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Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Las cargas preferentes en las subastas judiciales

En nuestro sistema legal existe el principio básico de que tras la subasta judicial forzosa de un bien inmobiliario se produzca la cancelación registral del derecho del ejecutante (embargo o hipoteca) y de todas las cargas o gravámenes posteriores a la fecha de inscripción de dicho derecho del ejecutante.

Es decir, que tras la subasta el juez debe ordenar al registrador que cancele la carga ejecutada en la misma y todas las que sean posteriores.

Pero las cargas anteriores no se tocan y el adjudicatario debe pagarlas.

Para estar seguros de lo que hacemos es imprescindible estudiar atentamente, La Certificación de Cargas, que se encuentra en el expediente tramitado en el Juzgado y es de acceso público

La semana pasada recibí la siguiente consulta:

"...En mi corta experiencia, he apreciado que uno de los aspectos que más inseguridad me produce a la hora de valorar la situación real de un inmueble es saber determinar con seguridad si una carga posterior tiene preferencia sobre el crédito ejecutado, de manera que creyendo eso, que se trata de una carga posterior y que por tanto será cancelada con la ejecución, finalmente acabes teniendo que pagar su importe. Te agradecería que trataras este tema en tu blog, pues estoy seguro que constituye una preocupación generalizada entre todos los que nos empezamos a interesar por este fascinante mundo. Saludos, Julián"
Me comprometí con Julián a contestarle esta semana, y voy a intentarlo en este post.

La adjudicación de una propiedad en subasta judicial conlleva la extinción de toda carga o derecho inscrito con posterioridad a la anotación del embargo que se está ejecutando, debiendo expedir el Juez un "Mandamiento de cancelación de cargas" dirigido al Registro de la Propiedad, ordenando dicha cancelación.

La preferencia de inscripción de los derechos viene establecida por el orden cronológico de su entrada en el Registro. La Ley de Enjuiciamiento Civil, siguiendo la línea tradicional establece los siguientes principios:
  1. Si la constitución o inscripción del derecho es de fecha anterior a la constitución del derecho que se ejecuta, el derecho no se cancelará tras la subasta, sino que seguirá vigente y el adquiriente se subrogará en el mismo.
  2. Si la constitución o inscripción del derecho es de fecha posterior, quedará cancelado tras la subasta, se extinguirá.
  3. CARGAS PREFERENTES: Hay derechos (o cargas) que aún siendo posteriores no se cancelan. Dichas cargas preferentes son básicamente las siguientes:
  • Las deudas derivadas del Impuesto de Bienes Inmuebles correspondientes al año anterior y a los meses del año en curso, que tienen preferencia sobre cualquier otro acreedor y sobre el tercer adquiriente y tienen carácter "real", lo que permite a los ayuntamientos accionar directamente contra la finca aunque esta cambie de titular.
  • Las deudas de la comunidad de propietarios por razón del mantenimiento de los elementos comunes, igualmente sólo las correspondientes al año anterior y a los meses del año en curso. Sí afecta al adjudicatario, que deberá pagar estas deudas tanto si hay un embargo inscrito como si no.
  • Las deudas derivadas de los salarios de los trabajadores por cuenta ajena correspondientes al último año, que gozan de preferencia sobre cualquier otra deuda (excepto sobre los derechos reales). La preferencia de estas deudas ha de reclamarse en la correspondiente Tercería de Mejor Derecho y no afecta al adjudicatario, sino que es únicamente una preferencia para el cobro, una anteposición en el pago frente al crédito ejecutado por la parte actora que sacó la vivienda a subasta.
  • Deudas derivadas de los Derechos de Explotación del autor (Ay, Teddy bautista, te estás poniendo morado), que reciben el mismo tratamiento que las deudas laborales salariales. También han de reclamarse en una tercería de mejor Derecho y tampoco afectan al adjudicatario.
  • Deudas por cuotas a la Seguridad Social, que también deben reclamarse en una tercería de mejor derecho y que tampoco afectan al adjudicatario.
En el blog de IurisCivilis hay algunas reflexiones jurídicas sobre las tercerías de mejor derecho, que básicamente es la demanda que deben poner aquellos acreedores que son titulares de embargos cronológicamente posteriores pero que se consideran con derecho a cobrar su crédito antes que el propio banco demandante.

