En el negocio de las subastas, hasta el mejor escribano echa un borrón

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Nuevo post de invitado de mfmelo, en el que nos cuenta su última aventura en el desastroso panorama judicial español.

Aunque en esta ocasión, todo hay que decirlo, el protagonista ha relajado la prudencia de la que todo inversor inmobiliario debe hacer gala y no ha tomado las precauciones imprescindibles por lo que ahora le toca penar y trabajar como un galeote para que le devuelvan el dinero lo antes posible.

Lo que nos cuenta que le ha sucedido solo podría pasar en un país como éste, con una judicatura de risa que no está al nivel de una de las primeras diez potencias del mundo, como hay quien dice que somos. Eso será porque nos miden por el PIB porque si lo hicieran por el nivel de nuestros juzgados seguramente nos clasificarían como del Tercer Mundo. 

Os lo dice un triste usuario habitual de la cosa judicial.

 

                                      

 

A vueltas con la misma cantinela de los registros y de los juzgados.

He de decir que a mí nunca me había pasado ya que con este tema siempre he tenido mucho cuidado y precaución, al igual que con las cargas preferentes, inquilinos, situación real de la finca y otros etcétera, pero si compras mucho y la certificación no te la aportan, el día de la subasta es sábado o festivo y te ha cogido el toro, la vaca y sus retoños... en fin excusas de mal subastero y de buen inversor, pues dices...

la finca me interesa, el precio también, si la cojo a buen precio voy a por ella, según mi experiencia esta finca no tiene cargas y el lugar donde se encuentra es el centro de una gran capital.

Es una ejecución de títulos judiciales del mes de junio del año 2.012.

Pues participé en la subasta con otros licitadores y subimos y subimos, hasta que por fin soy el máximo oferente.

Pido nota simple, pero hasta el lunes no me llegará y para entonces la subasta ya se ha celebrado.

La construcción del piso es del año 2.010, lugar céntrico, todo bueno y caro.

El lunes me llega la nota simple y resulta que el piso no está puesto a nombre de la sociedad deudora, sino al de un particular y que la carga por la que yo me adjudico la subasta no está.  No tiene carga alguna, ni delante, ni detrás y las afecciones que tiene son del año 2.012, año de incoación del procedimiento.

Es una ciudad apartada de la mía a unos 200 kilómetros. Así que me voy al juzgado, hablo con la única persona que había de guardia (son fiestas y el LAJ no se incorpora hasta el 7 de enero) con objeto de que me enseñe el procedimiento para poder actuar en consecuencia.

No se me entrega el procedimiento y no puedo ver nada, así que me voy al registro de la propiedad y les enseño la nota simple que me habían enviado, diciéndoles que el nombre no coincide, que la finca me la había adjudicado recientemente en subasta pública y que el embargo tampoco está inscrito. Les insinúo si no se habrán equivocado de finca.

Me coge la nota simple y a los cinco minutos me viene que todo está en perfecto orden y que lo que ha pasado es que el juzgado no ha renovado el embargo el cual caducó en fecha mes de junio. Que la finca fue transmitida en fecha septiembre del año 2.012 a un particular.

Esta finca me la he adjudicado en fecha mes de diciembre de 2.016 y el LAJ aún no sabe nada.

He estado mirando en los dos portales de subastas de Tristán y en ninguno de ellos viene este supuesto:  AJUDICACIÓN DE FINCA CON EMBARGO CADUCADO HACE 3 MESES Y FINCA TRANSMITIDA HACE 4 AÑOS.  Gracias a que todavía no le han entrado embargos.

Es una buena adquisición, pero si hay que dejarla perder, también se hace, pero se intentará que no sea así.

Pongo este caso ya que es posible que les pase a otros, ya que es un tema recurrente, aunque cada caso es muy particular.

A.- ¿informo al LAJ del problema y que renueve el embargo, antes que le entre algún otro? Hay cantidad sobrada para pagar la renovación.

