstas se implementaron ha resucitado y está pegando con mucha fuerza, arruinando muchas subastas y perjudicando mucho a los deudores.

Se trata de una verdadera estafa contra los acreedores y, sobre todo, contra los deudores, que ven como sus propiedades son subastadas por dos euros ante la indiferencia de los juzgados.

El caso de mi amigo consistía en que en una subasta en la que él era la parte actora (el acreedor) un listillo había pujado una cantidad desorbitada que multiplicaba por tres la tasación de la propiedad subastada.

Alucinante pero cada vez más frecuente.

Y al día siguiente de finalizar la subasta se personó en autos una sociedad de la que ese sujeto era el administrador, manifestando haber realizado una reserva de postura por una cantidad exigua pero suficiente para cubrir la deuda.

Obviamente le respondí a mi amigo que no se preocupara, que su abogado podría desmontar fácilmente la burda maniobra de ese tipejo tan temerario que ni se había molestado en simular su identidad.

Pero alucinantemente todos los letrados de su despacho jurídico estuvieron de acuerdo en que la maniobra había sido perfectamente legal y que lo que él tendría que haber hecho es reservar postura por su cifra máxima. También argumentaron que para pelear esto tendrían que hacer un levantamiento del velo para comprobar si, además de ser administrador de la sociedad, también era socio de la misma.

Y como resulta que la ridícula postura de la reserva era suficiente para cubrir la deuda reclamada, a mi amigo se le quitaron las ganas de continuar el pleito, por lo que finalmente se contentó con cobrar su deuda y siguió su camino.

Único perjudicado pues, el demandado, que perdió por una cantidad ridícula una propiedad que podría haberse adjudicado fácilmente en el doble o triple de lo que al final se adjudicó.

Hace más de un año que tengo pendiente redactar un post sobre este problema de las quiebras en las subastas y si no lo he hecho antes ha sido porque entre los inversores en este negocio y especialmente entre algunos lectores de mis blogs hay un acentuado interés en descubrir cómo hacer trampas. Ni os imagináis el contenido de algunos correos que recibo.

Y lo cierto es que estoy bastante harto de argumentar que yo no doy explicaciones sobre nada que sea ilegal y que no voy a hacer ni decir nada que pueda dar pistas a los malos de cómo idear nuevas argucias.

Quien busque esto en este blog o en mi curso de subastas es un tío chungo y ya puede largarse de con viento fresco.

Yo no se qué tienen las subastas que, además de atraer al inversor tradicional que simplemente quiere ganarse la vida o redondear sus ingresos anuales, junto a estos inversores tradicionales, también es un fuerte foco de atracción de los ventajistas golfos y sinvergüenzas de siempre, que no saben competir en igualdad de condiciones sino que siempre están maquinando la forma de hacer trampas.

Sobre el lado oscuro de los subasteros he publicado varios post, siendo el más explícito el que publiqué en Subastanomics hace casi cuatro años: El lado oscuro de los subasteros

Pero aquellas maniobras barriobajeras de algunos espabilados finalizaron con las subastas electrónicas.

 

Por cierto, que esta no es la primera vez que trato este asunto de las quiebras en las subastas, lo hice hace años en estos dos post de Rankia:

 

Subasteros marrulleros

 

Doblete en las subastas (leed atentamente la postdata que redacté en este post 5 años después de su publicación, es increíble)

 

Sin embargo, como ya anuncié que ocurriría solo un mes después de que comenzaran a celebrarse las subastas electrónicas, estas quiebras fraudulentas que ya estaban fuera de juego en la época de las subastas presenciales, ahora están de plena actualidad y alucinándonos a todos cuando vemos subastas que se adjudican por cifras astronómicas.

 

Veamos un ejemplo ilustrativo:

 

1) Subasta de un chalet que vale 200.000 euros y que sale a un tipo de subasta de 100.000 euros porque la tasación que se hizo para la hipoteca es antigua, del año 2000.

 

2) La deuda reclamada por la que sale a subasta es de 68.000 euros

 

3) Primera puja de 70.000 euros el día anterior a finalizar la subasta. Esta puja cubre la deuda reclamada y, además, se puede hacer firme de inmediato porque cubre el 70% del tipo de subasta.

 

(si alguien no entiende el ejemplo, que se abstenga de preguntar porque esto no es una escuela para novatos)

 

4) Cinco minutos después de esa primera puja, un supuesto kamikaze hace una puja de 250.000 euros, cifra muy superior al valor del inmueble subastado. Pero no tanto que nos llame la atención. Simplemente parece un error de valoración.

