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En el negocio de las subastas, hasta el mejor escribano echa un borrón

Nuevo post de invitado de mfmelo, en el que nos cuenta su última aventura en el desastroso panorama judicial español.

Aunque en esta ocasión, todo hay que decirlo, el protagonista ha relajado la prudencia de la que todo inversor inmobiliario debe hacer gala y no ha tomado las precauciones imprescindibles por lo que ahora le toca penar y trabajar como un galeote para que le devuelvan el dinero lo antes posible.

Lo que nos cuenta que le ha sucedido solo podría pasar en un país como éste, con una judicatura de risa que no está al nivel de una de las primeras diez potencias del mundo, como hay quien dice que somos. Eso será porque nos miden por el PIB porque si lo hicieran por el nivel de nuestros juzgados seguramente nos clasificarían como del Tercer Mundo. 

Os lo dice un triste usuario habitual de la cosa judicial.

 

                                      

 

A vueltas con la misma cantinela de los registros y de los juzgados.

He de decir que a mí nunca me había pasado ya que con este tema siempre he tenido mucho cuidado y precaución, al igual que con las cargas preferentes, inquilinos, situación real de la finca y otros etcétera, pero si compras mucho y la certificación no te la aportan, el día de la subasta es sábado o festivo y te ha cogido el toro, la vaca y sus retoños... en fin excusas de mal subastero y de buen inversor, pues dices...

la finca me interesa, el precio también, si la cojo a buen precio voy a por ella, según mi experiencia esta finca no tiene cargas y el lugar donde se encuentra es el centro de una gran capital.

Es una ejecución de títulos judiciales del mes de junio del año 2.012.

Pues participé en la subasta con otros licitadores y subimos y subimos, hasta que por fin soy el máximo oferente.

Pido nota simple, pero hasta el lunes no me llegará y para entonces la subasta ya se ha celebrado.

La construcción del piso es del año 2.010, lugar céntrico, todo bueno y caro.

El lunes me llega la nota simple y resulta que el piso no está puesto a nombre de la sociedad deudora, sino al de un particular y que la carga por la que yo me adjudico la subasta no está.  No tiene carga alguna, ni delante, ni detrás y las afecciones que tiene son del año 2.012, año de incoación del procedimiento.

Es una ciudad apartada de la mía a unos 200 kilómetros. Así que me voy al juzgado, hablo con la única persona que había de guardia (son fiestas y el LAJ no se incorpora hasta el 7 de enero) con objeto de que me enseñe el procedimiento para poder actuar en consecuencia.

No se me entrega el procedimiento y no puedo ver nada, así que me voy al registro de la propiedad y les enseño la nota simple que me habían enviado, diciéndoles que el nombre no coincide, que la finca me la había adjudicado recientemente en subasta pública y que el embargo tampoco está inscrito. Les insinúo si no se habrán equivocado de finca.

Me coge la nota simple y a los cinco minutos me viene que todo está en perfecto orden y que lo que ha pasado es que el juzgado no ha renovado el embargo el cual caducó en fecha mes de junio. Que la finca fue transmitida en fecha septiembre del año 2.012 a un particular.

Esta finca me la he adjudicado en fecha mes de diciembre de 2.016 y el LAJ aún no sabe nada.

He estado mirando en los dos portales de subastas de Tristán y en ninguno de ellos viene este supuesto:  AJUDICACIÓN DE FINCA CON EMBARGO CADUCADO HACE 3 MESES Y FINCA TRANSMITIDA HACE 4 AÑOS.  Gracias a que todavía no le han entrado embargos.

Es una buena adquisición, pero si hay que dejarla perder, también se hace, pero se intentará que no sea así.

Pongo este caso ya que es posible que les pase a otros, ya que es un tema recurrente, aunque cada caso es muy particular.

A.- ¿informo al LAJ del problema y que renueve el embargo, antes que le entre algún otro? Hay cantidad sobrada para pagar la renovación.

B.- ¿Pongo abogado y procurador y desisto del procedimiento? Y que me devuelvan la retención.

