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No habrá paz para los malvados. Las quiebras fraudulentas en las subastas

 

Hace unos meses me contactó un viejo conocido porque estaba siendo muy perjudicado por el viejo problema de las quiebras fraudulentas en las subastas, problema que ya estaba solucionado antes de las subastas judiciales electrónicas pero que desde que éstas se implementaron ha resucitado y está pegando con mucha fuerza, arruinando muchas subastas y perjudicando mucho a los deudores.

Se trata de una verdadera estafa contra los acreedores y, sobre todo, contra los deudores, que ven como sus propiedades son subastadas por dos euros ante la indiferencia de los juzgados.

El caso de mi amigo consistía en que en una subasta en la que él era la parte actora (el acreedor) un listillo había pujado una cantidad desorbitada que multiplicaba por tres la tasación de la propiedad subastada.

Alucinante pero cada vez más frecuente.

Y al día siguiente de finalizar la subasta se personó en autos una sociedad de la que ese sujeto era el administrador, manifestando haber realizado una reserva de postura por una cantidad exigua pero suficiente para cubrir la deuda.

Obviamente le respondí a mi amigo que no se preocupara, que su abogado podría desmontar fácilmente la burda maniobra de ese tipejo tan temerario que ni se había molestado en simular su identidad.

Pero alucinantemente todos los letrados de su despacho jurídico estuvieron de acuerdo en que la maniobra había sido perfectamente legal y que lo que él tendría que haber hecho es reservar postura por su cifra máxima. También argumentaron que para pelear esto tendrían que hacer un levantamiento del velo para comprobar si, además de ser administrador de la sociedad, también era socio de la misma.

Y como resulta que la ridícula postura de la reserva era suficiente para cubrir la deuda reclamada, a mi amigo se le quitaron las ganas de continuar el pleito, por lo que finalmente se contentó con cobrar su deuda y siguió su camino.

Único perjudicado pues, el demandado, que perdió por una cantidad ridícula una propiedad que podría haberse adjudicado fácilmente en el doble o triple de lo que al final se adjudicó.

Hace más de un año que tengo pendiente redactar un post sobre este problema de las quiebras en las subastas y si no lo he hecho antes ha sido porque entre los inversores en este negocio y especialmente entre algunos lectores de mis blogs hay un acentuado interés en descubrir cómo hacer trampas. Ni os imagináis el contenido de algunos correos que recibo.

Y lo cierto es que estoy bastante harto de argumentar que yo no doy explicaciones sobre nada que sea ilegal y que no voy a hacer ni decir nada que pueda dar pistas a los malos de cómo idear nuevas argucias.

Quien busque esto en este blog o en mi curso de subastas es un tío chungo y ya puede largarse de con viento fresco.

Yo no se qué tienen las subastas que, además de atraer al inversor tradicional que simplemente quiere ganarse la vida o redondear sus ingresos anuales, junto a estos inversores tradicionales, también es un fuerte foco de atracción de los ventajistas golfos y sinvergüenzas de siempre, que no saben competir en igualdad de condiciones sino que siempre están maquinando la forma de hacer trampas.

Sobre el lado oscuro de los subasteros he publicado varios post, siendo el más explícito el que publiqué en Subastanomics hace casi cuatro años: El lado oscuro de los subasteros

Pero aquellas maniobras barriobajeras de algunos espabilados finalizaron con las subastas electrónicas.

 

Por cierto, que esta no es la primera vez que trato este asunto de las quiebras en las subastas, lo hice hace años en estos dos post de Rankia:

 

Subasteros marrulleros

 

Doblete en las subastas (leed atentamente la postdata que redacté en este post 5 años después de su publicación, es increíble)

 

Sin embargo, como ya anuncié que ocurriría solo un mes después de que comenzaran a celebrarse las subastas electrónicas, estas quiebras fraudulentas que ya estaban fuera de juego en la época de las subastas presenciales, ahora están de plena actualidad y alucinándonos a todos cuando vemos subastas que se adjudican por cifras astronómicas.

 

Veamos un ejemplo ilustrativo:

 

1) Subasta de un chalet que vale 200.000 euros y que sale a un tipo de subasta de 100.000 euros porque la tasación que se hizo para la hipoteca es antigua, del año 2000.

 

2) La deuda reclamada por la que sale a subasta es de 68.000 euros

 

3) Primera puja de 70.000 euros el día anterior a finalizar la subasta. Esta puja cubre la deuda reclamada y, además, se puede hacer firme de inmediato porque cubre el 70% del tipo de subasta.

