Subastas judiciales en Argentina y España (y 3 de 3)

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¿ i+d+i en las subastas judiciales?

Comenzaré diciendo que a mí, como subastero profesional que vive de hacer inversiones propias y para sus clientes lo que me interesa realmente es que las subastas judiciales españolas continúen como hasta ahora, creando indefensión en los propietarios de los bienes subastados por el funesto sistema de notificaciones y causando inseguridad jurídica en las inversiones de los tristes y sufridos licitadores. Por interés egoísta me interesa que se mantenga el actual estado de cosas porque ahuyenta a los miles y miles de asustados inversores que, de otro modo, estarían en los juzgados compitiendo contra mí y reduciendo mi margen de beneficios.


Pero por otro lado, hay una parte de mi alma de ciudadano desinteresado y amante del bien común, que desea que los asuntos públicos mejoren y que las cosas vayan siendo más justas y eficaces, o al menos, más eficaces.

Por eso me voy a declarar desde el principio y sin disimulos partidario del sistema argentino de subastas judiciales, aunque reconozco las dificultades de implementarlo en España.

Ya desde el principio del blog apostaba por la privatización de la Justicia en aquel post titulado "Huelga de jueces, mi solución", así que a nadie le puede extrañar que ahora me muestre entusiasmado con la idea de privatizar, al menos, la organización de las subastas judiciales. Pero no en el sentido en que se ha aproximado la LEC 1/2000, sino en el de darle toda la organización de la subasta a un profesional quien, a cambio de una comisión, se esfuerce porque todo salga bien, que no haya ningún motivo posterior de suspensión de la subasta y que acuda el mayor número de postores y pujen lo máximo posible, para beneficio del demandado deudor, de todos los acreedores y de él mismo, que se habrá merecido una jugosa comisión.
A los jueces les importa un comino el resultado de la subasta, tampoco les importa si los acreedores cobran lo suyo o no, si el demandado obtiene algo de sobrante o si al final la subasta debe suspenderse por cualquier fallo judicial, que para ellos no deja de ser un simple incidente del procedimiento.

Lo primero en lo que el martillero se esfuerza es en redactar un informe, el "Oficio de constatación" lo más detallado posible acerca de las cosas que nos importan a los inversores: Deudas que la vivienda tiene por impuestos (nuestro IBI), deudas con la comunidad de propietarios, titularidad registral real y dudas sobre la misma, situación catastral, la base imponible para el impuesto inmobiliario provincial (en España el ITP) que por lo visto en Argentina lo fijan de antemano y así se evitan tener que andar como "Los piratas de Hacienda" españoles.
Si comparamos esta actitud con la de los juzgados españoles en los que ya "No me dejan ver el expediente de la subasta", nos da la risa. Qué diferencia entre el martillero que tiene algo que ganar si las cosas salen bien y el juez o el secretario judicial a quienes les importa un huevo la subasta.

Y los martilleros no se limitan a redactar el citado Oficio de Constatación, sino que establecen unos horarios de visita de la vivienda en subasta, durante los que muestran la casa a cualquiera que esté interesado en ella. ¡Estupenda Ley! Seguro que en España esta Ley invadiría no se cuántos derechos constitucionales a la intimidad, al anonimato, al descanso, etc. pero no me parece descabellado encontrar la manera de que los licitadores conozcan de primera mano el objeto por el que licitan.
Y no es extraño que el martillero, cuyos beneficios dependen de lo que ascienda el precio de remate, se tomen la molestia de ir a enseñar las viviendas. ¿Lo haría un juez? Ni está ni se le espera.

¿Y qué decir del original turno de ruegos y preguntas que se produce inmediatamente antes de que empiecen las pujas, constando en acta las respuestas para que sean vinculantes? Estamos hablando de millones de pesetas, de cientos de miles de euros ¿No es acaso natural resolver las dudas de quienes pretendemos que se gasten la pasta en comprar unos bienes que están en subasta? para mí es muy extraño porque no estoy acostumbrado a tanta amabilidad, pero estoy seguro de que a cualquiera ajeno a las subastas españolas le parecerá lo más natural del mundo.