C.- ¿Espero sin hacer nada hasta que se me apruebe el decreto y entonces presentar una tercería de dominio contra el nuevo propietario?

Por último sino trabajas con grandes márgenes y te pasan estas cosas, no podrás asumirlas cuando te ocurran y a mí cada día me ocurre algo nuevo y mira que tengo cuidado.

Y ahora os habla de nuevo Tristán el Subastero.

Recordar que si esto le ha sucedido a unn pedazo de profesional como es mfmelo, imaginad lo que puede pasaros a vosotros si se os ocurre pasearos por las subastas sin haberos formado. menudo desastre.

Para evitarlo no os quedará más remedio que matricularos en mi inminente curso online de subastas Triunfa Con Las Subastas.

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  1. en respuesta a loto10
    -
    #100
    18/02/17 14:07

    mfmelo, me frustras! (con cariño, eh!)
    Porque veo que me lees, que hasta me pones pulgares arriba... pero luego te pido curro y me ignoras!
    Con lo útil que puede resultar tener a alguien como yo en una Comunidad diferente a la de residencia, me estáis desaprovechando!!!

  2. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #99
    18/02/17 13:05

    lunes vamos al juzgado con el abogado, os diré cómo ha ido. Saludos.

  3. en respuesta a Jotaerre
    -
    #98
    18/02/17 13:03

    El registro me llamo porque vieron el precio al que compre, y me dijeron que como había pagado x por una indivisa.

  4. en respuesta a Jotaerre
    -
    Top 100
    #97
    18/02/17 10:36

    Yo he visto situaciones muy gordas, pero es cierto ésta es tan exagerada que, si fuera cierta, se llevaría la palma de incompetencia del juzgado y de cagada por parte del adjudicatario.

  5. en respuesta a manaci
    -
    #96
    18/02/17 09:32

    Buenas, manaci; de todas formas, por deformación profesional, suelo poner en cuarentena algunos relatos, y, en tu caso, no me cuadra que un registro llame al interesado para decirle que lo que ha inscrito no es lo que pensaba: ellos cumplen con el mandato judicial, y si inscriben es porque el proceso y los datos registrales son correctos, no el anuncio de subasta.
    Saludos,

  6. en respuesta a manaci
    -
    Top 100
    #95
    17/02/17 23:07

    Entonces tienes motivos para iniciar la batalla

  7. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #94
    17/02/17 21:25

    Si. No solo eso, en todas partes se habla de un piso entero de 55 metros con su terraza etc. Pero realmente corresponde a la parte indivisa de una portería y no al
    Piso completo. Y la tasación era de 80.000 euros y hablaba del piso, y además añaden la nota catastral en tasación y en anuncio de la web del piso y no de la
    Portería

  8. en respuesta a manaci
    -
    Top 100
    #93
    17/02/17 21:09

    Hola Manaci. Por lo que cuentas, ahí veo dos problemas.

    Uno que la fina no se corresponde con la anunciada en el edicto de subasta y tasada. Eso podría ser muy importante sino no fuera por lo otro...

    ¿¿¿realmente has comprado 1/60 parte creyendo que estabas comprando el 100%??? eso es lo realmente fuerte de este asunto.

  9. en respuesta a loto10
    -
    Top 100
    #92
    17/02/17 21:07

    Y te aseguro que lo dicen en serio, loto10, no sería la primera vez que hacen algo así. Lo que pasa es que son demandas con muy poco recorrido.

  10. #91
    17/02/17 20:42

    Buenas tardes,

    Quería hacer un comentario a ver que opináis al respecto de lo que me ha ocurrido:

    Sale a subasta un piso de una población costera, el juzgado pública solamente la tasación del piso habla del piso con puerta X de la planta 1, y una nota simple, no publican el edicto.

    En la nota simple aparece el piso planta 1 puerta Z.

    Y lo tasan en unos 80.000 euros, resulta que lo compro, me lo adjudicó y un año después me dan el decreto de adjudicación para inscribir en el registro.

