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En el negocio de las subastas, hasta el mejor escribano echa un borrón

Nuevo post de invitado de mfmelo, en el que nos cuenta su última aventura en el desastroso panorama judicial español.

Aunque en esta ocasión, todo hay que decirlo, el protagonista ha relajado la prudencia de la que todo inversor inmobiliario debe hacer gala y no ha tomado las precauciones imprescindibles por lo que ahora le toca penar y trabajar como un galeote para que le devuelvan el dinero lo antes posible.

Lo que nos cuenta que le ha sucedido solo podría pasar en un país como éste, con una judicatura de risa que no está al nivel de una de las primeras diez potencias del mundo, como hay quien dice que somos. Eso será porque nos miden por el PIB porque si lo hicieran por el nivel de nuestros juzgados seguramente nos clasificarían como del Tercer Mundo. 

Os lo dice un triste usuario habitual de la cosa judicial.

 

                                      

 

A vueltas con la misma cantinela de los registros y de los juzgados.

He de decir que a mí nunca me había pasado ya que con este tema siempre he tenido mucho cuidado y precaución, al igual que con las cargas preferentes, inquilinos, situación real de la finca y otros etcétera, pero si compras mucho y la certificación no te la aportan, el día de la subasta es sábado o festivo y te ha cogido el toro, la vaca y sus retoños... en fin excusas de mal subastero y de buen inversor, pues dices...

la finca me interesa, el precio también, si la cojo a buen precio voy a por ella, según mi experiencia esta finca no tiene cargas y el lugar donde se encuentra es el centro de una gran capital.

Es una ejecución de títulos judiciales del mes de junio del año 2.012.

Pues participé en la subasta con otros licitadores y subimos y subimos, hasta que por fin soy el máximo oferente.

Pido nota simple, pero hasta el lunes no me llegará y para entonces la subasta ya se ha celebrado.

La construcción del piso es del año 2.010, lugar céntrico, todo bueno y caro.

El lunes me llega la nota simple y resulta que el piso no está puesto a nombre de la sociedad deudora, sino al de un particular y que la carga por la que yo me adjudico la subasta no está.  No tiene carga alguna, ni delante, ni detrás y las afecciones que tiene son del año 2.012, año de incoación del procedimiento.

Es una ciudad apartada de la mía a unos 200 kilómetros. Así que me voy al juzgado, hablo con la única persona que había de guardia (son fiestas y el LAJ no se incorpora hasta el 7 de enero) con objeto de que me enseñe el procedimiento para poder actuar en consecuencia.

No se me entrega el procedimiento y no puedo ver nada, así que me voy al registro de la propiedad y les enseño la nota simple que me habían enviado, diciéndoles que el nombre no coincide, que la finca me la había adjudicado recientemente en subasta pública y que el embargo tampoco está inscrito. Les insinúo si no se habrán equivocado de finca.

Me coge la nota simple y a los cinco minutos me viene que todo está en perfecto orden y que lo que ha pasado es que el juzgado no ha renovado el embargo el cual caducó en fecha mes de junio. Que la finca fue transmitida en fecha septiembre del año 2.012 a un particular.

Esta finca me la he adjudicado en fecha mes de diciembre de 2.016 y el LAJ aún no sabe nada.

He estado mirando en los dos portales de subastas de Tristán y en ninguno de ellos viene este supuesto:  AJUDICACIÓN DE FINCA CON EMBARGO CADUCADO HACE 3 MESES Y FINCA TRANSMITIDA HACE 4 AÑOS.  Gracias a que todavía no le han entrado embargos.

Es una buena adquisición, pero si hay que dejarla perder, también se hace, pero se intentará que no sea así.

Pongo este caso ya que es posible que les pase a otros, ya que es un tema recurrente, aunque cada caso es muy particular.

A.- ¿informo al LAJ del problema y que renueve el embargo, antes que le entre algún otro? Hay cantidad sobrada para pagar la renovación.

B.- ¿Pongo abogado y procurador y desisto del procedimiento? Y que me devuelvan la retención.

C.- ¿Espero sin hacer nada hasta que se me apruebe el decreto y entonces presentar una tercería de dominio contra el nuevo propietario?

