Las cargas preferentes en las subastas judiciales

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En nuestro sistema legal existe el principio básico de que tras la subasta judicial forzosa de un bien inmobiliario se produzca la cancelación registral del derecho del ejecutante (embargo o hipoteca) y de todas las cargas o gravámenes posteriores a la fecha de inscripción de dicho derecho del ejecutante.

Es decir, que tras la subasta el juez debe ordenar al registrador que cancele la carga ejecutada en la misma y todas las que sean posteriores.

Pero las cargas anteriores no se tocan y el adjudicatario debe pagarlas.

Para estar seguros de lo que hacemos es imprescindible estudiar atentamente, La Certificación de Cargas, que se encuentra en el expediente tramitado en el Juzgado y es de acceso público

La semana pasada recibí la siguiente consulta:

"...En mi corta experiencia, he apreciado que uno de los aspectos que más inseguridad me produce a la hora de valorar la situación real de un inmueble es saber determinar con seguridad si una carga posterior tiene preferencia sobre el crédito ejecutado, de manera que creyendo eso, que se trata de una carga posterior y que por tanto será cancelada con la ejecución, finalmente acabes teniendo que pagar su importe. Te agradecería que trataras este tema en tu blog, pues estoy seguro que constituye una preocupación generalizada entre todos los que nos empezamos a interesar por este fascinante mundo. Saludos, Julián"
Me comprometí con Julián a contestarle esta semana, y voy a intentarlo en este post.

La adjudicación de una propiedad en subasta judicial conlleva la extinción de toda carga o derecho inscrito con posterioridad a la anotación del embargo que se está ejecutando, debiendo expedir el Juez un "Mandamiento de cancelación de cargas" dirigido al Registro de la Propiedad, ordenando dicha cancelación.

La preferencia de inscripción de los derechos viene establecida por el orden cronológico de su entrada en el Registro. La Ley de Enjuiciamiento Civil, siguiendo la línea tradicional establece los siguientes principios:
  1. Si la constitución o inscripción del derecho es de fecha anterior a la constitución del derecho que se ejecuta, el derecho no se cancelará tras la subasta, sino que seguirá vigente y el adquiriente se subrogará en el mismo.
  2. Si la constitución o inscripción del derecho es de fecha posterior, quedará cancelado tras la subasta, se extinguirá.
  3. CARGAS PREFERENTES: Hay derechos (o cargas) que aún siendo posteriores no se cancelan. Dichas cargas preferentes son básicamente las siguientes:
  • Las deudas derivadas del Impuesto de Bienes Inmuebles correspondientes al año anterior y a los meses del año en curso, que tienen preferencia sobre cualquier otro acreedor y sobre el tercer adquiriente y tienen carácter "real", lo que permite a los ayuntamientos accionar directamente contra la finca aunque esta cambie de titular.
  • Las deudas de la comunidad de propietarios por razón del mantenimiento de los elementos comunes, igualmente sólo las correspondientes al año anterior y a los meses del año en curso. Sí afecta al adjudicatario, que deberá pagar estas deudas tanto si hay un embargo inscrito como si no.
  • Las deudas derivadas de los salarios de los trabajadores por cuenta ajena correspondientes al último año, que gozan de preferencia sobre cualquier otra deuda (excepto sobre los derechos reales). La preferencia de estas deudas ha de reclamarse en la correspondiente Tercería de Mejor Derecho y no afecta al adjudicatario, sino que es únicamente una preferencia para el cobro, una anteposición en el pago frente al crédito ejecutado por la parte actora que sacó la vivienda a subasta.
  • Deudas derivadas de los Derechos de Explotación del autor (Ay, Teddy bautista, te estás poniendo morado), que reciben el mismo tratamiento que las deudas laborales salariales. También han de reclamarse en una tercería de mejor Derecho y tampoco afectan al adjudicatario.
  • Deudas por cuotas a la Seguridad Social, que también deben reclamarse en una tercería de mejor derecho y que tampoco afectan al adjudicatario.
En el blog de IurisCivilis hay algunas reflexiones jurídicas sobre las tercerías de mejor derecho, que básicamente es la demanda que deben poner aquellos acreedores que son titulares de embargos cronológicamente posteriores pero que se consideran con derecho a cobrar su crédito antes que el propio banco demandante.

