Las cargas registrales en subastas

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En las subastas judiciales las cargas son uno de los motivos de mayor inseguridad

IurisCivilis ha escrito tres post sobre las cargas registrales que son de quitarse el sombrero, lectura obligada para todo el que se la quiera jugar en una subasta judicial.


En el primero, titulado "La purga de las cargas o gravámenes en los procedimientos de ejecución de bienes inmuebles - Primera parte" hace una aproximación al asunto, mencionando que en nuestro sistema legal es un principio básico que, tras la enajenación forzosa, se produzca la cancelación del derecho del ejecutante así como de todas las cargas o gravámenes posteriores a la inscripción del derecho del ejecutante.

Igualmente menciona varios artículos de la actual Ley de Enjuiciamiento Civil, como el 668.3, que
...ordena que se advierta en el edicto que las cargas o gravámenes anteriores, si los hubiere, al crédito del actor continuarán subsistentes y que, por el sólo hecho de participar en la subasta, el licitador los admite y acepta quedar subrogado en la responsabilidad derivada de aquellos,...
Pero esto no siempre fue así, como nos recuerda IurisCivilis, pues en el Derecho antiguo, tras una subasta, se cancelaban todas las cargas o gravámenes, tanto los anteriores como los posteriores, quedando el inmueble completamente libre de cargas tras la subasta, conservándose aún así tanto en la legislación francesa como en la mayoría de la iberoamericana.

En nuestro sistema legal fue también así hasta finales del siglo XIX, en que comenzaron a legislarse algunos cambios que se convirtieron en norma legal con las reformas de la Ley Hipotecaria de 1909.

En el segundo post, titulado "La purga de las cargas preferentes en los procedimientos de ejecución de bienes inmuebles - Segunda parte" IurisCivilis comienza criticando el cambio operado por los legisladores en 1909, cuando adoptaron el sistema de cancelación parcial de las cargas (sólo las posteriores), que impide la transmisión libre de cargas (y de problemas) de la finca subastada. El autor aboga por el sistema de cancelación total de las cargas, que tiene la ventaja de facilitar mucho la venta en la subasta por resultar más atractivo a los licitadores, que así no se la juegan y sin que resulte, por otra parte, perjudicial a los derechos de los acreedores preferente, quienes siempre verán satisfechas sus expectativas de cobro por el simple hecho de que con ese sistema son los primeros en cobrar.

A continuación IuriCivilis comenta las deficiencias del vigente sistema español de purga parcial de cargas instaurado en la nueva Ley procesal, que intenta facilitar el conocimiento previo a la subasta de la situación de las cargas anteriores que afectan a la finca subastada y de que los importes de dichas cargas sean lo más aproximados posibles.

En este sentido, el artículo 657 de la LEC establece que:
A petición del ejecutante, el tribunal se dirigirá a los titulares de los créditos anteriores que sean preferentes al que sirvió para el despacho de la ejecución para que informen sobre la subsistencia actual del crédito garantizado y su actual cuantía. Los acreedores a quienes se reclame esta información deberán indicar con la mayor precisión si el crédito subsiste o se ha extinguido por cualquier causa y, en caso de subsistir, qué cantidad resta pendiente de pago, la fecha de vencimiento y, en su caso, los plazos y condiciones en que el pago deba efectuarse....
Así, según dispone el artículo 639.3 de la LEC, la tasación de los bienes inmuebles se hará por su valor de mercado, tasado sin tener en cuenta ninguna carga que le afecte, y calculando posteriormente el tipo de subasta restando del valor de tasación, la cifra resultante de la suma de todas las cargas anteriores y preferentes al derecho del ejecutante.

Otro caso serían las deudas derivadas del Impuesto de Bienes inmuebles y las de la comunidad de propietarios, que no aparecen en la Certificación Registral, pero que son deudas que deben ser asumidas por el adjudicatario en la subasta, pues quedan subsistentes tras la misma, al menos una parte de ellas. Considera el autor que la subsistencia de estas últimas deudas supone un impedimento que perturba la transmisión de los bienes en las subastas forzosas, generando una cierta inseguridad jurídica. IurisCivilis considera que, al menos resultaría aconsejable que la Ley de Enjuiciamiento Civil exigiese la expedición de certificaciones tributarias y de las comunidades de propietarios junto a la certificación de dominio y cargas.

Finaliza IurisCivilis sus serie sobre las cargas registrales con un post sobre "Las situaciones arrendaticias en las ejecuciones hipotecarias", considerando naturalmente a los contratos de arrendamiento como una carga más que afecta a los bienes a subastar. Sin embargo, dado el carácter especial del problema de los arrendamientos en las subastas judiciales, voy a dejar el comentario de esta parte para un ulterior post.

Recomiendo vivamente la lectura de los tres post mencionados. Cualquiera que pretenda moverse en las subastas debe estudiar la Ley todo lo que pueda, a menos que sea de esos que lo saben todo, quienes acaban inexorablemente formando parte de la clientela de los abogados, como debe ser pues alguien tiene que alimentar al sistema.

