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blog Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Chat de subastas

 

Lo primero, esto NO es un consultorio sino una conversación entre inversores habituales en la que los ya iniciados en el negocio de las subastas hablamos sobre nuestras cosas, intercambiamos buenas y malas experiencias y opinamos sobre algunas de las subastas en curso.

Las consultas básicas sobre las subastas en general y sobre cualquier subasta en particular NO son bienvenidas.

Porque esto NO es una escuela de primaria de subastas.

Ni aquí queremos darle munición a los paracaidistas para competir en subastas con inversores ya iniciados que luchan con sus propias armas.

Los que se estén iniciando en este negocio que quieran hacer consultas, siempre de interés general, deben buscar algún post que trate sobre lo que ellos desean saber y ubicar allí su consulta. Siempre teniendo en cuenta que un blog NO es el sitio adecuado para hacer consultas particulares sino para opinar sobre los temas que propone el bloguero.

Las consultas de interés particular deben hacerse contactando por correo electrónico con los profesionales del sector que estén dispuestos a atenderlas. Además, yo recomiendo encarecidamente que cada cual consulte con su abogado. Que le pregunte y le pague la consulta, obviamente.

Y por último, como medida de precaución para que nadie tenga la tentación de utilizar este chat como medio para resolver sus dudas particulares, voy a proponer una única regla básica:

Que todo lo que se comente sobre cualquier subasta en curso tenga que ser aportando el código de la subasta. 

Jejeje, un pequeño misil en la línea de flotación de quien esté investigando su particular El Dorado.

Iniciemos la conversación.

 

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Publico todas las semanas mi visión sobre las subastas inmobiliarias. Si quieres saber más y estar al día de mis reflexiones, suscríbete a mi blog.

Comentarios
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  1. mfmelo

    Curiosidades de subastas, podríamos titular lo que sucede en la siguiente:
    Subasta SUB-JA-2017-82037
    El plazo de los 20 días termina hoy y ya han ofrecido 1€ a las 11/00 horas, a las 11/20" han subido a 12.000 €, parece poco, pero hay que estudiar el detalle de esta subasta tan especial.
    Para que me faciliten la certificación de cargas llemé al juzgado y me dicen que no, que eso es lo que hay, lo que han aportado: nada.
    Lo que sale no es la hipoteca, sino varias cuotas impagadas de esta. La reclamación es sobre las cuotas impagadas, sus intereses + G + C ya producidos, pero estas cantidades serán aumentadas en la reclamación final, cuando la parte acreedora presente su "liquidación" con las cuotas impagadas y gastos aumentados desde que se inicio el procedimiento hasta que se finalice y adjudique.
    El que se adjudique esta vivienda ha de seguir pagando la parte de la hipoteca aún pendiente, subrrogándose en la misma.
    Este tipo de ejecución hipotecaria, es la primera vez que la veo, pero sé, que he de acostumbrarme a ella, ya que empezarán a ser cotidianas cuando aprueben la nueva ley hipotecaria.
    Es una mierda pinchada en un palo y expuesta en la plaza del pueblo.
    .
    .
    .___________________________________________.

    Ayer terminó una subasta que estaba compuesta por dos lotes: A y B.
    Eran dos fincas independientes, en todos los sentidos.
    La tasación de la A: +-100.000
    La tasación de la B: +- 100.000
    La reclamación en el expediente: +- 8.000, sin repercutir responsabilidad entre las fincas.
    A las pocas horas fue adjudicada la finca A, por +- 25.000 con lo que la reclamación fue cubierta y satisfecha.
    Si esta subasta hubiera sido en presencial, la subasta hubiera sido suspendida respecto al lote B, ya que no procedía seguir con una subasta en la que la reclamación había sido ya cubierta con uno de los lotes. Pues la subasta siguió y siguió hasta adjudicar el lote B en +- 32.000 €, creando por ello unos perjuicios serios a la parte deudora, que verá mermado su patrimonio al menos en la finca B en un 60%.
    Estos son los organismos que velan y administran la justicia y que a la vista de todos, se cometen actos como el descrito, yo no soy jurista pero creo es un despropósito el desconocimiento y dejadez en la administración de las leyes, por quienes tienen ese privilegio.
    Es muy posible que a mí como subastero estos casos me favorezcan, pero no son justos y si me apuran ni legales.

    Saludos leguleyos.