    Y del registro me llaman a los días para co firmarme que lo que he comprado no se trata del piso de la tasación publicada, se trata de una 60 parte de la portería de la finca

    Cuando llamo al juzgado para pedir la nulidad, puesto que en su anuncio de subasta hablan de otro piso que no es el que finalmente me han adjudicado me dicen que ellos no lo pueden anular y que es problema mío, alguien sabría decirme si se puede pedir nulidad, o puedo pedir indemnización al tasador por no tasar la finca que realmente ha terminado saliendo a subasta?

  11. en respuesta a mfmelo
    -
    #90
    17/02/17 20:40

    "Él no lo va a declarar..."
    Confieso que el principal motivo por el que yo firmaba papelitos era para declararlo...
    (sí!!! tan rata soy cuando se trata de desgravarse impuestos!!!).

  12. en respuesta a mfmelo
    -
    #89
    17/02/17 20:34

    Doy fe de los posibles intentos de demanda por extorsión.
    Pa' mí que es la lección con la que están ahora en las PAH (en la que que hay más okupas echándole morro que deshauciados, pero bueno). Porque en los últimos meses ya me he topado con varios que me han dicho sonrientemente que me podían demandar (por el simple hecho de haberme presentado allí a hablar con ellos).

    Uno que me pidió mi teléfono muy amablemente... fue para escribirme un wasap al día siguiente con un "mi abogado le ha puesto una demanda por coacción. No vuelva a acercarse a mi casa".

    Olé! Con un par!!

  13. en respuesta a Nuva12
    -
    #88
    15/02/17 07:58

    ¿Quién tiene la posesión?, no lo sé, ni me importa. Si el vecino del cuarto me firma y dice en documento que él tiene las llaves y que entra y sale de la finca, porque el propietario le dió permiso para ello, pues ese tiene la posesión. ¿Es verdad o es mentira? por las apariencias externas de entradas, salidas, tener las llaves, paga suministros yo diría más si me dice que es el propietario, pues me lo creo, al menos que haya alguien que demuestre lo contrario.

    Dar dinero, asi, tan alegremente, pues es que se tiene mucho y es que estamos hablando de 1.000 €, aunque sea en el blog de subasteros.

    Si tengo tiempo esta tarde te haré el documento que debería presentar, no le pongas excusas e intentes cambiarlo (hazlo sólo con los nombres y fechas).
    Le das demasidas vueltas a las cosas Nuva12, cerrajero al canto y se terminó el problema, sino pues negociación, entrega de llaves a quién sea y tú dinero para el que te haga la entrega del local y por tanto la posesión, que no es la propiedad, que esa ya es tuya.

    Saludos.

  14. en respuesta a mfmelo
    -
    #87
    14/02/17 22:27

    Ok. Capto la idea, pero aúnque me viese obligada a darle 1000 € por las llaves, no podría poner que me veo obligada ya que si no, él no firmaría.

    Otra cosa, que no termino de entender: que me dé las llaves no quiere decir que me dé la posesión, si no, cualquier vecino que tuviese las llaves me podría firmar que me dá las llaves
    ; pero entiendo que no se puede dar lo que no se tiene (la posesión).

    Otra cuestión que no tengo clara respecto a la posesión es que sabiendo que la posesión la tiene áquel que está en el inmueble, es decir si hay inquilino u okupa la posesión sería de él y no del propietario; entonces, si l inmueble está vacío, entiendo que la posesión no es de nadie; por lo que no entiendo que si está vacío se considere que la posesión la tiene el (anterior) propietario.

    Saludos

    Saludos

  15. en respuesta a Nuva12
    -
    #86
    14/02/17 19:54

    La posesión la entrega quien la tiene y él la tiene y por eso te hace entrega de las llaves.
    En los escritos hay que ser claros y si le das 1.000 € por la entrega de llaves, pues por eso y si tienes que poner que te ves obligada a hacer esa entrega porque sino no te entrega las llaves, pues así se pone. Él no va a declarar, al igual que tú, esa entrega de dinero y si tienes que ir por algún motivo a los tribunales, por eso no te van a molestar en absoluto, más bien eso son puntos a tu favor.

    Saludos.