Por último sino trabajas con grandes márgenes y te pasan estas cosas, no podrás asumirlas cuando te ocurran y a mí cada día me ocurre algo nuevo y mira que tengo cuidado.

Y ahora os habla de nuevo Tristán el Subastero.

Recordar que si esto le ha sucedido a unn pedazo de profesional como es mfmelo, imaginad lo que puede pasaros a vosotros si se os ocurre pasearos por las subastas sin haberos formado. menudo desastre.

Para evitarlo no os quedará más remedio que matricularos en mi inminente curso online de subastas Triunfa Con Las Subastas.

A ver, tú, sí tú, empieza apuntándote en la lista de espera y así te aseguras ser el primero en ser informado de todo lo relativo al curso.

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  1. en respuesta a Nuva12
    -
    Top 100
    #120
    22/02/17 11:21

    Noooo, ni loco dejo que los alumnos empiecen a descargar videos entes de que se haya pasado el periodo de garantía. En otro negocio quizás se podría hacer algo así, pero este es un curso desarrollado por un oportunista para otros oportunistas. Aquí todos somos oportunistas.

    Quizás no agote los 15 días de garantía (hasta el 18 de marzo) y abra los videos antes, pero no mucho antes.

    En cualquier caso, con los textos hay trabajo de estudio para semanas y semanas de lectura. Los textos del curso no te los lees en dos semanas ni loca porque ahí hay mucha sustancia. Cada frase y cada párrafo son tratados con los que podría desarrollarse una signatura completa.

  2. #119
    22/02/17 11:05

    Tristán: A partir del 3 de marzo, se podrá ver todo el contenido del curso, incluidos vídeos?

    Saludos

  3. en respuesta a mfmelo
    -
    #118
    21/02/17 15:08

    Mfmelo, si tienes un ratín envíame el escrito para dárselo a firmar al ex propietario, para que me entregue las llaves (y, la posesión), tras darle un dinero, claro.

    Saludos.

  4. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #117
    19/02/17 14:55

    Tristán has visto que alumna más aplicada que soy? Jajaaaa.
    Como he mejorado, desde Septiembre que empecé con un desconocimiento total y absoluto sobre subastas.

    Me sorprendo hasta yo misma.

    Afección real! Otro término más; y, lo que estoy ampliando mi léxico, jajaaaa

  5. en respuesta a Nuva12
    -
    Top 100
    #116
    19/02/17 14:46

    Exactamente eso

  6. #115
    19/02/17 14:43

    Qué significa el término "Afección real"?

    La utilizáis, por ejemplo, cuando habláis de las deúdas de la CCPP y no sé si lo que queréis decir es que se responde con la finca.

    Saludos.

  7. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #114
    19/02/17 13:15

    No digo que no vayan a alegártelo en la oposición, pero sin razón, como tiene declarado el TS; verbigracia:

    http://www.aeafa.es/documentos_propios/4459/

    Saludos,

  8. en respuesta a Jotaerre
    -
    Top 100
    #113
    19/02/17 12:42

    Coñooo, pues a mi siempre me han pedido el certificado de dominio. De hecho muy recientemente presentamos solo el contrato de compraventa porque estábamos teniendo problemas para inscribir y el abogado dijo esto mismo que has dicho tú y luego hubo que aportarlo.

  9. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #112
    19/02/17 10:53

    Negativo, lo siento.
    La inscripción es meramente declarativa, basta con un título firme de propiedad.
    Pero, ya que te falta poco, así evitas que lo aleguen.
    Saludos,

  10. en respuesta a Nuva12
    -
    Top 100
    #111
    19/02/17 10:38

    Afirmativo. Para iniciar el desahucio por precario tienes que aportar una certificación de dominio en la que el registrador certifica que eres la titular de la vivienda. Por lo tanto hasta que la tengas inscrita no podrás comenzar con eso.

  11. en respuesta a Jotaerre
    -
    #110
    19/02/17 10:26

    Jotaerre: una pregunta; para iniciar el desahucio por precario tengo que tener el título inscrito en RP? Lo llevé a registrar, pero hay unas cosas que tiene que cambiar Hacienda en el Acta de Adjudicación. Me dijeron que ésta semana me lo mandarían, así que en unos días lo tendré finalmente registrado.