  2. Jotaerre

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    Hola, mfmelo, tienes toda la razón en que es un despropósito, pero lo que procedería ahora es empezar por un lote y adjudicarlo porque se cubre la deuda, con lo cual el otro (que tampoco llega al 70%) no se debería adjudicar.
    Pero es lo que hay, en efecto...
    Saludos,

  3. clanderjander

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    Me imagino que a posteriori del cierre de la subasta pedirán la liberación del bien, y lo más normal es que se la concedieran supongo.

    Hace unos meses estuve mirando una subasta que tenía una situación similar y el deudor pidió la liberación del bien y el LAJ estaba en disposición, todo eso después de que se cerrara la subasta con todos los lotes por encima del 70%. De todos modos habría que leer bien esa escritura hipotecaria a ver como está, si los vienes responden solidariamente o como.

  4. mfmelo

    en respuesta a clanderjander
    Ver mensaje de clanderjander

    Ni solidariamente, ni por separado, como otras veces, hay una deuda y se hace caución de unos bienes del deudor por el importe aproximado de toda la deuda presente y presión para la posible acumulación futura.
    En las presenciales se iban sacando lotes hasta cubrir todo con algo de sobrante. En este caso la caución ha sido desproporcionada, ya que con la salida a subasta de uno de los bienes se cubria muy holgadamente la reclamación. Sólo la finca A estaba valorada en + de 100.000€, siendo la reclamación de unos 8.000€. Como era de esperar con la subasta de la finca A se cubrió y habrá un sobrante importante, no había necesidad de seguir con la subasta de la finca B, la cual estuvo toda la noche y el día de ayer, con lo que el juzgado podía haber paralizado la subasta de la finca B, sin tener que hacer horario nocturno su Ilustrísima LAJ. Eran por deudas a la CCPP.

    Saludos y habrá que estudiar si es conveniente dar un cursillo a los LAJ y decirle al Sensei que lo vaya preparando y su cobro al Estado.

  5. mfmelo

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    Ya lo he dicho en otra ocasión:
    Veo: Jotaerre y pienso "¿que habré dicho o hecho mal?" uuufff, esta vez me he salvado por los pelos, pues igual me pasa con la AEAT, después es un sustillo de nada, pero Uufffffff.

    Saludos alegres y contentos

  6. Joanpetit

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    Si es la que yo creo, era una hipotecaria de Caixabank y el deudor estaba en concurso, pero estaba aprobada subasta a parte del Concurso. La situación en la que yo digo era igual que la descrita, deuda 10 mil, se subastan dos pisos de 100 mil.

    Perdidos al río.

    Jurarría que había dos pujando, lo lógico es que cada uno se hubiese llevado un piso, a mitad del precio final. Pero la avaricia pudo con el que quería los dos, con la consecuencia de que al final llegó la marabunta con ganas de no dormir por la noche y ofreciendo el doble del precio del que se podría haber cerrado a las 18h del día 1.
    Estos que se suman a última hora son la leche.

  7. Jotaerre

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    Jejeje... considéralo la inocentada.
    Pero los LAJs se curan en salud, y luego han de correr a desfacer los entuertos, porque, al fin y al cabo, tampoco ven la cara al postor de la A, y ¿quién les dice que va a pagar el remate?
    Saludos,

  8. clanderjander

    De interes para los presentes:

    https://www.elconfidencial.com/ultima-hora-en-vivo/2017-12-28/el-cgpj-aprueba-un-nuevo-plan-para-litigios-hipotecarios-y-aumenta-recursos_1402170/

    lo de que tienen una "carga inasumibe" debe de ser la inocentada del día. A lo mejor cuadraría mas que dijera una "desidia inasumible"