  16. en respuesta a Nuva12
    -
    #85
    14/02/17 17:03

    Mfmelo, lo subo 😉

    Mfmelo, entonces pongo por escrito la cantidad que le dé, pero en base a qué?

    Y, otra cosa, te parece bién que ponga que me entrega la POSESION (no solo las llaves), aúnque el no sea quién para dar la posesión ya que el local está vacio.

    Saludos

  17. en respuesta a mfmelo
    -
    #84
    13/02/17 13:22

    Mfmelo, entonces pongo por escrito la cantidad que le dé, pero en base a qué?

    Y, otra cosa, te parece bién que ponga que me entrega la POSESION (no solo las llaves), aúnque el no sea quién para dar la posesión ya que el local está vacio.

    Saludos

  18. en respuesta a Nuva12
    -
    #83
    13/02/17 12:43

    Has de poner la cantidad que le entregas, eso no va a ninguna parte y son puntos a tu favor por si hay conflictos, por cualquier causa, incluso lo podría demandar por extorsión (por poner un ejemplo).

    Para el caso a tí te da igual quien sea él, sólo que te hace entraga de las llaves.

    2.000 € es mucho dinero por ese trámite, pero tú sabrás.

    El escrito está correcto.

    Saludos.

  19. en respuesta a mfmelo
    -
    #82
    12/02/17 17:20

    Quiero tener preparado el escrito, para cuando vaya a hablar con el antiguo dueño del local (actualmente y desde hace años vacio), aunque ahora dice que sobre el local pesa un contrato de alquiler con opción de compra. Bueno, pues eso, que estoy pensando en ofrecerle un dinero a cambio de que me dé la posesión (y, las llaves, claro).

    Para lo cual he cogido un modelo de Mfmelo y le he añadido lo que pongo en mayúsculas; como es que me otorga la posesión, no solo que me dá las llaves, aunque en realidad no sé si él es nadie para otorgarme la posesión ya que no está ocupando el local.

    Por otra parte, también tengo la duda, de si le doy un dinero, pongamos 1000-2000 €, poner o no en ése escrito que le he entregado ése dinero.

    Contrato tipo o base para entrega de llaves de finca, Entrega totalmente voluntaria.
    ´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´
    REUNIDOS
    En el municipio de Santander a dieciséis de enero de 2017.
    Doña Juana De Arco con D.N.I. 52.523.524-Y., como nueva propietaria de la vivienda situada en calle Huerto, 21 haciendo esquina con calle Espronceda, del municipio de Santander e inscrita en el Registro de la Propiedad número 1 de Santander con número de finca 3.399, mediante el presente escrito recibe la POSESIÓN Y la llave de forma totalmente voluntaria, de la antigua propietaria Dª Estefanía Barba Negra con dni: 48484848G y para que sirva de justificante suficiente de este acto a todos los efectos, sin tenerse las partes nada mas que pedir o reclamar por ningún otro concepto, lo firman por duplicado ejemplar y a un solo efecto, en la localidad y fecha del encabezado..
    Doña Juana de Arco, con DNI 52.523.524-y
    Doña Estefanía Barba Negra con DNI 48484848G

    Saludos,

  20. en respuesta a cdsioux
    -
    #81
    20/01/17 15:40

    Seguiremos, pero ya en subastas de la galaxia, peleándonos y lanzando a los hombrecitos verdes (a los béticos que hay muchos por aquí), a los de Marte, jupiterinos, andróginos(en este planeta se hacen el amor ellos mismo, parecidos a muchos en la Tierra) neptunianos y lo que los demás sabeis y conoceis, sobre todo habrá que lanzar y expulsar a los lunáticos también llamados selenitas, que llevan ahí ya bastantes siglos y que a los del Apollo XVII en diciembre del año 1.972 les dijeron que habían dicho sus jefes que por allí no fueran más si quería sobrevivir y que ellos no tomaran represalias, ahora los chinos les van a desafiar para el año 2.020, porque quieren montar allí unas pocas tiendas de todo a 1€ y es que estos chinos ya no tienen bastante con el planeta tierra.

    Saludos.


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