Pero desde nuestro punto de vista de adjudicatarios potenciales, no tenemos de qué preocuparnos, pues no seremos nosotros quienes debamos pagar esos embargos posteriores, sino que se pagaran con el dinero obtenido en la propia subasta si es que finalmente ven reconocido su mejor derecho en la respectiva demanda.
Ni tampoco el Juez de oficio, cuando dicta el mandamiento de cancelación de cargas debe examinar el caracter preferente o no de los créditos.
resumiendo, que respecto a éstas deudas... a mí plin, yo duermo en Pikolín...
 
POSTDATA (6-oct-14):
Han transcurrido más de cinco años y medio desde que escribi este artículo y observo con gran placer que su contenido está plenamente vigente. Ha habido algunos cambios legislativos en el negocio de las subastas judiciales, pero ninguno ha afectado la forma de contabilizar las cargas registrales anteriores.
 
Sin embargo respecto a otras afecciones reales que afectan a la compra de bienes inmuebles sí que ha habido algunos cambios. Por ejemplo de las cuatro últimas cuotas del IBI ya no nos salva nadie. Si el ayuntamiento las reclama no hay más remedio que pagarlas. Incluso algunos notarios ya empiezan a exigir que el vendedor presente en la notaría los cuatro últimos recibos de IBI.
 
Aquí lo explico con mucho detalle:
 
 
Y también aquí, aunque de forma un poco menos entretenida y quizá más espesa:
 
 
Todavía no es que lo exijan en todas las notarías, pero ya empiezan a hacerlo.
 
También han cambiado las cosas respecto a las deudas de comunidad, pues el gobierno cambió en julio de 2013 el artículo 9.1 de la Ley de Propiedad horizontal y ahora ya no hay que pagar el año en curso y el año anterior, sino el año en curso y los tres años anteriores. 
 
Sí señor, las cosas se han puesto difíciles en ese terreno.
 
Todo lo que tiene que ver con las cargas que hay que pagar tras la adjudicación en una subasta judicial lo explico con detalle en mi nueva web Subastanomics en este detallado artículo:
 
 
Allí os espero a todos.

 

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  1. en respuesta a Ciberet
    - Ver mensaje
    #30
    Pecks

    Buen análisis. Coincido contigo.

    La gente, en general, suele pensar que subasta=chollo y ahora se suma la participación online= chollo fácil y rápido. Cuando la realidad no tiene nada que ver.

    Con lo de "su fruto" me has matao....jjajajaja. Hay mucho imbécil e idiota participando en subastas ahora. Se pensarán que eso es como los programas de tv americanos de subastas o los de empeños como ese del "No lo sé Rick, parece falso". Ojalá que pronto vayan arruinándose todos con sus "chollos"......pero no parecen tener fin los kamikazes.

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  2. #29
    Ciberet

    A modo de ejemplo, aporto varios casos vistos...

    - Gente que compra una plaza de garaje y que luego comprueba que es una plaza para moto. Ni siquiera han visitado la finca ni preguntado a nadie.
    - Compra de un usufructo vitalicio o una nuda propiedad, sin saber ni lo que significa eso (de hecho, hablan de "nula propiedad" o "su fruto").
    - Existencia de cargas previas o hipotecas en igualdad de rango.
    - Embargos a punto de caducar.
    - Existencia de ocupantes ilegales.

    Etc etc etc.
    Y la gente sigue entrando a trapo, como si nada...
    A veces uno desea que se peguen buenas hostias con las operaciones, pero el caso es que muchos novatos tienen una suerte del carajo, los muy cabritos...incluso a veces logran que les anulen la subasta por no haberles informado de esas circunstancias (sobre todo, en administrativas).