 

5) Al día siguiente a las 17h, cuando los interesados en la subasta entramos en la plataforma de subastas del B.O.E. nos encontramos con que ya hay una postura que consideramos manifiestamente exagerada, digna de alguien que ha valorado mal el chalet subastado, pero no tan exorbitante como para hacernos sospechar que se va a tratar de una quiebra fraudulenta.

Por lo tanto, simplemente pensamos que algún gilipollas ha metido la pata y ni superamos la puja ni reservamos una postura inferior a la misma, algo que podríamos hacer pero que no hacemos porque nada nos hace sospechar que se trata de una quiebra fraudulenta.

 

Conclusión, nadie hace reserva de postura y si alguno la hace, suelen ser los típicos ratas que quieren comprar al 10% de su valor, con lo que ofrecen cantidades ridículas, usualmente inferiores a la que ya está en reserva.

La parte actora no pide la suspensión de la subasta ni la intervención de fiscalía porque se conforman con cobrar su deuda y seguir su camino.

 

 

Y no creáis que los L.A.J. son tontos y no se dan cuenta de estas golfadas...

Lo saben perfectamente.

Como lo prueban los comentarios del "Foro de Secretarios Judiciales" en el hilo sabiamente llamado Subasta electrónica y posible "chanchullo" (de lectura imprescindible)

Lo que pasa es que en general los secretarios judiciales son más vagos que la chaqueta de un guardia y si la parte actora no les solicita nada, mejor miran para otro lado y siguen fieles a su lema de "vive y deja vivir".

De manera que la inmensa mayoría de los secretarios judiciales no está haciendo nada para impedir estas prácticas fraudulentas.

Y los que sí hacen algo, suele ser en perjuicio de los postores inocentes que, como mfmelo ha relatado varias veces, ven como tras una quiebra, sus posturas dejadas en reserva no son aceptadas por si acaso habían sido realizadas en contubernio con el quebrador.

 

 

Y tras haber descrito el problema, pasemos ahora a aportar la solución.

La implantación de las subastas electrónicas han supuesto un antes y un después en la lucha contra el viejo delito de la conspiración para alterar el precio de las cosas. Ahora solo falta avanzar un poco más para terminar de desterrar del todo este delito tan feo.

 

Por lo que propongo dos medidas:

 

A) Incrementar la cantidad del depósito al 20%. Muy seguro tienen que estar los tramposos de que les va a salir bien la maniobra para estar dispuestos a perder semejante cantidad. Y quien no pueda hacer frente a fianzas del 20% del tipo de subasta, que se dedique a otra cosa.

 

B) Las reservas de postura... o eliminarlas o hacerlas gratis. Muerto el perro se acabó la rabia.

Si eliminamos las reservas de postura, cuando se quebrase una subasta solo habría que volver a señalar otra nueva y sanseacabó. Un pequeño retraso de tres meses en el maremágnum de retrasos de los plazos judiciales no es nada y apenas se notará.

Y si las hacemos gratuitas, cada vez que alguien sospechase de un posible fraude no le costaría dinero reservar una postura. Muchos lo haríamos si no fuera por el coñazo de tener que estar pendiente de la devolución de numerosos depósitos. Cuando se quebrase la subasta el secretario solo tendría que recorrer el listado de reservistas desde la cifra más alta hacia las inferiores y adjudicando la subasta a quien estuviese dispuesto a cumplir con su reserva.

 

¡¡Como hacen en Hacienda, cooooñooo!!

 

Y eso es todo, lo dejo aquí porque los señores que me leen seguro que también quieren dar su opinión.

 

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  1. en respuesta a Jotaerre
    -
    #100
    30/06/18 13:52

    Yo he visto alguna con tramos incluso bastante superiores. Les pregunte si era un error o algo porque los tramos eran una pasada y me dijeron que no, que era correcto.

  2. en respuesta a Jotaerre
    -
    #99
    30/06/18 11:15

    Obligatorio no es, porque ahora mismo se están publicando subastas con y sin tramos del 2%. Como siempre, Murcia a la cabeza.

  3. en respuesta a clanderjander
    -
    #98
    30/06/18 10:55

    Dice FCalvo que no se puede modificar, pero ignoro si el cambio obedece a alguna resolución pública o es interno del portal, a ver qué dicen los LAJs.

  4. en respuesta a Jotaerre
    -
    #97
    30/06/18 10:40

    Y yo te confirmo que uno de los hipotecarios de Madrid lleva ya un par de días publicando todo con 50 tramos sobre el Tipo, o lo que es lo mismo, tramos del 2%.