Pero desde nuestro punto de vista de adjudicatarios potenciales, no tenemos de qué preocuparnos, pues no seremos nosotros quienes debamos pagar esos embargos posteriores, sino que se pagaran con el dinero obtenido en la propia subasta si es que finalmente ven reconocido su mejor derecho en la respectiva demanda.
Ni tampoco el Juez de oficio, cuando dicta el mandamiento de cancelación de cargas debe examinar el caracter preferente o no de los créditos.
resumiendo, que respecto a éstas deudas... a mí plin, yo duermo en Pikolín...
 
POSTDATA (6-oct-14):
Han transcurrido más de cinco años y medio desde que escribi este artículo y observo con gran placer que su contenido está plenamente vigente. Ha habido algunos cambios legislativos en el negocio de las subastas judiciales, pero ninguno ha afectado la forma de contabilizar las cargas registrales anteriores.
 
Sin embargo respecto a otras afecciones reales que afectan a la compra de bienes inmuebles sí que ha habido algunos cambios. Por ejemplo de las cuatro últimas cuotas del IBI ya no nos salva nadie. Si el ayuntamiento las reclama no hay más remedio que pagarlas. Incluso algunos notarios ya empiezan a exigir que el vendedor presente en la notaría los cuatro últimos recibos de IBI.
 
Aquí lo explico con mucho detalle:
 
 
Y también aquí, aunque de forma un poco menos entretenida y quizá más espesa:
 
 
Todavía no es que lo exijan en todas las notarías, pero ya empiezan a hacerlo.
 
También han cambiado las cosas respecto a las deudas de comunidad, pues el gobierno cambió en julio de 2013 el artículo 9.1 de la Ley de Propiedad horizontal y ahora ya no hay que pagar el año en curso y el año anterior, sino el año en curso y los tres años anteriores. 
 
Sí señor, las cosas se han puesto difíciles en ese terreno.
 
Todo lo que tiene que ver con las cargas que hay que pagar tras la adjudicación en una subasta judicial lo explico con detalle en mi nueva web Subastanomics en este detallado artículo:
 
 
Allí os espero a todos.

 

  1. en respuesta a Charly1974
    #47
    mfmelo
    Lo de cubrir deuda es en TGSS y JUZGADOS, en la primera con unos mínimos y en los segundos a criterios, ganas y desidia del secretario/a, pero en todos los organismos sino cumples unos mínimos, la decisión es del funcionario competente (o incompetente), dependiendo siempre de la actitud del deudor y la posibilidad de cobro por otros medios.

    Saludos.
  2. en respuesta a Jotaerre
    #46
    mfmelo
    ¡¡Qué si me reflejo!! y no me gusta el nota que sale.

    Saludos.
  3. en respuesta a Charly1974
    #45
    mfmelo
    En la AEAT no he cogido nunca chollos y lo he intentado, lo que he comprado ahora no puedo venderlo.

    Los chollos en otros organismos, para mí nunca en la AEAT, hay demasiado loco a los que no les duele el dinero, hasta que lo pierden y entonces se acuerdan de él.

    Saludos.
  4. en respuesta a Jotaerre
    #44
    mfmelo
    El problema es que me reflejo y no me gusta lo que veo.

    Los de la AEAT son mundo aparte, siempre lo han sido y el criterio no está claro, además de que después has de pedir la posesión al juzgado si el poseedor se niega a entregartela de buena gana, así que si no hay un chollo muy grande, no participar, hay otras vías de negocio más claras.

    Saludos.
  5. en respuesta a Charly1974
    #43
    Jotaerre
    Eso he dicho antes: un despiste, porque le fallan los reflejos ;)
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  6. en respuesta a Jotaerre
    #42
    Charly1974
    Creí entender eso en el comentario  35 de MFmelo
    "  En la AEAT  se ha de cumplir el requisito mínimo de cubrir toda la deuda y saber la deuda es un poco complicado, no imposible."
    Por eso le dije que las subastas que había visto en la AEAT tenías unas deudas altísimas comparándolas con el valor de la propiedad, y que si se tiene que cumplir SI O SI ese requisito, no se venderían nunca.
    Habrá sido un despiste de quién no se refleja en los espejos.🤔
  7. en respuesta a Charly1974
    #41
    Jotaerre
    De nada, pero no he dicho nada de la deuda, que, como ya sabes, suele ser superior al tipo.
    La misión de la AEAT es cobrar lo que pueda o ir repitiendo la subasta.
    Saludos,
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