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  3. #28
    Ciberet

    Me sumo a los comentarios realizados aquí. Me sorprende la temeridad de femorenoga. Bueno, en realidad no me sorprende, porque últimamente este comportamiento está a la orden del día en las subastas. Quizás por la aparente facilidad de participar vía electrónica. Aunque esto es muy aparente, pues la participación electrónica tan solo facilita el momento de participar en el acto de subasta, pero no cambia nada del resto: estudio de cargas previas, situación arrendaticia, ocupantes, valoración del bien a precio de mercado...
    Mucha gente parece que piensa que por el mero hecho de salir un bien a subasta, va a ser un chollo sí o sí, cuando en realidad la mayoría de subastas tienen tasaciones hiper infladas y deudas astronómicas, no interesando para nada participar.
    Recuerdo que cuando empecé a participar en subastas, me leí de cabo a rabo este blog y varios libros, y sólo cuando después de esto no entendía algo, lo planteaba en este blog. Normalmente siempre salía alguien a contestar (con mucha frecuencia, el mismo Tristán, que ha demostrado su enorme generosidad con todos).
    Aún así, antes de participar en mi primera subasta, pagué a un profesional para confirmar que mis estudios eran correctos y no iba a cometer ninguna gran cagada. Lo que pagué fue una verdadera miseria en comparación con el dinero expuesto.
    En fin, repito: me resulta absolutamente inconcebible arriesgar tanto dinero sin informarse antes (bien personalmente o bien a través de un profesional).
    Ya se ha comentado en este blog, pero es muy habitual ver precios de remate en subastas superiores a los precios de mercado. Si esto no es una burbuja, que venga Dios y lo vea...
    Yo, de hecho, hace tiempo que apenas participo en subastas.

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  4. en respuesta a Orgaz1987
    - Ver mensaje
    #27
    Hotwu

    Puff, leer este hilo es como seguir una película de terror ...

    Quien arriesga los dineros
    sin saber donde de los mete
    su fortuna compromete
    al capricho de la suerte

    y más pronto que tardando
    tiene asiento asegurado
    donde reina el temerario
    y por trono un gran retrete
    donde purga el que comete
    de la sinrazón pecado

    Lo dicho, y perdón por la expresión ... "Pa cagarse".

    P.D. : " No por ya dicho anteriormente es menos menester recordar aquella estrofa que rezaba ...."

    .. y al reclamo del dinero
    la codicia se desboca
    y pone todo interés
    en tener bajo sus pies
    a toda razón que toca.

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  5. en respuesta a femorenoga
    - Ver mensaje
    #25
    Daniel G

    Hola. Para contestarte (o mas bien tranquilizarte que imagino es lo que quisieras) sobre el tema del alquiler, haría falta conocer ese contrato de alquiler.

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  6. en respuesta a Pecks
    - Ver mensaje
    #24
    Orgaz1987

    Que le pregunten a su mujer (si es un hombre) o a su marido (si es una mujer) si es un temerario o no al invertir en las subastas sin tener un mínimo de conocimiento sobre el tema.
    Y si no tienes mujer o marido te lo digo yo: eres un kamikaze patrimonial. Y si no te lo crees lee este foro durante unos meses y luego hablamos. (Me refiero al novato no a ti Pecks)

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  7. en respuesta a femorenoga
    - Ver mensaje
    #23
    Pecks

    Disculpa si te he ofendido pero no era mi intención. Nadie ha insultado aquí. Sólo es que asombra tu manera de actuar.

    Nadie te acusa de temerario, es que lo eres por esa forma de hacer las cosas. Eso no es de sentido común. Lo siento pero es así. Y otra cosa, sobre lo otro que comentas....aquí nadie está obligado a contestar. Se comparten opiniones, se debate, etc....y quien quiere pregunta algo y quien quiera responde. O varios responden....pero no es una obligación. Ni que sólo por el hecho de preguntar algo, los demás estén obligados a responderte. Lo hace quien quiera si lo considera oportuno. Supongo que eso lo sabes. De todas formas, has hecho lo más fácil que es llegar y preguntar. En este blog y en más sitios hay suficiente información para encontrar respuestas a la mayoría de cuestiones. Sólo hay que leer, estudiar y comprender. Y releer si hace falta. Luego puedes pedir ayuda si lo consideras oportuno. Y también si deseas asesorarte por un experto y encontrar respuestas puedes contratar consultorias con el autor de este blog, Tristán, y otros que hay como Fcalvo, Jotaerre, mfmelo y demás....

    Un saludo.

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  8. en respuesta a Pecks
    - Ver mensaje
    #22
    femorenoga

    A la duda de subrogacion de contrato de alquiler no me responde nadie, pero para acusarme de temerario todos a una. Esto es cómo en el colegio, al que pregunta se le reprende porque ya debería saber la respuesta, así que es mejor no preguntar para evitar que te insulten.

  9. en respuesta a mfmelo
    - Ver mensaje
    #21
    femorenoga

    Perdona, yo escribí mfmelo y el corrector puso modelo. Ya me disculpe por ello. Para dar más detalles en la subasta puje 50,001% del valor de tasación y según he leído obligará a poner el 70% o me lo adjudicarán a mi.

Autor del blog
  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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