En este sentido recomiendo la lectura de al menos los siguientes post, elegidos sólo entre los de los últimos meses, porque el citado blog no tiene desperdicio:
1- Los pagos por el adquiriente de un piso o local y la certificación de deudas comunitarias
2- Aspectos esenciales del derecho de usufructo
3- Los problemas derivados de la división judicial de la cosa común. La quiebra fraudulenta
4- Los principios que informan el sistema registral
5- Algunas reflexiones jurídicas sobre la tercería de mejor derecho
 
  1. #5
    Anonimo
    11/06/09 15:37

    Hola Tristán.
    Gracias por la información que compartes y la amabilidad con que lo haces.
    Mi consulta se refiere a una sentencia favorable para división de la cosa común de la que soy copropietario del 50%, donde se "acuerda la venta en pública subasta con admisión de licitadores externos". Ahora quiero ejecutar la sentencia, y mi duda es si puede hacerse como subasta judicial voluntaria, como subasta volunaria notarial, como ambas a mi elección, o como ninguna de ellas. Además, no me importaría quedarmen yo con el piso si en la subasta el precio fuese interesante ¿Qué me aconsejas? Muchas gracias.

  2. #4
    09/06/09 19:12

    Hola Fslo,el artículo 194 de la Ley Hipotecaria establece ese límite al decir que "El Estado, las provincias o los pueblos tendrán preferencia sobre cualquier otro acreedor y sobre el tercer adquirente, aunque hayan inscrito sus derechos en el Registro, para el cobro de la anualidad corriente y de la última vencida y no satisfecha de las contribuciones o impuestos que graven los bienes inmuebles."
    Y también el Reglamento General de Recaudación establece el mismo límite en su artículo 35 (Hipoteca Legal Tácita) diciendo "... la Hacienda Pública tendrá preferencia sobre cualquier otro acreedor o adquirente, aunque éstos hayan inscrito sus derechos, para el cobro de las deudas no satisfechas correspondientes al año natural en que se ejercita la acción administrativa de cobro y al inmediato anterior."
    Respecto a las deudas de comunidad, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 9.1 e) de la LPH, el nuevo adquirente, sea cual fuere la causa de transmisión, responderá del pago de las deudas comunitarias del año actual y del inmediatamente anterior.

  3. #3
    09/06/09 19:09

    Gracias IurisCivilis por tus aclaraciónes, que incluiré en un próximo post sobre los arrendamientos en las subastas.

  4. #2
    Anonimo
    09/06/09 18:49

    Hola Tristán. Te agradezco enormemente el post que has publicado. Si sirven para aclarar algunas dudas y ayudar a algún lector interesado, ha valido la pena el esfuerzo.

    Te reproduzco mi contestación a los comentarios hechos en mi blog.

    Ciertamente tienes toda la razón, adquirir una finca en subasta ocupada por inquilinos pueda resultar un problema de enormes y fatales consecuencias. La ausencia de unos criterios claros y determinantes genera un amplio abanico de interpretaciones doctrinales y jurisprudenciales que sólo consiguen debilitar a nuestro sistema legal con una fuerte dosis de inseguridad jurídica. La enorme complejidad de la legislación arrendataria tampoco ayuda demasiado.

    En cuanto al tratamiento de los contratos de arrendamientos en las ejecuciones ordinarias e hipotecarias, la doctrina mayoritaria entiende aplicable en ambos casos el artículo 13 de la LAU, y otra, más minoritaria, la aplicación de los artículos 14 y 29 del mismo texto legal. Sin embargo, la doctrina mayoritaria entiende inaplicable a la ejecución hipotecaria la teoría de los artículos 14 y 29 de la LAU. A estos efectos, resulta muy interesante este artículo:
    http://www.vscf.net/docs/007EjecHipotecaria.pdf

    En lo referente a la posibilidad de retracto derivado de un contrato de arrendamiento fraudulento el elemento principal resulta ser probar el carácter fraudulento del contrato. Es decir que, al margen de otras cuestiones, resulta imprescindible demostrar que el contrato es simulado y que se ha celebrado con la única finalidad de perjudicar los legítimos intereses del adjudicatario de la finca. Lo cual no siempre resulta factible. En cualquier caso, implica litigar de nuevo, con los inevitables problemas que ocasiona. Para desarrollar este tema resulta muy interesante la STS de 17 de abril de 2007. Por si quieres leerla, te dejo el link: http://www.apmmadrid.com/info/jurisprudencia/SRe06c108.htm

    Te reitero mi agradecimiento. Un cordial saludo.

  5. #1
    Anonimo
    09/06/09 14:59

    Normativa por el que el la responsabilidad del IBI en la adquisicion de un inmueble por subasta judicial, solo alcanza al año en curso y el anterior

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