Lo primero, esto NO es un consultorio sino una conversación entre inversores habituales en la que los ya iniciados en el negocio de las subastas hablamos sobre nuestras cosas, intercambiamos buenas y malas experiencias y opinamos sobre algunas de las subastas en curso.

Las consultas básicas sobre las subastas en general y sobre cualquier subasta en particular NO son bienvenidas.

Porque esto NO es una escuela de primaria de subastas.

Ni aquí queremos darle munición a los paracaidistas para competir en subastas con inversores ya iniciados que luchan con sus propias armas.

Los que se estén iniciando en este negocio que quieran hacer consultas, siempre de interés general, deben buscar algún post que trate sobre lo que ellos desean saber y ubicar allí su consulta. Siempre teniendo en cuenta que un blog NO es el sitio adecuado para hacer consultas particulares sino para opinar sobre los temas que propone el bloguero.

Las consultas de interés particular deben hacerse contactando por correo electrónico con los profesionales del sector que estén dispuestos a atenderlas. Además, yo recomiendo encarecidamente que cada cual consulte con su abogado. Que le pregunte y le pague la consulta, obviamente.

Y por último, como medida de precaución para que nadie tenga la tentación de utilizar este chat como medio para resolver sus dudas particulares, voy a proponer una única regla básica:

Que todo lo que se comente sobre cualquier subasta en curso tenga que ser aportando el código de la subasta. 

Jejeje, un pequeño misil en la línea de flotación de quien esté investigando su particular El Dorado.

Iniciemos la conversación.

 

  1. 16/02/21 13:27
    Madre de dios soy un maldito novato, pero gracias por la ayuda que habeis prestado.
    Voy a hacer un resumen para saber si lo he entendido.
    1º Ayer dia 15/02 Fui el mayor postor.
    2º La mesa del AEAT se reunira en un plazo maximo de 15 dias para decidir si mi puja fue suficiente 82% del valor de subasta.
    3º Si les parece bien lo ofertado, me daran una carta de pago con un IBAN donde tengo que ingresar el restante, pero aunque haga ese ingreso, el deudor siempre puede tener la ultima palabra y pagar el importe que yo he ofertado para anular TODO y para eso tiene 2 meses mas o menos.
    4º Quiero entener que si eso es asi yo voy a tener parados 33.000€ durante casi 2 meses, pero habeis dicho, que me puedo acoger a reservar mi derecho de pago para no tener el restante a mi reserva (31.000€) parados. Supongo que lo ideal sera cuando esta gente se reuna dentro de 15 dias y me todo el ok y me manden un correo diciendome oye pagame que tienes 15 dias. Contestarles que quiero reservar mi remate hasta que este lista mi CERTIFICACIÓN DEL ACTA DE ADJUDICACIÓN y que el dia que este ese certificado hago el ingreso de los 31.000€ o ¿eso no puedo hacerlo? ¿tengo que pagarles si o si en los 15 dias primeros que me lo notifiquen?

    El punto 4º es el que le veo aguas, ¿lo he explicado bien?

    La subasta en si es esta: https://subastas.boe.es/reg/detalleSubasta.php?idSub=SUB-AT-2021-20R4686001674

    Estas fotos son de la puerta, que OBVIAMENTE no las ha puesto el titular de la casa, si no como me dijo el vecino, las puso la policia municipal.

    https://ibb.co/tKpNb3s
    https://ibb.co/0CZLzft
    https://ibb.co/XpXxz3v

    Y en la nota simple que pedi de antemano el titular era una empresa.  TITULARIDAD La entidad SALONES MAYKA NAVARRO GONZALEZ,S.L., con C.I.F. número B42503839 la totalidad de esta finca del PLENO DOMINIO Me he metido en una web de rastreo de CIFS y me aparece un telefono, asi que supongo que llamare cuando me habeis dicho.

  2. en respuesta a mfmelo
    16/02/21 12:15
    Eso sólo confirma mis miedos.... Si alguien que lleva 20 años interpretando certificados de cargas la puede fastidiar, alguien como yo ni me lo imagino...
    En ningún negocio regalan duros a peseta, y quizás en este menos. Cada día tengo más claro que aquí hay que moverse con pies de plomo y con la mayor cantidad de cabos atados. 
  3. en respuesta a Mikelone
    16/02/21 12:14
    Yo compro de todo, de todo, lo único que busco son márgenes, si puedo triplicar voy a por ello: coche, avión, helicóptero, tanque, submarino, abrigos, camisetas, electrodomésticos, rústicas (tengo un montón, pero de chollos), pisos, chalets, caravanas, etc, todo, pero sabiendo los impuestos que he de pagar por ellos y los costos futuros que me acarreará la adjudicación, pero invertir siempre pensando en ganar el 50% sobre la venta, al final se queda en menos del 20%, hay mucho gasto  e impuestos directos e indirectos y hay veces que PIERDO DINERO.