  9. mfmelo

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    Como dicen por aquí mi tierra: "vaya inocentada mi arma"
    AEAT=JOTAERRE
    .
    .
    No deberían haber permitido seguir la subasta de la B.
    Pero visto lo visto, lo hecho no es lo peor que han podido hacer en año 2.017.
    En varias que tengo por ahí, me han presentado a terceros, las retenciones son grandes, yo ya no tengo nada que hacer y mis dineros por tanto tampoco, pues así llevo unos pocos meses, los dineros retenidos sabiendo que la finca ya la he perdido.
    En las presenciales era aún peor, se pegaban con las consignas meses y meses sin ser el adjudicatario, ni haber hecho reservas, porque habían interpretado mal la ley y muchas otras veces se quedaban también con los avales hasta que comprobaban que eran verdaderos. Si esa interpretación hubiera sido en todos los juzgados, pues dices "el equivocado soy yo" pero eran una minoría de malos secretarios/as, que veían a un subastero/a y volvían la cara para no saludar o no verlo.
    Los que llevabamos avales, si teníamos la sospecha que se la iba a quedar otro la finca(algunas veces era seguridad) no los presentábamos, para no tener después el problema de los avales retenidos, en ese aspecto diré que eran tiempos muy malos, con las retenciones y control del BOE, y a lo que a este organismo respecta, la cosa ha mejorado al 100%.

    Saludos AEAT.

  10. mfmelo

    en respuesta a clanderjander
    Ver mensaje de clanderjander

    Me recurren a la AP una adjudicación: la pierden
    Me la vuelven a recurrir, llamo al juzgado en abril y me dicen que se la han desestimado y que por tanto mi adjudicación prospera.
    Dejo pasar el tiempo, llamando todas las semanas.
    Llamo la semana pasada y la funcionaria del negociado está de permiso
    Le digo a la compañera, muuuy amable ella, que cuando no está de permiso, esta de vacaciones o de asuntos propios.
    Se lo toma bien y me dice: es verdad, es que tiene mucha familia.
    Bueno, yo llamo por el expediente XXXyz.
    Ahhh, ese lo lleva ella personalmente y hasta el año que viene no vuelve, pero te voy a mirar que es lo último que hay en el PC.
    Mira y me dice que lo último es que están esperando la respuesta de la AP.
    Pero ella me dijo que eso estaba desestimado.
    Ah, pues si ella lo ha dicho, aquí sólo me consta la espera, lo tendrá ella en el expediente y no tengo acceso a él.
    Muchas gracias, muy amable, me...........joder........
    Felicite a su compañera si la ve de mis partes..........Hasta el día 8 de enero de 2.018 o el día hábil posterior, si no coge la gripe. No hombre no sea usted malo..........

    Saludos.

  11. Jotaerre

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    De hecho, hubiera bastado con aplicar por analógia el 584 LEC, y, en todo caso, subastar primero una finca y luego otra:

    Artículo 584 Alcance objetivo y suficiencia del embargo

    No se embargarán bienes cuyo previsible valor exceda de la cantidad por la que se haya despachado ejecución, salvo que en el patrimonio del ejecutado sólo existieren bienes de valor superior a esos conceptos y la afección de dichos bienes resultare necesaria a los fines de la ejecución.

  12. Octavio Cesar

    Buenos días a todos.

    Este es mi primer comentario en este sensacional chat y lo hago para chivaros una subasta que se ha colgado esta semana en el portal de subastas y que "parece" interesante.

    Aquí os dejo el enlace con los datos de la subasta:

    https://subastas.boe.es/reg/detalleSubasta.php?idSub=SUB-JA-2017-83746&ver=1&idBus=&idLote=&numPagBus=

  13. Hank Schrader

    en respuesta a Octavio Cesar
    Ver mensaje de Octavio Cesar

    La ejecutada es una empresa dedicada al inmobiliario... a falta de ver la certificacion de cargas y una nota simple, diría que por esa deuda esa subasta es carne de cancelación. O va a tener otros novios con mucha mas información de la que podamos rascar.

    En cualquier caso, 63m2 en una de las calles principales de Chueca... con la locura que hay ahora mismo eso se va a mas de 180k€. Veremos al cierre.

  14. Tristán el subastero

    en respuesta a Hank Schrader
    Ver mensaje de Hank Schrader

    ¿Más de 180k? Más bien cerca de 250k

  15. Octavio Cesar

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    He podido averiguar que la vivienda tiene una superficie de 50 m2, planta 4, todo exterior. Esté en la calle Gravina y linda con la calle Pelayo.

    Estoy con Tristan que está más cerca de 250K. Joder eres un lince. Un amigo arquitecto coincide contigo más o menos.