    A mi parece ok la medida pero no el 2%, que es mucha tela. Para una subasta de Tipo 200k son tramos de casi 4000k euros, es demasiado.

    EDITO: Solo veo a este juzgado (en Madrid) aplicando la medida, pero me imagino que no tardará en extenderse.

  5. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #96
    30/06/18 09:11

    Bueno, la LAJ confirma la novedad, solo pregunta si el 2% puede cambiarse en el portal...

  6. en respuesta a Jotaerre
    -
    Top 100
    #95
    30/06/18 08:42

    Ojalá fuera así, Jotaerre. Esta es una de las medidas que podrían poner las cosas en su sitio.

  7. #94
    30/06/18 05:58

    Atención, porque, según la última entrada en el foro de LAJs, y obedeciendo a alguna instrucción que ignoro si se ha publicado, y dónde, el portal del BOE fija por defecto TRAMOS ENTRE PUJAS DEL 2% DEL TIPO.
    No veo aún ninguna así, pero pronto lo comprobaremos, y si es por defecto pero modificable (al alza, a la baja, ambos) o fijo.
    Saludos,

  8. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #93
    29/05/18 16:01

    Básicamente. Lo que estaba probando es ver el tiempo de respuesta de su plataforma, para sacar el percentil 95 te tiempos esperados de consulta e inserciòn de ofertas (en realidad endpoints), y nada, que lo tratan como si fuese una denegación de servicio.

    Sin esta información básica no puedo competir contra sniper 2.0, salvo haciendo estimaciones que se desajustan en el tiempo.

    Encima acabo de firmar esta tarde un contrato de exclusividad que me impide realizar estos proyectos, por tanto entre unas cosas y otras.. pues desisto.
    Mi socio en el sniper no va a estar contento (estos proyectos, mejor llevarlos entre varios), pero lo mismo me busco sustituto y paso a ser simplemente inversor.

  9. en respuesta a Inversius
    -
    #92
    29/05/18 01:23

    Pues no nos queda camino hasta llegar a parecernos a los hijos de la Gran Bretaña. Allí los Rolling Stones sin ir mas lejos, ha sido nombrados Sir, al igual que en su día el pirata Francis Drake. Lo tienen claro, si vales aunque seas un HDLGP, te lo pagan "porque tu lo vales". Aquí intentan chulearte para llevarse ellos un pastón y pagarte una PM, eso sí todo ello con el traje de un tipo honrado.

  10. en respuesta a Aitorbk
    -
    Top 100
    #91
    28/05/18 17:17

    ¿Estabas intentando crear un sniper y te banearon con el argumento de que estabas atacando el sitio?

  11. en respuesta a reydmus
    -
    #90
    28/05/18 15:50

    De momento las escojo todas y añado:
    -Está de vacaciones y en sus expedientes sólo entra ella y ............su p...m
    -El expediente está en la mesa del LAJ (eso mismo me dijo usted hace 1 año, pinocho/a)
    -Estamos de guardia (a la guardia os echaba yo)
    -Estamos de alarde (pues alardea un poco mi arma)

    Hay otra respuesta que me dieron una vez y que me entró pánico: pues el expediente no lo encontramos y vamos a tener que reproducirlo.....100 años más.

    El te paso con mi compañero/a: bip,bip,bip,bip,bip, llamas y ya siempre bipbipbipbip, hasta el día siguiente.

    Saludos.

  12. en respuesta a mfmelo
    -
    #89
    28/05/18 15:27

    Llamas al juzgado y elige tu respuesta favorita:
    -Esta en el baño, llama dentro de una hora
    -Esta en el medico, llama dentro de una hora
    -Ha salido a desayunar (a las 11:30h) , llama dentro de una hora
    -Ha salido a hacer un recado , llama dentro de una hora
    -Para eso presenta una instancia. Por proteccion de datos no puedo decirte nada. Igual le estas preguntando el numero de fax o lo que sea pero repiten como un loro sin prestar la mas minima atencion
    -Te paso con mi compañero y aqui te pueden pasar otras 10 veces mas.

  13. en respuesta a Fcalvo
    -
    #88
    28/05/18 15:27

    Yo estaba montando un tinglado inform'atico pero me banean de la plataforma por "ataque informatico". Y en ningun punto dice que no se pueda usar automatizacion.
    Vamos, que de momento dimito de tener mi propio sniper.

  14. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #87
    28/05/18 15:14

    Te pongo una de hace poco que vi desde la barrera. Vivienda de hace 40 años en estado de origen y con un hombre dependiente y anciano dentro. Esto lo se yo de primera mano pero en google maps no aparece.