    Saludos.
  4. en respuesta a mfmelo
    16/02/21 12:05
    Muchas gracias por la aclaración Mfmelo! 
    Que bueno eso de lo de Barcenas, solo faltaría que te adjudicases una de esas fincas y te encontrases dentro alguno de sus famosos libros de contabilidad, te iban a pagar más por ellos que por las fincas! 😂
    Para lo de quebrar las subastas, como el gran Tristan ha escrito en uno de sus posts, no entiendo como no dejan que se vea el orden cronológico de todas las pujas que se hacen, sus cantidades y si se hace con reserva de postura. Es que es algo tremendamente sencillo y se acabaría con ese tejemaneje. 

    Una pregunta de novato, también les veis potencial a las fincas rústicas, u os centrais sobre todo en vivienda? No sé por qué, pero me da la sensación que se suelen quedar más desiertas.... Puede ser? 

    Mfmelo, cuando comentas los márgenes que sacas me quedo ojiplatico...😲 Vaya arte!!! 👏👏👏

  5. en respuesta a Mikelone
    16/02/21 11:59
    Estudio y análisis de las certificaciones de cargas:
    La semana pasada tuve que llamar a un trabajador mío que lleva analizando dichas cargas más de 20 años y a diario, así que unas 100.000 und habrá analizado y llamarle la atención ya que había desechado una subasta, por interpretación erronea en el rango de las cargas, en la que se puede ganar más de 100.000 €. El análisis de las certificaciones y las cargas es sólo el 5% de lo que hay que hacer para adjudicarte un bien y puedes perder mucho dinero si no lo haces bien y haciéndolo bien con el tiempo cometes errores.
    Mucho cuidado con las subastas y los bienes que salen en ellas.

    Saludos.
  6. en respuesta a Mikelone
    16/02/21 11:47
    El asunto es que yo estoy posicionado de manera que mucha gente que se mete en lios acaba viniendo a mi con el cuento. Y no te imaginas la cantidad de tontos de remate que participan en subastas creyendo que están exentas de riesgo y que aquí solo se puede ganar dinero y nunca perder. Estos, generalmente, quiebran las subastas que ganan y luego ya no vuelven.
  7. en respuesta a Mikelone
    16/02/21 11:43
     
    Punto B.- dile a esa persona que……..Le tendrás que demostrar que efectivamente eres el nuevo propietario con documentos. La posesión amistosa se debe intentar siempre, pero si la subasta ha sido a través de juzgado, audiencias, etc es diferente la toma de posesión a si es un organismo como la TGSS o la AEAT, ya que sólo los primeros tienen la facultad de promover el lanzamiento forzoso sin que te cueste nada, entra en el mismo expediente por el  que te lo has adjudicado. En los organismos diferentes a los juzgados y audiencias has de tomar la posesión y lanzamiento o bien por acuerdo con los deudores (antiguos dueños) o por un procedimiento ante el juzgado de 1ª instancia que se llama desahucio por precario (está en precario por que perdió el título de propiedad, (100% ) en la subasta. 

    Puedes ser propietario sin tener la posesión de lo adjudicado. Puedes ser propietario de la nuda propiedad. Puedes ser propietario del usufructo, vitalicio o por tiempo definido. O puedes ser propietario al 100%: usufructo + nuda P. pero la posesión sólo la podrás tomar por las buenas. 

    Si la persona en cuestión………………………No has de pedir nada al juzgado, eres el propietario de todo y la posesión la vas a tomar de todas formas, por las buenas o por las malas. 

    Que están quebrando subastas y de forma contumaz es casi seguro. Hace 15 días hice una reserva por tres fincas, ya que se ofertaron cifras disparatadas. Dichas fincas son de la familia(empresas) de Don Luís Bárcenas. No se puede ofrecer el doble de lo que valen en el mercado y de un tirón, sin contemplaciones y ya está uno un poco harto de eso. 

     

    Yo sigo comprando a muy buenos márgenes. Hay muchas subastas y yo suelo verlas todas, el trabajo no me espanta. 