 

(si alguien no entiende el ejemplo, que se abstenga de preguntar porque esto no es una escuela para novatos)

 

4) Cinco minutos después de esa primera puja, un supuesto kamikaze hace una puja de 250.000 euros, cifra muy superior al valor del inmueble subastado. Pero no tanto que nos llame la atención. Simplemente parece un error de valoración.

 

5) Al día siguiente a las 17h, cuando los interesados en la subasta entramos en la plataforma de subastas del B.O.E. nos encontramos con que ya hay una postura que consideramos manifiestamente exagerada, digna de alguien que ha valorado mal el chalet subastado, pero no tan exorbitante como para hacernos sospechar que se va a tratar de una quiebra fraudulenta.

Por lo tanto, simplemente pensamos que algún gilipollas ha metido la pata y ni superamos la puja ni reservamos una postura inferior a la misma, algo que podríamos hacer pero que no hacemos porque nada nos hace sospechar que se trata de una quiebra fraudulenta.

 

Conclusión, nadie hace reserva de postura y si alguno la hace, suelen ser los típicos ratas que quieren comprar al 10% de su valor, con lo que ofrecen cantidades ridículas, usualmente inferiores a la que ya está en reserva.

La parte actora no pide la suspensión de la subasta ni la intervención de fiscalía porque se conforman con cobrar su deuda y seguir su camino.

 

 

Y no creáis que los L.A.J. son tontos y no se dan cuenta de estas golfadas...

Lo saben perfectamente.

Como lo prueban los comentarios del "Foro de Secretarios Judiciales" en el hilo sabiamente llamado Subasta electrónica y posible "chanchullo" (de lectura imprescindible)

Lo que pasa es que en general los secretarios judiciales son más vagos que la chaqueta de un guardia y si la parte actora no les solicita nada, mejor miran para otro lado y siguen fieles a su lema de "vive y deja vivir".

De manera que la inmensa mayoría de los secretarios judiciales no está haciendo nada para impedir estas prácticas fraudulentas.

Y los que sí hacen algo, suele ser en perjuicio de los postores inocentes que, como mfmelo ha relatado varias veces, ven como tras una quiebra, sus posturas dejadas en reserva no son aceptadas por si acaso habían sido realizadas en contubernio con el quebrador.

 

 

Y tras haber descrito el problema, pasemos ahora a aportar la solución.

La implantación de las subastas electrónicas han supuesto un antes y un después en la lucha contra el viejo delito de la conspiración para alterar el precio de las cosas. Ahora solo falta avanzar un poco más para terminar de desterrar del todo este delito tan feo.

 

Por lo que propongo dos medidas:

 

A) Incrementar la cantidad del depósito al 20%. Muy seguro tienen que estar los tramposos de que les va a salir bien la maniobra para estar dispuestos a perder semejante cantidad. Y quien no pueda hacer frente a fianzas del 20% del tipo de subasta, que se dedique a otra cosa.

 

B) Las reservas de postura... o eliminarlas o hacerlas gratis. Muerto el perro se acabó la rabia.

Si eliminamos las reservas de postura, cuando se quebrase una subasta solo habría que volver a señalar otra nueva y sanseacabó. Un pequeño retraso de tres meses en el maremágnum de retrasos de los plazos judiciales no es nada y apenas se notará.

Y si las hacemos gratuitas, cada vez que alguien sospechase de un posible fraude no le costaría dinero reservar una postura. Muchos lo haríamos si no fuera por el coñazo de tener que estar pendiente de la devolución de numerosos depósitos. Cuando se quebrase la subasta el secretario solo tendría que recorrer el listado de reservistas desde la cifra más alta hacia las inferiores y adjudicando la subasta a quien estuviese dispuesto a cumplir con su reserva.

 

¡¡Como hacen en Hacienda, cooooñooo!!

 

Y eso es todo, lo dejo aquí porque los señores que me leen seguro que también quieren dar su opinión.

 

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  • Quiebra
  • Subastas judiciales
  1. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #60
    26/05/18 10:10

    Lo de los fondos quebrando lo he visto yo tambien. El problema es que no sabes si las quiebran, si suben mucho porque no saben que hacer con el dinero, etc. Pensad tambien el tema de los visados a los que compren pisos caros. Igual se han metido por aqui tambien.

    Es solo cuestion de numeros. Si quiebras 10 subastas y ganas realmente 3, en estas ganas 50.000€ cada una y en las 7 restantes pierdes 50.000€, estas ganando 100.000€. Es una loteria peligrosa pero que esta ahi.

