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En el negocio de las subastas, hasta el mejor escribano echa un borrón

Este contenido tiene alrededor de 5 años

Nuevo post de invitado de mfmelo, en el que nos cuenta su última aventura en el desastroso panorama judicial español.

Aunque en esta ocasión, todo hay que decirlo, el protagonista ha relajado la prudencia de la que todo inversor inmobiliario debe hacer gala y no ha tomado las precauciones imprescindibles por lo que ahora le toca penar y trabajar como un galeote para que le devuelvan el dinero lo antes posible.

Lo que nos cuenta que le ha sucedido solo podría pasar en un país como éste, con una judicatura de risa que no está al nivel de una de las primeras diez potencias del mundo, como hay quien dice que somos. Eso será porque nos miden por el PIB porque si lo hicieran por el nivel de nuestros juzgados seguramente nos clasificarían como del Tercer Mundo. 

Os lo dice un triste usuario habitual de la cosa judicial.

 

                                      

 

A vueltas con la misma cantinela de los registros y de los juzgados.

He de decir que a mí nunca me había pasado ya que con este tema siempre he tenido mucho cuidado y precaución, al igual que con las cargas preferentes, inquilinos, situación real de la finca y otros etcétera, pero si compras mucho y la certificación no te la aportan, el día de la subasta es sábado o festivo y te ha cogido el toro, la vaca y sus retoños... en fin excusas de mal subastero y de buen inversor, pues dices...

la finca me interesa, el precio también, si la cojo a buen precio voy a por ella, según mi experiencia esta finca no tiene cargas y el lugar donde se encuentra es el centro de una gran capital.

Es una ejecución de títulos judiciales del mes de junio del año 2.012.

Pues participé en la subasta con otros licitadores y subimos y subimos, hasta que por fin soy el máximo oferente.

Pido nota simple, pero hasta el lunes no me llegará y para entonces la subasta ya se ha celebrado.

La construcción del piso es del año 2.010, lugar céntrico, todo bueno y caro.

El lunes me llega la nota simple y resulta que el piso no está puesto a nombre de la sociedad deudora, sino al de un particular y que la carga por la que yo me adjudico la subasta no está.  No tiene carga alguna, ni delante, ni detrás y las afecciones que tiene son del año 2.012, año de incoación del procedimiento.

Es una ciudad apartada de la mía a unos 200 kilómetros. Así que me voy al juzgado, hablo con la única persona que había de guardia (son fiestas y el LAJ no se incorpora hasta el 7 de enero) con objeto de que me enseñe el procedimiento para poder actuar en consecuencia.

No se me entrega el procedimiento y no puedo ver nada, así que me voy al registro de la propiedad y les enseño la nota simple que me habían enviado, diciéndoles que el nombre no coincide, que la finca me la había adjudicado recientemente en subasta pública y que el embargo tampoco está inscrito. Les insinúo si no se habrán equivocado de finca.

Me coge la nota simple y a los cinco minutos me viene que todo está en perfecto orden y que lo que ha pasado es que el juzgado no ha renovado el embargo el cual caducó en fecha mes de junio. Que la finca fue transmitida en fecha septiembre del año 2.012 a un particular.

Esta finca me la he adjudicado en fecha mes de diciembre de 2.016 y el LAJ aún no sabe nada.

He estado mirando en los dos portales de subastas de Tristán y en ninguno de ellos viene este supuesto:  AJUDICACIÓN DE FINCA CON EMBARGO CADUCADO HACE 3 MESES Y FINCA TRANSMITIDA HACE 4 AÑOS.  Gracias a que todavía no le han entrado embargos.

Es una buena adquisición, pero si hay que dejarla perder, también se hace, pero se intentará que no sea así.

Pongo este caso ya que es posible que les pase a otros, ya que es un tema recurrente, aunque cada caso es muy particular.

A.- ¿informo al LAJ del problema y que renueve el embargo, antes que le entre algún otro? Hay cantidad sobrada para pagar la renovación.

B.- ¿Pongo abogado y procurador y desisto del procedimiento? Y que me devuelvan la retención.

C.- ¿Espero sin hacer nada hasta que se me apruebe el decreto y entonces presentar una tercería de dominio contra el nuevo propietario?

Por último sino trabajas con grandes márgenes y te pasan estas cosas, no podrás asumirlas cuando te ocurran y a mí cada día me ocurre algo nuevo y mira que tengo cuidado.

Y ahora os habla de nuevo Tristán el Subastero.

Recordar que si esto le ha sucedido a unn pedazo de profesional como es mfmelo, imaginad lo que puede pasaros a vosotros si se os ocurre pasearos por las subastas sin haberos formado. menudo desastre.

Para evitarlo no os quedará más remedio que matricularos en mi inminente curso online de subastas Triunfa Con Las Subastas.

A ver, tú, sí tú, empieza apuntándote en la lista de espera y así te aseguras ser el primero en ser informado de todo lo relativo al curso.