     

    Saludos. 
  8. en respuesta a Izidur
    16/02/21 11:10
    Bueno, piensa que igual gracias a las subastas te has dado cuenta de como es tu amigo en realidad....
    Yo hay certificados de cargas que a día de hoy ni me planteo estudiar (por cierto, que muchos de ellos son unos escaneados cutres que casi no se pueden ni leer!!), tienen una complejidad que me desborda.
    Eso que comentas de la policía y tal, no te lo puedo aclarar, pero vamos la AEAT no tiene competencias para otorgar una posesion, eso solo lo hacen los juzgados. Tristan tiene algún post en Subastanomics que explica muy bien detalles de estas subastas.

    https://subastanomics.com/subastas-hacienda-2019-subastas-online/
  9. en respuesta a Mikelone
    16/02/21 10:53
    Ya te digo Mike soy un novato, aunque haya pujado en 11 inmuebles. A Tristan lo sigo desde hace un monton en Youtube, y me lance hace 1 año, por que mi mejor amigo se fue a vivir a Sevilla hace 7 años y con esto de las subastas se esta ganando muy bien la vida. Si que es verdad que en el momento que ha hecho tanto dinero "ya no tiene amigos" antes el siempre me compartia lo que compraba lo que vendia etc... los problemas que le daban y cosas asi. Pero desde que es "adinerado" ha dejado a sus amigos de lado. La verdad que soy bueno leyendo Edictos, Interpretando Notas Simples, me muevo muy bien por los organismos publicos etc... aun asi hay Notas Simples o Edictos que mi cerebro dice "NEXT" Cuando me dices que no sabia que el AEAT no da la posesion, tienes razon. Yo entiendo por Posesion que un policia judicial va a la casa te la abre y da fe de que esta vacia y puedes entrar (o algo asi) [posiblemente lo que acabo de decir sea una tonteria] Pero ahora pienso yo, la puerta esa metalica a doble candado y bien cerrada obviamente alguien tiene que tener las llaves, o policia municipal, o juzgados de valencia, alicante o ayuntamiento. Si yo gano una puja y me la adjudican y la inscribo y esta todo ok. ¿Por que no me van a dar esas llaves? PREGUNTO, desde mi mas sincera inocencia.

    PD. Hola Tristan para mi siempre has sido un grande. Y creo que lo que haces es INCREIBLE, yo ahora tengo 36 años y espero llegar aunque sea a un 10% de lo que has llegado usted.
  10. en respuesta a Tristán el subastero
    16/02/21 10:53
    Supongo que eso se hace de manera inconsciente, queriendo sacar el mayor margen posible a la inversión, y para que las buenas inversiones cubran en parte las no tan buenas.... 
    Pero como decía Mfmelo, tú también estás teniendo la sensación de que se están quebrando muchas subastas? O creés que los precios que se están pagando son "los normales"? 
  11. en respuesta a Izidur
    16/02/21 10:45
    Buenas Izidur,
    Lo primero, ojalá te salga bien esa compra y le saques un x3 a la inversión!! 
    Sin embargo, y que no te parezca mal por favor, creo que te estás lanzando a la piscina sin saber nadar lo suficiente... Yo no he pujado aun en ninguna subasta, de hecho me he dicho a mi mismo que hasta que no me lea TODOS los post y comentarios del blog de Tristan y de Subastanomics no saco las perras de la cartera. 
    Pero por ejemplo, me he quedado bastante sorprendido de que no supieras que las subastas de la AEAT no dan la posesión.... Eso ya dice mucho de tu falta de conocimiento de este negocio. Pero por favor, no me malinterpretes, repito que ojalá te salga todo bien, pero yo es que soy un acojonado con la pasta y sin tener un conocimiento relativamente alto del asunto no me meto en nada. Por lo menos nada que sea más de 10k, primero me lanzaré a algún garaje o trastero y ya iré viendo como va el asunto. 