    El chollo de las quiebras debio ser las primeras semanas que igual poca gente se percato del asunto.

  2. en respuesta a cdsioux
    -
    Top 100
    #59
    26/05/18 07:37

    Pues estoy pensando en que pronto llagará el momento de proponer una especie de carta de protesta dirigida a quien corresponda protestando por el mal funcionamiento y las injusticias del nuevo sistema de subastas del B.O.E., con sugerencias para mejorar. Quizás cientos de cartas tengan algo de influencia.

    Para que algo así funcione solo hacen falta dos cosas:

    1) saber a quién dirigirlas

    2) Que el contenido de la carta sea público, es decir, que se publique en la prensa.

  3. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #58
    25/05/18 22:54

    ¿Y nos van a hacer caso a nosotros que en comparación con esos fondos somos una mota de polvo?. Si lo que comentas es cierto va a ver que ir planteándose nuevas estrategias. Parece que con las subastas electrónicas, en vez de hacerlas más accesibles a la ciudadanía, se a abierto una puerta muy peligrosa a determinados personajes a los que encima se les está permitiendo campar por sus anchas...De hecho, todo esto me hace pensar que esas subastas que terminan con precios que están próximos a los de su valor real en el mercado, no son equivocaciones o valoraciones erróneas de los postores...el que la lleva la entiende...

  4. en respuesta a albertco
    -
    Top 100
    #57
    25/05/18 22:25

    O eso o exigimos limpieza.

  5. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #56
    25/05/18 22:01

    Cualquiera que lea este último comentario tuyo creo que va a pensar igual que yo.... si eso que acabas de escribir es cierto, sálvese quien pueda y todos bajamos al barro. Aquí no hemos venido ha hacer de puta de nadie, y o todos jugamos limpio o se rompe la baraja.
    Y eso que a mí me gusta dormir tranquilo, pero como dicen en mi pueblo....maricón el último!!

  6. Top 100
    #55
    25/05/18 19:59

    Quiero comentar que alguien cuyo criterio valoro mucho me ha enviado el siguiente texto al correo:

    (...) Sólo quería comentarte, respecto a tu último post en el blog de Subastas Judiciales, que tengo información de primera mano de que los fondos "buitres" son los principales responsables de las quiebras fraudulentas de subastas. Tienen toda una estrategia, principalmente con las reservas de postura pero no sólo con eso, para ganar las adjudicaciones donde hay la oportunidad de ganar mucho dinero. Se mueve mucha mierda detrás de las subastas electrónicas. Y como esa gente tiene contactos, va a ser complicado que se introduzcan medidas para mejorar la transparencia (...)

    Ahí lo dejo...

  7. en respuesta a Usuario666
    -
    Top 100
    #54
    25/05/18 19:58

    Le ha pasado a algunos.

  8. #53
    25/05/18 19:45

    Pues mi experiencia es contraria a la posibilidad de esas extrategias de quiebra. He hecho reserva de postura dos o tres veces y, siempre, los del BOE se la pasan por el forro y a los dos o tres días me devuelven el depósito.
    No creo que se estén respetando la reservas, ni que se cumpla lo de pasar al segundo mejor postor en caso de quiebra... según mi experiencia.

    A nadie más le ha pasado?

  9. en respuesta a albertco
    -
    #52
    25/05/18 15:52

    Disiento albertco.
    1.Yo mas bien diría que se responde con el 20% en caso de quiebra, pero no es necesario depositarlo.
    2. Estoy de acuerdo, y el dinero recaudado debiera destinarse a saldar deuda.
    3. La puja automática obviamente debiera estar allí.
    4. Con prórroga de 10 minutos resuelto, pero claro, siempre y cuando no se entre en horario no hábil. Es decir, una subasta no debiera poder terminar entre las seis y las 9:30 de la mañana. No afectaría a los que son informáticos y usan programas de puja, pero a los que usan un ratón les haría la vida mas sencilla.
    5.Los tramos es obvio que deben estar allí, sino a céntimos con programa todos..

    Aparte de esto por supuesto pedir que se respeten plazos.. ah, y que una semana después de la puja se devuelvan automáticamente todos los fondos.. salvo que el LAJ lo impida justificando el motivo.