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  1. en respuesta a mfmelo
    -
    Top 100
    #20
    04/01/17 16:26

    Jajaja, deja ese látigo de siete puntas a un lado y recupera la alegría, que un tropiezo lo tiene cualquiera. Y tus riñones están suficientemente forrados como para aguantar este paso en falso y muchos más si fuera el caso, que no lo será. Peor hubiera sido si le ocurre a algunos de los muchos lectores que siguen tus andanzas blogueras, que una mala experiencia semejante acaba con ellos en un santiamén.

    Además, mañana por la noche vienen los Reyes Magos y seguro que te traerán algo bueno.

  2. en respuesta a mfmelo
    -
    #19
    04/01/17 16:21

    Que descanses, mfmelo, y es cierto, la cara que se le puede quedar al acreedor (+- su letrado y procurador), que se las habrá prometido muy felices, sería digna de ver...
    Saludos,

  3. en respuesta a Fcalvo
    -
    #18
    04/01/17 16:18

    Hola, fcalvo, dichosos los ojos que te leen, y feliz año.
    Creo que de lo que tonigs se extrañaba es que no hubieran pedido la subasta en todo ese tiempo.
    Saludos,

  4. #17
    04/01/17 16:17

    Me voy a acostar un rato porque vengo molido y encima con el dolor de las fustas, encima se me han roto, la fregona dice mi mujer que está llena de sangre y que ha tenido que comprar otra y no me deja cogerla, me he encerrado en mi cuarto y no quiero salir.

    ¡¡AY!! ¡¡COMO QUEMA EL SALFUMAN ESTE!! me lo ha tenido que comprar del caro porque no veas como quema. Pues toma latigazo para que aprendas, so torpe.

    Luego continuaré sino no puedo dormir y me he tomado un trankimazin, oye y me está gustando, tanto lo uno como lo otro.
    ¡¡Ay, que dolor!! ¿Como puede ser que sólo me pase a mi? es que soy tonto.

    Bueno el doctor Jekill dice que luego continuará escribiendo.

    Que siesta más buena me voy a pegar y es que los del sur son así y si hubiera salido bien y el tonto del acreedor hubiera renovado el embargo: ¡¡Que pelotazo para contar en el blog, de seis cifras, oiga, pero no miran ni por sus intereses estos acreedores y es posible que aún no se hayan dado ni cuenta!!

  5. en respuesta a tonigs
    -
    #16
    04/01/17 16:06

    Una vez que caduca un embargo pierde su rango y si al intentar volver a embargar el bien está a nombre de otra persona jamás podría anotarse.
    En mi caso, el primero se le olvidó renovar a la primera de cambio.
    El segundo renovó pero en la segunda renovación llegó tarde por unos pocos días y ya no pudieron anotar la renovación.

  6. en respuesta a Fcalvo
    -
    #15
    04/01/17 15:41

    Francisco en tu caso no podrían haber embargado durante esos 9 años, al tenerlos ya inscritos??

  7. #14
    04/01/17 15:17

    Que solicite la devolución de la consignación y que se deje de historias. Lo tiene todo perdido. Hay un tercero protegido por el art. 24 de Ley Hipotecaria y jamás le anotarán un embargo que no sea del actual propietario registral.
    Yo compré, a sabiendas, una finca con embargos como cargas anteriores. Hablé con los bancos para que me vendieran los créditos y se negaron a ello.
    Tuve paciencia y a los 9 años de haber comprado se me quedó la finca libre de cargas porque a uno se le olvidó renovarlo y el otro llegó tarde a la renovación por unos escasos días.
    Intentó éste último volver embargar pero el registrador hizo un informe demoledor. PROTEGIDO POR EL ART. 24 DE LA LEY HIPOTECARIA.

  8. #13
    04/01/17 14:53

    Esto es lo que me gusta del blog, situaciones diversas que ocurren y los sabrosos comentarios .

    Os deseo a todos un Feliz Año y que el Sr Tristan nos siga deleitando con sus experiencias.

  9. #12
    04/01/17 09:47

    He tenido que mirar varias veces el nombre del protagonista, no me puedo creer que mfmelo haga una cosa así, se me ha caído un mito (es broma) seguro que tus motivos habrás tenido, pero jolín, que "con los dineros" no se juega como para fiarse a ciegas de los juzgados ¿a qué conclusión llegaste para pensar que no tendría cargas esa finca?, también me sorprende que haya más gente pujando, quiere decir que no han investigado y descubierto el marrón que se metían.

  10. en respuesta a Jotaerre
    -
    Top 100
    #11
    04/01/17 08:17

    Y una pregunta, ¿al menos ponía en el edicto que no había cargas o lo supusiste porque coincidían el valor de la tasación y el tipo de subasta? Tal como hacen las cuentas algunos LAJ (gente de letras) esas suposiciones no siempre son acertadas.

  11. en respuesta a mfmelo
    -
    #10
    04/01/17 08:10

    ;D
    Si te sirve de consuelo, no es tu despiste lo que me alucina (precisamente, disculpable por tener muchos asuntos entre manos), sino que lo cometieran varios postores a la vez.
    Hubiera entendido mejor el caso, sin otros postores.
    Saludos,

  12. en respuesta a mfmelo
    -
    Top 100
    #9
    04/01/17 08:09

    Nooo, dije mañana por ayer, no por hoy.