    Pero bueno, lo que dices no lo dudo, sí que hay chollos, pero las subastas "sencillitas" que he visto, sin cargas y sin aparentes problemas están llegando a precios casi de mercado. Aunque bueno, todo será cuestión de tener paciencia e ir buscando una buena oportunidad. 
    Suerte de nuevo con esa compra!!! 
  12. en respuesta a Mikelone
    16/02/21 10:26
    Lo siento por doble post, pero te contesto. Yo llevo pujando durante 1 año, y jamas he conseguido llevarme nada por rascar tanto el margen. Pero esta vez una planta baja en Floria con puerta hacia un parque con 146m2 sin ninguna carga y ver que no vive nadie la he sacado por 33.000€ que es la mitad de su precio solo del suelo. Si hablamos de un lavado de cara si no tengo prisa le saco casi un 3x. Aunque como soy novato posiblemente la venda rapido, para ganar algo de dinero y reinvertir en otro "chollo" Yo si que he visto chollos buenos tambien es verdad que solo me muevo en subastas de Alicante y pueblos que conozco bien bien. Pero por ejemplo alguien hace poco se llevo un atico en primera primera primera primera linea de playa de Benidorm de 78m2 por 108.000€ sin cargas. Y te puedo asegurar que ese piso si lo alquilas cuando pase covid ganas muchsiimo +1000€/semana o si lo quieres vender +250.000€ Pero son cosas que hay que buscar y rebuscar. 
  13. en respuesta a Mikelone
    16/02/21 10:21
    También te digo que un defecto muy generalizado entre la gente que se siente atraída por el negocio de las subastas es la tendencia a minusvalorar todo lo que se está subastando y a sobrevalorar los activos propios que tenemos a la venta. Es decir, que a lo que queremos comprar en las subastas lo valoramos por debajo de la realidad para aminorar los riesgos de comprar caro. 
  14. en respuesta a mfmelo
    16/02/21 10:20
    A la respuesta del apartado C y D. La casa en fotos de google tenia una puerta de madera (parecia ocupada) he ido hablar con el vecino, y me dice que hace 1 año y algo vino la policia desalojo todo y puso esa puerta de seguridad con 2 candados tochisimos y 1 una cerradura estandar. Hoy mismo he ido a ver la casa, y esta pues eso, completamente vacia. Si cuando ya pague y escriture (que no tengo prisa) y la posesion ya sea mia, si veo que el AEAT me da problemas para esas llaves parar abrir esa puerta pues contrato a un cerrajero y que me la abra y que me cambie el bombin y le pongo 2 candado iguales te tochos. 
  15. en respuesta a mfmelo
    16/02/21 10:11
    Mfmelo, muchas gracias por compartir todos tus conocimientos de este mundillo tan interesante! 
    Aun no he participado en ninguna subasta, pero os voy leyendo por aquí para ir enterándome de como funciona el asunto... 
    Unas preguntas de tus comentarios anteriores. Cuando en el el punto B comentas lo de "dile a esa persona que eres el nuevo propietario..." entiendo que es una "pequeña trola" para que dicha persona no se ponga "toca hue...." y poder tomar la posesión sin mucha dificultad, no? Ya que hasta que el juzgado otorgue la posesión, entiendo que no se es propietario de nada, no? 
    Y si la persona en cuestión te da las llaves de la propiedad de buenas maneras, seguiría siendo necesario pedir al juzgado la posesión? O se podría ir ya al registro de la propiedad a inscribir la propiedad a tu nombre? 
    Muchas gracias por adelantado por las aclaraciones. 

    P. D. Me suena haber leido hace poco otro comentario tuyo que tenías la sensación de que se deben estar quebrando muchas subastas. En mi nula experiencia, estoy siguiendo algunas subastas por curiosidad para ver si se puja en ellas, y por que importes, y la verdad es que en casi todas veo que se llegan a precios aproximados de mercado, sino más.... cosa que me extraña un poco la verdad, y me hace pensar aquello que habías comentado. Estarán quebrando todss esas subastas??? 
    Aunque bueno, también podría ser que pensaba que los descuentos al comprar en subasta serían algo mayores y la realidad es otra.... Hasta ahora los mayores descuentos que he visto son del orden del 20% de lo que sería precio de mercado, que no está mal la verdad, pero teniendo el cuenta que la subasta se puede torcer por mil motivos, no sé, poco margen me parece. 
    Saludos 
  16. en respuesta a Izidur
    16/02/21 08:51
    Los nervios, la 1ª vez, a todos nos pasa, ya hace tanto que perdí la virg........ahora todo me da igual.
     
     1.- Tú no quieres pagar el 10% pero es lo que hay.
     2.- Los pasos a seguir te los irán diciendo en AEAT, pero antes de que te comuniquen tu adjudicación no hagas ingresos, no vas adelantar nada, a veces hasta lo atrasamos.
     