  10. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #51
    25/05/18 05:31

    Y hábil, porque es un lobo con piel de cordero: podría alegar que la deuda es desproporcionadamente pequeña en relación al 100% (584 LEC: "No se embargarán bienes cuyo previsible valor exceda de la cantidad por la que se haya despachado ejecución, salvo que en el patrimonio del ejecutado sólo existieren bienes de valor superior a esos conceptos y la afección de dichos bienes resultare necesaria a los fines de la ejecución"), y, como dije, que la posibilidad de retracto beneficia a los ejecutados.
    Saludos,

  11. en respuesta a Jotaerre
    -
    Top 100
    #50
    24/05/18 22:07

    Es un ejemplo muy curioso y evidentemente una estrategia del acreedor para hacerse con el piso

  12. en respuesta a Pecks
    -
    #49
    24/05/18 21:50

    El embargo es del 100%, pero está a nombre de un matrimonio (50% x 2), y solo se subasta la mitad de uno.
    No está prohibido, ni el Juzgado puede cuestionar el motivo (de hecho, permitiría el retracto, si el extranjero "existiera").
    Saludos,

  13. en respuesta a Escipión72
    -
    #48
    24/05/18 18:35

    No eso no, si ya se eterniza todo, imagínate que el segundo, tercer y cuarto mejores postores también quiebren. Va pasando el tiempo y eso perjudica al acreedor y deudor. Mejor que no haya reservistas. Si quiebra uno, a la cárcel, prisión permanente no revisable, y de inmediato levantar una nueva subasta. Lo de la cárcel no iba en serio, pero al menos que pague su multita.

  14. en respuesta a Inversius
    -
    #47
    24/05/18 17:36

    Supongo que si el embargo está registrado sobre el 100% de la finca, saldrá la totalidad de ésta en subasta. ¿O puede ejecutar un porcentaje distinto al que aparece en el Registro? No lo creo.

  15. en respuesta a Pecks
    -
    #46
    24/05/18 10:23

    E) Otra variante más. Si quiebras una subasta serás baneado del portal del BOE durante tiempo:

    Esa no sirve, ya el BOE está baneando indiscriminadamente, abren expedientes administrativos sin posibilidad de defenderse, pero por ataques supuestos informáticos. y creeme que te digo que a los que les han bloqueado login, no atacaron el boe y menos en un día que no había pujas, porque si lo hubieran hecho ahora el BOE, estaría en cenizas ya que tiene una infraestructura básica y obsoleta.

    La realidad es que si te cortan el login, pues a hacer pujas con otro usuario, y seguir adjudicandose la misma empresa u otras empresas que constituyas.

  16. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #45
    24/05/18 08:33

    Totalmente de acuerdo Tristan, la corrupción está presente por todos los lados, algo huele muy mal en este pais, y no por lo que veo en las noticias, pues ya hace tiempo deje de ver los canales oficiales sino porque lo veo a diario en las subastas que analizo.

    En el caso del banco malo, he visto costas a través de las subastas que huelen mal
    y vamos a decir supuestamente, pero donde está el periodismo de investigación en este país:

    1) los bancos trasladaron segundas y terceras cargas y se quedaron con las primeras
    2) Edificios de 200 pisos que salen a subasta y solo hay un solar
    3) suelos urbanos que son rústicos, pero que se pidió la licencia en el último mes para justificar este cambio
    4) llamada del gobiernos a determinados bancos, para que entraran en el capital mientras se le hacia la prueba de estres (la mafia se queda en agua de borrajas), la cual tras tener que decir que si (es evidente que no hubieran pasado la prueba de estres), años después provocaron una gran perdida a los accionista porque confiaron en esas pruebas de estres
    5) gente ligada a este banco malo que se hace con carteras de inmuebles buenos por precios irrisorios
    la lista es interminable, pero mierda, hay mucha

    y lo último, es una campaña brutal en los medios de como suben los inmuebles, yo realmente lo leo y pienso que no vivo en España, porque todos los días estoy comercializando inmuebles y en mi microeconomía nada tiene que ver con las notici

    y por último solo un chascarrillo, en los juzgados de plaza castilla, antes de salir la sentencia de la infanta, se hizo una porra entre los abogados, la pregunta era sencilla, la infanta entrara en la cárcel, su marido entrara en la cárcel.

    lo mas sorprendente, fue la contestación, de los letrados, por amplia mayoría indicaron que no, no porque no se lo merecieran porque sencillamente no creían que la justicia era igual para todos

  17. en respuesta a Inversius
    -
    Top 100
    #44
    24/05/18 08:00

    Jejeje, muy buena la lección recibida por este listillo que mencionas.

    Y sí, tienes la razón en todo. Es una vergüenza la falta de seriedad de las subastas electrónicos. Súper típico de esta España de Rajoy en la que la Ley y la decencia se están extinguiendo mientras la casta disfruta de lo único que le importa, la poltrona.