B.- ¿Pongo abogado y procurador y desisto del procedimiento? Y que me devuelvan la retención.

C.- ¿Espero sin hacer nada hasta que se me apruebe el decreto y entonces presentar una tercería de dominio contra el nuevo propietario?

Por último sino trabajas con grandes márgenes y te pasan estas cosas, no podrás asumirlas cuando te ocurran y a mí cada día me ocurre algo nuevo y mira que tengo cuidado.

Y ahora os habla de nuevo Tristán el Subastero.

Recordar que si esto le ha sucedido a unn pedazo de profesional como es mfmelo, imaginad lo que puede pasaros a vosotros si se os ocurre pasearos por las subastas sin haberos formado. menudo desastre.

Para evitarlo no os quedará más remedio que matricularos en mi inminente curso online de subastas Triunfa Con Las Subastas.

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  1. en respuesta a Rafetus_swinhoei
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    #136
    24/04/18 20:10

    Todo depende, si eres alguien con poder, haras alzamiento de nienes y no te pasaara nada

  2. en respuesta a Bermasun
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    #135
    19/04/17 18:02

    No suelo meterme enmedio cuando han intervenido en algún comentario asesorando Jotaerre o Tristán, ya que sus conocimientos superan los míos, pero...
    1.- Al menos que en las condiciones aceptadas por las partes se dijera o impusiera la condición de que el que se adjudicara la finca habría de ingresar el resto en 10 días, ese plazo es una equivocación y no tiene nada que ver conque se haya tardado un siglo en aprobar remate. Son días hábiles, no naturales, para que lo tengas en cuenta.

    Pero a Jotaerre y a Tristán:
    Estando escribiendo esto, he mirado un fax que ha entrado a las 14:27" en el que se me da el plazo para ingreso de remate de una finca adjudicada en el mes de marzo y el remate ha de producirse en: 10 días. Es una ETJ, normal y corriente, en la que he ofrecido el 10,5% del valor de tasación y en un mes me han aprobado remate dándome el plazo dicho.
    Pero es que esta mañana me han aprobado 1 lote de maquinarias (12 máquinas) y por no llegar al 30% no me aprobaron otros lotes, llamo por teléfono para saber que ha sucedido con los otros lotes, por si me tienen que devolver la retención y me dicen que no, que también me han sido aprobadas, pero que no les haga el remate hasta que no me llegue el decreto por SCNE, ya todo ingresado y es que en estos lotes ofrecí el 7% y dice funcionaria que en ese precio la LAJ, no sabía que hacer.

    Mañana me llega otro decreto de remate de finca adjudicada (esta es de la buenas) la cual pretendían incorporarla a la masa concursal en un mercantil (me han dicho por teléfono que está aprobado y que me lo envían por fax y después por exhorto)

    ¿Qué está pasando? ¿Me he dormido y el planeta ha sufrido un colapso? ¿Rajoy entra o no entra? ¿Como se mata a los zombies?

    Saludos.

  3. en respuesta a Bermasun
    -
    #134
    19/04/17 15:34

    Cuando me refiero a "comparecido", me refiero a con abogado y procurador, porque, si ya los tiene, ellos sabrán todos los detalles y si se puede o no ampliar el plazo (en principio, no hay base legal para ello).
    Saludos,

  4. en respuesta a Jotaerre
    -
    #133
    19/04/17 14:56

    Sí, desde luego que comparezco como copropietario. Resulta que la subasta terminó hace meses y el juzgado dicta sentencia adjudicándomela pero en ningún momento me comunican que tenga que depositar cantidad alguna ni dónde tengo que depositarla (supongo que porque la otra parte interpone un recurso tras otro para paralizar el proceso). Al final presentan escrito pidiendo la anulación del proceso y es después de esto cuando me llega esto del juzgado. Entiendo que deberían haber solicitado la consignación de la cantidad antes pero este paso se les pasó.