     En este caso creo que te lo van a aprobar y por tanto debes ir haciendo los deberes hacia lo más importante, que es la toma de posesión efectiva de la finca, pero todo después de que te aprueben decreto de adjudicación.
     A.- Indaga entre los colindantes todos los datos que puedas: quién entra en la vivienda; si tienen teléfono de dicha persona; dónde vive, si lo saben; etc.
     B.- Ponte en contacto con dicha persona y dile que eres el nuevo propietario y que para evitar gastos inútiles, que después le vas a tener que reclamar y que si no tiene nada en la actualidad, tampoco lo podrá tener en el futuro, ya que se lo afectarás con la reclamación de la cantidad que te has gastado para poder entrar en la vivienda, ya que entrar vas a entrar. Pero te vuelvo a repetir que antes de que te aprueben la adjudicación no deberías hacer lo expuesto en este punto, ya que puede el deudor liberar sus bienes antes de aprobar decreto de adjudicación, así que las prisas no son buenas.
     C.- Bajo ningún concepto se te ocurra entrar por las bravas, rompiendo candados o cerraduras y si lo haces jamás decir que has sido tú, simplemente te has encontrado aquello abierto y has ido a denunciarlo a la policía. Puede que a los okupas no les pase nada, al menos eso dicen, pero al que tiene algo que perder si le pasa.
     D.- Si por las buenas no te entrega las llaves, intenta hacerlo con una negociación, ten en cuenta que vas a tener que pedir dicha posesión por medio del juzgado instando un lanzamiento por desahucio por precario y para ello has de poner abogado(Jotaerre, por supuesto: bueno, bonito y eficaz) y procurador y que todo te puede costar +- 3.000-5.000€ y de 1 a 2 años de juzgado en 1ª instancia, si no lo recurren y se va a 5 años.
     
     Cada cosa a su tiempo, ya te irás acostumbrando que en las subastas la paciencia es la principal virtud que te impone.
     
     Saludos.
  17. en respuesta a Jajavi
    15/02/21 21:40
    La verdad que el precio es genial, por que si la tiro abajo y vendo el terreno facil 50-60 y si reformo 80-90. Explicame lo de la posesion, que hago?
  18. en respuesta a Izidur
    15/02/21 20:33
    Enhorabuena por esa casita baja tan chula jeje
    La ví, pero la verdad es que no pensaba que fuese a quedar tan barata
    Y lo de la posesión espero que estés de coña, la agencia tributaria no da la posesión....
  19. en respuesta a mfmelo
    15/02/21 19:38
    Muchiiiisimasss gracias. Mi puja ha sido un 82% del valor. He mandado un correo electrónicoaa la unidad gestora que es el aeat de Valencia comunicando que he sido el mayor postor. Aunque la propiedad está en Alicante. Resumen a seguir.

    Precio de mi puja 33.000 euros.
    Pagar por transferencia 31.000 euros dnd me digan los del aeat de Valencia.
    Con los documentos que me den ir al ayuntamiento de decir que le pasen la plusvalía al anterior arrendatario y que yo quiero pagar el 10% de ITP 3.300 euros.
    Me darán algun justificante e ir a un notario y escriturar a mi nombre y cuando me den la escritura ir al registro e inscribirlo. Y mi duda es.... Quién me abre la casa? Ahora tiene una puerta de hierro forjado con 4 candados gordisimos.
  20. en respuesta a Izidur
    15/02/21 19:14
    1º tranquilizarte, que pones nervioso al personal.

    2º Has sido el mejor oferente(el que más ha ofrecido), me imagino, pero aún no te han comunicado que eres adjudicatario, así que tienes que esperar la comunicación de que te ha sido aprobada tu oferta. Hasta entonces no tienes nada.

    3º.- Cuando te comuniquen que te ha sido aprobada la oferta que hiciste, has de ingresar en la cc que te facilitan la diferencia entre lo que has ofrecido y lo que te han retenido. Antes de aprobarte el decreto de remate, no vayas a rematar nada, ya tienes dinero retenido.

    4º.- Ahora que has rematado eres propietario y con los documentos que  te  facilitarán has de pagar los ITP (inmpuesto de transmisión patrimonial), modelo 600 por dos veces, uno como exento y otro con el importe ofrecido + su % (8-10). Hacer una comunicación al ayuntamiento de lo que te has adjudicado para que deriven el plus-valía municipal hacia el antiguo propietario. Ir a un notario o en el mismo RP y hacer una declaración de que lo que has comprado no estaba arrendado, ni lo está. 

    Con todo ello al registro de la propiedad y a esperar que no te califiquen en negativo por cualquier chorrada.

    Después.....lo mismo que al principio: decir que te has adjudicado, una finca, una tractor, una máquina de chuches, una buhardilla, un chalé en Galapagar, etc, ya que depende lo que sea así tendrás que actuar. Todo es lo mismo, pero los pasos son algo diferentes.

    Saludos nervioso.


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