    Hasta que llegaron las subastas electrónicas apenas había visto a la parte actora pedir la suspensión de una subasta finalizada. Y ahora es el pan nuestro de cada día. Han resucitado los marrulleros de las quiebras fraudulentas, etc.

    O lo solucionan o todos acabaremos aprendiendo a vivir como delincuentes.

  18. #43
    24/05/18 07:38

    No tengo los datos de las subastas porque el sistema no es transparente, pero, en base a mi experiencia, juraría que solo el 30-50 % actualmente, y mas bien tirando al 30 % de pujas máximas se convierten en adjudicatarios.
    El resto de las pujas máximas, son en la actualidad y literalmente digo, los "primos o pardillos" que dejan su dinero para que otros se llenen los bolsillos.
    El resto van a quiebras y puertas traseras y triquiñuelas varias, y la realidad es que nada tiene que ver la puja máxima con el adjudicatario en las judiciales.
    Cuando acaba la subasta, el que es máxima puja se lo queda por el valor máximo, en ese momento, nada de permitir pagar después, de dar oportunidad a deudor a presentar un tercero, nada que el acreedor pida la nulidad después de las subastas si no le ha gustado el resultado y nada de que una puja que no sea máxima se quede con el inmueble y nada que se suspenda.
    El que sea máxima puja se lo queda en el instante al cierre subastas y si no a repetirlo, y punto,
    Y los resultados de la subasta deben ser públicos, en aras de la transparencia.
    Como esto, en la actualidad no es posible,
    En el 2005, se podía robar 300.000 euros, a caja Madrid sin pegar un tiro, se untaba al tasador, se daba un contrato de trabajo a varios extranjeros que avalaban y vuela, se vendía una piso valorado por 150.000 a un tercero por 550.000 euros y luego el comprador dejaba de pagar.
    En 2018, ya hay grupos organizados, que para una inmueble de 550.000 euros, uno puja por 1 millón y otro se lo queda por 150.000 y esto está pasando de manera continuada en bastantes casos pero sobre todo en inmuebles buenos. Yo ya he pasado listas, y el goteo continua.
    y dejando al margen los que quiebran, que sencillamente deben acabar en la cárcel.

    Las subastas en la actualidad se han convertido en la mayor partida de póker, en la que se tienen que poner en marcha muchas estrategias, si alguien pensaba que iba a facilitar el camino a las subastas al público en general, se equivocan.
    El que se quiera curtir en las subastas, que se curta en las que salen en costa del sol, en esa zona están los mejores jugadores de póker/marrulleros, ir a esas subastas me recuerda 20 años atrás, cuando me iba a jugar a ajedrez a Sitges y Linares para jugar con los mejores maestros internacionales, no deja de sorprenderme.
    La última que me la ha jugado, y en la que he pedido personarme, porque quiero llegar hasta las últimas consecuencias, es SUB-JA-2018-95185.
    Esa es digna de estudio,
    Comunidad de propietarios que embarga el bien, de los muchos extranjeros que compran y se hacen mayores y no vuelven.
    Alguien que compra el crédito a la comunidad y varios añas después ejecuta, por una cantidad 10 veces mayor,
    El embargo es por el 100 %,
    El acreedor ejecuta solo por el 50 % (desde cuando un acreedor ejecuta solo una parte si tiene el 100 %)
    Supongo que así pensaba que no iría nadie.
    Su sorpresa es que empieza a pujar, y se va a la prórroga de 24 horas
    Al día siguiente corre al juzgado y pide la suspensión, indica que ha llegado a un acuerdo con alguien que no existe, descubre que la jugada no le ha servido y claramente le entra el pánico de perder su inmueble que estará explotando.

  19. en respuesta a albertco
    -
    #42
    24/05/18 07:31

    Pues yo soy partidario que no haya tramos entre pujas, que pueda subir de euro en euro hasta las 24h de prórroga. El que no quiera estar delante de la pantalla que lance su puja más alta y se acabó. Evidentemente, en las presenciales te mandaban a paseo en menos que canta un gallo, aquí puede que se vayan a paseo los rivales por cansancio, me importa un bledo, o poder llegar al final de la prórroga y realizar la estrategia que Tristán menciona en el curso.

  20. en respuesta a albertco
    -
    Top 100
    #41
    23/05/18 20:49

    Con la ventaja de que a nosotros el plazo que nos importa y nos perjudica es el que transcurre desde que hemos ganado una subasta hasta que nos dan los papeles y la posesión. Los plazos judiciales previos a las subastas nos importan muy poco.

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