    No importa, vete tranquilo que yo estoy aquí para impedir que nadie se meta contigo. Dices la verdad respecto a que los subasteros son muy bocazas y solo cuentan sus éxitos y nunca sus cagadas. Y lo cierto es que cuanto más va el cántaro a la fuente más veces se cae y se rompe.

  13. en respuesta a Jotaerre
    -
    #8
    04/01/17 08:02

    Ayer estuve bastante ocupado y Don Tristán me dijo que era hoy cuando iba a publicarlo y esta mañana tengo que salir fuera: PARA VER FINCAS.

    Ahora mismo, no me podeis ver, me estoy flagelando con todo lo que encuentro, como he roto ya las fustas de los caballos que era lo que más a mano tenía, ahora me estoy dando con la fregona y no creais que no duele, ya que la estoy mojando en salmuera, lejía y todo lo que tengo a mano en casa, pero le he dicho a mi mujer que hoy cuando salga a la compra se traiga salfuman, para que deje huellas.

    Así, por lo expuesto, esta tarde contestaré a los amables halagos y piropos del personal, que consideran tonto y poco preparado al que comete un error del mencionado y con los que, como no podía ser de otra forma, no estoy de acuerdo en absoluto.

    Este problema, si es que lo es, le pasará, al igual que el del "cerito" cabronazo y la aplicación del 670.4, a todo subastero que compre fuera de su provincia y que tenga por tanto que prticipar en muchas subastas, y le ocurrirá, SI o SI, y sino no comprará.

    Me gusta que me den caña y se metan conmigo y mis torpezas, porque así avanzo más deprisa, pero este caso, ya lo he dicho, os pasará, sólo que unos lo contamos y no nos importa que se sepa y otros se los callan.

    He de irme, porque me está esperando el personal y luego los jefes se mosquean conmigo y no quiero me despidan al final.

    Saludos con la espalda ensangrentada y hecha girones de carne.

  14. #7
    04/01/17 06:37

    Sí, de color de rosa, sin ver el bien, etc... pero lo de no pedir nota simple, sobre todo cuando no se adjuntaba la certificación, denota que hay mucho kamikaze suelto, y ya no es que necesiten el curso de Tristán, sino simplemente leerse la LEC (como, por otra parte, demuestran muchas de las preguntas desde que se abrió la veda electrónica).
    ¿Cuántos de ellos pasarán la noche de Reyes buscando su "regalo" en el portal de BOElén?

  15. en respuesta a Jotaerre
    -
    #6
    04/01/17 00:27

    Con las subastas judiciales, muchos ni se molestan en ir a ver el bien fisicamente, unicamente comparan precios con Idealista, Fotocasa... y yo diría que algunos ni eso, vistas algunas pujas.

  16. en respuesta a Jotaerre
    -
    #5
    04/01/17 00:16

    Jejeje....tú bien sabes que la peña flipa en colores y que la vida es color de rosa. Luego, cuando vienen los problemas "imprevistos" San Jotaerre al rescate.

  17. #4
    03/01/17 23:47

    Pero... ¿cómo es posible que hubiera más postores? ¿acaso en 20 días tampoco habían pedido una nota simple?

  18. en respuesta a Rafetus_swinhoei
    -
    Top 100
    #3
    03/01/17 21:17

    Jejeje, hablas por boca de abogado y se nota.

    Es cierto, hay que proteger el patrimonio, pero hay que hacerlo bien.

  19. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #2
    03/01/17 21:14

    Hola Tristan:
    Lo de la caducidad de las cargas es el pan nuestro en los Registros de la Propiedad, pero yo realmente no recomendaría lo de ir corriendo y poner la vivienda a nombre de otro, ya que eso es alzamiento de bienes y aquí ya nos vamos a la vía penal.
    Solo hay un caso en el que al poner la vivienda a nombre de otro no estamos ante un alzamiento de bienes y es que podamos demostrar que con el dinero recibido por la venta de esa vivienda, lo hemos utilizado en su integridad para pagar deudas.

  20. Top 100
    #1
    03/01/17 20:27

    Yo le diría a mfmelo que ni se molestara en defender esa adjudicación.

    Es inútil, la adjudicación nunca será aprobada. Y si lo fuera el Sr. registrador jamás la inscribiría. De hecho, si yo fuera el actual titular de la finca registral y me enterara de la situación, seguiría durmiendo la mar de tranquilo. "A mí, plin, yo duermo en Pikolín", diría a quien me lo contara.

    No me molestaría ni siquiera en ir al juzgado a aclarar la situación. ¿Para qué hacerlo si el Registro de la Propiedad y la Fé Registral me protegen contra toda esta incompetencia judicial que nos ahoga y que va a acabar hundiendo a este país.

    De hecho, cuando algún moroso me ha escrito contando que su embargo estaba a punto de caducar y me preguntaba qué podría hacer de darse efectivamente ese supuesto, mi consejo siempre ha sido el mismo: "Si el embargo caduca, ve corriendo y pon la casa a otro nombre".

    Pues eso es lo que ha hecho el demandado de esta subasta.

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