    Si te pones a mirar idealista y ves los anuncios piensas que la vivienda vale X pero la realidad es que esos anuncios llevan siglos ahi y la realidad es que solo se vende al 50% de los anuncios, algunos bancos vendieron hace tiempo incluso mas barato.

    Se lo han adjudicado a precio de tasacion, con abuelo dentro y para tirarlo entero. El que se lo ha llevado ha hecho muy mal negocio. Por el precio que podria venderlo simplemente para no caer en perdidas hay pisos mucho mejores. El deshaucio de un anciano dependiente me da que va a ser largo.

    Para mi que el que se mete a esto con google maps, idealista y poco mas por bandera va a palmar mucha pasta.

  15. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #86
    28/05/18 14:10

    El problema es que las carteras de prestamos regaladas eso se ha terminado.

  16. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #85
    28/05/18 13:17

    Eso pienso yo.

  17. en respuesta a Fcalvo
    -
    Top 100
    #84
    28/05/18 12:58

    Yo también creo que éste es un negocio de artesanos y que los grandes fondos no tienen futuro aquí. A quienes lo intenten les doy dos o tres adjudicaciones y ni una más. En cuanto vean de qué va esto salen pitando con el rabo entre las piernas.

    Y además otra cosa, esos grandes fondos están comprando a pedo de puta los grandísimos lotes mil millonarios que les medio regalan los bancos patrios, ¿qué cojones iba a hacer esta gente con las migajas que se mueven en los juzgados?

    No, de eso nada, los fondos prefieren a esperar a que los bancos se apropien de las viviendas mediante subasta o dación en pago y luego, cuando ya son de los bancos, se las compran. Porque estos de los fondos de inversión no tienen ni un pelo de tontos

  18. #82
    28/05/18 12:45

    Por último, diré que no voy a alimentar a mis "enemigos" lectores de este blog con conferencias, ni comentarios, ni historias...........ni estrategias.
    Seguid así..........con tecnología punta, big data, fondos de inversión que se meten a subasteros, etc. etc..........y haced las subastas interminables que no pasa nada.
    Yo sigo con mi bolígrafo bic y mi agenda en papel.
    Y cuando sumo los beneficios acumulados de año en año, se me saltan las lágrimas de felicidad.

  19. #81
    28/05/18 12:04

    No tengo tiempo ni de leer lo que escribes, pero hoy me he cogido un permiso (asuntos propios y porque soy el jefe y me sale de los coj...).
    Felicidades una vez más, los enlaces que has puesto aun no los he podido ver, pero los veré.
    El poner las retenciones al 20% y al 30% ya lo hicieron, pero se dieron cuenta que participaba menos gente en las subastas y fueron poco a poco desandando el camino: del 30 al 20 y de este al 5.
    Ahora podrían hacerlo ya que la eficacia en las devoluciones son inmejorables por parte del AEBOE, cuando las llevaban los juzgados sucedía lo que sucede en los expedientes: UN DESASTRE por la mala interpretación que hacían los secretarios/as.

    Las dos soluciones que planteas son buenas, pero la mejor sería que se acabara la reserva de posturas o aplicar las dos: al 20% y no admitir reservas de posturas.
    La ineptitud de los juzgados raya el delito, sino lo supera.

    Hoy he escrito a Jotaerre para que se ahga cargo de dos adjudicaciones del año 2.016, una de las cuales me dijeron en mes de diciembre de 2.017 que estaba aprobado decreto de remate a mi favor, hice ingreso y ahora me dicen que han aprobado a favor de parte actora por lo que estoy a la espera de recibir decreto de remate para oponerme, o no.
    Tengo casos, al igual que les puede pasar a los demás que nos dedicamos a estos, para escribir varios libros.

    En una adjudicación del año 2.017, hablo con administrador concursal y me dice que nos han adjudicado la subastas; hago los ingresos pertinentes, ya que los del juzgado van a otro ritmo; desoyendo todos los consejos y asesoramientos el juzgado dice, pasado más de un año, que desestima las adjudicaciones por insuficiencia en las ofertas cumpliendo yo todo los mínimos que venían en edicto y un poquito más, que tampoco es cuestión de regalar.

    Etc, etc.

    De reservas tengo para dar y regalar y la conclusión: LOS JUZGADOS VAN A LO SUYO: PASAR EL DÍA CUANTO ANTES y esperar las vacaciones próximas o los días de asuntos propios, alardes, etc.

    Después de todo esto: ¡¡vivo bien, si esto es vivir!!.

    Saludos.

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