Respecto a la publicidad, en España antes era obligatorio publicar el edicto de la subasta en el Boletín Oficial del Estado, ahora no. En cambio en Argentina se publica de dos a cinco veces según la importancia del bien a subastar, pudiendo el tribunal autorizar publicidad complementaria para obtener un mejor resultado..... será que allí sí están interesados en obtener mejores precios.

Por otra parte, el asuntillo ese de las cargas anteriores y/o preferentes es para nota. En España esas cargas son una fuente constante de pérdidas patrimoniales y de "Problemas en subasta judicial", con subastas quebradas por la aparición de cargas de no se sabe dónde y nuevos procedimientos entre unos acreedores y otros peleándose por el pastel. Una litigiosidad que nos podríamos fácilmente ahorrar si fuéramos capaces de copiar el sistema argentino de que tras la subasta, la vivienda saliera limpia de cargas registrales y que el dinero recaudado en la misma se repartiera entre todos los acreedores, por estricto orden cronológico y de preferencia.

Y finalmente en España, antes de que el juez dicte el Auto de Aprobación de Remate, que a veces se demora más de lo imprescindible, el demandado puede pagar su deuda y suspender la subasta. ¡¡¡Qué falta de respeto!!! Tienen todo el tiempo del mundo para pagar esa deuda, pueden hacerlo semanas antes de la subasta o incluso un minuto antes, pero algunos deciden esperar a hacerlo a uno o dos días después. No entiendo por qué, pero el caso es que la Ley se lo permite.
En Argentina la Ley tiene más respeto por los licitadores y considera que si varias personas se han tomado la molestia de coger su dinero para ingresar una fianza en una subasta y han pujado en ella, y uno de ellos ha resultado ser el adjudicatario, lo justo es que ese acto sea firme desde ese mismo momento. Yo estoy de acuerdo.

Tras todo lo expuesto creo que ha quedado claro por dónde van mis simpatías. Sin duda por un cambio de sistema, que no es fácil, tanto pesa la tradición jurídica española, pero algunos cambios son imprescindibles y acabarán por imponerse. ¿No se les llena la boca a los políticos con las palabras renovación, progreso, innovación, etc.? i+d+i

i: investigación de otros sistemas de subastas que resulten más eficaces que el español
d: desarrollo de nuevas leyes que se puedan implementar en España
i: innovación del sistema español de subastas judiciales

Los jueces españoles no parecen tener mucho interés en cuál sea el resultado de las subastas que celebran y no creo que a los jueces argentinos les importe mucho más, pero mientras el sistema español de subastas forzosas se conforma con lo que hay, la Ley argentina pone al frente de las subastas a unos profesionales a los que sí les importa el resultado de las mismas y les da las herramientas para que su trabajo sea más eficaz y así se obtengan más fondos a repartir entre el propietario y sus acreedores. ¿Es eso bueno? Para los subasteros por supuesto que no.
 

Por eso, como sigo siendo un subastero egoísta que defiende sólo sus propios intereses, yo voto porque los martilleros que vengan a España, lo hagan sólo de visita.

POST DATA (5 de junio):
Con posterioridad a la redacción del post, IurisCivilis ha escrito tres artículos sobre la subsistencia de las cargas tras las subastas en España. Son de imprescindible lectura para cualquiera interesado en el mundo de las subastas judiciales:

  1. La purga de cargas o gravámenes en los procedimientos de ejecución de bienes inmuebles. Primera parte.
  2. La purga de las cargas preferentes en los procedimientos de ejecución de bienes inmuebles. Segunda parte.
  3. La purga de las cargas preferentes en los procedimientos de ejecución de bienes inmuebles. Tercera parte.
  1. #7
    08/06/09 21:49

    Si no vas a pedir la posesión, es muy importante que te cerciones que nadie utiliza nunca la vivienda antes de aventurarte a entrar con un cerrajero por tu cuenta.
    Lo desaconsejo vivamente a menos que seas un subastero profesional y conozcas dónde andas. Puedes tener muchos problemas, imagina que el que tuviera la posesión te acusara de haberte colado en su casa y haber tirado muebles por valor de 10.000 euros, por ejemplo.