    Saludos.

  12. en respuesta a trag0m
    -
    Top 100
    #109
    19/02/17 08:36

    Desde luego. Eso es exactamente así.

  13. en respuesta a reydmus
    -
    #108
    18/02/17 21:59

    Aunque yo opino que las tasaciones son como papel de váter. La mejor tasación que se puede hacer es la que uno mismo puede hacer.

  14. en respuesta a manaci
    -
    Top 100
    #107
    18/02/17 17:15

    ¿Y no será que lo que salió a subasta era realmente el 100% del piso tasado y embargado y que, simplemente, luego el funcionario de turno se equivocó al redactar el decreto de adjudicación? Es decir, que puede que todo se hiciera correctamente hasta el final y que simplemente el error se deba a que en el decreto de adjudicación, el funcionario se equivocó en el copia pega habitual y que expidiera el decreto con el número de finca registral correspondiente a la parte proporcional de la portería.

    Ojalá sea solo eso.

  15. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #106
    18/02/17 17:01

    Ya lo sé, vamos con uno que nos ha llevado otros temas de subastas y conoce cómo va todo. Luego apuntar otra cosa más, el demandado se pensaba que lo subastado era su piso entero que también está en la misma finca. En el momento de pujar éramos varios los que estuvimos licitando. En cualquier caso, no se ha tasado el bien que se ha adjudicado, puesto que son dos fincas distintas, aparecen números registrales de una finca y describen a otra, sale el Isidro de una y la nota catastral de otra. Hay un sinfín de datos erróneos en el anuncio y en la tasación.

  16. en respuesta a manaci
    -
    Top 100
    #105
    18/02/17 15:01

    Para escapar de ahí no debes ir al juzgado con cualquier abogadillo del tipo, voy con mi primo que estudió Derecho, sino que tienes que llevar a un auténtico pit bull, alguien que disfrute haciendo sufrir a los demás, un torturador de jueces.

    Y, sobre todo, alguien que esté realmente muy especializado en derecho procedimental.

  17. en respuesta a manaci
    -
    #104
    18/02/17 14:42

    Hasta donde yo se la tasacion se trata de valorar un bien por parte de un perito. Este dira como es el bien, donde esta, metros, etc y le dara un valor. Luego ya si se subasta la mitad del piso o entero lo suele poner en el edicto y ahi ponen el valor de subasta y la tasacion.

  18. en respuesta a reydmus
    -
    #103
    18/02/17 14:29

    EN cualquier caso la tasación está mal hecha habla del piso entero. Y eso ya es un defecto en el procedimiento to y creo que por ahí nos pueden dar la nulidad.

  19. en respuesta a manaci
    -
    #102
    18/02/17 14:27

    No se como se te ocurre pujar sin ver el edicto que es donde pone exactamente lo que se subasta. Podria haber sido la mitad indivisa, el usufructo, etc. Como el juzgado tenga una copia del edicto donde ponga lo que se subastaba me da que lo vas a tener dificil. Ojala el edicto este equivocado y tengas por donde pelear pero no parece facil.

  20. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #101
    18/02/17 14:08

    Gracias!
    Sí, lo tengo muy presente y tengo muchiiiiisimo cuidado en cómo contacto y lo que digo.

    Tengo claro que, ante una demanda, sea del tipo que sea, si nos enfrentamos:
    - yo, española, normal (presencia normal, habilidad para comunicarse, etc), con una profesión y unos ingresos que le obligan a cooperar con papá-estado
    - y una extranjera, con aspecto raro (ni se le entiende ni entiende, vestida de mujer de la vida, etc.), con antecedentes policiales y gorroneando ayudas públicas arguyendo situaciones falsas
    ...en la mayoría de los juzgados (por lo menos en la mayoría de los de Madrid) juego en desventaja.

    La duda que tengo, es si en lugar de a una extranjerA me enfrentara a un extranjerO, porque en los últimos tiempos ser mujer te da ciertas presunciones de inocencia. Es genial (lo siento, hombres!)


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