    Imagino que esa diferencia entre la tasación y actual valor de mercado puede deberse a que la tasación se tuvo que hacer antes de 2017, que los inmuebles estaban tirados de precio

    Según he podido informarme sólo tiene dos cargas: la que origina la subasta de COAM (50.000-70.000 €) y una anotación posterior de una empresa llamada Acrisper (150.000-170.000 €)

    Pero me mosquea que el deudor (Gimbarsa) no sea el titular registral (Aucland) que aparece inscrito unos días después a las dos anotaciones de las cargas

    Me extraña que Aucland no haya presentado tercería dominio, salvo que quiera liquidar la deuda y evitar la subasta

    Estoy con Hank que esta subasta es carne de cancelación.

    Caramba que gente más lista hay en este chat

  16. Hank Schrader

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Sensei, 250k€ precio de mercado, 180k€ me refiero a donde puede acabar la subasta, en el criterio de lo que yo metería como máximo.

    Y seguro que algún killer con mas tablas y menos miedo me lo levantaría. De esto va el negocio.

  17. Octavio Cesar

    en respuesta a Hank Schrader
    Ver mensaje de Hank Schrader

    En mi humilde opinión no creo que eso ocurriera pues como decías huele a cancelación.

    Que hablen los maestros

  18. Jotaerre

    en respuesta a Octavio Cesar
    Ver mensaje de Octavio Cesar

    Hola, Octavio, y bienvenido.
    Creo que tienes un concepto erróneo de la tercería de dominio = cuando tu título es anterior a la carga que se ejecuta, que no es el caso.
    Y no sé si se cancelará por pago, pero, si el acreedor posterior está comparecido, no va a dejar escapar la oportunidad de pujar por ambas deudas, ya que no tendría que pagar más que la anterior y, además, ahora puede ceder el remate.
    Saludos,

  19. Jaruh

    la importancia de la investigacion previa: sub 60406. el informe pericial para mear y no echar gota, estoy seguro de que no se ha desplazado al lugar. pero lo mejor es que se ha confundido de inmueble, las fotos no corresponden al bien subastado. feliz año!

  20. Geoff007

    en respuesta a Hank Schrader
    Ver mensaje de Hank Schrader

    Hola Hank! Antes que todo, Feliz 2018 a ti y a todos en este gran Foro, sobre todo a mi Mentor Hector, alias Tristan! Se me va a secar la saliba de darle las gracias por abrirme en este mundo tan increible! Asi que deseo amigo Tristan lo mejor del mundo en todos los sentidos en este 2018! Mereces eso y muchisimo mas, asi como Tambien Melo y los demas que me han educado tanto.

    Con esto dicho amigo Hank. Aqui en USA tenemos un lema. Nunca compres nada por mas del 72% de su valor en subasta. A veces la mejor estrategia es hacer NADA. Asi que tus numeros de 180 es exacto! (Te felicito) Si promedia 250K no deberias jamas pagar mas de 180K *(asumiendo que no tenga lios financieros o fiscales encima, que entonces deberias apostar mas bajo aun).

    Asumiendo que la propiedad no tengas lios encimas. Las reparaciones y el costo del prestamista privado deberian dejarte un profit despues de impuestos del 18%-21% en Miami *(en otras ciudades puede llegar al 98% bruto de ganancia). Asumiendo que la propiedad tiene cargas, vas a heredar ese lio, asi que puedes proyectar un 15%-10% netos (hablo despues de impuestos).

    Osea, que supongamos que todo sea color rosa, pues en ese deal (comprando en 180, metiendo 30-40 mil en reparaciones, vendiendo en 250 y pagando impuestos) te deberian quedar 25 o 35 mil en average. (quizas mas, quizas menos).

    Ahora, si compras menos de 180, tu % aumenta dramaticamente. Tienes que poner un precio en tu mente al momento de hacer el deal y para eso debes estar muy bien educado. Se que no suena facil, pero cuando estas en el fuego, ya quemado, creeme, esto es mucho mas facil que manejar un negocio de servicios y con empleados y deja mas dinero.

    Pon en tu pizarra "el dinero se hace cuando se compra, NO cuando se vende"..

    PD: Lo que voy a decir ahora se que no es Hetico (se escribe asi?), pero es año nuevo!!! Y es una realidad aqui en Miami (vivimos en una sociedad donde debemos automentirnos porque asi lo exige la ley). Pero la realidad es que Las propiedades con cargas, los pros tenemos formas de mitigarlos muy a lo latino (no se si me explico). Y si eso pasa aqui, no me diras tu alli o en cualquier otro lado.

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  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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