  2. #6
    Anonimo
    07/06/09 15:13

    ¿Y si tu piensas que nadie vive ahi y cuando vas con un cerrajero hay alguien?,
    ¿o alguien semanas despues viene diciendo que el estaba viviendo ahi?
    ¿puedes tener problemas?

  3. #5
    29/05/09 19:32

    Hola pablo, No te puedes fiar totalmente de nada y menos si te juegas los cuartos. Son bastante fiables, a pesar de lo cual siempre será mejor ir a Hacienda a ver tú mismo el expediente. Allí encontrarás la nota simple y todo lo que pueda ser relevante.
    Pero no hay que olvidar que es imprescindible ver uno mismo los bienes que salen a subasta.
    Si resultas ser el adjudicatario, ellos mismos te dan el título de propiedad, que tendrás que llevar al Registro, previo pago en Hacienda del 7% y acompañado de una declaración jurada en la que manifiestes que no hay inquilinos en la finca.
    Si ésta está ocupada, tendrás que presentar en los juzgados una demanda de desahucio, que no tiene por qué tardar más de 8 meses.

  4. #4
    Anonimo
    29/05/09 17:49

    Hola Tristán, soy un pipiolo casado que intenta hacer algo con sus ahorros algo provechoso. Hace tiempo me interesé por las subastas de bienes, en concreto las de la agencia tributaria que hacen por internet, ya que resido en una isla pequeña y por mi trabajo no tengo mucho tiempo libre.
    He leído tu blog, eres famoso en internet sobre esto, agradezco como interesado que arrojes luz sobre algunos temas de subastas aun a pesar que eso juega en tu contra y te trae mas "competencia".
    En fin concreto un poco, la subastas de la agencia creo que estan bastante visibles en cuanto que la mayoria describen si hay o no cargas, adjuntan fotos y tasacion, preguntas:
    - Se puede fiar uno de esa informacion totalmente, es decir si pone libre de cargas es libre de cargas?.
    - si tu respuesta es no ¿cual es el siquiente paso, ¿pido una nota simple?.
    - si soy el adjudicatario del bien a subastar, cuales son los pasos, me persono en la oficina y luego tengo que ir al juzgado para que el juez haga el auto?, ¿podrias concretar este proceso?, ¿hay que redactar algo?, ¿tarda mucho?.
    gracias, contesta cuando puedas, espero con ganas tus enseñanzas.

  5. #3
    Anonimo
    29/05/09 17:03

    Los políticos españoles son unos marrulleros que sólo saben pelear para obtener más poder. Si todo el tiempo que pierden lo dedicaran a legislar con tino, todo estaría mucho mejor.
    Tristan, deberían pedirte asesoramiento para legislar sobre las subastas

  6. #2
    Anonimo
    29/05/09 12:00

    Enhorabuena por el post, que me parece uno de los mejores que has escrito. Estoy completamente de acuerdo con que el sistema debe mejorarse en el mismo sentido que dice Fernan2, conseguir que a los jueces también les interese el buen resultado de la subasta.
    saludos, Mairena

  7. #1
    28/05/09 12:26

    La clave está en lo que tú comentas, buscar que el juez tenga incentivo en que todo acabe bien. Buscar los incentivos correctos para alinear los intereses del que lo hace con los tuyos es un tema apasionante a todos los niveles, al que yo le he dedicado ya algunos artículos:
    - Incentivos perversos y Alinear intereses, objetivo prioritario.

    - Asesoramiento financiero: el banco NO ES tu amigos2

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