  5. en respuesta a Bermasun
    -
    #132
    19/04/17 14:51

    Buenos días, Bermasun, aunque las condiciones de una subasta de división son distintas a las habituales, ese plazo parece demasiado breve, ¿seguro que así constaba en el edicto? ¿no estaba comparecido en el proceso como copropietario?

  6. #131
    19/04/17 13:01

    Buenos días.
    Me he adjudicado una vivienda en un proceso de división de cosa común en el que soy propietario del 50% de la vivienda. Me mandan escrito del juzgado en el que se dice literalmente “Requiérase a la parte ejecutante para que en el plazo de DIEZ DIAS consigne la cantidad por el que se adjudica la finca subastada.”
    Supongo que la cantidad que tengo que consignar es el 50% de la cantidad por la que me la adjudico ¿no?
    Por otro lado, he iniciado los trámites para solicitar el dinero para poder ingresar dicha cantidad y no sé si tendré disponible ese dinero en el plazo que me da el juzgado. ¿Hay alguna forma de solicitar alguna prórroga o ampliación del plazo?
    Muchas gracias por su ayuda.

  7. en respuesta a jaglas
    -
    #130
    19/03/17 18:48

    Yo, sencillamente, odio las subastas de concursos, por las razones que has expuesto y por muchas más.

  8. en respuesta a Jotaerre
    -
    #129
    19/03/17 18:25

    Hola Jotaerre, sin duda, pero será el primero en cobrar de lo que obtenga de la masa del concurso, con lo cual poco o nada le ha de importar, en ese sentido. De todas formas, el procedimiento de subasta a mi entender esta viciado. Si el AC desea poner un precio minimo de salida que lo haga en el plan de liquidación, si nó, no veo porque ha de hacerlo el Juzgado con el 670.4 lec, la ley concursal ya prevé todo lo necesario para el procedimiento de subasta en cuanto a precio y el destino de lo que se vaya a obtener, y la Lec es supletoria para lo que no prevea la LC.

    Saludos,

  9. en respuesta a jaglas
    -
    #128
    19/03/17 17:42

    Hola, jaglas, es que tienen un factor añadido que no se da en las demás subastas: el AC, además de organizador, es un acreedor, que suele cobrar sus honorarios del producto del concurso.
    Saludos,

  10. #127
    19/03/17 13:09

    Hola me gustaria saber que opinais los de 2ª o 3ª derivada de las subastas de concursos.
    A mi me parece que los de mercantil son una casa de ....., casa Mayor, vamos que deben correr las estilograficas y los bolsos de louis Vuitton, me explico, tasaciones que doblan el valor de mercado, que son puestas según información aportada por AC, plan de liquidación sin establecer precio minimo de salida en subasta, eso si, desde el juzgado en edicto colocan el 670.4 Lec, acreedor privilegiado considerado tercero a todos los efectos de subasta.
    Pues bien, en subasta, me la adjudico,no presentan tercero que mejore 70%, por razones obvias, presentan alegaciones el acreedor privilegiado y el AC, y ambos dicen que hay terceros que en fase anterior a subasta mejoraron el precio de la mejor licitación en esta, el AC incluso presenta tercero que mejora la postura de subasta (no se si un euro más) y solicita que se la adjudiquen, desde el juzgado le dicen que no es el momento, según la fase del procedimiento en que se encuentra. (solo faltaba).

    Finalmente, me deniegan la aprobación de remate.

    Y digo yo, el acreedor privilegiado nada debia valerle puesto que si no realizo puja, es que no tenia interes en adjudicarse el bien, ni en defender sus intereses. (era considerado tercero)

    El AC si como dice tenia ofertas de terceros, tiempo tuvo de indicarles que participasen en la subasta y que pujasen como todo hijo de vecino.

    Y respecto del 670 lec, entiendo que no existe perjuicio patrimonial pues no existe propiamente ejecutante y ejecutado, y la empresa en liquidación desaparece. Todos los acreedores privilegiados o no, pudieron participar en subasta.

    Las subastas no solo debieran de ser transparentes e imparciales, sino parecerlas, y a mi personalmente no me lo parecen. Para más inri desde el juzgado me dicen que si estoy interesado en adquirir la finca me puedo poner en contacto con el AC.

    Eso en todo caso antes, y ni tan siquiera, por que ya tendrá sus amigitos y yo soy tercero a estos efectos.

  11. en respuesta a Charliesevilla
    -
    #126
    06/03/17 23:30

    Localiza otros teléfonos del juzgado al que quieres llamar es posible que estes llamando a uno que no cogen, porque lo mas normal es que te lo cojan, aunque te contesten lo que les de la gana. Hoy he llamado a uno de otra provincia pidiendo si me podían decir una cosa y dicen que no, que me pueden inducir a error y luego echarles la culpa. Excusas, pero es lo que hay.
    Yo si puedo me las avío por mi mismo todo, pero hay veces como hoy que no es posible ya que la finca no coincidía y el RP no me podía dar nota simple.

    Saludos.

  12. en respuesta a mfmelo
    -
    #125
    06/03/17 23:05

    Muchas gracias! He llamado hoy 8 veces y ni se han preocupado en coger el teléfono. Mañana lo intentare otra vez...

  13. en respuesta a trag0m
    -
    #124
    06/03/17 06:29

    Les hice el escrito, les expliqué (increíble) lo que había sucedido y les dije lo que se podía hacer bajo mi ignorancia en leyes, todo cotejado aquí por supueto y en el mismo día tenía hecho el ingreso.

    Así y por otros motivos, en otros juzgados les he notificadeo, siempre por escrito, que se han equivocado y que por tanto lo adjudicado no iba a prosperar y me devolvieran el dinero y son automáticos: te lo devuelven sobre la marcha.

    Tengo otro asunto y tema aún no concluído, pero ya resuelto y aclarado que es el "en defensa del 670.4" y cuando me de autorización por estar totalmente finiquitado mi abogado, diré lo que pasó.

    Saludos y ahora sé porque llevas gafas de sol: porque eres nocturno

  14. en respuesta a mfmelo
    -
    #123
    06/03/17 00:31

    mfmelo, no sé si lo has dicho, pero sobre el post y la subasta con el embargo caducado y con otro propietario con la que te "autoflagelaste", ¿te devolvieron ya el deposito?

  15. en respuesta a Charliesevilla
    -
    #122
    05/03/17 22:46

    Nota simple a RP por internet: +-10€.
    En caso de duda no participar, subastas hay muchas, dineros pocos.
    Si es un hipotecario pues nada, lo compras todo.
    Si es una ETJ o ETNJ, debe de haber habido un perito tasador y este tasar la finca en el precio de subasta, descontando el secretario judicial las cargas anteriores y lo que compres es tuyo.
    Llama, no pasa nada, no hay que tener miedo o reparo en consultar a un servidor público pagado con dinero público y decir que al no haberlo aportado, si te lo pueden enviar por correo electrónico. A mí de 20 veces que los pedí, para hacer una prueba, sólo me lo envió uno.

    Si eres de la zona, pues visitarlos y preguntar al que allí este. No vas a levantar ninguna liebre, ni nada por el estilo, están enterados seguro y si no lo están lo mejor para ti, es que se enteren, son problemas que nos evitamos cuando tengamos puesto nuestro dinero.

    Saludos.

  16. en respuesta a mfmelo
    -
    #121
    05/03/17 20:32

    Hola! Soy nuevo alumno de Tristán e investigando una subasta aparece como un solar en el edicto pero tanto en el catastro como en la realidad,con las lindes que aparecen en el edicto, es una edificación. Sería posible que anulara subasta el deudor por ese defecto de forma? Que soléis hacer para obtener el certificado de cargas si no lo cuelgan los secretarios aflojar el bolsillo o llamando te lo suelen dar?

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